加油站收購(gòu)項(xiàng)目房屋建筑物評(píng)估說(shuō)明

1、一、 房屋建筑物評(píng)估技術(shù)說(shuō)明(一)評(píng)估圍納入評(píng)估圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物與其他輔助設(shè)施等。房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日賬面價(jià)值如下表所示：金額單位：人民幣元科目名稱賬面原值賬面凈值房屋建筑物 1,488,732.37 1,440,486.00 構(gòu)筑物與其他輔助設(shè)施 5,378,435.75 5,205,800.78 房屋建筑物類合計(jì) 6,867,168.12 6,646,286.78 (二)房屋建筑物概況納入評(píng)估圍的房屋建筑物類資產(chǎn)主要建成于1996年至2013年，共計(jì)為四個(gè)加油站，大石橋第一加油站的房屋建筑物分布于溝沿鎮(zhèn)溝沿村岫水公路北側(cè)；大石橋平順加油站的房屋建筑物分布

2、于官屯鎮(zhèn)何屯村；鳳城第一加油站的房屋建筑物分布于鳳山區(qū)二龍山村；臺(tái)安盛達(dá)加油站的房屋建筑物分布于臺(tái)安縣新臺(tái)鎮(zhèn)西桓村。房屋建筑物類資產(chǎn)基本概況如下：1.房屋建筑物用途分類納入本次評(píng)估圍的房屋建筑物共計(jì)7項(xiàng)，按用途主要分為營(yíng)業(yè)用房和輔助用房。營(yíng)業(yè)類房屋建筑物主要為：大石橋第一加油站房產(chǎn)、鳳城第一加油站營(yíng)業(yè)房、平順加油站后街營(yíng)業(yè)室和臺(tái)安盛達(dá)加油站營(yíng)業(yè)房等。輔助類房屋建筑物主要為：平順加油站的站房和休息室。2.房屋建筑物結(jié)構(gòu)特征框架結(jié)構(gòu)其主要建筑物特征為：框架結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)為鋼筋砼條形基礎(chǔ)、鋼筋砼獨(dú)立基礎(chǔ)。鋼筋砼框架梁、獨(dú)立柱、現(xiàn)澆平板、圈梁。圍護(hù)結(jié)構(gòu)為370mm厚機(jī)磚砌筑墻體或混合砂漿多空磚砌墻體。外墻為

3、水泥砂漿抹灰刷涂料，墻混合砂漿抹灰刷涂料，地面多為砼地面、耐酸缸磚地面。門窗多為鋁合金窗、塑鋼窗、鋼木門。屋面為加氣砼塊保溫層、SBS卷材防水層或三氈四油瀝青卷材防水層。水、電、暖、弱電等配套設(shè)施齊全。磚混結(jié)構(gòu)（混合結(jié)構(gòu)）其主要建筑物特征為：為一層或多層用房?；A(chǔ)為帶型磚基礎(chǔ)，圍護(hù)墻為磚墻，外墻砌370MM磚墻，隔墻為240MM磚墻，現(xiàn)澆鋼筋混凝土基礎(chǔ)圈梁、構(gòu)造柱、承重圈梁、予應(yīng)力空心樓板。屋面水泥砂漿找平層，SBS防水層，墻面為水泥砂漿抹面刷彩色防水涂料、或貼彩色墻磚，墻面為水泥砂漿抹面刷白，天棚混合砂漿抹灰涂料刷白?，F(xiàn)澆鋼筋混凝土樓梯，鋼管護(hù)欄木扶手，踏步為彩色水磨石面層。地面為砼地坪，各

4、房屋門為木門，鋼窗，室電線為暗線布置、日光燈、吸頂燈照明，立柱式鑄鐵采暖器。衛(wèi)生間墻水泥砂漿抹面貼彩色墻磚，普通衛(wèi)生潔具，上下水設(shè)施齊全。消防系統(tǒng)設(shè)施齊全。房屋建筑物結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，整體狀況較好。其混合結(jié)構(gòu)的主要特征類似于磚混結(jié)構(gòu)。構(gòu)筑物的主要特征為：納入評(píng)估圍的構(gòu)筑物主要有混凝土地面、加油站罩棚、儲(chǔ)油池、加油島、圍墻與廁所等。其中加油站罩棚主要為鋼結(jié)構(gòu)或鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)；地面、儲(chǔ)油池與加油島主要為混凝土或鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；圍墻和廁所主要為磚混結(jié)構(gòu)。3.利用狀況與日常維護(hù)被評(píng)估單位資產(chǎn)管理人員對(duì)建筑物的主要受力構(gòu)件定期觀測(cè)，保證其使用安全。對(duì)建筑物使用過(guò)程中發(fā)生的表面破損與缺陷與時(shí)采取措施進(jìn)行修繕，保證其使

5、用性能，同時(shí)做好建筑物的采光、通風(fēng)和衛(wèi)生工作，保證其干燥、清潔。4.相關(guān)會(huì)計(jì)政策(1)賬面原值構(gòu)成被評(píng)估單位的房屋建筑物主要為自建房屋，賬面原值一般由建安工程費(fèi)、前期費(fèi)用與其他費(fèi)用以與資本化利息等構(gòu)成。(2)折舊方法被評(píng)估單位采用年限平均法計(jì)提折舊。按房屋建筑物資產(chǎn)類別、預(yù)計(jì)使用壽命和預(yù)計(jì)殘值，確定各類房屋建筑物資產(chǎn)的年折舊率如下：固定資產(chǎn)類別使用年限殘值率%年折舊率%房屋建筑物205.004.755.房屋建筑物與占用土地權(quán)屬狀況納入本次評(píng)估圍的房屋建筑物共計(jì)7項(xiàng)，合計(jì)建筑面積826.92平方米，其中已辦理房屋所有權(quán)證的房屋建筑物共計(jì)4項(xiàng)，已辦證的房屋面積為649.40平方米，辦證時(shí)間為201

6、4年和2015年間，辦證率為70%。已辦證的房屋證載權(quán)利人為：XXXXX公司。其中有3項(xiàng)房屋未辦理房產(chǎn)證，主要為企業(yè)收購(gòu)的四個(gè)加油站中未辦理房屋所有權(quán)證的房屋，截止評(píng)估基準(zhǔn)日尚未辦理房屋所有權(quán)證的3項(xiàng)房屋。企業(yè)對(duì)未辦證的房屋出具了有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明，承諾權(quán)屬歸XXXXX公司所有。房屋建筑物所占用的土地全部辦理了土地使用權(quán)證，共計(jì)占用土地使用權(quán)5宗，為出讓的商服用地和批發(fā)零售用地。土地證編號(hào)為：大石橋國(guó)用(2014)第036號(hào)、大石橋國(guó)用(2015)第038號(hào)、大石橋國(guó)用(2015)第037號(hào)、鳳城國(guó)用(2014)第0058號(hào)、臺(tái)安園區(qū)國(guó)用(2015)第00003號(hào)。土地證載權(quán)利人為：XXXXX公司。

7、(三)核實(shí)過(guò)程評(píng)估過(guò)程主要?jiǎng)澐譃橐韵氯齻€(gè)階段：第一階段：準(zhǔn)備階段評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估圍的房屋建筑物類資產(chǎn)構(gòu)成情況進(jìn)行初步了解，設(shè)計(jì)了初步評(píng)估技術(shù)方案和評(píng)估人員配備方案；向被評(píng)估單位提交評(píng)估資料清單和評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，指導(dǎo)被評(píng)估單位準(zhǔn)備評(píng)估所需資料和填寫(xiě)房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表。第二階段：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查階段1.核對(duì)賬目：根據(jù)被評(píng)估單位提供的房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，首先與被評(píng)估單位的資產(chǎn)負(fù)債表相應(yīng)科目核對(duì)使總金額相符；然后與被評(píng)估單位的房屋建筑物類資產(chǎn)明細(xì)賬、臺(tái)賬核對(duì)使明細(xì)金額與容相符；最后對(duì)部分房屋建筑物類資產(chǎn)核對(duì)了原始記賬憑證。2.資料收集：評(píng)估人員按照重要性原則，

8、根據(jù)房屋建筑物類資產(chǎn)的類型、金額等特征收集了房屋產(chǎn)權(quán)證明文件；收集了工程發(fā)包合同與發(fā)票、工程圖紙、工程結(jié)算；收集了廠區(qū)平面圖、室外管線圖；收集了日常維護(hù)與管理制度等與評(píng)估相關(guān)的資料。3.現(xiàn)場(chǎng)查點(diǎn)：評(píng)估人員和被評(píng)估單位相關(guān)人員共同對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日申報(bào)的房屋建筑物類資產(chǎn)進(jìn)行了盤點(diǎn)與查看。核對(duì)了房屋建筑物名稱、數(shù)量、購(gòu)建日期、面積、結(jié)構(gòu)、裝飾、給排水、供電照明等基本信息；了解了房屋建筑物的工作環(huán)境、維護(hù)與保養(yǎng)情況等使用信息；了解了房屋建筑物的完損程度和預(yù)計(jì)使用年限等成新?tīng)顩r；填寫(xiě)了典型房屋建筑物的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表。4.現(xiàn)場(chǎng)訪談：評(píng)估人員向被評(píng)估單位調(diào)查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)的質(zhì)量、功能、利用、維護(hù)等信息；調(diào)查

9、了解了當(dāng)?shù)卦u(píng)估基準(zhǔn)日近期的建筑安裝市場(chǎng)價(jià)格信息；調(diào)查了解了房屋建筑物類資產(chǎn)賬面原值構(gòu)成、折舊方法、減值準(zhǔn)備計(jì)提方法等相關(guān)會(huì)計(jì)政策與規(guī)定。第三階段：評(píng)定估算階段根據(jù)各類房屋建筑物的特點(diǎn)，遵照評(píng)估準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)定，分別采用適宜的評(píng)估方法，確定其在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，并編制相應(yīng)的評(píng)估明細(xì)表和評(píng)估匯總表，撰寫(xiě)房屋建筑物類資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明。(四)評(píng)估方法評(píng)估人員認(rèn)真分析了所掌握的資料，并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，委估房屋主要為營(yíng)業(yè)與輔助性用房的房屋建筑物，房屋建筑物分布在大石橋第一加油站、大石橋平順加油站的房屋建筑物、鳳城第一加油站、臺(tái)安盛達(dá)加油站的，考慮到委估房屋建筑物其他特點(diǎn)與自身實(shí)際情況，主要采用

10、成本法進(jìn)行評(píng)估。1.成本法成本法計(jì)算公式如下：評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率(1)重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建筑安裝工程造價(jià)+前期費(fèi)用與其他費(fèi)用+資金成本建安綜合造價(jià)對(duì)于大型、價(jià)值高、重要的建(構(gòu))筑物，采用預(yù)決算調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)，即以待估建(構(gòu))筑物決算中的工程量為基礎(chǔ)，根據(jù)當(dāng)?shù)貓?zhí)行的定額標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)取費(fèi)文件，分別計(jì)算土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等，得到建安綜合造價(jià)。對(duì)于價(jià)值量小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單的建(構(gòu))筑物采用單方造價(jià)法確定其建安綜合造價(jià)。在區(qū)分不同的結(jié)構(gòu)類型與使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日與所在地正常的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)確定其基準(zhǔn)單方造價(jià)，在此基礎(chǔ)上依照建(構(gòu))筑物的

11、個(gè)性(如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等)和現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量的工作量對(duì)基準(zhǔn)單方造價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終確定單方造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為建安綜合造價(jià)。前期與其他費(fèi)用建設(shè)工程前期與其他費(fèi)用按照被評(píng)估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國(guó)家或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。，詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)費(fèi)率計(jì)費(fèi)依據(jù)一按工程取費(fèi)1建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價(jià)2.34%中油計(jì)劃2012534號(hào)2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)4.40%計(jì)價(jià)格200210號(hào)3工程監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)2.80%發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程造價(jià)0.56%計(jì)價(jià)格20021980號(hào)5可行性研究費(fèi)建安工程造價(jià)0.90%計(jì)價(jià)格1999128

12、3號(hào)6安全評(píng)價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.33%中油計(jì)劃2012534號(hào)7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.49%計(jì)價(jià)格2002125號(hào)小計(jì)11.82%二按面積取費(fèi)8墻體材料專項(xiàng)基金建筑面積10元/遼財(cái)非2008817號(hào)9散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積 0.6元/遼財(cái)綜2003488號(hào)小計(jì)10.6元/合計(jì)建安工程造價(jià)×11.82%建筑面積×10.60元/資金成本按照合理的建設(shè)工期，取相應(yīng)年度的貸款利率，計(jì)算建設(shè)期間合理的資金成本。資金成本(建安工程費(fèi)用前期費(fèi)用與其他費(fèi)用)×合理工期÷2×利率(2)綜合成新率的確定綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率=尚可使用年限

13、/(已使用年限+尚可使用年限)×100%式可使用年限根據(jù)評(píng)估圍房屋建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限和已使用年限，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘查、房屋建筑物歷年更新改造情況、房屋維護(hù)狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過(guò)程中，以被估對(duì)象能否有繼續(xù)使用功能為前提，以基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設(shè)施只有在基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)能繼續(xù)使用的前提下計(jì)算其新舊程度，并且作為修正基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)成新率的輔助條件。(3)評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率(五)評(píng)估案例案例一：鳳城第一加油站營(yíng)業(yè)房明細(xì)表序號(hào)：固定資產(chǎn)-房屋建筑物評(píng)估明細(xì)表-序號(hào)3建筑物名稱：鳳城第一加油站營(yíng)業(yè)房賬面原值：632,309.7

14、7元賬面凈值：602,275.05元建成時(shí)間：2008年10月15日建筑面積：255.84平方米1.建筑物概況委估建筑物為營(yíng)業(yè)房，位于省鳳城市鳳山區(qū)二龍村四組，該營(yíng)業(yè)室建筑面積255.84平方米。營(yíng)業(yè)室于2008年10月建成并投入使用。至評(píng)估基準(zhǔn)日，該建筑物基礎(chǔ)穩(wěn)定，建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施設(shè)備完好，使用正常。門為單層包邊木門，窗為單層塑鋼窗，外磚墻抹灰，刷涂料。電氣安裝為配照型掛燈與吸頂燈、熒光燈；主要承重構(gòu)件為鋼筋砼梁，墻體為磚墻，屋面現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板，彩鋼板坡屋頂，該建筑物水、電、消防設(shè)施齊全。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，鳳城第一加油站營(yíng)業(yè)房地基承載力強(qiáng)，無(wú)不均勻下沉現(xiàn)象；結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，無(wú)裂縫現(xiàn)象；屋面無(wú)滲漏；房

15、屋整體狀況較好。2.重置全價(jià)測(cè)算評(píng)估人員以待估建筑物實(shí)物為基礎(chǔ)，依據(jù)省建設(shè)工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)(2008年)、省建筑工程消耗量定額(2008年)、省裝飾裝修工程消耗量定額(008年)、省安裝工程消耗量定額(2008年)等相關(guān)定額，參考省建設(shè)工程造價(jià)管理總站2015年10月份公布的(指導(dǎo)性材料價(jià)格與人工費(fèi)指數(shù))調(diào)整材料價(jià)格信息，分別計(jì)算建筑裝飾、安裝工程總造價(jià)，得到建安綜合造價(jià)。計(jì)算如下：建筑工程費(fèi)用計(jì)算表金額單位：人民幣元序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算方法費(fèi)率金額1計(jì)價(jià)定額分部分項(xiàng)工程費(fèi)合計(jì)工程量×定額基價(jià)+主材費(fèi)375,192.151.1其中人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi)82,542.272企業(yè)管理費(fèi)1.1×

16、費(fèi)率18.20%15,022.693利潤(rùn)1.1×費(fèi)率23.40%19,314.894項(xiàng)目措施費(fèi)4.1+4.218,902.184.1安全文明施工措施費(fèi)1.1×費(fèi)率15.90%13,124.224.2冬雨季施工費(fèi)1.1×費(fèi)率7.00%5,777.965稅費(fèi)前工程造價(jià)合計(jì)(1+2+3+4)428,431.926規(guī)費(fèi)6.1+6.228,369.786.1社會(huì)保障費(fèi)1.1×費(fèi)率26.19%21,617.826.2住房公積金1.1×費(fèi)率8.18%6,751.967人工費(fèi)調(diào)整人工費(fèi)×費(fèi)率38.00%18,534.498材料差價(jià)-1,170.609

17、稅金(5+6+7+8)×費(fèi)率3.48%16,486.7410工程造價(jià)(5+6+7+8+9)490,652.33裝飾工程費(fèi)用計(jì)算表金額單位：人民幣元序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算方法費(fèi)率金額1計(jì)價(jià)定額分部分項(xiàng)工程費(fèi)合計(jì)工程量×定額基價(jià)+主材費(fèi)67,342.181.1其中人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi)14,141.862企業(yè)管理費(fèi)1.1×費(fèi)率12.25%1,732.383利潤(rùn)1.1×費(fèi)率15.75%2,227.344項(xiàng)目措施費(fèi)4.1+4.22,757.664.1安全文明施工措施費(fèi)1.1×費(fèi)率12.50%1,767.734.2冬雨季施工費(fèi)1.1×費(fèi)率7.00%989.9

18、35稅費(fèi)前工程造價(jià)合計(jì)(1+2+3+4)74,059.566規(guī)費(fèi)6.1+6.24,860.566.1社會(huì)保障費(fèi)1.1×費(fèi)率26.19%3,703.756.2住房公積金1.1×費(fèi)率8.18%1,156.807人工費(fèi)調(diào)整人工費(fèi)×費(fèi)率38.00%3,070.808材料差價(jià)266.009稅金(5+6+7+8)×費(fèi)率3.48%2,860.0710工程造價(jià)(5+6+7+8+9)85,117.00安裝工程費(fèi)用計(jì)算表金額單位：人民幣元序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算方法費(fèi)率金額1計(jì)價(jià)定額分部分項(xiàng)工程費(fèi)合計(jì)工程量×定額基價(jià)+主材費(fèi)38,481.251.1其中人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi)9,6

19、20.312企業(yè)管理費(fèi)1.1×費(fèi)率16.80%1,616.213利潤(rùn)1.1×費(fèi)率21.60%2,077.994項(xiàng)目措施費(fèi)4.1+4.22,126.094.1安全文明施工措施費(fèi)1.1×費(fèi)率15.10%1,452.674.2冬雨季施工費(fèi)1.1×費(fèi)率7.00%673.425稅費(fèi)前工程造價(jià)合計(jì)(1+2+3+4)44,301.536規(guī)費(fèi)6.1+6.23,306.506.1社會(huì)保障費(fèi)1.1×費(fèi)率26.19%2,519.566.2住房公積金1.1×費(fèi)率8.18%786.947人工費(fèi)調(diào)整人工費(fèi)×費(fèi)率38.00%1,754.748材料差價(jià)0.

20、009稅金(5+6+7+8)×費(fèi)率3.48%1,716.3410工程造價(jià)(5+6+7+8+9)51,079.12建安工程造價(jià)=土建+裝飾工程造價(jià)+安裝工程造價(jià)=490,652.33+85,117.00 +51,079.12=626,848.45元(2)前期費(fèi)用與其他費(fèi)建設(shè)工程前期與其他費(fèi)用按照被評(píng)估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國(guó)家或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。，詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)費(fèi)率計(jì)費(fèi)依據(jù)一按工程取費(fèi)1建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價(jià)2.34%中油計(jì)劃2012534號(hào)2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)4.40%計(jì)價(jià)格200210號(hào)3工程監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)2.80%發(fā)改價(jià)格2007670

21、號(hào)4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程造價(jià)0.56%計(jì)價(jià)格20021980號(hào)5可行性研究費(fèi)建安工程造價(jià)0.90%計(jì)價(jià)格19991283號(hào)6安全評(píng)價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.33%中油計(jì)劃2012534號(hào)7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.49%計(jì)價(jià)格2002125號(hào)小計(jì)11.82%二按面積取費(fèi)8墻體材料專項(xiàng)基金建筑面積10元/遼財(cái)非2008817號(hào)9散裝水泥專項(xiàng)基金建筑面積0.6元/遼財(cái)綜2003488號(hào)小計(jì)10.6元/合計(jì)建安工程造價(jià)×11.82%建筑面積×10.60元/前期與其他費(fèi)用=626,848.45×11.82%+255.84×10.6 =76,805.39元(

22、3)資金成本計(jì)算該項(xiàng)目建筑合理工期按0.5年計(jì)算，建筑工期假設(shè)資金均勻投入，貸款利率按一至五年期年貸款利率4.35%計(jì)算，則：資金成本=(建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用)×貸款利率×合理工期/2=(626,848.45+76,805.39) ×4.35%×0.5/2 =7,652.24元(4)重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安造價(jià)+前期費(fèi)用與其他費(fèi)用+資金成本=626,848.45+76,805.39 +7,652.24=711,300.00元(取整)3.綜合成新率的確定該房屋建筑物于2008年10月建成投入使用，耐用年限50年，距評(píng)估基準(zhǔn)日已使用7年。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，該

23、房屋基礎(chǔ)承載力足夠，承重構(gòu)件完好堅(jiān)固，屋面無(wú)滲漏，門窗完好無(wú)破損，照明線路完好，通風(fēng)良好。截止評(píng)估基準(zhǔn)日該房屋使用正常，評(píng)估人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察況確定尚可使用年限為43年，根據(jù)建筑物的耐用年限、已使用年限，尚可使用年限計(jì)算出建筑物的綜合成新率。綜合成新率=尚可使用年限(尚可使用年限+已使用年限)×100%=43/(43+7)×100%=86%(取整)4.評(píng)估值的確定評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率=711,300.00×94%=611,718.00元案例二：第一加油站罩棚明細(xì)表序號(hào)：固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物評(píng)估明細(xì)表序號(hào)1-1建筑物名稱：第一加油站罩棚建成時(shí)間：2001

24、年02月1日建筑面積：360平方米1.建筑物概況該罩棚2002年9月建成，鋼結(jié)構(gòu)，層高6米，跨度12米，水平投影面積360平方米，配套設(shè)施有照明系統(tǒng)?，F(xiàn)場(chǎng)勘察狀況：基礎(chǔ)有足夠有承載力，無(wú)不均勻沉降，承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)牢固，該罩棚尚在使用中。2.重置全價(jià)測(cè)算評(píng)估人員以待估建筑物實(shí)物為基礎(chǔ)，依據(jù)省建設(shè)工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（2008年）、省建筑工程消耗量定額（2008年）等相關(guān)定額，參考省建設(shè)工程造價(jià)管理總站2015年10月份公布的（指導(dǎo)性材料價(jià)格與人工費(fèi)指數(shù)）調(diào)整材料價(jià)格信息，分別計(jì)算建筑裝飾、安裝工程總造價(jià)，得到建安綜合造價(jià)。計(jì)算如下：建筑工程費(fèi)用計(jì)算表金額單位：人民幣元序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目計(jì)算方法費(fèi)率金額1計(jì)

25、價(jià)定額分部分項(xiàng)工程費(fèi)合計(jì)工程量×定額基價(jià)+主材費(fèi)262,715.581.1其中人工費(fèi)+機(jī)械費(fèi)54,878.392企業(yè)管理費(fèi)1.1×費(fèi)率18.20%9,987.873利潤(rùn)1.1×費(fèi)率23.40%12,841.544項(xiàng)目措施費(fèi)4.1+4.212,567.154.1安全文明施工措施費(fèi)1.1×費(fèi)率15.90%8,725.664.2冬雨季施工費(fèi)1.1×費(fèi)率7.00%3,841.495稅費(fèi)前工程造價(jià)合計(jì)(1+2+3+4)298,112.146規(guī)費(fèi)6.1+6.218,861.706.1社會(huì)保障費(fèi)1.1×費(fèi)率26.19%14,372.656.2住房公

26、積金1.1×費(fèi)率8.18%4,489.057人工費(fèi)調(diào)整人工費(fèi)×費(fèi)率38.00%11,979.838材料差價(jià)-10,622.569稅金(5+6+7+8)×費(fèi)率3.48%11,068.3710工程造價(jià)(5+6+7+8+9)329,399.49建安工程造價(jià)=土建裝飾工程造價(jià)=329,399.49元(2)前期費(fèi)用與其他費(fèi)建設(shè)工程前期與其他費(fèi)用按照被評(píng)估單位的工程建設(shè)投資額，根據(jù)行業(yè)、國(guó)家或地方政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。，詳見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目取費(fèi)基數(shù)費(fèi)率計(jì)費(fèi)依據(jù)1建設(shè)單位管理費(fèi)建安工程造價(jià)2.34%中油計(jì)劃2012534號(hào)2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程造價(jià)4.40%計(jì)價(jià)格200210號(hào)3

27、工程監(jiān)理費(fèi)建安工程造價(jià)2.80%發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)4工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)建安工程造價(jià)0.56%計(jì)價(jià)格20021980號(hào)5可行性研究費(fèi)建安工程造價(jià)0.90%計(jì)價(jià)格19991283號(hào)6安全評(píng)價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.33%中油計(jì)劃2012534號(hào)7環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)建安工程造價(jià)0.49%計(jì)價(jià)格2002125號(hào)合計(jì)11.82%前期與其他費(fèi)用=329,399.49×11.82% =57,745.310元(3)資金成本計(jì)算該項(xiàng)目建筑合理工期按0.5年計(jì)算，建筑工期假設(shè)資金均勻投入，貸款利率按一至五年期年貸款利率4.35%計(jì)算，則：資金成本=(建安工程造價(jià)+前期費(fèi)用)×貸款利率×合理工期/2=(329,399.49+57,745.3