江西師范大學(xué)城市土地利用理論與實踐思考地的題目詳解

1、城市土地利用的理論與實踐思考題20151、何謂土地報酬遞減理論？掌握該理論需注意的問題？土地報酬遞減理論：是指在技術(shù)不變、其它要素不變的前提下，對相同面積的土 地不斷追加某種要素的投人所帶來的報酬的增量（邊際報酬）遲早會出現(xiàn)下降。 注意問題：這里的土地報酬，可以理解為土地產(chǎn)品的產(chǎn)量或為通過土地所獲得的 收益，體現(xiàn)了土地的生產(chǎn)力收益能力。為了考察勞動與土地等要素組合對土地報 酬的影響，我們還需要考慮平均報酬及邊際報酬的變動趨勢和規(guī)律?？倛蟪辏纯偖a(chǎn)量或總收益；平均報酬：總報酬除以某種要素的投入量；以勞動為例，邊際 報酬，即對同一塊土地不斷追加某種要素的投入， 最后一單位追加要素所帶來的 總報酬的

2、增量，它是生產(chǎn)函數(shù)關(guān)于勞動上的一階偏導(dǎo)數(shù)。邊際報酬體現(xiàn)了土地的 邊際生產(chǎn)力。通過土地報酬遞減規(guī)律我們可以確定土地利用的最佳集約度和最佳 規(guī)模。2、邊際報酬變化與總報酬、平均報酬變化的關(guān)系，土地報酬三階段分析（1）邊際報酬變化和總報酬變化的關(guān)系：從幾何上說，邊際報酬等于總報酬曲 線在各點切線的斜率（導(dǎo)數(shù)的幾何意義），邊際報酬最大的點對應(yīng)總報酬曲線的點 為拐點轉(zhuǎn)向點邊際報酬為零，此時總報酬最大。（2）邊際報酬變化與平均報酬變化的關(guān)系：當(dāng)邊際報酬大于平均報酬時，平均 報酬具有上升趨勢；當(dāng)邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降；當(dāng)兩者相 等時，平均報酬最高。（3）土地報酬三階段分析在第一階段，平均報

3、酬處于遞增狀態(tài)，從而增加勞動投入能帶來總報酬更大 比例的增長，因此在這個階段停止投入是不合理的，繼續(xù)勞動投人將使得勞動一 土地一資本等生產(chǎn)要素組合的生產(chǎn)效率得到進(jìn)一步提高。第二階段：平均報酬等于邊際報酬之后到邊際報酬等于零之前為第二階段。在通常情況下，選擇在第二階段組織生產(chǎn)是合理的，但具體選擇多少變動要素（比 如勞動力），還要取決于產(chǎn)品價格（或單位收益能力）和投入要素價格。第三階段：邊際報酬為零，總報酬達(dá)到最大之后為第三階段。在此階段，投入勞動力的邊際報酬和生產(chǎn)彈性均為負(fù)數(shù)， 而且平均報酬繼續(xù)遞減，總報酬也趨 于下降。因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。3、城市土地集約利用的內(nèi)涵，提高城市土地集

4、約利用程度的途徑內(nèi)涵為：在合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和可持續(xù)發(fā)展的前提下， 通過增加存量土地 投入、改善經(jīng)營管理等途徑，充分發(fā)揮土地潛力，提高建成區(qū)土地的使用效率和 利用效率，使土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益相互協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 兼顧當(dāng)前利 益和長遠(yuǎn)目標(biāo)，促進(jìn)城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化和功能不斷提升。途徑：（1）建立協(xié)調(diào)發(fā)展的城市體系。城市體系是由不同等級的城市所組成，因 此，應(yīng)當(dāng)按照城市體系的發(fā)展規(guī)律，大、中、小城市共同協(xié)調(diào)發(fā)展，缺了哪一個 層次都不能發(fā)揮整體效果。（2）加強(qiáng)土地管理，合理控制城市用地的外延擴(kuò)張。粗放型的經(jīng)濟(jì)增長方 式造成城市用地的迅速外延擴(kuò)張， 浪費和閑置了寶貴的土地資源，因此，應(yīng)該采

5、 取措施，適當(dāng)控制城市發(fā)展規(guī)模，嚴(yán)把城市升級關(guān)，減少城市建設(shè)對耕地的占用。（3）嚴(yán)格土地規(guī)劃，控制新增建設(shè)用地數(shù)量。對土地利用總體規(guī)劃、城市 總體規(guī)劃修改要嚴(yán)格管理。在各種總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍外，不得新增建 設(shè)用地。對清理后擬保留的開發(fā)區(qū)，必須依據(jù)有關(guān)規(guī)劃，按照布局集中、用地集 約和產(chǎn)業(yè)集聚的原則嚴(yán)格審核。（4）進(jìn)行土地整理，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用率。城市化的迅速發(fā)展給土 地的壓力越來越大，在現(xiàn)有建設(shè)用地的基礎(chǔ)上，只有整理土地、優(yōu)化土地利用結(jié) 構(gòu)，才能進(jìn)一步滿足城市對建設(shè)用地的需要。（5）強(qiáng)化對土地執(zhí)法行為的監(jiān)管。建立公開的土地違法立案標(biāo)準(zhǔn)； 對有案不查、 執(zhí)法不嚴(yán)的，有關(guān)部門要責(zé)令

6、其作出行政處罰決定或直接給予行政處罰， 堅決糾 正違法用地。對違法用地及其建筑物和其他設(shè)施， 應(yīng)當(dāng)依法予以拆除。通過不斷 完善土地執(zhí)法監(jiān)察體制，更好地監(jiān)督和規(guī)范土地執(zhí)法行為。4、城市土地集約利用的動力機(jī)制（1）聚集效應(yīng)機(jī)制。隨著城市某單一地塊上投入的規(guī)?；?，內(nèi)部規(guī)模效益不斷增 加，土地收益也就不斷增加，土地價格就會越高，對特定地塊產(chǎn)業(yè)用途的選擇要求 也相應(yīng)提高，即城市單一地塊的規(guī)模經(jīng)濟(jì)直接導(dǎo)致土地投入以及投入產(chǎn)出比增大 城市土地集約利用強(qiáng)度增大。另外相互關(guān)聯(lián)類產(chǎn)業(yè)通常會自然而然地聚集在一起 形成城市特定地域內(nèi)或功能區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聚集綜合體 ，形成了城市區(qū)域的土地集 約利用。（2）要素替代機(jī)制。

7、當(dāng)城市土地價格較高時，其他要素的價格就相對較低，此時其他要素的投入對土地就有較高的替代率，即土地投入將減少，而非土地投入將增加。所以，隨著城市土地價格的升高，市場經(jīng)濟(jì)主體會用其他非土地投入來替代土 地的投入,從而減少城市土地的使用量，提高城市土地集約利用程度。（3）市場驅(qū)動機(jī)制。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場對資源和要素的配置起著決定性 的作用，其實質(zhì)就是讓價值規(guī)律、競爭和供求規(guī)律等經(jīng)濟(jì)規(guī)律來決定資源在市場 中的配置。土地作為一種基礎(chǔ)的的、有限的、不可再生的市場要素，在市場機(jī)制 逐利性的驅(qū)動下，自然會被最大程度的集約利用，從而獲得最大的收益。（4）政府導(dǎo)向與激勵機(jī)制。由于外部性、信息不對稱以及自然壟斷

8、等因素的存 在使得城市土地市場發(fā)生失靈，其配置的決定性作用會受到阻礙。這些土地市場 失靈的現(xiàn)象僅僅依靠土地市場機(jī)制自身是無法解決的，政府導(dǎo)向與激勵機(jī)制可以 彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足，達(dá)到城市土地的集約利用的目的。5、根據(jù)集約要素的特征劃分城市土地集約利用類型按照集約要素的構(gòu)成不同，城市土地集約利用分為資金密集型、勞動密集型和技 術(shù)密集型。（1）資金密集型。通過對城市某塊土地大量投入資金， 以此實現(xiàn)土地集約利用， 最終獲得土地收益。這種土地集約利用投資量大、容納勞動力較少、資金周轉(zhuǎn)較 慢、投資效果也慢。在這種土地集約利用上通常發(fā)展的是資金密集型產(chǎn)業(yè)，通常有鋼鐵業(yè)、 般電子與通信設(shè)備制造業(yè)、運(yùn)輸設(shè)備制造

9、業(yè)、石油化工、重型機(jī)械工業(yè)、電力工業(yè)等。（2）技術(shù)密集型。在土地投要素中，對技術(shù)和智力要素的投入大大超過對其他生產(chǎn)要素的而投入，以此實現(xiàn)土地集約利用，最終獲得土地收益。這種土地集約利用的技術(shù)要求高，主花從事相關(guān)研發(fā)的工作、容納勞動力較少，主要是研發(fā)人員，如科學(xué)家、工程師等、因技術(shù)研發(fā)的不確定性，技術(shù)投入效果慢，高收益與高風(fēng) 險并存；此外還要求良好的技術(shù)基礎(chǔ)積累，因此這種土地集約具有歷史繼承性。 在這種土地集約利用上通常發(fā)展的是技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，如微電子與信息產(chǎn)品制造 業(yè)、航空航天工業(yè)、原子能工業(yè)、現(xiàn)代制藥工業(yè)、新材料工業(yè)等。（3）勞動力密集型。在土地集約利用中，勞動力是其首要考慮的因素，通過大

10、量廉價勞動力的投入，可以獲得最佳土地利用效益。此類土地集約利用過程中， 需要大量廉價的勞動力的投入，而對技術(shù)和資金的依賴程度低，因此一般發(fā)展的 勞動力密集型產(chǎn)業(yè)，如紡織、服裝、玩具、皮革、家具等制造業(yè)。這種土地集約 利用投入見效快，門檻低，能夠解決大量人口的就業(yè)問題，是土地集約利用初始 階段的良好選擇。6、城市土地集約利用的影響因素及評價指標(biāo)體系影響因素：（1）土地用途。土地用途的多樣性使得城市中的某一塊土地可以有不同的用途， 但只有一種用途是最佳的，并且由于數(shù)量的有限性，不同用途的土地分配此消彼 長，這時就要利用地價杠桿，按照城市規(guī)劃最佳利用原則合理利用土地， 在自由 價格機(jī)制下，不同用途之

11、間的相互競爭導(dǎo)致土地流向土地利用能力最高的用途。（2）自然地理條件。自然地理條件是影響土地集約利用水平的關(guān)鍵因素，城市 的產(chǎn)生和發(fā)展都依賴于一定的自然地理條件，水資源、氣候、地質(zhì)條件、土地資 源狀況和地形地貌都等會對城市土地的集約利用水平產(chǎn)生重要的影響。（3）城市規(guī)模。根據(jù)有關(guān)研究表明：城市規(guī)模越大則用地越集約。 一般情況下， 城市隨著人口、經(jīng)濟(jì)和文化等要素的不斷集聚，規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，而擴(kuò)大后的 城市規(guī)模再促使集聚經(jīng)濟(jì)效益更加突出，土地集約利用能力也進(jìn)一步增強(qiáng)，城市 對各要素的吸引力再集聚更多的城市發(fā)展要素，如此不斷循環(huán)。因此，隨著城市 規(guī)模的不斷擴(kuò)大和要素集聚的持續(xù)進(jìn)行，城市土地將得到更加

12、充分和集約的利用。當(dāng)然，城市規(guī)模與城市發(fā)展要素的集聚受制于外部不經(jīng)濟(jì)性，城市規(guī)模也存在一個適度問題。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由第一產(chǎn)業(yè)為主到第二產(chǎn)業(yè)為主，最終發(fā)展到以第三產(chǎn)業(yè)為主。隨著產(chǎn)業(yè)升級，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)部門在資本、技術(shù)、 信息等方面的優(yōu)勢能夠不斷地提升生產(chǎn)效率，導(dǎo)致對技術(shù)和智力要素依賴大大超 過對其他生產(chǎn)要素依賴的技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)得到迅速的發(fā)展，而技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)對 土地的需求相對較少，產(chǎn)值高，因此，技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)土地集約利用水平也相應(yīng)較高。（5）科技發(fā)展水平。對土地的投入往往受到技術(shù)水平的限制， 隨著科技的進(jìn)步， 在非農(nóng)用途的場合，建筑技術(shù)的變遷和新建筑材料的使用

13、，會突破原有的限制， 在相同面積土地上的資本投入將增加，從而提高土地利用的集約度。指標(biāo)評價體系：可以從從土地投入強(qiáng)度、土地利用程度、土地利用效率三個角度進(jìn)行構(gòu)建城市土 地利用集約評價指標(biāo)體系，以綜合反映城市土地利用集約程度。（1）土地投入強(qiáng)度。該類評價指標(biāo)主要考察城市土地利用過程中資本、技術(shù)、勞動等非土地生產(chǎn)要素的直接性投入強(qiáng)度。從指標(biāo)可量化的角度出發(fā)，具體設(shè)置 了資本投入、技術(shù)投入、勞動投入三項考察內(nèi)容，以地均固定資產(chǎn)投資、單位面 積用地從業(yè)人數(shù)、地均R&D經(jīng)費等指標(biāo)來評價。另外，因城市基礎(chǔ)上設(shè)施的重 要性，將城市基礎(chǔ)設(shè)施投入單獨作為一項考察內(nèi)容，選取水、電、氣等普及率、 人均道路面

14、積、公共設(shè)施完備度、交通便捷度等指標(biāo)。（2）土地利用程度。從城市土地利用過程中的水平廣度和空間強(qiáng)度兩個方面進(jìn) 行考察，具體選取人均建設(shè)用地、建筑密度、商業(yè)聚集度等指標(biāo)來衡量土地平面 利用情況；以容積率等指標(biāo)來衡量土地空間利用程度。（3）土地利用效率。城市土地利用效率分兩個層次體現(xiàn)，即反映土地整體配置水平的結(jié)構(gòu)效率和體現(xiàn)土地個體使用水平的產(chǎn)出效率。前者通過各類用地比例等側(cè)重體現(xiàn)用地結(jié)構(gòu)和工業(yè)用地比例等側(cè)重反映用地空間布局的指標(biāo)來衡量。后者主要結(jié)合土地利用類型從社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境三個方面綜合考察。具體從兩個 方面選取：一是土地作為其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境效益指標(biāo)，如：地均第二、三產(chǎn)業(yè)

15、GDP、地均工業(yè)總產(chǎn)值、地均營業(yè)額、工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率 等；二是土地直接開發(fā)的社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境效益指標(biāo)，如：住宅地價實現(xiàn)水平、建成區(qū)綠地覆蓋率、住宅區(qū)群眾生活滿意度等。7、RS和GIS在土地集約利用評價中的應(yīng)用目前,在我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地逐漸增大的情況下,大范圍運(yùn)用RS與GIS技術(shù)對城 鎮(zhèn)建設(shè)用的動態(tài)變化地進(jìn)行監(jiān)測、評價等相關(guān)工作是RS與GIS的重要應(yīng)用方面, 這是運(yùn)用RS與GIS進(jìn)行土地集約利用研究的基礎(chǔ)條件。 RS- GIS技術(shù)已成為 土地利用動態(tài)變化過程定量化研究的主要手段 ，并在實際中得到了廣泛應(yīng)用，取得了較好的效果。很多研究以遙感影像為原始數(shù)據(jù) ，應(yīng)用GIS提供的空間分析 功能，通過

16、兩者的結(jié)合，對土地利用的空間分布進(jìn)行了定量的描述和分析 ，實現(xiàn) 了快速動態(tài)地了解和掌握土地資源的變化情況。在對土地集約利用的研究中，由于城市土地集約利用評價技術(shù)及應(yīng)用涉及因子多、數(shù)據(jù)量大，并且評價單元具 有空間屬性和非空間屬性，使得常規(guī)的工作方法效率低下，難以保證結(jié)果準(zhǔn)確， 目前還主要以定性研究為主，定量的研究剛剛起步。隨著 GIS技術(shù)和大型數(shù)據(jù) 庫技術(shù)的發(fā)展，一些學(xué)者建立了基于 GIS和C/S技術(shù)的城市土地集約利用評價 信息系統(tǒng)，并在南京、蘇州等城市應(yīng)用。河北省利用遙感技術(shù)進(jìn)行城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評價技術(shù)方法研究通過理論探索與試點研究相結(jié)合的方法，對石家莊城市土地集約利用水平進(jìn)行了評價。在工

17、作中，采用遙感信息提取技術(shù)，快速準(zhǔn)確地提取了城市土地集約利用評價信息，并首次將人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法應(yīng) 用其中，提出了基于“ 3S”技術(shù)的城市土地集約利用評價的技術(shù)路線、 方法，并 取得了良好的效果。8、按城市土地集約利用潛力的內(nèi)涵可以如何進(jìn)行潛力分類？根據(jù)其內(nèi)涵，可將其分為三個層次，第一分為面積潛力與經(jīng)濟(jì)潛力；第二層次分 為水平空間潛力和垂直空間潛力。（1）面積潛力是指通過閑置土地的回收、增加建筑密度、進(jìn)行地上與地下開發(fā)等手段增加的土地面積或建筑面積。 按其空間分布特征，又可分為水平空間面積 潛力與垂直空間面積潛力。水平空間面積潛力：閑置土地面積潛力。指對未經(jīng) 原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過2年未

18、動工開發(fā)建設(shè)的土地可由地方政府無償 回收，從而達(dá)到對閑置土地進(jìn)行挖潛的目的。 建筑密度面積潛力。它是指現(xiàn)狀 建筑密度與集約建筑密度之差乘以土地面積得到的結(jié)果。垂直空間面積潛力：指土地集約容積率和現(xiàn)狀容積率之差與現(xiàn)狀土地面積的乘積，垂直空間面積潛力包括地上開發(fā)面積潛力和地下空間開發(fā)面積潛力，地下空間開發(fā)是指修建地下廣 場、地鐵交通、地下商場等。（2）經(jīng)濟(jì)潛力是指在不增加土地面積與建筑面積總量的前提下，通過調(diào)整用地 比例結(jié)構(gòu)與布局結(jié)構(gòu)、提高單位面積土地的投入強(qiáng)度等手段來增加單位面積土地 的產(chǎn)出與效益。按其空間分布特征可分為水平空間經(jīng)濟(jì)潛力與垂直空間經(jīng)濟(jì)潛 力：水平空間經(jīng)濟(jì)潛力。水平空間經(jīng)濟(jì)潛力又可

19、分為水平布局經(jīng)濟(jì)潛力和用地比例經(jīng)濟(jì)潛力兩種：一是水平布局經(jīng)濟(jì)潛力，指在城市用地范圍內(nèi)不改變各種用 地比例，只通過調(diào)整各用地水平空間布局結(jié)構(gòu)， 所取得的經(jīng)濟(jì)潛力。二是用地比 例經(jīng)濟(jì)潛力，即通過適當(dāng)降低第二產(chǎn)業(yè)的用地比例，提高第三產(chǎn)業(yè)的用地比例， 達(dá)到提高整個用地產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)潛力。 垂直空間經(jīng)濟(jì)潛力。垂直空間經(jīng)濟(jì)潛力理 論上也可分為兩種：一是垂直布局經(jīng)濟(jì)潛力，即通過將商業(yè)、住宅、辦公等用地 合理地分配到不同樓層所取得的經(jīng)濟(jì)潛力。二是投資強(qiáng)度經(jīng)濟(jì)潛力。在建設(shè)用地總量、建設(shè)用地范圍內(nèi)各種類型的用地比例、用地布局 (水平、垂直布局)、建筑 容積率均已確定的情況下，通過加大單位面積土地上的投資強(qiáng)度而獲得更多

20、的產(chǎn) 出效益潛力，稱之為“投資強(qiáng)度潛力”。9、城市土地集約利用與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系城市土地集約利用與城市化的關(guān)系：(1) 城市規(guī)模擴(kuò)展與城市土地集約利用。城市用地規(guī)模一方面和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水 平有關(guān)，另一方面受集約化程度的影響。在城市化初期或前期，城市往往是以外延 式擴(kuò)展為主，隨著城市擴(kuò)展到一定程度，城市擴(kuò)展的阻力加大，就必須走集約和 節(jié)約利用土地的道路，這一階段土地集約化利用相對于城市化才上升到主導(dǎo)地位 , 城市就變成以內(nèi)涵集約利用為主的發(fā)展模式，城市外延擴(kuò)展居于次要地位。(2) 城市可持續(xù)發(fā)展與城市土地集約利用。城市土地是城市可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基 礎(chǔ)。一個城市要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 ，需要具備持

21、續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)、適宜的人口密度、 良好的居住環(huán)境、充足的水資源和適宜的生活氛圍等，而這些要素實現(xiàn)的物質(zhì)基 礎(chǔ)就是城市土地的可持續(xù)利用。通過城市土地的集約利用使得各種要素得到相應(yīng) 匹配，以實現(xiàn)城市土地利用由粗放利用向集約利用轉(zhuǎn)變。城市土地集約利用與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系：(1) 城市土地集約利用對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)或制約作用。作為城市經(jīng)濟(jì)要素的土 地數(shù)量極為有限，城市土地的配置效率直接影響城市的經(jīng)濟(jì)效益， 在城市合理用 地布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)、增加單位土地的投入將會推動城市經(jīng)濟(jì)效益的提高。如 果城市土地沒有集約用地，或者城市規(guī)模盲目平面擴(kuò)張，城市經(jīng)濟(jì)增長將會因為 城市土地供給量有限而停滯不前。(2) (2)城

22、市土地利用結(jié)構(gòu)直接影響城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 優(yōu)化、合理、科學(xué)的城市土地 利用結(jié)構(gòu)將強(qiáng)化城市功能，完善的城市功能結(jié)構(gòu)，增加城市的輻射力和吸引力， 降低城市運(yùn)行的商務(wù)成本和布局成本，推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、轉(zhuǎn)型。在城市 土地利用的規(guī)劃中，全局考慮城市整體空間，合理布局，改善城市土地利用結(jié)構(gòu)， 使之符合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。（3）城市土地集約利用推動城市形成聚集效益。城市土地的集約利用可以使城市 土地相對供給量增加，讓更多企業(yè)的愿望得以實現(xiàn)。城市聚集的企業(yè)單位數(shù)量越 多，城市信息成本和運(yùn)輸成本下降的更多， 企業(yè)可以享受生產(chǎn)性基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生的 優(yōu)勢及低成本聚集生產(chǎn)要素。10、特征價格理論的主要思想（1）商品的異

23、質(zhì)性。商品的異質(zhì)性為每種商品提供了有別于其他同類商品的特 質(zhì)。特征價格理論認(rèn)為，產(chǎn)品的需求并不是基于產(chǎn)品本身， 而是因為產(chǎn)品所內(nèi)含 的特征。市場主體購買這些物品和使用他們作為一種“投入”，把他們轉(zhuǎn)化為效 用，效用水平的高低依賴于物品所包含的各種特征的數(shù)量。（2）市場的隱含性.市場主體購買商品所產(chǎn)生效用，實際上是商品各個特征所包 含效用的集合，商品某個特征越多，其效用就越大。商品的每一個特征對應(yīng)著一 個價格，但是這個價格無法用市場價格來衡量， 它對應(yīng)的是該特征的效用。每個 特征對應(yīng)的價格就是特征價格，又因為其無法在市場上觀測到，并總是包含在商 品總的價格中，故也稱其為隱含價格。對于商品而言，它的

24、價格就是其特征價格（隱含價格）之和。（3）市場均衡性。在給定的價格下，消費者達(dá)到其效用最大化，商品出清，也 就是說給定的價格向量使商品市場的參與者正好得到其愿意持存的商品效用價值數(shù)量，即實現(xiàn)消費者和供給者的雙方均衡。該理論以消費者效用最大化和生產(chǎn) 者利潤最大化作為目標(biāo)，從理論上分析了在市場完全競爭的條件下， 異質(zhì)產(chǎn)品市 場的短期均衡和長期均衡中，有一組完全潛在的價格引導(dǎo)消費者和生產(chǎn)者在特有 的空間中做出地區(qū)性的決策。11、運(yùn)用特征價格理論如何認(rèn)識城市土地價格及其影響因素特征價格理論認(rèn)為，城市土地一種異質(zhì)商品，產(chǎn)品本身具有的一系列特征是效用產(chǎn) 生的源泉，不同特征結(jié)合在一起形成影響消費者總效用的特

25、征包。據(jù)此，我們可 以認(rèn)為城市土地由眾多不同的特征組成，而城市土地價格是由所有特征帶給人們 的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同， 使得城市土地的價格產(chǎn)生差 異。雖然城市土地的交易價格在市場上是可觀察的，但是城市土地特征對應(yīng)著隱 含價格,每個特征對應(yīng)一個隱含市場，整個城市土地市場可被理解為由多個特征 的隱含市場構(gòu)成。影響因素：（1）社會因素。人口狀況.社會因素中，最主要的是人口狀況，人口增加，該地區(qū) 的土地需求也會增大；土地需求量增大，土地價格就會上漲。社會狀況。社會狀 況包括政治安定和社會治安狀況一般來說,政治安定，政權(quán)穩(wěn)固，土地就值錢，價格 就上揚(yáng);社會動蕩，民不聊生，必然是土地荒

26、廢，價格低落；如果社會治安狀況不好， 地產(chǎn)所在地區(qū)偷盜搶劫等社會犯罪現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，則地價也同樣下跌。經(jīng)濟(jì)因素。產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)興隆，則用地增加；經(jīng)濟(jì)萎縮，產(chǎn)業(yè) 衰退，則用地減少。物價變動狀況。物價變動引起貨幣價值變動，從而波及土地價格，尤其是消費品物價變動會影響生活費用，導(dǎo)致住宅用地需求狀況的變化。 工資和就業(yè)狀況。職工工資收人高，社會就業(yè)率高，人均收人增加，生活水平提高, 地產(chǎn)需求量就加大，土地價格則上揚(yáng)；相反，土地價格則下跌（3）行政因素。土地制度的影響.土地制度對土地價格影響最大。我國傳統(tǒng)土 地制度，嚴(yán)禁買賣出租土地或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，從而使地租、地價根本 不復(fù)存.改

27、革土地使用制度以來，科學(xué)合理的土地制度和政策，極大地刺激了土地 使用者和投資者的積極性，促進(jìn)和帶動了土地價格的上漲。土地法規(guī)的影響。 有關(guān)土地利用的法規(guī)很多，主要有土地法、建筑法和城市規(guī)劃法等，基于這些法規(guī) 之上的土地利用構(gòu)想和利用管制，對土地價格的影響也非常之大。12、如何構(gòu)建城市地價的特征價格模型首先，將城市土地價格分解，以顯現(xiàn)出其各項特征的隱含價格。其次，在城 市土地的特征不變的情況下，將城市土地價格變動中的特征因素分解， 從價格的 總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價格變 動。其主要內(nèi)容為特征變量的確定和函數(shù)函數(shù)形式的選擇。特征價格模型的實質(zhì) 是從產(chǎn)品的異質(zhì)

28、性出發(fā)，把產(chǎn)品價格分解為特征價格，并通過市場交易數(shù)據(jù)估計 出產(chǎn)品特征的隱含價格。構(gòu)建城市土地價格的特征價格模型，首先要識別影響城 市土地使用功能和效用從而決定城市土地價格的各種特征因素，即特征變量的確定。根據(jù)已有的研究，可以把城市土地的特征因素分為社會特征、 經(jīng)濟(jì)特征和區(qū) 位特征三大類。關(guān)于特征價格模型函數(shù)形式的選擇問題， 一般來說，大多數(shù)研究 者都是憑經(jīng)驗初步設(shè)定函數(shù)形式， 然后不斷地嘗試和修正，直到認(rèn)為函數(shù)形式能 夠解釋樣本數(shù)據(jù)的差異，并使得模型對樣本數(shù)據(jù)的擬合滿足要求為止。在實際 應(yīng)用中，研究者考慮了自變量和因變量的相互關(guān)系，采用了多種函數(shù)形式，包括線性函數(shù)、二次函數(shù)、對數(shù)函數(shù)、對數(shù)線性

29、函數(shù)、反對數(shù)線性函數(shù)、指數(shù)函數(shù)13、級差地租理論及其對城鎮(zhèn)土地分等與定級的指導(dǎo)意義級差地租是等量資本投資于等面積的不同等級的土地上所產(chǎn)生的利潤不相同，因而所支付地租也就不同，這樣的差別地租就是級差地租。級差地租又可分為因土 地肥力與位置和和周邊環(huán)境不同而產(chǎn)生的級差地租和因投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn) 生的級差地租。指導(dǎo)意義城鎮(zhèn)土地的級差地租主要是由城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境決定的。城鎮(zhèn)內(nèi)部土地， 不同地段不同的具體地理位置及周邊環(huán)境條件的影響，其土地質(zhì)量和使用價值不 同，各城鎮(zhèn)土地創(chuàng)造的利潤也相差很大，由此形成的地租量的差異即為級差地租。 增加土地投入可以帶來的超額利潤， 此時也可以產(chǎn)生級差地租。因此城鎮(zhèn)土地

30、存 在的級差地租，這是對城鎮(zhèn)土地進(jìn)行分等定級的理論基礎(chǔ)。一般來說，城鎮(zhèn)中越是繁華的地區(qū)，地租和地價就越高，離市中心繁華區(qū)越遠(yuǎn)， 地租和地價就等次下降。這種情況產(chǎn)生主要是由城市的二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所決 定的。越是繁華構(gòu)地區(qū)，二、三產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，購銷力越旺盛，這些產(chǎn)業(yè)的利潤因此地租地價就大，就是由級差地影響城市土地價越高，超額利潤就越多，從而轉(zhuǎn)化為地租的利潤額就越犬, 幅度上升。繁華地段、一般地段和城市郊區(qū)，地價格懸殊極大 租造成的。至于環(huán)境設(shè)施、交通郵電、文化娛樂等條件，則是 格的次要條件。14、區(qū)位理論對城鎮(zhèn)土地分等與定級的指導(dǎo)意義根據(jù)區(qū)位理論，區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在

31、空間地 域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。任何事物都有一定的區(qū)位，城鎮(zhèn)土地也不例外。區(qū)位理論講求的區(qū)位主體通過對區(qū)位的研究， 了解區(qū)位的具體情況和異同，從而合理配置區(qū)位主體的活動，使區(qū)位主體獲得最佳的經(jīng)濟(jì)、 社會和環(huán)境效益。不同城鎮(zhèn) 土地的區(qū)位必然不同。城鎮(zhèn)土地分等與定級，就是要根據(jù)城鎮(zhèn)土地的不同屬性進(jìn) 行差異性劃分。區(qū)位是造成城鎮(zhèn)土地不同屬性的重要因素，所以土地區(qū)位既是影 響地租、地價最重要的因素，實際上它也是劃分土地級別的重要因素。 由于土地 區(qū)位條件的差異而對土地的社會經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生不同的影響，導(dǎo)致了級差地租的形成，所以可以根據(jù)土地區(qū)位條件造成的區(qū)位空間差異，劃分出土地質(zhì)量等級，也就是說，根據(jù)區(qū)位理

32、論可以更好地進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等與定級工作，使地城鎮(zhèn)土地分等與定級更加科學(xué)合理。15、空間相互作用理論及其對城鎮(zhèn)土地分等與定級的指導(dǎo)意義 空間相互作用是指區(qū)域之間所發(fā)生的商品、人口與勞動力、資金、技術(shù)、信息等 的相互傳輸過程。它對區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的建立和變化有著很大的影響。一方面， 空間相互作用能夠使相關(guān)區(qū)域加強(qiáng)聯(lián)系， 互通有無，拓展發(fā)展的空間，獲得更多 的發(fā)展機(jī)會。另一方面，空間相互作用又會引起區(qū)域之間對資源、要素、發(fā)展機(jī) 會等的競爭，并有可能對有的區(qū)域造成損害。指導(dǎo)意義有：有利于我們把握城鎮(zhèn)土地分等與定級的概念和內(nèi)涵以及二者的區(qū)分；城鎮(zhèn)土地分等定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城

33、鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)中的 地位和作用，綜合評定土地質(zhì)量，劃分城鎮(zhèn)土地等級的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級 包括兩個方面，即城鎮(zhèn)土地分等和城鎮(zhèn)土地定級。城鎮(zhèn)土地分等是通過對影響城 鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會、自然等因素進(jìn)行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量在 不同地域之間的差異，選用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等。土地等反映的是城鎮(zhèn)與城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異。分等的對象 是城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地。城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、 自然兩方 面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的地位、作用；對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析， 通過揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量在不同地域的差異，評定城鎮(zhèn)土地級。土地級反映的是城鎮(zhèn)內(nèi)

34、部土地質(zhì)量的差異。土地定級的對象是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建 設(shè)用地范圍內(nèi)所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同 參與評定。同時也要求我們在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等與定級工作時，應(yīng)該嚴(yán)格遵循以下幾個原則；綜合分析原則、主導(dǎo)因素原則、地域分異原則、土地收益差異原則、定量與定性相結(jié)合原則。16、城鎮(zhèn)土地分等影響因素分析(1) 區(qū)位因素：城市地價水平具有明顯的集聚分布特點，在空間上明顯受宏觀 區(qū)位的影響。城市區(qū)位差異對各個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響， 其地價水平的等 級差別也就根據(jù)各個城市不同的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益區(qū)分開。(2) 自然因素：包括城鎮(zhèn)土地地質(zhì)條件和城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量。 城鎮(zhèn)土地地質(zhì)條件。

35、城鎮(zhèn)土地的巖土承載力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹沒狀況等工程地質(zhì)條件， 不僅與城市形成十分密切，更為城市提供必要的用地條件，影響到城市用地布局， 城市職能。城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量。環(huán)境狀況通過的生態(tài)效益和社會效益影響在土地進(jìn) 行的一切社會經(jīng)濟(jì)活動，不僅影響到城市的的發(fā)展，居民切身的利益，還會直接 影響土地的利用方式，利用強(qiáng)度。大氣、水、噪聲污染等因素影響城市用地布局，空間分布狀況和城市居民的生活居住環(huán)境、工作環(huán)境。(3) 經(jīng)濟(jì)因素：影響城市土地分等定級的經(jīng)濟(jì)因素主要有：城鎮(zhèn)聚集規(guī)模、城鎮(zhèn) 基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)用地產(chǎn)出水平、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會因素、特殊因素等。(4) 社會因素：影響城市土地分等定級的社會因

36、素主要有城鎮(zhèn)用地潛力、政策。城鎮(zhèn)用地潛力。城鎮(zhèn)用地擴(kuò)展的過程必然伴隨著一定數(shù)量農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化為城市用地，由于土地屬于稀缺的非再生資源，城市用地潛力實際上取決于城市郊區(qū)土地 資源數(shù)量和市域人口密度。土地供給的剛性，以及土地需求的柔性，決定了土地 的市場價格很大程度上受供給影響。故用地潛力的大小對城市土地的等級有著重 要的意義。政策。政策因素主要表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，國家宏觀的區(qū)域 和城市發(fā)展政策直接影響基本建設(shè)投資導(dǎo)向；其次，城市不僅是經(jīng)濟(jì)中心，也是一個地區(qū)的政治中心，城市行政等級愈高，通常單位土地獲得的建設(shè)資金愈多， 城市基礎(chǔ)設(shè)施的水平也高，城市土地的級差地租提高。17、城鎮(zhèn)土地定級因素體系

37、城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟(jì)活動中的 地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進(jìn)行綜合分析， 通過揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量在 不同地域的差異，評定城鎮(zhèn)土地級。城鎮(zhèn)土地定級受多因素影響，而各因素又分為若干因子，組成城鎮(zhèn)定級的因素因 子體系。由于各因素因子所處的層次地位不同， 在評價工作中不能隨意調(diào)換，只 能按同一層次的因素因子進(jìn)行評分累加和比較。 根據(jù)因素因子的性質(zhì)和影響方式 的不同，可分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)。硬指標(biāo)指某類因素因子的影響程度可以用明確 的數(shù)量關(guān)系進(jìn)行表示，例如，交通通達(dá)度因素的城鎮(zhèn)道路寬度因子。 軟指標(biāo)又稱 定性指標(biāo)，側(cè)重從質(zhì)的方面反映因素因子的影響程度， 例如，

38、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素 的供水設(shè)施因子。(1) 綜合定級因素選擇范圍包括：交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交 便捷度、對外交通便利度；基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè) 施完備度；環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件 優(yōu)劣度；其他方面的因素。(2) 商業(yè)用地定級因素選擇范圍包括：繁華程度方面的因素有：商業(yè)和服務(wù)業(yè) 影響度；交通方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對外交通便利度(客 運(yùn))；基礎(chǔ)設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；人口狀況方面的因素有： 人口密度；其他方面的因素。(3) 住宅用地定級因素選擇范圍包括：基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善 度、公用設(shè)施完備

39、度；交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、公交便捷度、對 外交通便利度(客運(yùn))；環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度； 繁華程度方面的因素有：商業(yè)和服務(wù)業(yè)影響度；人口狀況方面的因素有：人 口密度；其他方面的因素。(4) 工業(yè)用地定級因素選擇范圍包括：交通條件方面的因素有：道路通達(dá)度、對外交通便利度(貨運(yùn))；基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；環(huán)境條 件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度；產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影 響度；其他方面的因素。18、城鎮(zhèn)土地分等的因素體系城鎮(zhèn)土地分等是通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)、社會、自然等因素進(jìn)行綜合分 析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量在不同地域之間的差異， 選用定量和定性相結(jié)合的方 法對城鎮(zhèn)進(jìn)行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等級。城鎮(zhèn)土地分等因素是指對城鎮(zhèn)土地 等有重大影響，并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)間土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會、自然條件，一般分 成因素、因子兩個層次。根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程，城鎮(zhèn)土地分等因素中 屬于必選因素的有：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)