錫郡國際廣場業(yè)態(tài)定位及招商的調(diào)查報告

1、 錫郡國際廣場業(yè)態(tài)定位及招商的報告調(diào)查項目：1、首先了解掌握現(xiàn)有物業(yè)條件，充分預(yù)估物業(yè)改造的難度，減少不必要的投資。2、市場調(diào)研 （1）了解所在城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，商圈分布、商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成，（市場、商場、商業(yè)街區(qū)）清楚項目所處區(qū)位，以及該區(qū)位欠缺的城市功能，項目定位必須與城市功能定位規(guī)劃相結(jié)合來考慮。 （2）相關(guān)的業(yè)態(tài)調(diào)研、品牌調(diào)研、業(yè)種分布、租金調(diào)研（時間關(guān)系，稍后）；3、項目定位 （1）業(yè)態(tài)布局：結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史文化，經(jīng)濟狀況、消費能力，以及所屬區(qū)域欠缺的城市功能、現(xiàn)有的業(yè)態(tài)分布。 （2）動線設(shè)計：在中小城市，停車位的分布問題、顧客購物的便利性、易達性會凸顯的更加重要。 （3）根據(jù)前期的市場

2、調(diào)研結(jié)果，確定的項目業(yè)態(tài)定位，項目規(guī)劃，業(yè)態(tài)布局設(shè)計，業(yè)種劃分等。4、宣傳推廣策略。根據(jù)項目定位，制定招商宣傳策略，一般都是亮點宣傳。調(diào)查結(jié)果：1、 錫林浩特市地處錫林郭勒草原腹地，經(jīng)濟相對落后，市民對品牌，高檔消費沒有太強的意識。對購物環(huán)境沒有過多要求。2、 比較現(xiàn)有的商業(yè)體，民盛、高勒、購物環(huán)境好，檔次高，可是人氣不如一般的，如蒙古包、金橋等租賃商場人氣旺，銀座雖然屬于租賃，可是裝修高檔，人氣更差。維多利新開業(yè)，但前景不容樂觀。再比較德克隆和華潤，華潤人氣明顯不如德克隆。3、 錫林浩特市整體經(jīng)濟狀況一般，但還是有一部分高收入群體，市民消費習(xí)慣有待改變。3、錫郡國際廣場現(xiàn)有物業(yè)可以基本滿足任

3、何業(yè)態(tài)的入駐要求，無需做大的改動。招商過程中如果商戶有特殊需要，可以做小的改動。力求在工程完工前，完成需工程改動商戶的招商工作。4、商業(yè)零售主要集中在額爾敦路，共有大賣場 ( 12 ) 個，民盛、高勒算當(dāng)?shù)馗邫n的商場，蒙古包、金橋、萬人、屬于租賃商場，人氣旺，檔次差。銀座屬于租賃商場，但是人氣不旺。維多利鞋城屬于專業(yè)賣場，品牌雜亂。老百貨大樓就是雜貨鋪。即將開業(yè)的維多利還不好說人氣和生意如何。天圓準備裝修，目前不了解。在建的尚都國貿(mào)，個人感覺定位不是很準確。香榭麗舍商業(yè)街，招商不成功，沒有人氣，目前經(jīng)營戶不多。5、額爾敦路沿街有各種專賣、零售店鋪。其余各街道商鋪，業(yè)態(tài)單一，業(yè)種雜亂。不足以對錫

4、林浩特市商業(yè)零售產(chǎn)生大的影響。6、調(diào)查全市有商業(yè)店鋪的街道 12 條（貝子廟街、錫林大街、察哈爾街、那達慕大街、團結(jié)大街、濱河路、天津路、重慶路、寶力根路、額爾敦路、額吉淖爾路杭蓋路），商鋪 2214個，商鋪面積總和約 162215 平方米。大賣場 12 個（蒙古包、金橋、萬人新天地、天圓、龍城、高勒、百貨大樓、民盛、銀座、香榭麗舍、德克隆、華潤。）大賣場與本項目關(guān)聯(lián)不大，面積不詳（未做調(diào)查）。7、調(diào)查共有：（后附詳表） （1 ）餐飲 381 個，面積總和 30435 平方米。 （2 ）娛樂 9 個，面積總和 2500 平方米。 （3 ）服裝 110 個，面積總和 9680 平方米。 （4 ）

5、鞋帽 31 個，面積總和 2420 平方米。 （5 ）箱包 11 個，面積總和 400 平方米。 （6 ）孕嬰 9 個，面積總和 540 平方米。 （7 ）化妝品 47 個，面積總和 2046 平方米。 （8 ）黃金珠寶 10 個，面積總和 970 平方米。 （9 ）銀飾禮品 16 個，面積總和 650 平方米。 （10）眼鏡 14 個，面積總和 1190 平方米。 （11）婚紗攝影 25 個，面積總和 2190 平方米。 （12）鮮花 21 個，面積總和 1785 平方米。 （13）美發(fā) 96 個，面積總和 3680 平方米。 （14）美容養(yǎng)生 17 個，面積總和 1470 平方米。 （15

6、）茶葉茶藝 16 個，面積總和 1039 平方米。 （16）草原特產(chǎn) 56 個，面積總和 1530 平方米。 （17）電腦 43 個，面積總和 2855 平方米。 （18）手機 51 個，面積總和 2960 平方米。 （19）辦公用品 10 個，面積總和 630 平方米。 （20）汽車用品 21 個，面積總和 2388 平方米。 （21）酒店用品 5 個，面積總和 320 平方米。 （22）草原特產(chǎn) 56 個，面積總和 1530 平方米。 錫林浩特市大賣場商戶類型賣場名稱樓層個數(shù)占地面積備注服裝金橋三樓35童裝約800四樓22家服裝二樓18家褲子約1000五樓女裝高勒時代二樓16家男裝三樓37

7、家女裝四樓13運動裝蒙古包三樓男裝四樓服裝男女均有電器金橋一樓電器全部蒙古包一樓電器全部鞋帽金橋三樓18家高了時代一樓15家蒙古包二樓鞋全部維多利一樓女鞋二樓男鞋飾品金橋二樓32家約300其它金橋二樓1家玩具501家糖果1家母嬰蒙古包二樓窗簾布藝以上是與本項目有關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)、業(yè)種。定位根據(jù)：1、 錫林浩特市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)，城市功能，本項目區(qū)位以及市調(diào)數(shù)據(jù)確定。從商業(yè)街招商成功、運營良好的角度進行定位。2、 根據(jù)本項目建筑格局、面積，適合的業(yè)態(tài)、業(yè)種，進行定位。3、 本項目距離主商圈有一段距離，主商圈高端商業(yè)體已經(jīng)有民盛、高勒，還有新開業(yè)的維多利。本著“同質(zhì)化經(jīng)營、差異化競爭”。進行定位。4、 由于

8、本項目無法同時完工開業(yè)，這就給整體定位及招商帶來一定難度。因為一期C區(qū)完工，商業(yè)內(nèi)街會存在一邊是商鋪招商運營，一邊是工地圍擋。勢必給經(jīng)營戶和顧客帶來不便。因此定位還要考慮施工工期。5、 依據(jù)行業(yè)慣例，城市綜合體的業(yè)態(tài)配比：購物、餐飲、娛樂。52：18：30的比例，本項目不很合適，6、 綜合性商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇一般是專業(yè)、專營店占50%，餐飲店占25%，綜合性商場占15%，娛樂休閑占10%，也不是完全合適。7、 所以只能依據(jù)本項目實際情況。符合地方消費習(xí)俗、消費能力，及現(xiàn)代商業(yè)狀態(tài)的演化趨勢，保證運營良好。進行業(yè)態(tài)定位8、 如果引進品牌商場，本項目最大體量也無法滿足，引進大商場最少在單體20000平

9、方米以上的體量。所以無法引進大商場做主力店。9、 只能以高端餐飲、娛樂，專業(yè)賣場為主力店。10、 A4-C5口、做聚攏人氣的口。A2-C2口，做高端餐飲、娛樂。11、 A、B、C、各區(qū)二層（聯(lián)通層），無法做高端業(yè)態(tài)、業(yè)種。業(yè)態(tài)定位：1、 名稱：錫郡國際生活方式購物廣場2、 定位為錫林浩特市首家生活方式購物廣場。綜合商業(yè)街，多業(yè)態(tài)組合。3、 主題只能定位一個“生活方式全體驗”貼近百姓生活。做老百姓的購物廣場。定位上、中、下。不宜做高、大、上。既要有陽春白雪，也要有下里巴人。4、 定位高，沒有人氣，運營不好，必然會影響銷售。5、 以目前房地產(chǎn)的趨勢看，大趨勢不明朗，所以本人建議，目前首要任務(wù)應(yīng)是商

10、業(yè)街運營管理。以招商運營為主，招商成功，運營良好，必定會帶來銷售的突破。業(yè)態(tài)、業(yè)種組合：1、 C區(qū)，臨街10個較大的一拖二的商鋪，做特色餐飲品牌店，當(dāng)?shù)芈糜味际钱?dāng)天返回，所以特色餐飲很合適，三四層精裝公寓。2、 C3、C4-B1、B2、B3內(nèi)街（一層），為品牌服裝一條街。在黃金點（總長*0.618）引進當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ钠放?，招人氣?、 B1、B2、B3-A3內(nèi)街（一層），經(jīng)營婚紗攝影、禮儀慶典、黃金珠寶（放在黃金點）、布藝家紡、禮品銀飾、化妝品、美容美體、美發(fā)（大店）、茶葉茶藝、奇石石藝、畫廊、文物古董，試情況最后確定幾個業(yè)種。4、 C3、C4、B1、B2、B3、A1。二層經(jīng)營精品、禮品、針織

11、內(nèi)衣、小商品、小家電、文具、辦公、數(shù)碼耗材等眾多業(yè)種。5、 C5（高）、引進連鎖酒店（如家、七天、格林豪泰、速8等）。6、 C5、A4、A1、一層臨街，由于距離貝子廟近，一條街貫通，做草原特產(chǎn)、旅游紀念一條街。7、 C5（低）、A4、A1（二層以上），經(jīng)營三個專業(yè)賣場 暫定：孕嬰童裝、玩具、早教、職業(yè)體驗、兒童樂園。 外貿(mào)服裝（東莞，中山、名牌尾貨）。 品牌鞋城（單品單廳），品牌箱包。 運動健身，服裝、器材。 根據(jù)錫市情況，也可做家用大電器、燈具城。8、 A1、負一層、一層引進一家超市（租金低，招人氣）。9、 A2、大品牌的、較高端餐飲，附帶洗浴、健身、美容會所或KYV。10、 由于目前施工圖

12、紙沒有確定，所以沒有具體業(yè)態(tài)、業(yè)種的商鋪的具體數(shù)目，這個問題待以后招商過程中具體劃分。招商方案：1、 自此方案經(jīng)公司審議通過第二日起，以業(yè)態(tài)定位、業(yè)種劃分為依據(jù)，確定統(tǒng)一的宣傳廣告詞，開始制作招商手冊，三維效果宣傳片（大屏幕電視在售樓部循環(huán)播放）。完成時間，由策劃掌握。2、 完善銷售、招商、介紹項目優(yōu)勢的統(tǒng)一說辭。（時間，依據(jù)招商手冊，在招商手冊完成后三天時間）。3、 以招商手冊的效果圖，特制名片，宣傳單頁。進行有目的的走訪宣傳，推廣項目，介紹項目優(yōu)勢。4、 前期不需要大的廣告投入。需印制多版本（不同宣傳時期）宣傳單頁，以后每個宣傳節(jié)點的宣傳單頁，由招商部提出，策劃完成。5、對全市可入駐的商戶

13、宣傳溝通，有意向的商戶，進行登記造冊。（如果兩個人需要至少兩個月時間）。6、對錫林郭勒盟其余10個旗、一個縣、一個市進行宣傳。掃街發(fā)放宣傳單頁。（第一階段，需要一個月時間）。因為旗、縣都是以盟（錫林浩特市）為中心的。7、對呼、包、鄂、赤峰，進行可銷售大面積的關(guān)系營銷。同時進行招商的宣傳。（時間15天，特殊情況，加時）。8、自2015年3月22日起，進行大范圍的廣告宣傳，主要有招商專員完成，（蓄水期）。開始收取租賃預(yù)定金，采取高門檻準入策略（數(shù)額待定）。但是也要放水養(yǎng)魚。9、自2015年6月1日起，引爆招商入駐、商戶簽約熱潮。10、已簽約商戶，條件允許可以進行裝修、備貨，完善的可以進行試營業(yè)。1

14、1、2016年9月29日（農(nóng)歷9月初6）外街餐飲、內(nèi)街可以完工的全部營業(yè)。12、商業(yè)街全部盛大開業(yè)預(yù)計2016年底，具體看工程進展情況而定。招商宣傳：1、 根據(jù)不同時間節(jié)點，設(shè)計印制不同的宣傳單頁，進行發(fā)放。2、 自5月1日開始，一個月時間。全面廣告發(fā)布，平面媒體、電視廣告、公交車體、戶外大屏、宣傳車、組織人員上街大量發(fā)放宣傳單頁。3、 在售樓部門口添加招商部的招牌。招商宣傳費用：1、 三維宣傳片、招商手冊、宣傳單頁，由策劃部制作，費用不詳。2、 2015年5月1日起的大范圍廣告宣傳，具體投放數(shù)額由公司決定。3、 外出旗、縣，需要車輛（自備車輛），由公司負責(zé)路、橋、油費（提前支取，事后結(jié)算）。

15、保養(yǎng)費用自理（特殊情況請示公司決定）。需要住宿的，按公司的出差補助標準執(zhí)行。4、 遇有大客戶來本項目考察的，需事前請示公司，招待費用、標準公司決定，批復(fù)后依決定執(zhí)行。擅自決定接待的，費用自理。租金定價：1、 調(diào)查了解全市、項目周邊的租金情況（后續(xù)調(diào)查）。2、 在保證完成公司經(jīng)營性收益的情況下，進行租賃定價。2、 為了銷售定價：定高租金，減免各種費用。如果定得過高，可以年底反租金，這樣促進銷售。3、 為了招商營運定價：定低租金，加各種費用。這樣利于招商營運。4、 財務(wù)統(tǒng)計計算，計算出投入資金的總成本，以成本取得的貸款利息，加運營成本為租金的最低底線。營運組織架構(gòu)：1、 招商營運：前期有兩、三人可以，