商業(yè)樓計(jì)劃書

1、“2222”商業(yè)綜合樓運(yùn)營(yíng)計(jì)劃書編制單位：有限公司編制日期： 目 錄第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本情況二、項(xiàng)目位置及四至三、項(xiàng)目周邊區(qū)域介紹第二部分 項(xiàng)目分析一、 SWOT分析二、成品建材家居超市的市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目定位第四部分 投資分析一、 前期投資二、 運(yùn)營(yíng)成本第五部分 合作方式 第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目基本情況。二、項(xiàng)目四至三、 項(xiàng)目區(qū)域分析第二部分 項(xiàng)目分析二、 項(xiàng)目SWOT分析2、 劣勢(shì)（weaknesses）3、機(jī)會(huì)（opportunities）第三部分 項(xiàng)目定位三、項(xiàng)目定位 第四部分 投資分析四、前期投資項(xiàng)目的前期投入非常巨大，物業(yè)要達(dá)到招商條件，須進(jìn)行一系列裝修和改造工程

2、的前期資金投入：（1） 自動(dòng)扶梯安裝工程：共計(jì)安裝上、下扶梯共18部，預(yù)算工程價(jià)每部20萬(wàn)元，共計(jì)360萬(wàn)元；（原建筑設(shè)計(jì)已預(yù)留安裝位置，但設(shè)備未安裝）（2） 客貨直梯安裝工程：一至四層用客貨直梯（載重量1.5噸）3臺(tái)，預(yù)算工程造價(jià)每臺(tái)20萬(wàn)，共計(jì)60萬(wàn)元；（3） 建筑正立面門窗為塑鋼門窗，不適合大型商業(yè)業(yè)態(tài)使用，須進(jìn)行包裝改造，包括落地窗、展示櫥窗和廣告位等，預(yù)算造價(jià)50萬(wàn)左右；（4） 外立面一至四樓須增加垂直交通工具（觀光電梯）6部，每部20萬(wàn)元，另改造土建成本約每部4萬(wàn)元，預(yù)算造價(jià)合計(jì)144萬(wàn)元；（5） 室內(nèi)通道改造、裝修工程（含公共區(qū)域裝修，步行梯裝修等）預(yù)算造價(jià)每平米800元左右，預(yù)

3、計(jì)200萬(wàn)元；（招商商家投入的裝修費(fèi)用另計(jì)）（6） 原設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)綜合樓的配電功率考慮不夠，在實(shí)際使用應(yīng)考慮增容和設(shè)施改造，預(yù)算工程費(fèi)用100萬(wàn)元左右；（7） 中央空調(diào)安裝工程，預(yù)算造價(jià)每平米320元，預(yù)計(jì)800萬(wàn)元。綜上所述，項(xiàng)目前期物業(yè)裝修及改造工程預(yù)算投資額為1714萬(wàn)元。五、運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目前期培育市場(chǎng)，還需要大量的招商、宣傳廣告以及大量的人力資源成本，每年大約需要投入100萬(wàn)元，引進(jìn)商家也需要較長(zhǎng)時(shí)間，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，如果通過(guò)專業(yè)的機(jī)構(gòu)來(lái)操作運(yùn)營(yíng)，這些風(fēng)險(xiǎn)可以適當(dāng)降低。當(dāng)然如果能夠?qū)⒃擁?xiàng)目長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)轉(zhuǎn)，不僅能夠創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且能提供大量的工作崗位，解決部分人群的就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)也能為政府提供大量稅收。第五部分 合作方式 1、租賃時(shí)間： 1520年； 2、建議租賃租金：一樓每月2025元/平方米； 二樓每月1215元/平方米； 三、四樓每月810元/平方米； 3、免租期時(shí)間：1年（用于項(xiàng)目改造和招商）； 4、租金支付方式：每3個(gè)月付款一次，每次提前10日付清下次租金； 5、履約保證金：人民幣20萬(wàn)元整。 對(duì)于本項(xiàng)目我公司將采用一體化開(kāi)發(fā)模式，以市場(chǎng)為導(dǎo)向的周密項(xiàng)目規(guī)劃