物業(yè)設(shè)備管理的主要內(nèi)容(共5頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上物業(yè)設(shè)備管理的主要內(nèi)容什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施？物業(yè)設(shè)備即包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監(jiān)控、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。物業(yè)設(shè)備管理的主要內(nèi)容（1）物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理（2）物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理（3）物業(yè)設(shè)備維修管理（4）物業(yè)設(shè)備更新改造管理（5）備品配件管理（6）固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理和工程資料的管理等1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件。（

2、1）設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案包括：a)設(shè)備清單或裝箱單i.設(shè)備發(fā)票ii.產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書(shū)iii.開(kāi)箱驗(yàn)收?qǐng)?bào)告iv.產(chǎn)品技術(shù)資料v.安裝施工、水壓試驗(yàn)、調(diào)試、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告b)設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料包括：i.設(shè)備卡片ii.設(shè)備臺(tái)帳iii.設(shè)備技術(shù)登錄薄iv.竣工圖v.系統(tǒng)資料c)政府職能部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等強(qiáng)制性文件2、物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理*物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理實(shí)際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理兩部分。一是：設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)(1)針對(duì)設(shè)備的特點(diǎn)，制定科學(xué)、嚴(yán)密切實(shí)可行的操作規(guī)程。(2)對(duì)操作人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)教育。對(duì)政府規(guī)定的某些需持證上

3、崗的工種，必須嚴(yán)格要求持證上崗。(3)加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作。(4)設(shè)備中的儀表、（如壓力表、安全閥等）、安全附件必須定期校驗(yàn)，確保靈敏可靠。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信(5)對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗(yàn)用直觀的方法來(lái)管理，而應(yīng)在運(yùn)行狀態(tài)下的監(jiān)測(cè)和對(duì)故障進(jìn)行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準(zhǔn)確的分析。(6)對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行"三不放過(guò)"原則。即事故原因未查清不放過(guò)、對(duì)事故責(zé)任者未處理不放過(guò)、事故后沒(méi)有采取改善措施不放過(guò)。二是：從設(shè)備的購(gòu)置到運(yùn)行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟(jì)效益，即設(shè)備的全過(guò)程管理的各項(xiàng)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：(1)初

4、期投資費(fèi)用管理在購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)綜合考慮一下因素：A、設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。B、設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對(duì)工作環(huán)境的要求。C、設(shè)備價(jià)格及運(yùn)行時(shí)能源的耗用情況。D、設(shè)備壽命。E、設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動(dòng)。F、注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。（2）運(yùn)行成本管理A、能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算。B、操作人員的配備。C、維修費(fèi)用的管理。3、 物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備在使用過(guò)程中會(huì)發(fā)生污染、松動(dòng)、泄漏、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時(shí)會(huì)釀成設(shè)備事故。（1）維護(hù)保養(yǎng)方式：主要是"清潔、緊固、潤(rùn)滑

5、、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。對(duì)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。A、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對(duì)設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時(shí)巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時(shí)注意運(yùn)行中有無(wú)異聲、振動(dòng)、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對(duì)設(shè)備做好清潔工作。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信B、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：*徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；*檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙;*檢查安全裝置

6、*檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過(guò)濾器有無(wú)堵塞；*清洗油箱，檢查油位指示器，換油；*檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。（3）設(shè)備的點(diǎn)檢*設(shè)備的點(diǎn)檢就是對(duì)設(shè)備有針對(duì)性的檢查。設(shè)備點(diǎn)檢時(shí)可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。*設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢及計(jì)劃?rùn)z查。*設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢內(nèi)容主要包括：（1）運(yùn)行狀況及參數(shù)；（2）安全保護(hù)裝置；（3）易磨損的零部件；（4）易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件;(5)在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；（6）在運(yùn)行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。*設(shè)備的計(jì)劃點(diǎn)檢一般以專(zhuān)業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計(jì)劃點(diǎn)檢內(nèi)容主要有：（1）記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異

7、常情況；（2）更換零部件；（3）確定修理的部位、部件及修理時(shí)間；（4）安排檢修計(jì)劃。（4）物業(yè)設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修*對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計(jì)劃?rùn)z修*實(shí)行計(jì)劃?rùn)z修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對(duì)它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計(jì)劃?rùn)z修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。（5）計(jì)劃?rùn)z修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系*設(shè)備管理應(yīng)建立"維護(hù)保養(yǎng)為主，計(jì)劃?rùn)z修為輔"的原則。4、物業(yè)設(shè)備更新改造管理在使用設(shè)備時(shí)特別要注意的是，只要通過(guò)技術(shù)改造能達(dá)到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新方式。備品配

8、件的管理*運(yùn)轉(zhuǎn)類(lèi)的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準(zhǔn)備好，這就是備品配件管理的基本原則。*備品配件管理工作的目的是，既要科學(xué)地組織備件儲(chǔ)備，及時(shí)滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲(chǔ)備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲(chǔ)備費(fèi)用，加快資金周轉(zhuǎn)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信5、固定資產(chǎn)（設(shè)備）管理*固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并在使用過(guò)程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、工具等。*不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單價(jià)值在2000以上，并且使用期限超過(guò)兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)管理。固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個(gè)問(wèn)題：*固定資產(chǎn)（設(shè)備）的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個(gè)指標(biāo)。*設(shè)備折舊：參考同類(lèi)，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進(jìn)步程度。*設(shè)備的報(bào)廢*固定資產(chǎn)的管理要求：A、保證其完整無(wú)缺。B、提高其完程度和利用效果。C、正確核定其需用量。D、正確計(jì)算其折舊額，計(jì)劃性地計(jì)提折舊。F、進(jìn)行其投資預(yù)測(cè)。6、工程資料的管理1) 資料管理的目的和意義2) 物業(yè)工程資料的分類(lèi)目錄A、竣工驗(yàn)收