物業(yè)管理招投標的一般流程

1、 物業(yè)管理招投標的一般流程 一、物業(yè)管理招標投標的基本概念 招投標是在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中常用的一種競爭性的交易方式。1999年8月30日全國人大常委會第九屆十一次會議通過的我國第一部招投標法，確立了強制性招投標制度。 物業(yè)管理的招標，是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會），在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理的投標，是指符合招標文件要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標準，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)的實力，編制投標文件，參與投標的活動。物業(yè)

2、管理招投標實質(zhì)上是物業(yè)管理權(quán)的一種交易形式。 1994年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標，對蓮花北村提供全面的物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會的廣泛好評，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標的先河。1996年以來，深圳又率先嘗試由政府行業(yè)主管部門組織，公開招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小區(qū)的物業(yè)管理單位，推動了深圳物業(yè)管理市場的迅猛發(fā)展。1999年5月，全國第三次物業(yè)管理工作會議在深圳召開，建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在工作報告中強調(diào)各地要"在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定物業(yè)招投標規(guī)則，努力創(chuàng)造公開、公平、公正的市場環(huán)境，精心組織招投標

3、工作。"會議精神得到全國各地行業(yè)主管部門的積極響應(yīng)，物業(yè)管理招投標活動在一些經(jīng)濟比較發(fā)達、物業(yè)管理起步比較早的城市廣泛開展起來，并在實踐中積累了很多宅貴經(jīng)驗。 2003年9月1日正式實施的國家物業(yè)管理條例第24條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理的招標按內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標和物業(yè)管理與經(jīng)營總招標兩種。一些經(jīng)營性的物業(yè)管理(例如商住樓、購物中心)往往采用第二種形式。 二、物業(yè)管理開展招投標應(yīng)遵循的原則 物業(yè)管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現(xiàn)的雙向選擇。根據(jù)招標法的規(guī)定，招投標活動中必須

4、遵循"公開"、"公平"、"公正"和"合理"的原則。具體要求如下： (一)公開原則 所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理招投標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發(fā)布會，在報刊、電臺、電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務(wù)要求與條件公開告訴一切想投標的物業(yè)管理企業(yè)。 (二)公平原則 所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業(yè)管理企業(yè)提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者都必須在相同的基礎(chǔ)上投標。例如根據(jù)住宅小區(qū)(大廈樓宇)要求，需要資質(zhì)在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，那么就不能隨便拒絕任何具有三級以

5、上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標，同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標競爭，總之要體現(xiàn)公平性。 (三)公正原則 所謂公正原則，就是在評定標書時要準確，原物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)瑚場答辯時的尺度應(yīng)對任何物業(yè)管理企業(yè)是一致的。特別在評標、決標的過程中一定要采用科學(xué)方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。 (四)合理原則 所謂合理原則，是指在最后選擇投標單位時，其確定的服務(wù)項目和收費價格必須合理，既不能接受低于正常管理服務(wù)成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。 招標與投標足按法律規(guī)定程序進行的一種經(jīng)濟活動，其全過程必須嚴格依照法律的有關(guān)規(guī)定進行，否則就可

6、能會引起糾紛。物業(yè)管理招標投標的一般程序如下： (一)準備階段 1選擇招標方式。是公開招標還是邀標、議標。 2成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組。在政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，由業(yè)主方(如房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立招標領(lǐng)導(dǎo)小組，小組成員由業(yè)主方派出，也可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家參加。通常還委托招標代理機構(gòu)(如物業(yè)管理招投標有形市場)來具體實施招標工作。 3確定招標項目、招標指導(dǎo)思想及原則。 4編寫招標書。招標書的主要內(nèi)容有： (1)擬招標的物業(yè)基本情況。包括占地面積、建筑面積、房屋類型與數(shù)量、公用設(shè)施、場地情況等。 (2)物業(yè)管理內(nèi)容。包括基礎(chǔ)服務(wù)管理、特殊要求管理，還有專項管理。 (3)對招標的

7、有關(guān)說明。如物業(yè)管理委托期限，物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件(如提供管理用房、商業(yè)用房面積)，物業(yè)管理服務(wù)收費及維修資金標準，以及其他需要說明的問題。 (4)物業(yè)管理考核標準與獎懲措施。 (5)投標開標時間。 此外，對招標書的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細的說明，如提供建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備型號清單等，以便投標單位編制標書。 5若是公開招標，則將向社會發(fā)布招標公告。通過公眾信息渠道向社會公開發(fā)布招標公告。公告內(nèi)容主要包含招標的物業(yè)名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，投送投標書截止日期，以及聯(lián)系地址、電話等有關(guān)事項。 (二)招標階段 1招標單位向投標單位提供招標文件，接受咨詢。在進行規(guī)模較大、比較

8、復(fù)雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標單位委托的招標代理機構(gòu)在投標人購買招標文件后，統(tǒng)一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現(xiàn)場；或者先到現(xiàn)場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。 2投標單位資質(zhì)資信審查。在報名截止日期后，對報名投標單位進行資質(zhì)審查，從中選擇若干家參加投標，并書面通知各投標單位。 3投標書的報送。參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在規(guī)定的報送投標書截止日期前，將投標書密封送達投標領(lǐng)導(dǎo)小組(辦公室)或其委托的招標代理機構(gòu)。 (三)開標階段 1按照標書中規(guī)定的時間、地點，在法律公證機關(guān)公證員及有關(guān)投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監(jiān)督下，公開

9、開標并登記。 2由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常由物業(yè)管理專家組成。 3公證員宣讀公證書，確認預(yù)選中標單位。 (四)中標和訂立合同確定中標單位后，應(yīng)書面通知中標單位。中標單位與業(yè)主方一般還會進行必要的商務(wù)談判，才會正式簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。合同簽訂后才標志著中標單位取得了對該物業(yè)的物業(yè)管理權(quán)。 物業(yè)公司招投標工作流程 步驟 工作內(nèi)容 1 業(yè)主大會授權(quán)給業(yè)委會開展物業(yè)公司招投標工作 2.1 業(yè)委會需要得到政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復(fù)文件。 2.2 制作標書； 3 業(yè)主委員會到項目所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局備案。備案時需要提交的材料：

10、（1）業(yè)主大會決議 （2）政府主管部門核發(fā)的該項目建議書批復(fù)文件 （3）填寫XX市物業(yè)管理招投標活動備案表一 （4）招標公告或者投標邀請書 （5）招標文件 （6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料 （7）招標人委托招標代理機構(gòu)的，還應(yīng)提交委托書； 4 公開招標或邀請招標 4.1 公開招標需要進行的工作： 4.1.1 在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在XX市國土資源和房屋管理局網(wǎng)站上發(fā)布免費招標公告； 4.1.2 招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制； 4.1.3 公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日； 4.1.4 招標人

11、組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料； 4.1.5 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成； 4.2 邀請招標需要進行的工作： 4.2.1 采取邀請招標方式的，應(yīng)當向5家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書； 4.2.2 招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。 4.2.3 招標人組織投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料； 4.2.4 更換物業(yè)管理公司的物業(yè)招標投標工作，應(yīng)在原(前期)物業(yè)服務(wù)合同終止前3個月完成； 5 開標：在指定時間和地點進行開標，開標過程應(yīng)當記錄，并存檔備查。 6 評標

12、6.1 評標委員會由招標人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管 理方面的專家不得少于成員總數(shù)的23。市國土房管局建立北京市物業(yè)管理評標專家?guī)?。評標委員會的專家人 員，應(yīng)當由招標人在開標前3日內(nèi)從市國土房管局組建的專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定; 6.2 一般項目的評標活動應(yīng)在遞交投標文件截止日期后7日內(nèi)完成，重點工程項目需在15日內(nèi)完成; 6.3 評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提交書面評標報告; 6.4 評標報告由評標委員會全體成員簽字。 6.5 招標人可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人，也可以委托評標委員會推薦出中標候選人名單; 7 中標 7.1 中標人確定后，招標人（業(yè)委會）應(yīng)當在3日內(nèi)向中標人發(fā)出中標通知書，同時通知未中標人。 7.2 招標人（業(yè)委會）和中標人雙方應(yīng)自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件的內(nèi)容就 招標項目的管理簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同。合同的主要條款不得背離標書中的內(nèi)容。 7.3 招標人應(yīng)當自與中標人簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，到原備案機關(guān)備案。 備案時，招標人應(yīng)填寫XX市物業(yè)管理招投標活動備案表二，并提