高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案

1、執(zhí)行方案示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-886編號(hào)：_高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案審核：_時(shí)間：_單位：_高檔住宅樓盤(pán)前期介入物業(yè)管理方案用戶(hù)指南：該執(zhí)行方案資料適用于為特定問(wèn)題制定周密、詳細(xì)、精確的安排的策劃文件，內(nèi)容包括任務(wù)目的，任務(wù)事項(xiàng)與任務(wù)過(guò)程，配套緊密的銜接與執(zhí)行，是順利和成功完成的關(guān)鍵保證和基礎(chǔ)?？赏ㄟ^(guò)修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等)；預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工；養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)

2、控，此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。c) 采用水泥砂漿防水層，除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外，應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。3回填土工程回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好，將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道，使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此，應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控，有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工，否則后患無(wú)窮。4樓面、屋面砼工程樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題，故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意

3、。a) 鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題，均造成以后樓板的開(kāi)裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查，同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。b) 砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題，通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí)，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導(dǎo)致

4、維修困難，故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。5砌筑工程建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象，造成此問(wèn)題，通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì)，砂漿不飽。因此，在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應(yīng)把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。6裝飾工程a) 外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。b) 內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料，應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻，以免造成墻體飾面開(kāi)裂，墻體與砼梁、柱搭接處，最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。c) 地面：廚、廁地面，作為濕

5、區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理，注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。7門(mén)窗工程木門(mén)與墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶(hù)通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。8給排水工程a) 給水工程：如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi)，則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。b) 排水工程：原有常用的鑄鐵管，常因質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水，使用年限短等問(wèn)題，使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多，在可能的情況下建議改用PV水管。第四節(jié) 驗(yàn)收階段介入接管驗(yàn)收定義：物業(yè)公司在接管委托方的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)房屋質(zhì)量和滿足使用功能為主的驗(yàn)收，內(nèi)容包括：資料、房屋本體、道路、工建配套、設(shè)施設(shè)備、

6、綠化景觀等。成立驗(yàn)收小組制定驗(yàn)收計(jì)劃：1由物業(yè)總經(jīng)理在物業(yè)管理合同規(guī)定的接管日期前一個(gè)月成立物業(yè)接管小組，并委任組長(zhǎng)，組員包括各工程技術(shù)人員、職能部門(mén)人員、管理處人員并經(jīng)過(guò)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的教育或培訓(xùn)。2物業(yè)接管小組組長(zhǎng)擬定物業(yè)接管計(jì)劃并報(bào)總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：a) 物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單；b) 小組人員分工；c) 接管日程安排；d) 其他（如提前介入在建工程驗(yàn)收等）。3小組組長(zhǎng)擬定接管計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于現(xiàn)場(chǎng)十五天完成驗(yàn)收。圖紙資料的驗(yàn)收1應(yīng)予驗(yàn)收的圖紙資料一般應(yīng)包括：a) 全套工程竣工圖紙（具體以政府檔案管理要求）；b) 施工承包合同復(fù)印件；c) 機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；

7、d) 電梯使用許可證；e) 隱蔽工程驗(yàn)收記錄（涉及物業(yè)管理過(guò)程的項(xiàng)目）；f) 供水、供電的指標(biāo)批文；g) 供氣系統(tǒng)驗(yàn)收證明（含指標(biāo)批文）；h) 智能化系統(tǒng)驗(yàn)收證明；i) 消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明；j) 接地電陰檢測(cè)記錄；k) 防雷引下線焊接記錄；l) 地下管網(wǎng)竣工圖；m) 設(shè)備供貨合同復(fù)印件；n) 其他資料。物業(yè)的驗(yàn)收1房屋及分戶(hù)（層）設(shè)施的驗(yàn)收a) 房屋墻、地、門(mén)、窗裝修情況；b) 供水、供電情況；c) 水、電設(shè)施，潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計(jì)及房屋銷(xiāo)售合同規(guī)定）；d) 智能化設(shè)備情況；e) 其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設(shè)施）。2驗(yàn)收要求a) 房屋本體和分戶(hù)(層)設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求和具

8、備使用條件。b) 質(zhì)量和使用功能必須符合房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于房屋及公共設(shè)施接管驗(yàn)收交接表、工程驗(yàn)收表和房屋及公共設(shè)施清單，并提交接管小組組長(zhǎng)。3公共設(shè)施驗(yàn)收a) 給排水系統(tǒng)；b) 供電系統(tǒng)；c) 燃?xì)庀到y(tǒng)；d) 空調(diào)系統(tǒng)；e) 消防系統(tǒng)；f) 通訊系統(tǒng)；g) 安防系統(tǒng)；h) 電梯系統(tǒng)；i) 園林綠化系統(tǒng)；j) 道路、照明系統(tǒng)；k) 管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)棚、垃圾房等）。4驗(yàn)收要求：a) 公共設(shè)施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃的記載；b) 給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、管理配套設(shè)施系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。c) 對(duì)燃?xì)庀到y(tǒng)，接管小組應(yīng)索取有

9、關(guān)專(zhuān)業(yè)公司驗(yàn)收合格證明。d) 對(duì)安防、智能化系統(tǒng)及電梯工程接管小組應(yīng)索取有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司和政府監(jiān)管部門(mén)的驗(yàn)收合格證明。e) 消防系統(tǒng)要求有消防部門(mén)檢驗(yàn)驗(yàn)收合格證明。f) 系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合設(shè)計(jì)圖、說(shuō)明書(shū)及安裝合同的有關(guān)規(guī)定。g) 園林綠化系統(tǒng)應(yīng)符合綠化設(shè)計(jì)方案和綠化保養(yǎng)合同的要求。驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況記錄于工程驗(yàn)收表和房屋及公共設(shè)施清單，并將記錄表提交小組組長(zhǎng)。5物業(yè)接管小組在接管理驗(yàn)收前應(yīng)組織相關(guān)人員對(duì)接管物業(yè)的圖紙及技術(shù)文件進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究，在驗(yàn)收組織驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)提前至少一天確定驗(yàn)收時(shí)間并通知相關(guān)人員。6驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)驗(yàn)收情況將存在的問(wèn)題填寫(xiě)于交接問(wèn)題處理單，并跟進(jìn)完善情況，該單由移交單位

10、代表和驗(yàn)收人簽字后，正本交移交人，副本由驗(yàn)收責(zé)任人和接管小組組長(zhǎng)交管理處存底備查。7驗(yàn)收責(zé)任人對(duì)自己簽發(fā)的交接問(wèn)題處理單的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，并在完善期限滿或移交單位要求對(duì)存在問(wèn)題項(xiàng)目重新進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收責(zé)任人按規(guī)定組織人員參與驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，在備注欄內(nèi)注明，并簽字，驗(yàn)收仍不合格的，要求其繼續(xù)完善。8驗(yàn)收責(zé)任人在自己簽發(fā)的交接問(wèn)題處理單全部完成后，提交接管組長(zhǎng)審核。9接管小組組長(zhǎng)根據(jù)物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的工程驗(yàn)收表、交接問(wèn)題處理單對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收工作進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有遺漏的應(yīng)驗(yàn)收項(xiàng)目時(shí)，即時(shí)要求驗(yàn)收責(zé)任人進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)預(yù)驗(yàn)收1對(duì)于在建大型物業(yè)，由于工程期長(zhǎng)、工程量大，接管小組組長(zhǎng)可指定小組成員適當(dāng)提前于整體工程的完工前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收（初步驗(yàn)收），如隱蔽工程等。 2對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收時(shí)，責(zé)任人應(yīng)同時(shí)了解工程建設(shè)過(guò)程，小區(qū)規(guī)劃、工程建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)交付使用（入伙）時(shí)間，房屋銷(xiāo)售對(duì)象（業(yè)主）基本情況，房屋結(jié)構(gòu)等，并做好記錄。物業(yè)的正式驗(yàn)收接管1物業(yè)接管小組組長(zhǎng)在圖紙資料，房屋及分戶(hù)（分層）設(shè)施和公共設(shè)施均完成驗(yàn)收后，制作房屋及公共設(shè)施竣工和接管驗(yàn)收交接表和物業(yè)整體移交驗(yàn)收表，物業(yè)即正式接管。2對(duì)新建保修期內(nèi)的物業(yè)，物業(yè)整體移交驗(yàn)收表應(yīng)一式三份，由開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)管理公司三方簽章后各執(zhí)一份。