《中心城》第一階段營銷推廣方案 2

1、永康.云龍花苑二期營銷推廣方案一、 總目標(biāo)及原則1、 總體目標(biāo)l 為永康.云龍花苑二期開盤作充分的準(zhǔn)備l 進(jìn)行開盤前的信息告知、預(yù)熱市場、制造氣氛l 展示樓盤形象l 市場的試探及各類市場信息的分析總結(jié)l 引發(fā)公眾關(guān)注,截留部分客戶。2、 階段劃分l 籌劃期認(rèn)購期 （2013年12月份至2014年1月17日）l 開盤期（2014年1月18日）l 在經(jīng)過上述籌劃期認(rèn)購期階段后,就進(jìn)入正式的開盤期,其后期房源經(jīng)過多次的開盤期、熱銷期、持續(xù)期、尾盤期；多次開盤，多次推出房源。3、廣告?zhèn)鞑ピ瓌t（一） 廣告內(nèi)容l 形象定位系列就項(xiàng)目高檔次形象、業(yè)態(tài)齊全、世界500強(qiáng)等入駐等，引導(dǎo)受眾對項(xiàng)目的認(rèn)識高度。l

2、賣點(diǎn)訴求系列就項(xiàng)目從業(yè)態(tài)布局、設(shè)計(jì)、裝修、面積、價(jià)格等賣點(diǎn)進(jìn)行陳述，讓受眾全面深入認(rèn)識。l 銷售跟進(jìn)系列與銷售先后、策略方式、活動(dòng)等相配合的廣告。l 心理訴求系列針對銷售環(huán)節(jié)中受眾的心結(jié)進(jìn)行“解開心結(jié)”的訴求 ，反租，投資回報(bào)率方面。l 利益陳述系列將受眾能得到的利益點(diǎn)進(jìn)行提煉、描述，打動(dòng)受眾。l 強(qiáng)銷系列在某時(shí)段，策略性的營造銷售勢頭。l 價(jià)格戰(zhàn)略系列針對“價(jià)”與“值”的分析、陳述，進(jìn)行實(shí)質(zhì)利益訴求l 品牌鞏固系列在銷售已近尾聲，少量待銷以及為持續(xù)經(jīng)營嬴利作品牌形象的持續(xù)、長期的功固，一般固定媒體、固定頻率、固定版面（二） 廣告的統(tǒng)一性和持續(xù)性l 統(tǒng)一性以維持整體廣告形象，樹立項(xiàng)目的高端一站

3、式購物公園形象l 持續(xù)性將廣告持續(xù)延伸和階段性深入，結(jié)合相關(guān)活動(dòng)及主題賣點(diǎn) 4、價(jià)格策略原則 1、價(jià)格策略的動(dòng)態(tài)性l 銷售價(jià)格根據(jù)實(shí)際的認(rèn)籌及解籌情況做策略性調(diào)整。l 按照商鋪的位置、面積大小做出不一樣的價(jià)格體系。l 結(jié)合買主或商家的號召力及品牌力，在常規(guī)的對外優(yōu)惠措施上，要作出不一樣的多重優(yōu)惠刺激措施。 2、技巧性價(jià)格策略l 差異性價(jià)策略，根據(jù)面積、位置、人流線等做出價(jià)格系數(shù)，實(shí)行一戶一價(jià)。 l 低價(jià)入市，結(jié)合調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn)逐步提升，較快實(shí)現(xiàn)首次的認(rèn)購率及解籌率，制造首期開盤即告售罄的市場輿論，為先期買家預(yù)留明顯升值空間，從而給買家留下早買早賺的信念。l 利用奠基日、認(rèn)籌日、解籌日等活動(dòng)，技巧性定

4、時(shí)推出“特價(jià)優(yōu)惠”等措施，刺激客戶下定。l 實(shí)行售后返租，刺激投資客下定；針對自買自營的制定不一樣的優(yōu)惠措施。 3、 重要調(diào)價(jià)節(jié)點(diǎn)提示：l 首期解籌完成負(fù)三樓可銷售面積50%，完成70%。完成90%以上。l 負(fù)三樓施工完成l 負(fù)二樓施工完成l 負(fù)一樓施工完成l 主體施工完成l 商場開始裝修l 商場試營業(yè)l 商場正式營業(yè)l 負(fù)二樓解籌完成50%，完成70%，完成90%l 負(fù)一樓解籌完成50%，完成70%，完成90%5:營銷效果評價(jià)和對應(yīng)策略1 、營銷效果的體現(xiàn)l 品牌知名度的高低l 客戶對項(xiàng)目賣點(diǎn)的熟悉程度 l 銷售量的高低l 接待的人次l 電話咨詢的多少l 現(xiàn)場成交的額度l 回頭成交的狀況l

5、客戶分流以及被分流的狀況l 老帶新的多少l 投資、自營的比例2、營銷效果的問題對策l 調(diào)整廣告頻率l 作更有針對性的促銷活動(dòng)及優(yōu)惠刺激措施l 調(diào)整廣告的內(nèi)容，更實(shí)際、有針對性、更有誘惑力及想象空間l 作出價(jià)格的技巧調(diào)整和付款方式靈活性二、籌劃期營銷推廣策略1、 現(xiàn)場策略A、 工地形象l 工地圍墻的形象粉刷，保持圍墻結(jié)構(gòu)的完整，色彩的鮮明；在圍墻上安裝宣傳海報(bào)。l 工地施工材料和生產(chǎn)生活材料要擺放的整潔，給客戶留下一種施工高效，有序的感覺；l 售樓處的建立及包裝：包括售樓部的建設(shè)和裝修布置，售樓部是未來買家對樓盤和發(fā)展商最能看得見摸得著的部位，并且是買賣雙方最頻繁最短距離交往的場所，必須能體現(xiàn)本

6、案樓盤和發(fā)展商的品質(zhì)、品味和定位（裝修方案設(shè)計(jì)建議已經(jīng)提交給楊總），logo、案名的安裝、燈光的設(shè)計(jì)、樓盤效果圖的噴畫、巨形條幅的懸掛，用這些產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺沖擊力，并且用溫馨熱情的接待給客戶留下美好的印象；l 工地現(xiàn)場及周邊各類告示牌和宣傳牌的齊備和醒目；B、項(xiàng)目道路的合理通行及分階段施工開挖，充分增加軟性新聞的題材。C、售樓處室內(nèi)外各類導(dǎo)視牌及電視宣傳片或多媒體動(dòng)畫內(nèi)容的制作。D、利用氣球、彩旗、橫幅等宣傳物品點(diǎn)綴現(xiàn)場及售樓處，營造喜慶的氣氛。2、 銷售、招商資料的準(zhǔn)備和制作A、 相關(guān)的政府文件，如土地證，施工證等B、 樓書介紹城市及區(qū)域發(fā)展情況、項(xiàng)目經(jīng)營的理念，建筑設(shè)計(jì)的思想，項(xiàng)目位置、面

7、積、層高、用途、主力店、次主力店商家情況、業(yè)態(tài)平面布局、商場經(jīng)營管理思路、裝修標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、市場管理、物業(yè)管理等，并附有本案位置圖、項(xiàng)目效果圖、單層平面圖、業(yè)態(tài)布局圖、總平面圖等。（最好跟黔東南州政府部門或旅游部門合作，把樓書變成黔東南州對外發(fā)行的一本介紹黔東南州風(fēng)景、人文、歷史、景點(diǎn)、少數(shù)名族文化，并結(jié)合本項(xiàng)目介紹的刊物）C、招商手冊介紹城市及區(qū)域發(fā)展情況、城市人口、城市商業(yè)情況，項(xiàng)目經(jīng)營的理念，建筑設(shè)計(jì)的思想，項(xiàng)目位置、面積、層高、業(yè)態(tài)平面布局、本案經(jīng)營管理思路、裝修標(biāo)準(zhǔn)、招商措施、優(yōu)惠政策（政府方面及本案自身方面的優(yōu)惠措施）、配套設(shè)施、市場管理、物業(yè)管理等，并附有本案位置圖、

8、項(xiàng)目效果圖、單層平面圖、業(yè)態(tài)布局圖、總平面圖等。D、售樓人員及招商人員的團(tuán)隊(duì)建設(shè)及培訓(xùn)。E、答客問制定一個(gè)全面、仔細(xì)的統(tǒng)一說詞，使銷售人員可以正確、一致地解答問題。F、凱里周邊縣城的調(diào)研、主力店及次主力店的上門拜訪。G、銀行按揭落實(shí),并由銀行提供按揭的時(shí)間、利率等內(nèi)容。H、銷售管理文件 包括對銷售現(xiàn)場、銷售人員、客戶、市場及競爭對手調(diào)研分析及管理的表格和相關(guān)文件。I、置業(yè)說明卡J、招商說明卡K、沙盤的制作及安裝3、 廣告宣傳策略 在本案的籌劃期，所有的廣告宣傳應(yīng)該結(jié)合銷售大廳對外開放、奠基時(shí)間及施工進(jìn)度等，有一個(gè)時(shí)間、空間和內(nèi)容上的系統(tǒng)計(jì)劃，并為此進(jìn)行制作和安排。主要宣傳內(nèi)容： 項(xiàng)目地段的未來

9、發(fā)展前景，凱里城市的發(fā)展走向，城市商業(yè)的升級，本案的高端設(shè)計(jì)及配套設(shè)施，項(xiàng)目裝修理念，項(xiàng)目功能定位、業(yè)態(tài)定位，本案持續(xù)嬴利的無限想象空間，項(xiàng)目經(jīng)營管理理念模式創(chuàng)造投資者的永續(xù)贏利，與世界500強(qiáng)為鄰的品牌保值增值。A、 廣告重點(diǎn)這一階段的廣告宣傳以形象推廣為主，先以奠基典禮、主力店簽約儀式的舉行及新聞媒體的炒作，并利用戶外廣告的感官認(rèn)識，樹立項(xiàng)目的知名度，并為本案鑄造一個(gè)高品位商場的形象，為項(xiàng)目認(rèn)籌階段的項(xiàng)目高端設(shè)計(jì)、主力店品牌號召、業(yè)態(tài)布局等項(xiàng)目的訴求上作好鋪墊。在進(jìn)入導(dǎo)入期的廣告宣傳中，逐步過渡到感官認(rèn)識與項(xiàng)目發(fā)展前景等思維性廣告訴求上相結(jié)合。B、廣告發(fā)布時(shí)間;廣告面市的時(shí)點(diǎn)放在銷售大廳的

10、開發(fā)日，電視、電臺、出租車、顯示屏、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、短信群發(fā)的廣告內(nèi)容結(jié)合銷售大樓開放、奠基儀式及主力店簽約儀式做廣告發(fā)布時(shí)間上的調(diào)整。戶外廣告設(shè)置的時(shí)間一年，版面主要顯示（效果圖、主題廣告語、地址、電話）。C、媒介組合策略這一階段宜以立體組合全方位多角度的媒介進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，報(bào)刊（貴州都市報(bào)、凱里日報(bào)）、凱里出租車廣播電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)（貴州房地產(chǎn)網(wǎng)、凱里房產(chǎn)網(wǎng)、黔東南州信息港、本案專網(wǎng)）、出租車廣告、短信群發(fā)、戶外廣告（公交候車亭、火車站、汽車站、博物館LED顯示屏、凱里出城的幾個(gè)路口的立柱廣告、周邊每個(gè)縣選擇一個(gè)醒目位置的立柱廣告位）、橫幅、DM單、樓書等。在起步發(fā)布時(shí)以大版面、高頻率推出，其后

11、可用均頻率和中版面推出，集中在節(jié)假日前和一些重大活動(dòng)前后加大頻率和版面。D、奠基典禮、主力店簽約儀式的隆重舉行，邀請各媒體及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席，讓項(xiàng)目瞬間等到媒體的聚焦，并且充分利用主力店的品牌號召力，讓本案信息在市民中瞬間爆發(fā)，讓市民快速知道在民族體育場開工建設(shè)一個(gè)黔東南州最高端的商場中心城。4、 公關(guān)及活動(dòng)策略A、 軟性新聞策略有計(jì)劃地向當(dāng)?shù)丶百F州的新聞媒體提供“制造新聞”的題材和線索，通過記者的采訪報(bào)道并在各大媒體上進(jìn)行正面的炒作和曝光，從新聞角度的切入而增加可信度。新聞的推出可比廣告的推出稍早，并且與廣告和活動(dòng)的內(nèi)容適時(shí)制造，內(nèi)容主要是世界500強(qiáng)的考察、洽談及簽約儀式。軟性新聞?lì)}材：l 本

12、案地段的未來規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展前景；l 凱里商業(yè)的升級及本案未來的升值空間；l 凱里市中心城投資有限公司先進(jìn)的開發(fā)理念，并對在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)、裝修、配套設(shè)施、商場經(jīng)營管理、物業(yè)管理等方面的先進(jìn)之處進(jìn)行一系列報(bào)道；l 政府領(lǐng)導(dǎo)到工地視察；l 中央城打造一站式購物公園的設(shè)計(jì)及經(jīng)營手段；l 引導(dǎo)買家做房地產(chǎn)投資，先下手早入市的精明之舉；l 世界500強(qiáng)的考察、洽談、簽約。l 奠基儀式、售樓處開放B、 活動(dòng)策略使項(xiàng)目在還未正式入市前，就向潛在買家展示本案的形象及口碑，讓樓盤未成先有情，不斷續(xù)的跟潛在客戶舉行聯(lián)歡聯(lián)誼活動(dòng)，保持感情聯(lián)絡(luò)，既給買家以信心，又可增加項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度、做好口碑營銷及圈層營銷。

13、活動(dòng)題材（包括持續(xù)性的活動(dòng)）：l 奠基典禮；l 主力店、次主力店簽約儀式；l 圈層聯(lián)誼（如衣服、鞋類等業(yè)態(tài)店老板的分別聯(lián)誼，各企事業(yè)單位的圈層聯(lián)誼等）；l 贊助凱里市當(dāng)?shù)氐墓婊顒?dòng)或民族節(jié)日活動(dòng)；l 各大品牌主力店的公關(guān)聯(lián)誼；l 市區(qū)及周邊縣城帶文藝性質(zhì)的巡演。l 邀請明星做形象代言，并錄制電視宣傳片或做多媒體動(dòng)畫宣傳片。5、 銷售、招商隊(duì)伍l 銷售、招商組織架構(gòu)的設(shè)置；l 銷售招商崗位職責(zé)的制訂；l 銷售、招商管理制度的制訂；l 銷售、招商業(yè)務(wù)流程的制訂；l 銷售、招商人員的培訓(xùn)；l 激勵(lì)政策的制定；l 客戶管理系統(tǒng)的制定；l 信息管理系統(tǒng)的制定；l 銷售、招商總體計(jì)劃及分階段目標(biāo)計(jì)劃及個(gè)人

14、計(jì)劃的制定；6、 價(jià)格策略參考成本、目標(biāo)客戶來訪情況、競爭對手、預(yù)期利潤、銷售進(jìn)度、市場認(rèn)同、凱里房產(chǎn)走勢等因素，擬定整個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)，在分別擬定各階段的銷售均價(jià)。入市前需明確：A、 項(xiàng)目銷售均價(jià)；各階段銷售均價(jià)；B、 主力店、次主力店招商優(yōu)惠措施；C、 內(nèi)部銷售認(rèn)購優(yōu)惠措施；D、 項(xiàng)目銷售入市價(jià)；E、 項(xiàng)目提價(jià)節(jié)點(diǎn)及怎么提價(jià)；F、 樓盤價(jià)差及系數(shù)比例；G、 付款方式及付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)；H、 優(yōu)惠政策；I、 相關(guān)稅費(fèi)；J、 放盤量及銷控進(jìn)度。7、 物業(yè)及運(yùn)營管理策略在項(xiàng)目籌劃期需盡早完成各項(xiàng)相關(guān)工作（部分工作可視情況延續(xù)至導(dǎo)入期或正式交房及開業(yè)后，營銷中心開放后應(yīng)該安排物業(yè)管理人員進(jìn)場工作，展示未來

15、的物業(yè)及運(yùn)營管理形象）。l 物業(yè)及運(yùn)營管理模式的確定是由凱里市中心城投資有限公司組建市場運(yùn)營管理公司，還是將本案全面委托專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理有限公司？l 物業(yè)及運(yùn)營管理成本費(fèi)用的預(yù)算需根據(jù)前期對物業(yè)管理的投入及日后物業(yè)的運(yùn)營估算好各項(xiàng)成本費(fèi)用支出。l 物業(yè)管理費(fèi)及商場管理費(fèi)的預(yù)定 需根據(jù)商場的物業(yè)及運(yùn)營管理的成本、市場上同類項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、買家及租戶的接受程度、由市場運(yùn)營管理公司計(jì)算未來的物業(yè)管理及市場運(yùn)營管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原則上物業(yè)及商場的運(yùn)營為自負(fù)盈虧，所有費(fèi)用均由管理公司支付，凱里市中心城投資有限公司理論上無需負(fù)責(zé)營運(yùn)上的任何費(fèi)用，為培養(yǎng)商場的運(yùn)營，吸引商家入駐，可考慮墊付部分時(shí)間的管理費(fèi)用。l

16、 相關(guān)收費(fèi)的確定除未來的物業(yè)管理費(fèi)及市場運(yùn)營管理費(fèi)之外，在發(fā)售前還需確定各項(xiàng)相關(guān)的費(fèi)用，如物業(yè)維修基金、各項(xiàng)配套設(shè)備開通費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)等。三、內(nèi)部認(rèn)購期營銷推廣策略這是開盤前的預(yù)熱期，讓項(xiàng)目與市場有一個(gè)最近距離的直接接觸，使買賣雙方有一個(gè)初步的認(rèn)識與了解。這個(gè)階段可拿出負(fù)三層做內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)行認(rèn)籌卡，最低目標(biāo)力爭做到負(fù)三層體量2倍以上的認(rèn)購率。1、銷售管理策略l 銷售現(xiàn)場的管理，售樓部的整潔和有序。l 銷售隊(duì)伍的管理，監(jiān)督和輔導(dǎo)銷售、招商人員的工作，使銷售隊(duì)伍保持良好的精神面貌和旺盛的斗志，不間斷的培訓(xùn)使隊(duì)伍的素質(zhì)得以不斷的提高。l 銷售信息的管理，通過制定的各類表格進(jìn)行信息的收集、整理和匯總

17、，包括客戶信息、市場調(diào)研信息、競爭對手的信息，并且對項(xiàng)目本身的有關(guān)信息進(jìn)行不斷的深入了解。2、銷售、招商過程中管理資料的準(zhǔn)備l 業(yè)主手冊；l 租戶手冊；l 認(rèn)籌貴賓卡；l 認(rèn)籌協(xié)議及優(yōu)惠政策的制定；l 業(yè)態(tài)布局的分層平面圖；l 物業(yè)及市場運(yùn)營管理制度的逐步完善。3、客戶管理對潛在客戶進(jìn)行不斷的溝通和聯(lián)系，迅速形成積極和正面的小眾傳播，為開盤入市打下基礎(chǔ)和作好鋪墊。l 認(rèn)籌送紀(jì)念品l 不定期跟認(rèn)籌商家聯(lián)誼，利用口碑做好老帶新營銷。4、 廣告宣傳策略A、內(nèi)部認(rèn)購期間，適度增加報(bào)紙廣告的頻率和版面，對簽約認(rèn)籌的一些當(dāng)?shù)仄放粕碳以趫?bào)刊網(wǎng)絡(luò)上打出祝賀語；網(wǎng)絡(luò)廣告信息要隨時(shí)更新。 B、廣告發(fā)布時(shí)間; 廣告

18、發(fā)布的集中點(diǎn)主要在認(rèn)籌儀式的前后，有大品牌商家簽約購買或租賃，廣告跟蹤發(fā)布報(bào)導(dǎo)；電視、電臺、出租車、顯示屏、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)的廣告內(nèi)容結(jié)合認(rèn)籌儀式及品牌商家簽約儀式做廣告內(nèi)容上調(diào)整。戶外廣告內(nèi)容不變化，還是圖片等視角沖擊力內(nèi)容。5、公關(guān)及活動(dòng)策略A、 軟性新聞策略結(jié)合和延續(xù)籌備階段未完成及正在繼續(xù)報(bào)道的軟性新聞，繼續(xù)挖掘一些新的新聞?lì)}材l 世界500強(qiáng)對項(xiàng)目的評價(jià)及未來發(fā)展前景的評價(jià)；l 政府領(lǐng)導(dǎo)對本案規(guī)劃、設(shè)計(jì)的一系列的評價(jià)及政府對本案的支持鼓勵(lì)措施；l 認(rèn)籌活動(dòng)熱鬧場面的新聞炒作及報(bào)道；l 中心城受買家追捧的剖析；l 認(rèn)籌重點(diǎn)客戶的采訪及對本案的評價(jià)；l 凱里市中心城投資有限公司對開發(fā)及運(yùn)營本項(xiàng)

19、目的承諾。B、 活動(dòng)策略：對前一階段的一些活動(dòng)進(jìn)行回應(yīng)和繼續(xù)，結(jié)合這一階段推出新的活動(dòng)：l 酒會式認(rèn)籌儀式活動(dòng)，邀請政府領(lǐng)導(dǎo)及主力店領(lǐng)導(dǎo)到場祝賀并講話。l 商家聯(lián)誼活動(dòng)。6、銷售促進(jìn)策略 對先期的認(rèn)購行為或參觀行為予以獎(jiǎng)勵(lì)或刺激買家迅速行動(dòng)(認(rèn)籌1萬當(dāng)2萬，3萬當(dāng)5萬，日送百金），制造新聞傳播與更多刺激性誘惑點(diǎn)：l 認(rèn)籌優(yōu)惠；l 老帶新獎(jiǎng)勵(lì)；l 團(tuán)購優(yōu)惠；四、開盤期營銷推廣策略 經(jīng)過前面兩個(gè)階段的預(yù)熱后，樓盤進(jìn)入一個(gè)短暫的開盤期，凱里市中心城投資有限公司及南昌景澤房地產(chǎn)投資顧問有限公司雙方對前兩階段的工作和認(rèn)籌期的市場的反應(yīng)，并結(jié)合認(rèn)籌數(shù)量做一個(gè)詳細(xì)的分析總結(jié)，擬定負(fù)三層的銷售價(jià)格表，用結(jié)合市

20、場反應(yīng)的科學(xué)定價(jià)系統(tǒng)，來全面擬定全案的銷售價(jià)格策略及調(diào)價(jià)系數(shù)。1、營銷制造賣點(diǎn)：A、 創(chuàng)造新聞系列話題，令全城仰慕；B、 創(chuàng)造小眾傳播的題材和內(nèi)容，負(fù)三樓銷售完成80%以上，舉行中大獎(jiǎng)抽獎(jiǎng)儀式，為負(fù)2樓的開盤，營造持續(xù)性的話題及口碑。C、 全面、立體的媒體組合系列活動(dòng)，讓廣告全城覆蓋，形成老百姓的議題。D、 營造城市商業(yè)形態(tài)走向的“榜樣”賣點(diǎn)，營造凱里整個(gè)城市商業(yè)升級的趨勢，入駐中心城是大勢所趨。E、 營銷環(huán)節(jié)和階段中，利用社會資源、人物背景、商業(yè)形式、主力店、領(lǐng)導(dǎo)視察等制造的種種轟動(dòng)性賣點(diǎn)。F、 做好圈層營銷及老帶新獎(jiǎng)勵(lì)。2、凱里市中心城投資有限公司應(yīng)該具備的意識要素A 廣告覆蓋力度要持續(xù)性

21、、計(jì)劃性，對項(xiàng)目自身的形象包裝、宣傳推廣要不遺余力；B 在銷售、招商費(fèi)用的預(yù)算上，不能拘泥于節(jié)省費(fèi)用，導(dǎo)致營銷、招商手段的局限；C 針對“買方市場”的特點(diǎn)，多種優(yōu)惠形式和促銷手段打動(dòng)買方；D 對每一個(gè)營銷、招商階段及具體環(huán)節(jié)措施制定都力求準(zhǔn)確，特別是是價(jià)格制定及銷售價(jià)格調(diào)整次數(shù)、系數(shù)，都應(yīng)該結(jié)合銷售過程中的實(shí)際情況；3、活動(dòng)策略1、 活動(dòng)的目的性社會形象與經(jīng)濟(jì)效益雙嬴A 擴(kuò)大品牌影響及號召力，利用并結(jié)合主力店自身舉辦的相關(guān)活動(dòng)。B 引導(dǎo)小眾傳播，不定期舉行圈層聯(lián)歡活動(dòng)。C 加強(qiáng)品牌力度，結(jié)合招商過程中的次主力店及其它知名品牌，炒作商場的高端及未來發(fā)展前景。D 舉行開盤解籌儀式，達(dá)到把認(rèn)籌客戶直

22、接成交下定的效果。E 負(fù)三層銷售量完成80%以上，舉行抽大獎(jiǎng)送汽車儀式，為后續(xù)的銷售制造永久性話題。F 凱里市區(qū)及縣城不斷續(xù)的文藝性質(zhì)巡展巡演。五、營銷、招商推廣費(fèi)用預(yù)算（只針對第一次開盤的費(fèi)用預(yù)算）（1） 預(yù)算制定的原則： 中心城可銷售商鋪面積約7萬平方米，按照均價(jià)15000元/平方米，總體營銷推廣費(fèi)用約為1500萬元。計(jì)劃在前期加大宣傳，總的廣告預(yù)算達(dá)到900萬。、 常規(guī)營銷推廣費(fèi)用包括：1） 、媒介廣告制作、發(fā)布費(fèi)用；如報(bào)紙、電視、戶外，網(wǎng)絡(luò)、新聞報(bào)道等。占比約30%2） 、銷售文件、物品印刷制作費(fèi)用；如售樓書、文件袋、海報(bào)、小禮品等。占比約5%3） 、銷售環(huán)境包裝費(fèi)用；如營銷中心裝修、

23、工地圍擋、導(dǎo)示系統(tǒng)制作等。占比約25%4） 、活動(dòng)費(fèi)用；如巡演、活動(dòng)聯(lián)誼、奠基儀式、認(rèn)籌儀式、開盤儀式、主力店簽約儀式、新聞發(fā)布會、公益活動(dòng)贊助等活動(dòng)。占比約30% 5）、招商差旅、公關(guān)費(fèi)，占比約為10%各階段工作計(jì)劃及日期表籌劃期l 設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)l 景澤公司對工地形象的包裝及戶外廣告選址l 舉行奠基儀式l 世界500強(qiáng)主力店洽談簽約l 內(nèi)部認(rèn)購貴賓卡基礎(chǔ)工作準(zhǔn)備l 沙盤制作l 建筑設(shè)計(jì)院盡快拿出規(guī)劃圖，中心城開發(fā)公司盡快報(bào)批報(bào)建l 設(shè)計(jì)院盡快出效果圖，景澤公司好安排相關(guān)廣告設(shè)計(jì)及制作l 中心城對售樓處的建設(shè)及裝修布置l 中心城對相關(guān)手續(xù)的辦理及按揭銀行的落實(shí)l 中心城對施工進(jìn)度的計(jì)劃表及道路的科學(xué)合理維護(hù)l 中心城及景澤公司對運(yùn)營管理模式的探討落定l 塑造工地形象l 利用世界500強(qiáng)的品牌號召力提升本案的高檔次物