東宏基銀河灣物業(yè)公司組建方案

1、1 / 41東宏基*銀河灣物 業(yè) 組 建 方案20122012 年 7 7 月項目概況惠州市東宏基銀河灣地處惠州市下角東江南岸，與江北中心區(qū)隔江相望。 項目緊鄰合生大橋，交通便利。惠州市東宏基銀河灣總建筑面積約 4000040000 ，為高層電梯設(shè)計，物業(yè)服務(wù)費約 1.431.43元元/m m2 2/ /月。項目區(qū)設(shè)室內(nèi)和室外兩座停車場，合計車位個，停車服務(wù)費約 6060 元/ /個/ /月，生活設(shè)施齊全。項目區(qū)有兩個主出入口，智能監(jiān)控設(shè)施監(jiān)控各個安全節(jié)點。各棟住宅設(shè)獨立的門禁系統(tǒng)，由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一監(jiān)控、調(diào)度。2 / 41整體設(shè)想及規(guī)劃一、管理目標1 1、物業(yè)管理公司自接管尚緣國際物業(yè)項目起

2、第一年度內(nèi)， 完成物業(yè)管理服 務(wù)業(yè)主滿意率 95%95%以上，物業(yè)各個項目收費完成率達到 100%100%。2 2、引進 Iso90001Iso90001 質(zhì)量認證體系，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)標準化，三年內(nèi)建立并完善 物業(yè)管理制度及質(zhì)量保障體系，把所管物業(yè)項目小區(qū)建設(shè)成為高標準的高尚 住宅區(qū)。二、高標準的管理措施1 1、建立和實施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系與開展創(chuàng)優(yōu)活動并舉。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程證明，要達到高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)水平，必須 建立一套高標準的質(zhì)量保證體系，實施質(zhì)量標準的管理，也是現(xiàn)代企業(yè)管理 的需要。自接管物業(yè)項目起，將根據(jù)物業(yè)項目的功能和特點，有計劃、有步 驟的引進 Iso9001Iso90

3、01 質(zhì)量認證體系，實施質(zhì)量管理和開展創(chuàng)優(yōu)活動并舉，力爭早 日使所管理的物業(yè)項目成為具備高檔特征和卓越品質(zhì)的物業(yè)品牌。2 2、建立一支高素質(zhì)的員工隊伍。物業(yè)管理公司的形象與開發(fā)商的實力構(gòu)成了一個有機整體。因此，必須建 立一支與之相匹配的、高素質(zhì)的員工隊伍。物業(yè)公司引進的人才要具有較強 的專業(yè)技能和較高的綜合素質(zhì)。在業(yè)務(wù)技能方面，物業(yè)管理公司每年針對不同的員工分別制定詳細的培訓 計劃，力爭使所有員工都能做到一專多能，既是自己所在崗位的專家里手， 同時又是其它崗位的多面手。將員工每年培訓考核的成績作為員工職位首位 晉升、末位淘汰的重要依據(jù)。在員工素質(zhì)方面，強調(diào)發(fā)掘優(yōu)秀的工作方法和優(yōu)秀員工的模范帶頭

4、作用， 形成優(yōu)良3 / 41的工作傳統(tǒng)并大力發(fā)揚。將優(yōu)良的工作傳統(tǒng)作為教材對新員工進行 教育，將服務(wù)理念深入人心，增強員工對公司的歸屬感和對工作的使命感。在員工中推行品牌意識，所有員工按公司要求統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌。以 標準化的服務(wù)流程和規(guī)范化的文明禮貌言行，服務(wù)于客戶。3 3、 實施人性化管理。在客戶服務(wù)方面，以業(yè)主需要為第一，以業(yè)主滿意為目標，物業(yè)公司重點倡導(dǎo)四個服務(wù)：親情服務(wù)”一一視業(yè)主為親人，物業(yè)管理不是無所不能，但一定要竭盡全能。 到位服務(wù)”一一想于業(yè)主未想之先，做于業(yè)主想做之前。心理服務(wù)”一一因人而異，滿足或提供不同需求，常規(guī)服務(wù)做到不常規(guī)。 細微服 務(wù)”- 物業(yè)管理無小事，要善待

5、業(yè)主每個不經(jīng)意的需求。在員工管理方面，將引入人性化的物業(yè)管理理念，關(guān)注員工的生活、需求 和發(fā)展，在各個管理層次和環(huán)節(jié)營造一種相互信任、尊重及和諧、有序的環(huán) 境。關(guān)注員工工作壓力，保障員工休息，使其勞逸結(jié)合，保持良好的工作精 神狀態(tài)，自覺的維護公司形象。在對業(yè)主服務(wù)方面，要滿足業(yè)主對生活、工 作和文化品味上的需求，使業(yè)主理解、認可和支持物業(yè)公司的管理工作。4 4、 加強和完善物業(yè)管理的硬件條件。充分依托現(xiàn)有的管理設(shè)備，投入必要的資金加強和完善物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備、設(shè)施，實行全電腦化辦公系統(tǒng)、安全護衛(wèi)智能化系統(tǒng)等。5 5、發(fā)揮業(yè)主自治、自律的功能，啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理。只有增強業(yè)主自治、自律

6、的觀念，與專業(yè)化的物業(yè)管理相結(jié)合，才能使物 業(yè)項目管理與服務(wù)的目標得到真正實現(xiàn)。4 / 41三、創(chuàng)建安全文明、優(yōu)美舒適的人居環(huán)境。1 1、 在安全管理方面。依托物業(yè)項目現(xiàn)有的硬件設(shè)施，設(shè)置各類簡潔、醒目 的安全標識。運用現(xiàn)代科技，將“人防”與“技防”相結(jié)合。在“人防”上 實施安全護衛(wèi)快速反應(yīng)系統(tǒng)，安保人員由管理中心統(tǒng)一調(diào)度指揮，強調(diào)流動 崗與固定崗相結(jié)合、全面防范和重點防范相結(jié)合的安全管理制度。 在充分利 用人的前提下， 逐步過渡到以“技防”為主，依靠智能化的防護設(shè)施，如監(jiān) 控探頭、門禁系統(tǒng)等相結(jié)合的管理，力爭做到安全防護萬無一失。2 2、 在環(huán)境衛(wèi)生方面，主要是對住宅區(qū)內(nèi)外公共區(qū)域的日常清潔

7、、清掃，做 到目視地面、墻面無積塵，天面無蛛網(wǎng)，公共地域無垃圾。加強保潔的檢查 工作，防止衛(wèi)生清潔不及時、衛(wèi)生死角產(chǎn)生等現(xiàn)象。定期進行衛(wèi)生消毒滅殺， 做到垃圾收集袋裝化，垃圾回收資源化。物業(yè)項目的生活垃圾做到日產(chǎn)日銷， 采用統(tǒng)一的垃圾袋進行袋裝并送垃圾房分類處理，從中分揀出可回收的物品（如紙皮、橡膠、金屬等）進行回收利用。將有害垃圾（如廢電池、廢燈管 及其他廢棄化學物品等）統(tǒng)一交環(huán)衛(wèi)部門集中處理。在小區(qū)的綠化養(yǎng)護方面，將按照植物的不同品種、不同習性、不同季節(jié)、 不同生長期因地制宜的進行精心管理，做到小區(qū)環(huán)境清幽宜人、四季常青、 優(yōu)美舒適。3 3、在機電設(shè)施、設(shè)備的管理上，要建立一套周密、嚴格、集中的管理體系 首先，從業(yè)人員必須有高素質(zhì)的專業(yè)技能，所有人員必須具有專業(yè)資質(zhì)，持 證上崗。其次，對項目區(qū)所有機電設(shè)施、設(shè)備進行準確、科學的分類、登記， 建立設(shè)施設(shè)備管理檔案，包括專業(yè)技術(shù)資料、系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖紙、隱蔽工程圖紙、 設(shè)備臺賬等。然后制定出適合于各分系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的規(guī)章制度、維修保養(yǎng)規(guī) 程和管理規(guī)定，力爭做到設(shè)施設(shè)備完好率100%100%設(shè)施設(shè)備維修及時率 100%100% 設(shè)施設(shè)備維修合格率 100%100%保障項目區(qū)設(shè)施設(shè)備安全可5 / 41靠、正常運行。四、體