經(jīng)濟(jì)地理學(xué)課程分析調(diào)查報(bào)告

1、 經(jīng)濟(jì)地理學(xué)期末調(diào)查與分析報(bào)告學(xué)年學(xué)期： 2013-2014（下） 課程名稱： 經(jīng)濟(jì)地理學(xué) 授課老師： 楊熒彬 作業(yè)題目： 長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街零售業(yè)區(qū)位因素調(diào)查與分析報(bào)告 【主聯(lián)系人】 ：宋玲【電話號(hào)碼】 ：【組 員】 ：唐晶晶，宋玲 日期：2014 年 6 月 15 日1 / 13文檔可自由編輯打印成員1姓名學(xué)號(hào)班級(jí)成績(jī)唐晶晶122020020712財(cái)政2主要完成工作及評(píng)閱主要完成工作（學(xué)生）：查找資料，發(fā)放問卷，實(shí)地調(diào)研，撰寫報(bào)告。評(píng)閱（教師）：成員2姓名學(xué)號(hào)班級(jí)成績(jī)宋玲122020021512財(cái)政2主要完成工作及評(píng)閱主要完成工作（學(xué)生）：回收問卷，整理數(shù)據(jù)，實(shí)地調(diào)研，撰寫打印報(bào)告。評(píng)閱（教師）

2、：成員3姓名學(xué)號(hào)班級(jí)成績(jī)主要完成工作及評(píng)閱主要完成工作（學(xué)生）：評(píng)閱（教師）：小組成員分工情況表：注：1、小組成員為2-5人，上述成員列表可自行添加。 2、成績(jī)?cè)u(píng)定采用五級(jí)制（不合格、及格、中、良、優(yōu)）長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街零售業(yè)區(qū)位因素調(diào)查與分析報(bào)告1、 調(diào)查區(qū)總體概述（一）、長(zhǎng)安鎮(zhèn)概況1、簡(jiǎn)介  長(zhǎng)安鎮(zhèn)位于錢塘江北岸，海寧市西部，北鄰?fù)┼l(xiāng)市，西南接壤杭州市余杭區(qū)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)是全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、省級(jí)中心鎮(zhèn)和海寧“副中心”。境內(nèi)設(shè)有省級(jí)農(nóng)業(yè)對(duì)外綜合開發(fā)區(qū)。全鎮(zhèn)總面積91.9平方公里，轄20個(gè)行政村，8個(gè)社區(qū)，鎮(zhèn)轄區(qū)總?cè)丝?2.5萬人，戶籍人口8萬人，外來人口4.5萬人。先后獲得全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、省文明鎮(zhèn)

3、、省村務(wù)公開和民主管理示范鎮(zhèn)、省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、省體育強(qiáng)鎮(zhèn)、省東海文化明珠鎮(zhèn)、省級(jí)生態(tài)鎮(zhèn)、浙江省衛(wèi)生鎮(zhèn)、嘉興市雙擁模范鎮(zhèn)、省綜治工作先進(jìn)集體等稱號(hào)。2、長(zhǎng)安鎮(zhèn)-連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)東部的結(jié)點(diǎn)  在海寧市的西部，靠近杭州下沙、余杭的地方，有一個(gè)非常特殊的區(qū)域“連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)”。它包括了海寧市的兩個(gè)鎮(zhèn)和兩個(gè)區(qū)（長(zhǎng)安鎮(zhèn)、許村鎮(zhèn)、農(nóng)發(fā)區(qū)、臨杭新區(qū)），總面積180平方公里，人口占海寧市1/3、面積占1/4，海寧西部這片與杭州地界交錯(cuò)相融的地塊，將是海寧連接杭州都市圈的嶄新開始。  政府的對(duì)于這塊區(qū)域的定位也非常的明確：立足海寧，面向杭州，成為海寧與杭州都市圈實(shí)現(xiàn)連接的重要通道，在不久的未來成為杭州城市的

4、副中心。  長(zhǎng)安鎮(zhèn)位于連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)的東部，也將受益于連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)的各種優(yōu)勢(shì)，包括區(qū)域發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、未來交通規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)和政府政策支持等等。隨著杭州城市“東拓”的不斷發(fā)展，在城市間的距離和層次上：長(zhǎng)安與杭州相距46公里，與臨平城18公里，下沙城25公里，與未來的大江東新城27公里。（二）、長(zhǎng)安鎮(zhèn)未來發(fā)展優(yōu)勢(shì) 1、區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢(shì) （1）長(zhǎng)安鎮(zhèn)處于海寧市西部，與杭州臨平區(qū)、江干區(qū)接壤，與蕭山區(qū)隔江相望，西南部直接與下沙對(duì)接，具有零距離接軌杭州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。  （2）離上海、寧波各一個(gè)半小時(shí)車程，離美麗的西湖僅半個(gè)小時(shí)車程。經(jīng)高速公路三小時(shí)可到達(dá)華東地區(qū)的主要城市

5、，包括上海、蘇州、寧波、南京、溫州等。  （3）“臨杭新區(qū)”試點(diǎn)的成功建設(shè)，也將為日后連杭經(jīng)濟(jì)區(qū)的最后一片熱土長(zhǎng)安鎮(zhèn)的發(fā)展做一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。  （4）占地984畝的“財(cái)經(jīng)大學(xué)下屬東方學(xué)院的新校區(qū)”已經(jīng)落戶長(zhǎng)安。這種文化上的與杭州進(jìn)行軟對(duì)接其背后所產(chǎn)生的隱性效應(yīng)，將是無法用金錢可以衡量的。  2、交通規(guī)劃優(yōu)勢(shì) （1）鏈接上海和杭州的主干線滬杭鐵路、滬杭高速公路、01省道、杭浦高速公路穿境而過，均設(shè)站點(diǎn)或出入口于長(zhǎng)安；320國(guó)道、杭東繞城公路出口處分別距鎮(zhèn)區(qū)6公里、2公里。（2）地鐵擬從臨平汽車城站至長(zhǎng)安鎮(zhèn)修川路之間以接駁方式修建一條地鐵專

6、線，首期接通臨杭新區(qū)，二期接通長(zhǎng)安。 （3）人民大道直接鏈接長(zhǎng)安鎮(zhèn)與臨平，使的長(zhǎng)安鎮(zhèn)到余杭區(qū)的車程不到20分鐘，長(zhǎng)安鎮(zhèn)目前已經(jīng)具備高標(biāo)準(zhǔn)的道路交通網(wǎng)，并且適應(yīng)未來發(fā)展的需求。 （4）按照杭州大都市的發(fā)展規(guī)劃考慮，杭州“二環(huán)線”必將通過這里，才能把六組團(tuán)全部圍在里面，圈出一個(gè)真正的“大杭州”。（5）523路、868公交可直達(dá)杭州市區(qū)和下沙， 目前公交868已延伸至長(zhǎng)安全程35公里，途經(jīng)29個(gè)站點(diǎn)，使得長(zhǎng)安鎮(zhèn)的生活更加接近杭州。（三）、長(zhǎng)安鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū) 主要商業(yè)街：以漢帛金街，修川路商業(yè)街為主的商業(yè)街和以龍翔廣場(chǎng)為主的商業(yè)中心。商鋪種類：服裝店，鞋店，零食鋪，母嬰用品店，超市等。2、 主要零售業(yè)現(xiàn)

7、狀調(diào)查（一）、調(diào)查目的和意義 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位分析是經(jīng)濟(jì)地理學(xué)領(lǐng)域最古老和最重要的研究?jī)?nèi)容之一。由于區(qū)位是決定零售業(yè)成功的關(guān)鍵因素，商業(yè)區(qū)位研究一直受到關(guān)注。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和城市經(jīng)濟(jì)的日益繁榮,關(guān)于城市內(nèi)商業(yè)區(qū)位的研究已日益受到重視。本次調(diào)查的目的是根據(jù)課堂中介紹的零售業(yè)區(qū)位理論關(guān)于零售區(qū)位決策的基本因素，即消費(fèi)市場(chǎng)、空間距離和交通條件、零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)與合作、地價(jià)作用，結(jié)合長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)中零售業(yè)情況進(jìn)行調(diào)查和。由此掌握理論知識(shí)與實(shí)踐知識(shí)的結(jié)合，做到理論的再應(yīng)用，培養(yǎng)分析能力。（二）、調(diào)查過程本小組采用問卷調(diào)查和實(shí)地訪談考察法，對(duì)長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街上的主要零售業(yè)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。從東方學(xué)院乘坐

8、k81公共汽車到達(dá)修川橋站，延修川路對(duì)各零售業(yè)店進(jìn)行訪談詢問式調(diào)查，了解所需信息。之后，整理數(shù)據(jù)并進(jìn)行篩選比較，制定大綱，查閱相關(guān)資料，撰寫調(diào)查報(bào)告。長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)位因素調(diào)查查閱相關(guān)資料實(shí)地訪談考察設(shè)計(jì)調(diào)查問卷整理分析調(diào)查問卷和訪談結(jié)果實(shí)地發(fā)放調(diào)查問卷及回收撰寫實(shí)踐報(bào)告（三）、調(diào)查現(xiàn)狀總體概況 1、長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街商鋪類型以休閑娛樂類和服裝飾品類居多，數(shù)碼產(chǎn)品類較少。圖3-1 店鋪類型2、店主選擇在長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街處開店的原因主要是因?yàn)檫@里有較高的市場(chǎng)潛力，其次是租金便宜、交通便利，另外隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有了較大的市場(chǎng)需求。圖3-2 選擇開店位置的原因3、經(jīng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)安鎮(zhèn)零售業(yè)商鋪的月

9、租金總體上以3000元至5000元居多，不同地段月租金上有很大差別，越靠近中心區(qū)價(jià)格越高，且有一部分為店主私有，距離中心區(qū)較近的商鋪月租金基本總體上處于5000元以上。例如，長(zhǎng)安中路上的月租金大致為15萬一年左右，勞動(dòng)路上的月租金為6000元左右，青年路上的月租金大部分是4000元左右。圖3-3 店鋪月租金4、 據(jù)調(diào)查得知，長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街商鋪每個(gè)月純利潤(rùn)情況以2500元以上的居多。例如，雜貨店店主基本上收入穩(wěn)定，普遍反應(yīng)可以養(yǎng)家糊口，一個(gè)月的收入大致為3000元至4000元。長(zhǎng)安鎮(zhèn)上服裝店很多，服裝店替換快，營(yíng)業(yè)較久的商店一個(gè)月可以盈利50000元以上，但逢淡旺季時(shí)有很大差別。（四）、調(diào)查具體概

10、況-以美特斯邦威專賣店為案例的分析1、商鋪位置：浙江省嘉興市海寧區(qū)（縣）長(zhǎng)安鎮(zhèn)青年路82號(hào)錦繡商廈82-10、82-11號(hào) 。2、月租金：7000元（租金占經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的很大一部分，裝潢費(fèi)用、加盟金、產(chǎn)品成本、勞動(dòng)力成本、運(yùn)輸?shù)葎t占剩下的一大部分。）3、開業(yè)時(shí)間：2011年5月4、店主身份：李先生5、主要營(yíng)業(yè)活動(dòng)：主營(yíng)男女休閑服飾6、營(yíng)業(yè)規(guī)模與效益： 該美邦店屬于加盟店鋪，為了獲得利益最大化，選址距離商業(yè)中心區(qū)域不能太近，且美邦服飾的風(fēng)格以休閑為主，主要針對(duì)20-30年輕的收入比較低的人群，以大學(xué)生為主，所以規(guī)模不大。 鎮(zhèn)區(qū)的房屋布局適合經(jīng)營(yíng)，所以其門面較大，但是美邦在地上的店面面積不能

11、滿足其需求，所以在樓上有一間面積不大的倉庫，總面積大致在150平方米左右。店內(nèi)商品款式多樣，且價(jià)格不高，在普通大學(xué)生一般的消費(fèi)承受范圍之內(nèi)。每日顧客量和收益都很好，月盈利額在上萬元。 7、 營(yíng)銷方法： 美特斯邦威作為國(guó)內(nèi)休閑服飾品牌的代表者一直致力于對(duì)外界塑造一個(gè)特立獨(dú)行的品牌形象,整合營(yíng)銷傳播的運(yùn)用對(duì)其品牌的成功具有重要的意義。營(yíng)銷不僅考慮的是銷售職能在傳播過程中的作用,注意將產(chǎn)品、人員、廣告、促銷等職能內(nèi)因素協(xié)調(diào)一致,更是要其他部門也都接受以消費(fèi)者為中心的觀念,從產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)到銷售和服務(wù)都最大限度地為消費(fèi)者考慮。8、 企業(yè)目標(biāo)：為消費(fèi)者提供新時(shí)尚的舒適生活體驗(yàn)。3、 零售業(yè)區(qū)

12、位的因素分析1、 消費(fèi)市場(chǎng) 消費(fèi)市場(chǎng)狀況因素的作用主要是因?yàn)槭袌?chǎng)區(qū)域的大小、貧富和構(gòu)成對(duì)零售業(yè)態(tài)選擇和規(guī)模有著重要的影響作用。消費(fèi)人口規(guī)模及消費(fèi)者收入是影響零售區(qū)位的兩個(gè)重要因子。海寧市長(zhǎng)安鎮(zhèn)，由于浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院的存在，使該地區(qū)有著客源消費(fèi)市場(chǎng)，因而沒有出現(xiàn)明顯的衰敗，經(jīng)濟(jì)仍然比較繁榮。但已形成的商場(chǎng)格局無法改變，這也使得長(zhǎng)安成了這里的“解放碑”小范圍的商業(yè)中心，電影院、文化廣場(chǎng)等分布在其周邊，以龍翔為中心，呈射線狀布局的幾條街道也發(fā)展成了步行街。 2、 空間距離與交通條件 消費(fèi)者通常選擇距離較短且交通便捷的零售點(diǎn)進(jìn)行購買商品，而如果讓消費(fèi)者選擇遠(yuǎn)距離的零售點(diǎn)去購買商品，這樣消

13、費(fèi)者就需要多支付空間費(fèi)或時(shí)間費(fèi)；而如果多支付的空間費(fèi)或時(shí)間費(fèi)再加上商品的價(jià)格多于在近零售點(diǎn)購買支付的錢，那么消費(fèi)者就虧了，理性消費(fèi)者是不會(huì)做這樣的選擇的。所以說消費(fèi)者支付的這兩個(gè)費(fèi)用是決定消費(fèi)者選擇購物地點(diǎn)的重要因子。再有交通設(shè)施條件好的市場(chǎng)區(qū)域，消費(fèi)者所需支付的空間費(fèi)或時(shí)間費(fèi)也會(huì)下降，這樣就極有可能增加消費(fèi)者的購買量，擴(kuò)大商品的銷售范圍以及商業(yè)的規(guī)模等級(jí)。長(zhǎng)安鎮(zhèn)交通比較便利，與東方學(xué)院僅2-3公里，乘坐公交車只需10分鐘，另外，學(xué)校門口常年有隨叫隨到的電動(dòng)三輪，使得大學(xué)生這一消費(fèi)群體愿意選擇來此處消費(fèi)。3、 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與合作零售企業(yè)的區(qū)位選擇和與其在同一區(qū)域經(jīng)營(yíng)同類型的的零售企業(yè)的數(shù)量和競(jìng)爭(zhēng)力

14、有密切的關(guān)系。例如美邦所在的長(zhǎng)安鎮(zhèn)還有特步、安踏、李寧、361°等都以休閑、運(yùn)動(dòng)風(fēng)格產(chǎn)品為主的商店，所以美邦必須走自己的風(fēng)格路線，形成自己的品牌優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位間的空間競(jìng)爭(zhēng)，如果是屬于同業(yè)種間的競(jìng)爭(zhēng)，可能會(huì)出現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一是相互排斥趨于分散，一是在競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生聯(lián)合，即由于外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)而形成各種專業(yè)化的商業(yè)中心。美邦屬于后者。在一定程度上，集聚比分散帶來的效益多，所以由于競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的一些負(fù)面影響，在調(diào)整商品價(jià)格、服務(wù)態(tài)度、售后服務(wù)、店面布局等軟件設(shè)施則會(huì)消除一部分。 4、 地價(jià)作用地價(jià)是土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)反映，企業(yè)愿意支付的地價(jià)價(jià)格取決于土地預(yù)期可獲得的利潤(rùn)。地價(jià)的高低與土地的區(qū)位條件有

15、關(guān)。交通的便捷性、空間的關(guān)聯(lián)性和周邊環(huán)境的滿意度是影響土地購買者支付土地價(jià)格的重要因子。對(duì)于追求收入最大化的零售企業(yè)而言，最高地價(jià)區(qū)位是最佳選擇，但這種選擇必須支付高額地價(jià)，會(huì)造成成本增加，企業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須慎重考慮這個(gè)問題。因此不同類型的零售業(yè)所能支付的地價(jià)能力才是決定其區(qū)位選擇的重要因子。四、小組建議 通過調(diào)查結(jié)果的分析，我們了解到該地區(qū)零售業(yè)存在著很多問題，比如商品內(nèi)容不全，技術(shù)支持、政策支持方面較弱，規(guī)模不大，知名度不高。因此，我們小組針對(duì)長(zhǎng)安鎮(zhèn)零售業(yè)的未來發(fā)展情況提出如下建議：1、 加大宣傳，提高宣傳手段，擴(kuò)大知名度，打造品牌效應(yīng)。例如一些服裝品牌專賣店可通過多渠道宣傳手段，吸引顧客，發(fā)

16、揮品牌優(yōu)勢(shì)。2、銷售淡季保銷量。店家可以再淡季的時(shí)候采取正確的營(yíng)銷手段，如節(jié)假日活動(dòng)、降價(jià)特價(jià)促銷、會(huì)員積分類促銷等多種方式?？紤]到所服務(wù)的消費(fèi)者對(duì)象，本商業(yè)街以后應(yīng)該朝著綜合性檔次的商品發(fā)展。 3、 調(diào)整營(yíng)銷管理，通過規(guī)范并有自己特色的建立管理制度和規(guī)矩來推動(dòng)員工的工作積極性和激情。4、改善衛(wèi)生環(huán)境和治安。只有營(yíng)造一個(gè)舒適整潔、安全放心的購物環(huán)境，才能吸引更多的人來此消費(fèi)。5、建立或邀請(qǐng)專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)，豐富商鋪產(chǎn)品的來源和更新周期,對(duì)選址和采購進(jìn)行指導(dǎo)。同時(shí)，對(duì)本商業(yè)街的所有售貨員及服務(wù)員進(jìn)行培訓(xùn)，改善服務(wù)態(tài)度，讓消費(fèi)者擁有一個(gè)好的心情購物。6、政府應(yīng)合理規(guī)劃地價(jià)，提供政策優(yōu)惠和資金扶持。

17、適當(dāng)調(diào)整房租，吸引更多不同的零售店來此駐戶，不僅可以豐富本商業(yè)街的服務(wù)豐富度，也能更好的滿足消費(fèi)者的需求，刺激消費(fèi)。7、交通道路方面應(yīng)解決擁擠和違規(guī)現(xiàn)象，減少空間距離帶來的成本。 長(zhǎng)安鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)零售業(yè)區(qū)位因素調(diào)查問卷您好！我們是浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院的學(xué)生。我們正對(duì)長(zhǎng)安鎮(zhèn)商業(yè)街的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，非常感謝您抽空支持我們，請(qǐng)您填寫我們的調(diào)查問卷。1、請(qǐng)問您的年齡A.20-25（ ）；B.25-30（ ）；C.30-35（ ）；D.35以上（ ）；2、您的商店月租金是多少？A.自家店面；B.3000元以下（ ）；C.3000-5000元（ ）；D.5000元以上（ ）；3、您的店鋪屬于以下那些類型？A

18、.餐飲（ ）；B.小商品（ ）；C.服裝飾品（ ）；D.休閑娛樂（ ）； E.數(shù)碼產(chǎn)品（ ）；F.其他4、您的店鋪的消費(fèi)群體主要是A.學(xué)生（ ）；B.居民（ ）；C.其他_5、您覺得你的店鋪客流量多么？A.很多（ ）；B.一般（ ）；C.周期性變化（ ）；D.冷清（ ）；6、您覺得在您在長(zhǎng)安鎮(zhèn)中心開店前景如何？A.很好（ ）；B.一般（ ）；C.不太好（ ）；7.您的店鋪在經(jīng)營(yíng)過程中一直存在的主要障礙有哪些？ ( ) A、經(jīng)驗(yàn)不夠  B、缺乏社會(huì)關(guān)系C、資金不足 D、顧客回頭率低  E、親人的反對(duì)   F、市場(chǎng)上同質(zhì)類產(chǎn)品過多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)率低 G 其他_8. 由現(xiàn)在店鋪的基本現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)一年后的店鋪發(fā)展，可能會(huì)（ ）A、基本保持現(xiàn)狀，穩(wěn)中求發(fā)