項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1、項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)讀：房地產(chǎn)項目開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段，項目總要有運(yùn)營的高度做到運(yùn)籌帷幄,就必須對項目全流程及重要控制點(diǎn)做到了然于心。第一部分 房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通:政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！前期（決策期)：由拿地到方案定案重在決策（大局已定);中期（實施期) :由施工圖設(shè)計到入伙-重在執(zhí)行；后期(運(yùn)營期） ：入伙后到房屋拆除重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。1.企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2。客戶視角的房地產(chǎn)流程3。案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程（1)18個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計劃(一級計劃）（2)18個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里

2、程碑計劃（一級計劃）（3)18個關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計劃（一級計劃） 第二部分  項目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 一、土地獲取 （一）企業(yè)獲得土地的方式：1。行政命令式:劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。2.資本市場:(1）投資參股:用資金入股或用土地入股,通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司；（2）土地收購:直接收購獲得土地,這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)；（3）收購有土地的公司:為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司

3、的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅.這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。3。土地市場:通過在土地市場進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。(二）拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？1.市場未來預(yù)期;2。項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；3.規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)；4.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；5.競爭對手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則(1）住宅為主,實現(xiàn)快速開發(fā),快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。（2）選

4、擇預(yù)售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。（3）避免拿超級大盤(建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。（4）深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽,確保每個已進(jìn)入城市有3個可售建筑面積在30萬以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。（三)各部門職責(zé)投資開發(fā)部：收集土地信息項目立項報告（分公司)項目立項審批（董事會)-項目可研報告(集團(tuán)）項目投資決策(董事會）項目獲?。ㄕ信茠臁⒐蓹?quán)收購)-成交確認(rèn)書移交給項目公司。營銷部:初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)

5、場踏勘.（確定是生地、熟地還是毛地)財務(wù)部:可研版投資收益、初步籌資方案.成本部：控制性成本目標(biāo)(限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。(根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項目可研報告。 二、定位決策 1。地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道.決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進(jìn)度。決策人力:團(tuán)隊運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊、主管部門。2.案例:佳兆業(yè)項目定位決策三大要素定位項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等!定案總圖、戶型、單體、外立面、園

6、林、配套、展示區(qū)等!定價-銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等！3.各部門職責(zé)投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國有土地使用證。營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書(包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書-概念設(shè)計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點(diǎn)計劃.財務(wù)部：概念版投資收益.（三個指標(biāo)）成本部：可研版成本2。(根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等)、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。 三、產(chǎn)品設(shè)計 1。地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期2。包含的主要設(shè)計階段：概念設(shè)計：大概6周；詳規(guī)設(shè)計：大

7、概6周;單體方案：大概12周；擴(kuò)初方案：大概6周;施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式,大概10周；景觀設(shè)計:大概5-6周；樣板房及會所設(shè)計:大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。3。常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。4。設(shè)計控制點(diǎn)概念設(shè)計研究、區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會、區(qū)域單體確認(rèn)、實施方案完成、基礎(chǔ)施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計、銷售包裝設(shè)計。5。項目重要節(jié)點(diǎn)詳規(guī)報建、方案報建、初步設(shè)計報建、施工圖報建、開工時間、開盤時間。方案文本中,最重要兩張圖-項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖!6.最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考

8、：規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀:完善、技術(shù)交底;施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果,而非作品.7。各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書-建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）景觀方案評審初步設(shè)計成果評審(含基坑支護(hù)設(shè)計圖）建筑施工圖評審(含基礎(chǔ)設(shè)計圖)正式施工圖評審.工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪-土方開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工.財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo))成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃

9、要點(diǎn)進(jìn)行估算）采購部：施工圖顧問單位-景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位監(jiān)理單位招標(biāo)-土建總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)8。關(guān)注風(fēng)險點(diǎn)：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)!設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！ 四、項目報建 1.如何加快項目報批報建進(jìn)程？（1）內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更)等；（2)現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；（3）

10、外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；（4）合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合(主要是現(xiàn)場)、合作方報建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門)。2。如何處理無證施工?（1）技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工?(2）協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩.（3)處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）減免申請，考慮天氣及形象影響等因素。 五、施工建設(shè) 1。工程建設(shè)的相關(guān)知識（1)工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；(2）整體工程建設(shè)

11、：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；(3）建筑結(jié)構(gòu)形式:磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；（4）項目施工周期（合理進(jìn)度）:多層及低密度：912個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；（5）施工組織次序:基礎(chǔ)部分主體工程外墻裝飾及安裝園區(qū)管線景觀施工竣工驗收。(6）影響工程造價的主要因素：a.建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；b。外立面材質(zhì)及設(shè)備等級:是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；c.施工取費(fèi)等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；d。地基情況:是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；e.場地條件：是否平整、是否山地；f?？拐鸬燃墸?級、7級、8級；g。節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)

12、境造價.2.各部門職責(zé)：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部:示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房)、客戶積累.設(shè)計部:配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工)。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo))成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等)客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)(取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素:建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。3. 關(guān)鍵要點(diǎn)：質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制、協(xié)調(diào)管理！ 六、

13、推廣銷售 1.三個階段2。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3.各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告-取得預(yù)售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入(合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn))。工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同,情況有異）成本部:項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部:分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤. 七、入伙交付 1.關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)客戶預(yù)驗房流程；(工地開放日）交付風(fēng)險檢查流程；（內(nèi)部驗收）模擬驗收流程；（內(nèi)部走場)集中交付現(xiàn)場接待流程交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）2. 案例:入伙交付流程3。各部門職責(zé)投資開發(fā)部：面積實測報告竣工驗收備案.營銷部：持續(xù)銷售售罄/入伙兩書(住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。設(shè)計部:竣工圖確認(rèn)。工程部：組織各專項驗收-竣工驗收（毛坯）-組織整改移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議.政府驗收標(biāo)準(zhǔn)？質(zhì)量衡量標(biāo)準(zhǔn)？）財務(wù)部：項目決算報告項目后評報告（對內(nèi)含報酬率、凈利率、毛利率進(jìn)行核算）。成本部：竣工結(jié)算。（項目結(jié)算報告）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購.客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)。關(guān)鍵要素：