龍湖金融島持有型地塊可行性研究報告模版

1、目錄1.目標(biāo)地塊基本情況32.目標(biāo)地塊出讓相關(guān).73. 目標(biāo)地塊市場分析與機會選擇94. 項目定位235. 開發(fā)與銷售計劃316. 成本分析337.項目效益測算348. 投資風(fēng)險評價379. 拿地工作建議37附件3921. 目標(biāo)地塊基本情況1.1 目標(biāo)地塊區(qū)位1.1.1 區(qū)域位置與交通條件文字：簡要綜述地塊所處城市的區(qū)域位置，所處區(qū)域的城市功能定位、主要特點、發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展前景等。地塊周邊區(qū)域交通現(xiàn)狀及規(guī)劃，交通通達性評價。圖 1-1：地塊城市位置示意圖（注：此圖目的在于表明地塊所在城市的大概直觀位置。用城市地圖表示，能夠體現(xiàn)城市主要行政區(qū)與交通環(huán)線，不可用周報用圖。將公司已開發(fā)項目標(biāo)注清楚）

2、圖，可參照土地圖 1-2：地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃圖（注：此圖目的在于表明地塊所在區(qū)域周邊的規(guī)劃情況。用區(qū)域控規(guī)圖表示，要求清晰標(biāo)注和體現(xiàn)地塊周邊具體規(guī)劃內(nèi)容。）3圖 1-3：區(qū)域及交通圖（注：此圖目的在于表明地塊所在區(qū)域的大體現(xiàn)狀，及周邊的主要交通干線、公共交通線路等道路交通情況。不可用圖，標(biāo)注地塊位置即可，可參照土地周報用圖。能夠清晰體現(xiàn)地塊周邊已通車道路（實線標(biāo)注）與規(guī)劃道路（虛線標(biāo)注），規(guī)劃的需標(biāo)明已確定或預(yù)期投建和建成時間）。41.1.2 四至范圍與內(nèi)部現(xiàn)狀四至范圍：地塊位于,東至，西至，南至，北至。（注：所寫四至必須能夠通過地圖搜索到，杜絕搜索不到的位置）圖 1-4：地塊四至圖（注：用

3、四至的現(xiàn)狀圖片表現(xiàn)，圖片上需用文字標(biāo)注四至。）5地塊現(xiàn)狀：對地塊是否為凈地，以及內(nèi)部的地貌，高差，建筑物等現(xiàn)狀條件進行準(zhǔn)確、簡單描述。圖 1-5：地塊現(xiàn)狀圖（注：此圖要求能夠清晰、準(zhǔn)確地體現(xiàn)地塊全貌，不可用局部圖片）1.2 周邊配套文字部分：對地塊周邊 3km 范圍內(nèi)教育、醫(yī)療、商業(yè)辦公、景觀公園以及其他生活配套情況（根據(jù)項目實際情況填寫，重要配套，可適當(dāng)擴大距離范圍）進行一個客觀、準(zhǔn)確的總結(jié)性評價（缺乏 or 完善）。區(qū)域周邊配套詳見所附圖表。圖 1-6：周邊配套圖（注：此圖目的在體現(xiàn)地塊周邊 3km 范圍內(nèi)的配套分布。圖片編輯請注意美觀、清晰，不同類型的配套請用標(biāo)準(zhǔn)地圖標(biāo)識。）6表 1-1

4、：周邊配套一覽表1.3 規(guī)劃設(shè)計條件表 1-2 規(guī)劃設(shè)計條件規(guī)劃其他要求：限價、持有物業(yè)要求、回購、配套7序號規(guī)劃地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（）容積率地上建面（）高度（m）密度（%）綠地率（%）合計相關(guān)配有配套規(guī)劃配套（含在建）教育配套商業(yè)辦公醫(yī)療配套景觀公園其他設(shè)施、報批報建等規(guī)劃相關(guān)規(guī)定。2. 目標(biāo)地塊出讓相關(guān)2.1 出讓要求2.1.1 土地出讓掛土地，填寫下表掛牌相關(guān)具體時、分）。（注：時間須明細至規(guī)定其他綁定，以及掛牌文件規(guī)定重要內(nèi)容。采用收購方式獲取的土地，應(yīng)但不僅限于以下主要信息：土地權(quán)屬及基本背景，土地權(quán)屬的土地獲取方式、時間、價格，我方收購方式（如資產(chǎn)收購、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等），土地現(xiàn)權(quán)

5、屬的資產(chǎn)、負債、股權(quán)結(jié)構(gòu)、土地抵押等對土地轉(zhuǎn)讓可能造成影響的相關(guān)2.1.2 付款進度要求。掛土地，根據(jù)公告寫明付款進度要求，土地款繳清時間，保證金退還或沖抵地價款，公司等相關(guān)規(guī)定。采用收購方式獲取的土地，寫明我方與對方約定的付款方式、付款時間、雙方承擔(dān)的稅費、收購協(xié)議簽訂節(jié)點、權(quán)屬變更8地塊編號起拍總價（）起拍樓面地價（元/）保證金（）掛牌時間競買申請截止時間保證金截止時間競拍時間2016 年 4 月3 日 15：30或者股權(quán)收購相關(guān)工作節(jié)點等、經(jīng)法務(wù)部門確認的風(fēng)險等與付款相關(guān)的。2.1.3 交地狀況2.1.4 其他（其他出讓要求根據(jù)情況自行補充）2.2 補充其他需補充的重要相關(guān)掛可能參與的競

6、爭方、是否可與，如寫明目前獲知的該地塊談判其它方式獲取等。3. 目標(biāo)地塊市場分析與機會選擇3.1 城市/區(qū)域發(fā)展概況3.1.1 城市情況與發(fā)展預(yù)期宏觀：文字簡要闡述總結(jié)（1）國民發(fā)展水平（近五年GDP 增長趨勢，與全國或同區(qū)域?qū)?yīng)值相比較情況）；（2）城鎮(zhèn)居民收入與消費水平（近五年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費支出水平，及增長趨勢）；（3）大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例，重點支柱產(chǎn)業(yè)）。支撐產(chǎn)業(yè)（三城市人口：文字簡要闡述總結(jié)該城市近五年人口變動情況，未來人口預(yù)期，表現(xiàn)城市吸納人口的能力。主要指標(biāo)見下表 3-1。表 3-1 *市人口變動情況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報9戶籍人口（）常住人口（）常住人口增長

7、率20112012201320142015城市規(guī)劃：文字簡要闡述總結(jié)城市整體規(guī)劃思路，功能定位布局，重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域等。（根據(jù)最新城市總體規(guī)劃編寫）圖 3-2 城市規(guī)劃布局示意圖（注：若有，可附圖）3.1.2 區(qū)域情況與發(fā)展預(yù)期（對區(qū)域整體發(fā)展情況進行：文字客觀闡述+總結(jié)評價。）區(qū)域目前展成熟度，發(fā)展水平、在城市所處的地位，人口情況、發(fā)對區(qū)域的城市功能定位及支持力度、未來規(guī)劃及發(fā)展?jié)摿?。（一個都不能少）3.2 房地產(chǎn)宏觀市場概況3.2.1 *市土地市場概況（文字精簡闡述+圖表直觀體現(xiàn)：近 3 年（3 個自然年+可研撰寫當(dāng)年截至月份）該市經(jīng)營性用地土地市場成交量與成交價格走勢，用地性質(zhì)成交結(jié)構(gòu)情

8、況，土地供應(yīng)主要區(qū)域分布情況。）土地成交量價走勢分析：10近三年，*市土地市場供應(yīng)量整體呈現(xiàn)*趨勢（上升、下行、平穩(wěn)。根據(jù)實際情況自行闡述，如不同時間段內(nèi)呈現(xiàn)不同走勢，即可分區(qū)間段總結(jié)。下同），共出讓土地*宗，土地成交總面積為*萬平方米（約合*畝），土地成交總額為*，土地成交可建體量*萬平方米。土地成交價格整體呈現(xiàn)*趨勢（上升、下行、平穩(wěn)），平均樓面地價集中在*元左右（或*元之間）。圖 3-3 2013-2016 年*市土地市場成交量價走勢圖土地成交結(jié)構(gòu)分析（用地性質(zhì)成交）：近三年，*市經(jīng)營性用地土地成交以*用地為主，高土地達%左右；其次為*用地，%左右。由*（如、往年供應(yīng)趨勢），*性質(zhì)用地將

9、是未來預(yù)期供應(yīng)主力，*用地未來預(yù)期供應(yīng)有*趨勢。土地成交區(qū)域分析（按城市行政區(qū)劃分）近三年，經(jīng)營性用地土地供應(yīng)主要集中分布在*區(qū)域，占比%左右，而*區(qū)域土地供應(yīng)較少，僅%左右。由*如區(qū)域土地存量、往年供應(yīng)趨勢等），*區(qū)域未來預(yù)期有大量土地供應(yīng)，*區(qū)域未來預(yù)期土地供應(yīng)有*趨勢。各區(qū)11域成交價格方面，*區(qū)土地成交價格處于高位，平均樓面價*元/，預(yù)期將呈現(xiàn)*趨勢；*區(qū)土地成交價格處于低位，平均樓面價*元/，預(yù)期將呈現(xiàn)*趨勢。表 3-22013-2016 年*市土地市場區(qū)域成交分析（注：各年度各區(qū)域之和為 100%）3.2.2 *市商品住宅市場概況（文字精簡分析+圖表直觀體現(xiàn)：簡要分析、評價城市商品

10、住宅市場整體供需與市場健康度情況（主要指標(biāo)供應(yīng)量、成交量、去化速度、庫存總量、量價走勢）。供需：整體來看，近 5 年，城市商品住宅新增供應(yīng)量逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），成交量逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），市場需求走勢（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。近 5 年，新增供應(yīng)面積*，成交面積*，供需1:*，供求*。價格走勢：近五年，商品住宅成交價格整體呈*趨勢（平穩(wěn)、上漲、下跌等），成交均價*元/ 。2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），成交均價*元/ ，同比增長%，環(huán)比增長%。去化速度：近五年，年均去化*，去化速度*。近 12，月均去化*，去化速度*。表 3-3 *市商品住宅近 5 年供求數(shù)據(jù)表12201120

11、12201320142015商品房新開工面積行政區(qū) 1行政區(qū) 2行政區(qū) 32016 年 1-2 月20%40%40%2015 年2014 年2013 年數(shù)據(jù)來源：圖 3-4近 5 年全市商品住宅供需量價及庫存走勢圖 3-5*市商品住宅近 12供需量價走勢庫存趨勢：近 12，供應(yīng)量走勢（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交量走勢（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交價格走勢（平穩(wěn)、上漲、13商品房竣工面積商品房新增預(yù)售面積商品房銷售成交面積下跌等），市場進入*狀態(tài)（庫存走勢：去庫存、庫存增加、均衡）。截止到 2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），*市商品住宅庫存總量*，按照當(dāng)前市場去化速度（月均去化量*）計算，預(yù)計去化周期

12、*，市場去庫存*。3.2.3 *市商業(yè)/購物中心市場概況（銷售物業(yè)：文字精簡分析+圖表直觀體現(xiàn)：簡要分析、評價城市商業(yè)市場整體供需與市場健康度情況（主要指標(biāo)供應(yīng)量、成交量、去化速度、庫存總量、量價走勢）。供需：整體來看，近 5 年，城市商業(yè)市場新增供應(yīng)量逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），成交量逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），市場需求走勢（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。近 5 年，新增供應(yīng)面積*，成交面積*，供需1:*，供求*。價格走勢：近五年，城市商業(yè)市場成交價格整體呈*趨勢（平穩(wěn)、上漲、下跌等），成交均價*元/ 。2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），成交均價*元/ ，同比增長%，環(huán)比增長%。去化速度：近五年，

13、年均去化*，去化速度*。近 12，月均去化*，去化速度*。圖 3-6：近五年*市商業(yè)供需量價及庫存走勢14圖 3-7 *市商業(yè)近 12供需量價走勢庫存趨勢：近 12，供應(yīng)量走勢（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交量走勢（平穩(wěn)、遞增、遞減），成交價格走勢（平穩(wěn)、上漲、下跌等），市場進入*狀態(tài)（庫存走勢：去庫存、庫存增加、均衡）。截止到 2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），*市商業(yè)庫存總量*，按照當(dāng)前市場去化速度（月均去化量*）計算，預(yù)計去化周期*，市場去庫存*。15（持有物業(yè)：文字精簡分析+圖表直觀體現(xiàn)：簡要分析、評價城市購物中心城市商圈布局與市場發(fā)展預(yù)期情況（主要指標(biāo)商業(yè)分布情況、現(xiàn)有整體體量及供應(yīng)量、經(jīng)

14、營狀況及發(fā)展方向、空置率水平及租金走勢，輻射范圍及市場需求）。附圖 3-5 主要商圈分布圖附圖 3-6 主要項目情況16供需：整體來看，近 3 年城市購物中心新開業(yè)/新增出租面積（含改造后）逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），出租情況逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），市場需求走勢（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。已有成熟購物中心出租面積及租金走勢。近 3 年，新增出租面積*，簽約面積*，供需1:*，供求*。租金走勢：近 3 年，城市購物中心整體呈*趨勢（平穩(wěn)、上漲、下跌等），購物中心平均租金元/ 。2016 年*月（可研編寫當(dāng)月），租金水平*元/ ，同比增長%，環(huán)比增長%。運營情況：近 3 年，購物中心主要運營模式

15、，發(fā)展情況分析，區(qū)域新興購物中簡要分析，出租情況數(shù)據(jù)。附圖 3-7 新建/改造購物中心供應(yīng)情況附件 3-8 購物中心租金走勢及空置率情況173.2.4 *公寓/寫字樓/酒店市場概況（參考商業(yè)/購物中心模板）3.3 房地產(chǎn)微觀市場概況3.3.1 *區(qū)域/板塊土地市場概況（文字闡述+表格明細+地圖標(biāo)注）文字：該區(qū)域近 3-5 年土地市場整體供應(yīng)趨勢情況；已出讓土地體量、成交價區(qū)間及走勢情況；未出讓土地存量情況。區(qū)域的土地供應(yīng)及未來預(yù)期。表 3-4區(qū)域/板塊土地成交明細表（近 3-5 年）3.3.2*區(qū)域商品住宅市場概況（文字精簡分析+圖表直觀體現(xiàn)+地圖標(biāo)注：簡要分析、評價區(qū)域商品住宅市場整體供需與

16、市場健康度情況。該區(qū)域市場近 5 年供求、去化速度、成交量價走勢情況；主力成交總價區(qū)間、主力成交單價區(qū)間、主力成交面積區(qū)間。）供需：整體來看，近 5 年，區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)量逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），成交量逐年走勢（平穩(wěn)、上升、減少），市場需求走勢（平穩(wěn)、旺盛、萎縮）。近 5 年，新增供應(yīng)面積*，成交面積*，供需1:*，供求*。價格走勢：近五年，區(qū)域商品住宅成交價格整體呈*趨勢（平穩(wěn)、上漲、下跌等），成交均價*元/ 。2016 年*月（可研編18序號地塊編號地塊位置用地性質(zhì)占地面積（萬）容積率可建體量（萬）樓面價格（元/）溢價率競得成交時間12寫當(dāng)月），成交均價*元/ ，同比增長%，環(huán)比

17、增長%。去化速度：近五年，年均去化*，去化速度*。近12，月均去化*，去化速度*。圖 3-8近 5 年區(qū)域商品住宅供需量價及庫存走勢主力成交結(jié)構(gòu)：區(qū)域成交主要以*型為主（、舒適、豪華），主力成交業(yè)態(tài)為*（如等）。各業(yè)態(tài)主力成交詳情見下表 3-5。、洋房、別墅表 3-5：區(qū)域市場主力成交結(jié)構(gòu)3.3.3 商業(yè)/購物中心市場概括（與“3.2.3 城市商業(yè)市場概況”模版一致，增加對圖標(biāo)數(shù)據(jù)分析，提出區(qū)域發(fā)展建議。分析中考慮周邊 3/5 公里輻射范圍內(nèi)人口分布及結(jié)構(gòu)，消費習(xí)慣，消費能力，商業(yè)氛圍及認可度19業(yè)態(tài)主力成交戶型/類型主力成交面積區(qū)間（）主力成交單價區(qū)間(元/ )主力成交總價區(qū)間（）洋房別墅等

18、。）3.3.4*市公寓/寫字樓/酒店市場概況（參考商業(yè)/購物中心模板。寫字樓市場分析結(jié)合引導(dǎo)支持，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多因素，具體招租企業(yè)性質(zhì)，習(xí)慣、承受能力等；酒店市場分析結(jié)合周邊區(qū)域定位（旅游度假/商務(wù)/快捷等），景點、展覽、大型活動等）3.3.5 區(qū)域市場情況（1）來源與主要特征住宅客戶：商業(yè)客戶： 商務(wù)客戶：（2） 戶型需求按規(guī)劃住宅業(yè)態(tài)（3） 價格承受能力按規(guī)劃住宅業(yè)態(tài)寫（、洋房、別墅）寫（、洋房、別墅）（持有物業(yè)分析納入 3.3.3 及 3.3.4 市場概述中描述）3.4 可類比競品概況3.4.1 主要銷售競品分布及概況區(qū)域內(nèi)主要競品項目有*個，主力業(yè)態(tài)為*，主力類型及戶型

19、為*。區(qū)域內(nèi)市場競爭程度評價（無、激烈）。圖 3-9 區(qū)域競品項目分布圖20表 3-6區(qū)域主要競品概況（此表編輯至一頁內(nèi)）3.4.2 主要銷售競品項目（1）競品項目一（樓盤名稱）項目簡介：項目位置，開發(fā)商，占地面積，體量，容積21項目名稱競品一競品二競品三*占地面積（萬）容積率計容體量（萬）業(yè)態(tài)組成及體量開盤時間在售主力戶型2015 年銷售額（）2015 年銷售均價（元/）2016 年 1-10 月銷售額（萬元）2016 年 1-10 月銷售均價（元/）10 月度銷售額（）10 月度銷售均價（元/）率，開發(fā)周期，整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，類型及面積段等。（注：根據(jù)實際情況，內(nèi)容可自行補充，選為市場比較法案

20、例的競品必須具有可比性，進行詳細描述）圖 3-10 樓盤效果圖銷售情況：開盤時間、銷售推盤策略；銷售情況(2015年銷售額、銷售均價；2016 年至今銷售額、銷售均價；上一月度銷售額、銷售均價）；項目已去化量、存量、預(yù)計去化周期等。（2） 競品項目二（3） 競品項目三3.4.3 主要持有競品分布及概況區(qū)域內(nèi)主要競品項目有*個，輻射區(qū)域范圍*。區(qū)域內(nèi)市場競爭程度評價（無、激烈）。圖 3-10 區(qū)域競品項目分布圖表 3-11 區(qū)域主要競品概況22項目名稱競品一競品二競品三*占地面積（萬）容積率計容體量（萬）3.4.4 主要持有競品項目（1）競品項目一（購物中心/寫字樓/酒店）項目簡介：項目位置，開

21、發(fā)商，占地面積，體量及類型/檔次/星級，項目定位及功能分布，交付/開業(yè)時間及培育期，公共區(qū)域、外立面、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)，消費/入駐企業(yè)特征等,空置率/入住率情況，標(biāo)準(zhǔn)層面積/客房數(shù)量，使用率等。圖 3-10 樓盤效果圖運營情況:營收規(guī)模、環(huán)比情況、銷售排名，目前租金水平， 空置率情況，招商情況，主要行業(yè)或商戶等（2） 競品項目二（3） 競品項目三4. 項目定位4.1 總體定位23運營所在商圈及輻射半徑運營方向及狀況業(yè)態(tài)組成及體量開業(yè)時間招租情況商場租金水平（元/天）首層：1 層： 整體：物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)（元/天）車庫租金水平（元/小時）第一段：將項目整體定位用一句話總結(jié)提煉。第二段：對項目總體定位進行闡

22、述，主要是定位思路緣由。第三段：分業(yè)態(tài)定位，即對所涵蓋的業(yè)態(tài)分別進行定位思路及其緣由闡述，住宅（立商業(yè)、公寓等）。、洋房、別墅等）、商業(yè)（底商、獨（如包含綜合體或者內(nèi)容較多建議分標(biāo)題進行定位說明）4.2 開發(fā)策略定位對開發(fā)策略進行說明，主要內(nèi)容為銷？高溢價？）與開發(fā)分期（快如項目中包含持有物業(yè)，就銷售持有物業(yè)共同開發(fā)策略定位進行統(tǒng)述，再分別說明具體內(nèi)容4.3 客戶定位根據(jù)項目涵蓋業(yè)態(tài)，分別進行客戶定位闡述。主要寫：目標(biāo)客戶、客戶來源、要求（如價格、區(qū)位、特征、購買力、置業(yè)敏感因素與基本品質(zhì)、開發(fā)商品牌、交通、環(huán)境、物業(yè)類型、戶型功能、園林景觀及基本配套等等）。4.3.1 住宅客戶（、洋房、別墅

23、等根據(jù)需要分別闡述）4.3.2 商業(yè)客戶(規(guī)劃銷售型商業(yè)業(yè)態(tài))（底商、商業(yè)、公寓等根據(jù)需要分別闡述）4.3.3 商務(wù)客戶(4.3.4 租賃客戶（規(guī)劃銷售型商務(wù)辦公業(yè)態(tài))規(guī)劃持有酒店、寫字樓、商業(yè)）244.4 項目概念性規(guī)劃方案4.4.1 規(guī)劃布局（需達到概念性方案深度） 文字部分闡述詳細的規(guī)劃布局方案。圖 4-1 地塊概念性設(shè)計方案表 4-1地塊技術(shù)指標(biāo)表25占地面積（）居住用地中小學(xué)、用地其他市政基礎(chǔ)設(shè)施用地小計容積率面積（）地上洋房商鋪會所配套小學(xué)及環(huán)衛(wèi)小計地下贈送面積4.4.2配比與分布業(yè)態(tài)配比主要為：，洋房，疊拼別墅，聯(lián)業(yè)排別墅，底商，地下車位，其他配套（態(tài)配比說明）。住宅具體戶型配比

24、如表 4-2 所示。表 4-2 住宅戶型配比表酒店、寫字樓、商業(yè)，需就其中持有（地上、地下面積）和銷售面積分配、比例進行描述，具體形式，層數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層面積，使用率等以及功能分配等進行描述。4.4.3 戶型功能與平面圖文字闡述+戶型圖，分具體住宅業(yè)態(tài)（公寓）進行說明。、洋房、別墅、文字闡述內(nèi)容主要但不僅限于：（如平層？躍層？）戶型，戶型功能，？梯？戶，？F，？，總價在？萬/套，交房標(biāo)準(zhǔn)（精裝？毛坯），精裝標(biāo)準(zhǔn)？元/、公攤、贈送。26總體戶型配比戶型戶型面積（）套數(shù)套數(shù)配比總面積（）面積配比合計100%100%車庫人防商業(yè).小計合計參考戶型圖應(yīng)清晰體現(xiàn)完整的戶型平面，必須包含能分區(qū)。（1）文字闡述+

25、戶型圖與功圖 4-3110+95+95+110參考戶型圖兩梯四戶三房兩廳一衛(wèi)（2）洋品文字闡述+戶型圖圖 4-4洋品參考戶型圖27（3）別墅文字闡述+戶型圖圖 4-5類別墅參考戶型圖圖 4-6疊拼別墅參考戶型圖（4）公寓文字闡述+戶型圖4.4.4 社區(qū)配置（社區(qū)配套配置方案）4.4.5、園林風(fēng)格（文字+參考圖）圖 4-7風(fēng)格參考圖4.4.6 地下室、停車方案（地上、地下停車方案，是否采用人車分流等。）4.5競爭力研究（相對于競爭樓盤，分業(yè)態(tài)、分條理說明競爭策略，即如何營造競爭力，樹立競爭優(yōu)勢。突出項目特色。）4.6 價格定位4.6.1 價格策略（闡述定價策略及其依據(jù)不得只采用成本倒推定價法。）

26、。原則應(yīng)采用市場定價原則，29住宅：商業(yè)/公寓/寫字樓（根據(jù)物業(yè)類型選取細分因素）30市場比較價格評估表評估因素細分因素權(quán)重本案周邊主要在售樓盤區(qū)位因素區(qū)位條件108910交通便捷程度10%981010商務(wù)氛圍10%1081010周邊配套5%1091010景觀價值10%109910個盤因素平面空間10%9101110硬件配套10%99910外部形象10%88710公共裝修5%1010910內(nèi)部配套5%1011910地標(biāo)性10%87710住宅市場比較價格評估表評估因素細分因素權(quán)重本案周邊主要在售樓盤都薈悅復(fù)地宴南都區(qū)位因素區(qū)位條件0.121001059595交通便捷程度0.12100100959

27、5商服設(shè)施配套0.08100105100100公共設(shè)施配套0.0810010595100個盤因素社區(qū)景觀環(huán)境0.08100100100100社區(qū)配套設(shè)施0.081001009595建材標(biāo)準(zhǔn)0.131001009590物業(yè)形態(tài)0.06100958590戶型設(shè)計0.服務(wù)與管理0.06100959595品牌口碑0.06100959585合計110099.293.993.4可比樓盤價格/31,50031,50032,000參與計算權(quán)重100%50%25%25%價格評估結(jié)果3283315877838785704.6.2簡單文字描述+表格表 4-3表4.6.2 持有價格簡單文字描述+表格表 4-3持有物業(yè)

28、經(jīng)營表如銷售和持有同一種物業(yè)，可合并銷售持有表格，一同進行描述分析5. 開發(fā)與銷售計劃5.1 開發(fā)計劃31物業(yè)類型業(yè)態(tài)竣工年份面積（）起始租金/房價期租金/ 房價平均租金/ 房價營業(yè)收入（）年均收入（）持有物業(yè)合計物業(yè)類型業(yè)態(tài)現(xiàn)時價（元/）開盤價（元/）全盤均價（元/）戶型區(qū)間（）總價區(qū)間（）面積（）銷售收入（）年漲幅銷售物業(yè)洋房裙房商業(yè)辦公社區(qū)商業(yè)車位20 萬/個20 萬/個20 萬/個-20 萬/個個59000-合計品牌效應(yīng)5%12101210合計100%948.79.210樓盤價格350002600022000參與計算權(quán)重60%20%20%比準(zhǔn)價格372342988523913價格評估結(jié)

29、果223405977478333000文字闡述（開發(fā)思路、安排原則等）+開發(fā)周期圖（分期開發(fā)的）+開發(fā)節(jié)點計劃表（重要一級節(jié)點計劃）（在安排時，純住宅項目按照“6開工，9開盤”的要求進行開發(fā)，如果客觀條件達不到，比如會受拆遷條件等影響，得注明具體情況，由于此項內(nèi)容涉及財務(wù)成本合算，請務(wù)必如實填寫）。圖 5-1 開發(fā)周期圖（注：分期開發(fā)的，此圖需標(biāo)清分期空間范圍及涉及業(yè)態(tài)）表 5-1 開發(fā)節(jié)點計劃表（分期開發(fā)分期說明）32序號工作名稱計劃完成時間1獲取土地2取得國有土地使用權(quán)證3取得建設(shè)用地規(guī)劃證4取得建設(shè)工程規(guī)劃證5取得工程施工證6確定總包7出零米（首批開盤樓座）8取得預(yù)售證（首批開盤樓座）5

30、.2 銷售計劃文字闡述（銷售總體策略）+銷售計劃表（銷售計劃原則上要按照年區(qū)域在售可類比競品的年去化速度、市場容量和量價測算。）合理給出，不得臆測，以免影響財務(wù)項目計劃 年 月面世，銷售周期約 年。結(jié)合市場及價格增長預(yù)期，商業(yè)和住宅物業(yè)考慮以 %的年均漲幅計算，車位按/個計，總計可實現(xiàn)銷售收入約*億元。具體內(nèi)容見附件 2：項目銷售計劃、價格與收入表。表 5-2 總體銷售計劃表萬5.3 運營計劃竣工時間、內(nèi)部裝修、招租時間、試運營及免租、經(jīng)營期（一般按照 20 年）時間。6. 成本分析6.1 總成本分析在以拿地的前提下（申請競拍上限），預(yù)計項目總投入，洋房總投入，別墅總投入，商業(yè)總投入萬33物業(yè)

31、類型銷售周期可售面積（）開盤價（元/）銷售均價（元/）銷售額()車庫2016Q4-2017Q235000 （1000個）12 萬/個12 萬/個1200合計9首次開盤10首期竣工11首期交房元，車庫總投入。（即按照項目業(yè)態(tài)寫出）6.2成本分析項目可售單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費用元/，稅金元/。其中，（1）住宅單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費用元/，稅金元/；（2） 洋房單方成本用元/，稅金元/；（3） 別墅單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費元/，開發(fā)成本元/，期間費用元/，稅金元/；商業(yè)單方成本，期間費用元/，稅金元/；元/，開發(fā)成本元/（4）車庫單方成本元/，開發(fā)成本元/，期間費用

32、元/，稅金元/。（即按照項目業(yè)態(tài)具體內(nèi)容見附件 3：項目投資估算表。寫出）7.項目效益測算7.1 測算原則銷售利潤率標(biāo)準(zhǔn)：以 10%為項目最低銷售利潤率標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)售價預(yù)期反推地價。（含持有物業(yè)項目項目率標(biāo)準(zhǔn)：可售物業(yè)銷售利潤率10%，項目整體內(nèi)部率7.5%為最低率標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)售價/租金預(yù)期反推地價。）土地成本：按底價或競拍上限測算（力爭以底價獲取的項目，34以按底價計算土地成本，底價獲取可能性較小的，以竟拍上限獲取計算土地成本。）折現(xiàn)率：以%（暫定）進行測算。（持有物業(yè) 6%）7.2效益分析（銷售物業(yè)）項目預(yù)計住宅、商業(yè)、車位銷售均價元/,銷售周期年，項目銷售總收入為。土地溢價率 0%時，土地總

33、價，合樓面地價元/平米，項目總投入，利潤總額為，銷售利潤率為%。當(dāng)土地溢價率為%時，土地總價，合樓面地價元/平米，項目總投入，利潤總額為，項目銷售利潤率為10%（投資率最低限）。當(dāng)土地溢價率為%時，項目銷售利潤率為 0%。具體內(nèi)容見附件 6：土地競拍地價分析表。（持有物業(yè)）寫字樓/購物中心/酒店：起始租金（房價） 元/平米/天， 年進入經(jīng)營期，期租金 元/平米/天，年均租金漲幅 ，穩(wěn)定期出租率 ，平均租金/平米/天，運營期總營業(yè)利潤，平均利潤?？偼顿Y營第 20 年估值，竣工年份估值。，差額為億元。運投資回收期、全投資 IRR、資本金 IRR35綜合考慮：銷售物業(yè)彌補持有物業(yè)投資與估值差額億元之

34、后，凈利潤為億元，銷售凈利潤率為%（銷售利潤效益良好。率%）。項目整體內(nèi)部率 IRR 為%，7.3 項目現(xiàn)金流量分析當(dāng)土地溢價率 ，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 %時，項目現(xiàn)金流量分析如下：項目峰值現(xiàn)金流為項目現(xiàn)金流回正時間為第全投資財務(wù)凈現(xiàn)值：資本金財務(wù)凈現(xiàn)值：，出現(xiàn)在項目開發(fā)第 年 季度。年 季度，IRR（財務(wù)內(nèi)部率）：IRR（全部投資）為 ；IRR（自有資金）為。項目全投資靜態(tài)投資回收期為年 度。具體內(nèi)容見附件 5：項目現(xiàn)金流量分析表。7.4 資金籌措方案項目總投資目峰值現(xiàn)金流，根據(jù)項目投資計劃表及現(xiàn)金流量表，項，共需籌資（籌措資金應(yīng)該略大于峰值現(xiàn)金流，取整），其中資本金，銀行貸款,股東借款*年。季度（

35、月），籌資，其中資本金，* 萬元，用于支付競拍保證金及首期土地款。36*年季度（月），取得銀行貸款，用于支付*。（請詳細列明資金籌措方案）8. 投資風(fēng)險評價8.1 競爭風(fēng)險及經(jīng)營風(fēng)險（有條理、別地總結(jié)說明市場競爭風(fēng)險，項目經(jīng)營風(fēng)險）8.2 敏感性分析（是指銷售利潤率對總投資、銷售均價變動的敏感度。以正負 5%的變動范圍，測算銷售均價與投資額的變化對銷售利潤率的影響。）在以*價格拿地（競拍上限）時，銷售利潤率為*。在悲觀情況下，若總投資增加售均價降低 5%，銷售總收入減少*在樂觀情況下，若總投資降低售均價增加 5%，銷售總收入增加*9.拿地工作建議5%，銷售利潤率為*；若銷，銷售利潤率為*。5%

36、，銷售利潤率為*；若銷，銷售利潤率為*。1、該宗地與本地塊競買。效益測算良好，建議集團公司同意*公司參2、公司力爭以競拍底價/畝，樓面地價 元/平米取得上述地塊，合3、以銷售利潤率 10%為利潤率下限（如需放寬，請根據(jù)項目實際情況填寫并說明理由）/按照銷售利潤率10%、整體內(nèi)部率7.5%為率下限，土地競拍上限為總地價元/平米。，溢價率%，合樓面地價4、請集團財務(wù)部提供資金支持（需要集團財務(wù)部為土地確37權(quán)提供資金支持的，需在工作建議中提出。）5、其他重要事項38附件1. 項目開發(fā)建設(shè)周期表2. 項目銷售計劃、價格與收入表3. 項目投資估算表4. 項目利潤分析表/持有物業(yè)利潤表5. 項目現(xiàn)金流量

37、分析表（含持有物業(yè)要有持有物業(yè)和整體兩張現(xiàn)金流量表）6. 地塊競拍地價測算表7.8.競買事項及資金安排概念性方案39附件 1:項目開發(fā)建設(shè)周期表（本表請在一頁內(nèi)，此文字提交時請自行刪除）1、“開發(fā)計劃”要求開發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時按季度編制；3 年以上時可按年編制。2、分期開發(fā)的，應(yīng)分期分物業(yè)類型填寫開發(fā)計劃。3、各物業(yè)的開發(fā)計劃，應(yīng)用橫道圖方式標(biāo)明開竣工時間。40分期項 目合計（）2016 年2017 年2018 年.年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4一期住宅公寓商業(yè)車位物業(yè)類型小計二期住宅公寓商業(yè)車位物業(yè)類型小計合計附件 2：、周期及計劃表（本表請在一頁內(nèi)，此文字提交時請自行刪除）注：銷售周期在 3 年以下的按季度編制，銷售3 年以上按年度編制41物業(yè)類型內(nèi)容合計（）2016 年2017 年2018 年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4銷售面積（）銷售單價（元/）銷售金額（）銷售回款（）物業(yè)類型銷售面積（）銷售單價（元/）銷售金額（）銷售回款（）合計銷售面積（）銷售單價（元/）銷售金額（）銷售回款（）物業(yè)類型銷售周期可售面積（）開盤價（元/）銷售均價（元/）銷售額()備注2016Q3-2016Q3價格年漲幅車位（個）元/個元/個價格年漲幅.物業(yè)類型