物業(yè)管理工作會(huì)議講話

1、物業(yè)管理工作會(huì)議講話物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其他組織的委托，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理,對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共 秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項(xiàng)提供協(xié)助管理、服務(wù) 的有償活動(dòng)接下來是我給嘉賓們整理的，目的是呈給貴賓參閱。（一）：同志們：昨天，家瑾同志對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例）的出臺(tái)過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就條例的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請(qǐng)各地區(qū)各單位認(rèn)真貫徹落實(shí)。這次會(huì)議，在以往工作的基礎(chǔ)上， 有十個(gè)單位交流了經(jīng)驗(yàn)和貫徹條例的安排，希望各地研究借鑒。會(huì)議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探 討研究的問題。昨天晚

2、上，房地產(chǎn)業(yè)司進(jìn)行了認(rèn)真的歸納整理， 給我列了十大問題，主要是條例貫徹實(shí)施中的有關(guān)問題，針 對(duì)這些意見，建設(shè)部還將繼續(xù)研究， 也希望各地積極探索。 一是， 關(guān)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)。條例規(guī)定業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng) 與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過，重大事項(xiàng)須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。 業(yè)主大會(huì)怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)問題。對(duì)此條例作了原則性的 規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)成員需要具備高素質(zhì)，能否請(qǐng)當(dāng)?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)能不能真正盡責(zé)，對(duì)業(yè)主委員會(huì) 發(fā)揮作用很重要，請(qǐng)你們?cè)诮窈蟮墓ぷ髦笇?dǎo)中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。三是， 業(yè)主大會(huì)在法律上承擔(dān)什么責(zé)任。它既不是自治組織，

3、不是法人機(jī)構(gòu)，又不是民政部門登記的社團(tuán)組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責(zé)任。五是，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費(fèi)用產(chǎn)生的糾紛如何解決，維修責(zé)任 如何落實(shí)，這涉及到公用事業(yè)改革的問題。六是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和虧損的問題， 以及當(dāng)?shù)卣诃h(huán)境整治中會(huì)不會(huì)增加 物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的問題。 七是，共用部位、共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)怎 么明確地界定。八是，舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理難的問題。九是，房 地產(chǎn)管理部門與其他相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督責(zé)任和如 何履行職責(zé)。十是，地方政府制定相應(yīng)的法律法規(guī)和研究轉(zhuǎn)變職 能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報(bào)告里作了說明，要在貫徹條例中逐步解

4、決，要有一個(gè)過程。我個(gè)人體會(huì)，物業(yè) 管理不完全是一個(gè)房屋管理問題， 很多社會(huì)問題交織在一起， 極 其復(fù)雜。當(dāng)前最重要的是抓好條例的學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹，要 通過制度創(chuàng)新，機(jī)制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問題。發(fā) 展中的問題要用發(fā)展的辦法來解決。接下來，我結(jié)合自己學(xué)習(xí)條例的體會(huì)談點(diǎn)認(rèn)識(shí)，同嘉賓們一起研究討論。我認(rèn)為當(dāng)前貫徹條例，首先是省建設(shè)廳、各地房地產(chǎn)行 政主管部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質(zhì)量安全管理部門要 共同做好條例的貫徹落實(shí)工作， 前期建設(shè)和物業(yè)管理帶來的 問題非常突出。條例從解決社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的一 些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以條例的貫徹落實(shí)工作不 是一個(gè)部門的事情。嘉賓

5、們談到的舊小區(qū)問題，到底是房屋管理， 還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境 衛(wèi)生管理相結(jié)合，是很現(xiàn)實(shí)的問題。各地要在認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì) 條例的法律關(guān)系，認(rèn)真分析各地實(shí)踐的基礎(chǔ)上， 確定有效的步驟， 推進(jìn)條例的實(shí)施。向社會(huì)各方宣傳理解認(rèn)識(shí)條例的重要 性，和自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律規(guī)定的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。深化改革和貫徹條例是我最近想的比較多的問題。 我理解貫徹條例 的重點(diǎn)和難點(diǎn)是各方思想認(rèn)識(shí)問題，尤其是主管部門、業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實(shí)事求是，與時(shí)俱進(jìn)，根 據(jù)條例調(diào)整工作思路，轉(zhuǎn)變觀念，將條例貫徹好。一、物業(yè)管理發(fā)展及物業(yè)管理?xiàng)l例的社會(huì)基礎(chǔ)我國(guó)物業(yè)管理歷來是有社會(huì)需求，

6、與經(jīng)濟(jì)體制、住房制度、 政府管理社會(huì)事務(wù)的方式有關(guān)，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、 城市形象，是全社會(huì)的客觀需要， 反映的是城市綜合素質(zhì)的重要方面。物業(yè)管理新體制的產(chǎn)生、 發(fā)展是一個(gè)長(zhǎng)期的演變過程， 并 且隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，社會(huì)事業(yè)的發(fā)展， 人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產(chǎn)建設(shè)、 銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。我國(guó)物業(yè)管理的歷史狀況：80年代初以前，我國(guó)廣大居民住房產(chǎn)權(quán)主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機(jī)關(guān)所 有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權(quán)。 政府房管部門或者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)環(huán)境管理，包括綠

7、化、衛(wèi)生、 垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關(guān)費(fèi)用。居（家）委會(huì)、街道辦事處是對(duì)居住環(huán)境管理承擔(dān)組織責(zé)任。80年代中期之后，我國(guó)進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)體制改革，打破單位 單一投資建房，開始允許多渠道建房。 人們對(duì)居住條件的要求逐 步提高，形成對(duì)居住環(huán)境配套設(shè)施的需求。房屋建成后由房屋產(chǎn)權(quán)單位管理，外部環(huán)境則由居委會(huì)或街道辦事處負(fù)責(zé)管理。這一管理模式，逐步強(qiáng)化了居民關(guān)心居委會(huì)和街道辦事處所管公共部 位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財(cái)產(chǎn)的意識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育和發(fā)展， 帶動(dòng)了單位購房，隨著這種需求 的增大，開始形成服務(wù)于房屋所有人的物業(yè)管理。 特別是人們對(duì) 良好的居住環(huán)境的需求， 刺激了商品房的供應(yīng)， 從而進(jìn)一

8、步促進(jìn)了新建小區(qū)的物業(yè)管理， 這種需求的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和住房分配方式一 樣仍是單位負(fù)責(zé)，個(gè)人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極 的推動(dòng)和示范作用，同時(shí)也引發(fā)出物業(yè)長(zhǎng)期管理的需求。我們房地產(chǎn)開發(fā)是實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，預(yù)售制、規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)范圍實(shí)施周期長(zhǎng)短不一，加上歷史上新建房屋移交中產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)用 由誰來承擔(dān)問題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設(shè)尚未全面完成情況之下的物業(yè) 管理需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)自己開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，這就形成前期物業(yè)管理。隨著住房制度改革的推進(jìn)，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公 房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位

9、管理的出售及未出售公房之間需求關(guān)系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。居民的住房需求，由直接關(guān)注住房面積大小、功能質(zhì)量等內(nèi)部需求，發(fā)展到對(duì)環(huán)境的需求 ；從需要對(duì)房屋共用部分的管理， 發(fā)展到同時(shí)需要對(duì)部分公共社會(huì)事務(wù)的服務(wù)；從需要對(duì)房產(chǎn)和附屬設(shè)施的完好，發(fā)展到實(shí)現(xiàn)房屋的保值、增值。這些，使物業(yè)管 理的內(nèi)涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。從我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的進(jìn)程來看，物業(yè)管理涉及我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變， 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革， 改善人 居環(huán)境、提供公共服務(wù)，也包括機(jī)關(guān)后勤服務(wù)改革，政企分開、政府轉(zhuǎn)變職能，基層政權(quán)職能到位和居委會(huì)自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉(zhuǎn)變中需要立法來強(qiáng)調(diào)業(yè)主的自身的

10、位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間， 居委會(huì)、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系，需要政府主管部門轉(zhuǎn)變觀念， 改變工作方式和方法， 也有基層單位的改 革轉(zhuǎn)制問題，這也就是存在于 物業(yè)管理?xiàng)l例 之中的社會(huì)基礎(chǔ)， 需要明確相關(guān)法律制度。二、物業(yè)管理中要運(yùn)用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對(duì)人的行為）物業(yè)管理?xiàng)l例既然存在著立法的社會(huì)基礎(chǔ)， 就應(yīng)當(dāng)用法 律法規(guī)來規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進(jìn)物業(yè)管理。 法律法規(guī)的嚴(yán)肅 性，既要調(diào)整解決好現(xiàn)有矛盾，又應(yīng)有一定的前瞻性。因此，我 體會(huì)，要貫徹落實(shí)好條例，關(guān)鍵是學(xué)習(xí)、宣傳條例規(guī)定， 準(zhǔn)確理解和把握好物業(yè)管理活動(dòng)中的規(guī)定法律關(guān)

11、系。這里我著重講一講以下幾個(gè)方面的認(rèn)識(shí)：（一）業(yè)主是條例規(guī)定的責(zé)任主體業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行為。 所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè) 管理的重要責(zé)任主體。這是宣傳貫徹條例，形成共同工作氛圍的基礎(chǔ)。明確這一點(diǎn)，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利， 具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé) 任，和遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任所規(guī)定的義務(wù)。（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是一種必然的選擇業(yè)主的責(zé)任，除了對(duì)房屋內(nèi)專有部分所有權(quán)的行使，更重要的是還承擔(dān)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備 的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面，由公約和規(guī)章制度

12、確定的義務(wù)。多個(gè)業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務(wù)，而公共利益和共同事務(wù)不是一個(gè)人代表的。從我國(guó)固有的特點(diǎn)來看， 公共利益和公共事務(wù)部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內(nèi)在的聯(lián) 系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，條例在進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，在吸收實(shí)踐證明行之有效的既有制度的基礎(chǔ)上，確立了業(yè)主大會(huì)制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的成立、會(huì)議形式和表決方式，業(yè)主大會(huì)按照條例和業(yè) 主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定， 保證業(yè)主大會(huì)能夠切實(shí)擔(dān)負(fù)起代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的 職責(zé)。（三）合同是物業(yè)管理服務(wù)的法律依據(jù)業(yè)

13、主、 業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)管理公司管什么、達(dá)到什么服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要通過合同明確約定。當(dāng)然，服務(wù)價(jià)格和服務(wù)水平必須相對(duì)應(yīng)。物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容不是包羅萬象的，應(yīng)該按照合同約定提供服務(wù)。 在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，業(yè)主是責(zé)任主體，物業(yè)管理公司是服務(wù) 主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受合同法 保護(hù)和約束，行政主管部門不要過多干預(yù)。（四）前期物業(yè)管理必須加強(qiáng)條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前， 建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合 同。為什么條例規(guī)定，建設(shè)單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行 前期物業(yè)管理。在建設(shè)過程中間，開發(fā)企業(yè)

14、與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相 互利益關(guān)系的調(diào)整是關(guān)鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產(chǎn)權(quán)的 銷售是一個(gè)過程。因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)實(shí)行的是滾動(dòng)開發(fā)，業(yè)主在滾動(dòng)開發(fā)中，獲得產(chǎn)權(quán)，不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè)，購房人 全部入住，成立業(yè)主大會(huì)之后， 才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè) 管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理，也就是前期物 業(yè)管理，客觀上只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。 但物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的對(duì)象不僅是建設(shè)單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的保證，包括對(duì)批

15、準(zhǔn)規(guī)劃實(shí)施中的有關(guān)問題的預(yù)防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設(shè)過程中隨意改變規(guī)劃。所以，條例要求， 購？ahref= target= _blank 咳 嗽 謨肟13力 璧 丿 磺nn ?ahref= target= _blank 購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管 理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提供了法律基礎(chǔ)。（五）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)誠(chéng)意接受居委會(huì)的指 導(dǎo)和監(jiān)督條例第二十條對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關(guān)系，關(guān)鍵是要學(xué)習(xí)貫徹條例 和城市居民委員會(huì)組織法。居民委員會(huì)

16、是居民自我管理、自 我服務(wù)的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基層政權(quán)做好居民群 眾政治思想工作，調(diào)解居民鄰里矛盾，維護(hù)居民道德行為規(guī)范， 創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關(guān)系。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織。居委會(huì)是和社區(qū)對(duì)應(yīng)的組織，業(yè)主大會(huì)是和物業(yè)管理區(qū)域?qū)?yīng)。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)的指導(dǎo)和幫助。條例設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取 居委會(huì)意見的義務(wù)。 規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受居民委 員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相 關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居 委會(huì)依法

17、履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。與其他企業(yè)一樣， 物業(yè)管理企業(yè)按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（六） 落實(shí)條例規(guī)定住房專項(xiàng)維修資金制度，應(yīng)當(dāng)從房管 部門改革和改進(jìn)工作抓起關(guān)鍵要清理公房出售專項(xiàng)維修資金的挪用，建立健全管理機(jī)制，落實(shí)賬戶到人。條例規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非 住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，交納專項(xiàng)維修資金。 建立專項(xiàng)維修資金的目 的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、共用部位完好使用和維護(hù)業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的必要措施。因此，必須完善制

18、度， 嚴(yán)格征收，專項(xiàng)使用，加強(qiáng)監(jiān)管。（七）政府機(jī)關(guān)要轉(zhuǎn)變職能做好實(shí)施監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是依照 公司法設(shè)立的自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算，獨(dú)立承擔(dān)民事權(quán)利和義務(wù)的民事主體。民事主體在市場(chǎng)中的行為其實(shí)就是市場(chǎng)行為，民事行為的特性要求給市場(chǎng)主體以充分的自 主權(quán)利，政府不能干涉民事主體自由從事市場(chǎng)活動(dòng)，不能主動(dòng)介入到這種活動(dòng)中去，更不能隨便運(yùn)用自己擁有的行政權(quán)力進(jìn)行干 預(yù)。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權(quán)，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理企業(yè) 行為實(shí)行監(jiān)督管理，為他們從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制度上的保 障。各地房地產(chǎn)行政主管部門， 要徹底改變過去大包大攬

19、的觀念 和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場(chǎng)解決的， 一旦有民事糾紛，應(yīng)鼓勵(lì)多走一點(diǎn)司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。（八）抓好公房管理部門改革， 有步驟推進(jìn)實(shí)施物業(yè)管理， 抓 好試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)社會(huì)對(duì)環(huán)境的需求是地方政府關(guān)心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關(guān)鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感， 要積極參與。各地建設(shè)和房地產(chǎn)主管 部門應(yīng)當(dāng)作為地方政府的參謀，制定方案，推進(jìn)改革實(shí)施。（九）建設(shè)部和省廳市局的工作問題做好這項(xiàng)工作，必須充分領(lǐng)會(huì)條例精神，并充分總結(jié)物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作，把握物業(yè)管理的難點(diǎn)、 重點(diǎn)和方向，這樣工作才

20、有前瞻性。第一，要把法律關(guān)系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法 律責(zé)任，特別要明確業(yè)主責(zé)任和行政主管部門自身的責(zé)任。第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定， 對(duì)過去的法規(guī)進(jìn)行清理， 要有計(jì)劃，明確出臺(tái)的時(shí)間。部里有關(guān)司局向我反映， 向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來。 當(dāng)前部里要建立一個(gè)考核各省 廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個(gè)重要指 標(biāo)，并把考核結(jié)果向省區(qū)市政府通報(bào)。第三，要同心協(xié)力，解決法制建設(shè)問題。我講的同心協(xié)力有三個(gè)層面。一是上下同心協(xié)力， 我們這個(gè)行政管理的各部門要同 心協(xié)力，二是左右同心協(xié)力，我們今天為什么要求部里其他司的 司長(zhǎng)來參加會(huì)議，條例對(duì)有關(guān)質(zhì)量安全，規(guī)劃問題，

21、城市建 設(shè)中的水、氣等改造的問題，都有規(guī)定。貫徹落實(shí)好條例，我們的相關(guān)部門能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設(shè)行政管理部門以外的部門同心協(xié)力，特別要與民政部門，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實(shí)地告訴別人， 對(duì)你們工作有什么要求。當(dāng)然部門之間的工作是有不同側(cè)重的，要在分歧中找共同點(diǎn)。（十）宣傳工作宣傳工作還要加強(qiáng)。 法規(guī)司、房地產(chǎn)業(yè)司要組織開展好有關(guān)宣傳活動(dòng)。要宣傳貫徹實(shí)施條例對(duì)促進(jìn)城市發(fā)展、改善投資 環(huán)境的作用，對(duì)協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益和保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的作用。對(duì)業(yè)主的宣傳，要增強(qiáng)業(yè)主自律意識(shí)，推進(jìn)民主協(xié)商機(jī)制的形成。 只有依靠社會(huì)力量的支持和社會(huì)輿論的正確引導(dǎo)，條例的貫徹工作才能做

22、好，才能規(guī)范社會(huì)人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好條例的貫徹落實(shí)，真正維護(hù)廣大業(yè)主的利 益，這是國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對(duì)條例頒發(fā)實(shí)施的要求。條例在制定過程中廣泛征求了社會(huì)各方的意見，在貫徹實(shí)施條例中更要傾聽群眾的意見，認(rèn)真解決群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題。同志們，隨著條例的頒布實(shí)施，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。我們要以“三個(gè)代表”重要思想為指引，學(xué)習(xí)好條例，貫徹好條例，按條例的要求做好自己的工 作，切切實(shí)實(shí)地保護(hù)好廣大群眾的權(quán)益，為全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)目標(biāo)作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。（二）：同志們：縣委十四屆八次全委（擴(kuò)大）會(huì)議確定，把加快建設(shè)科學(xué)發(fā)展 示范縣作為統(tǒng)領(lǐng)今后全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主題。今天，縣委、

23、縣政府決定召開全縣物業(yè)管理工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議，主要目的是認(rèn)真分析我縣物業(yè)管理工作中存在的矛盾和問題，動(dòng)員社會(huì)各方面力量， 把創(chuàng)建滿意物業(yè)管理，構(gòu)筑和諧文明小區(qū)作為建設(shè)科學(xué)發(fā)展示范 縣的一項(xiàng)基礎(chǔ)基礎(chǔ)性、 民生性和長(zhǎng)期性的工作來抓， 努力使群眾 對(duì)我縣物業(yè)管理工作的滿意度有較大幅度提升。會(huì)前，我們現(xiàn)場(chǎng)觀摩學(xué)習(xí)了華？物業(yè)管理公司、新世紀(jì)物業(yè)管理公司XX分公司、商務(wù)局家屬樓三個(gè)物管企業(yè)和居民住宅小區(qū)在加強(qiáng)物業(yè)管理，創(chuàng)辦市民滿意物業(yè)方面的成功經(jīng)驗(yàn)和做法。剛才，公用事業(yè)管理局史局長(zhǎng)匯報(bào)了我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀和關(guān)于下一步工作的意 見，講得很好，希望嘉賓們認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。接下來，我講四 個(gè)方面的意見：一、統(tǒng)一思

24、想，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理工作的重要性物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和 諧社區(qū)的重要內(nèi)容，也是當(dāng)前廣大居民十分關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問 題，直接關(guān)系群眾的日常生活和社會(huì)穩(wěn)定，是事關(guān)全縣轉(zhuǎn)型發(fā)展、科學(xué)發(fā)展的“大事”。因此，我們要站在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和維護(hù) 最廣大人民群眾根本利益的高度， 充分認(rèn)識(shí)規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的 重要意義。第一、加強(qiáng)物業(yè)管理是履行政府職能的具體體現(xiàn)。小康不小康，首先看住房，提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要任務(wù)， 也是政府履行職能的重要內(nèi)容。目前，我縣城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的冋題已初步得到緩解，隨著廉租房建設(shè)力度的不斷加大，城鎮(zhèn)困難居民的住房問題也有望在很快的時(shí)間內(nèi)得到

25、較好地解決。時(shí)下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經(jīng)由單純的生存型需求向舒 適型需求轉(zhuǎn)變，對(duì)政府部門在住房保障方面提供的服務(wù)提出了更 高的要求，因此，我們要積極適應(yīng)這一新形式的變化，全面細(xì)致地把房屋及其設(shè)施設(shè)備維修、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)保潔、治安防范、 社區(qū)服務(wù)等物業(yè)管理工作做到位，切實(shí)解決群眾的后顧之憂， 才能充分體現(xiàn)關(guān)注民生、 以人為本的要求，才能更好地履行政府職 能。第二、加強(qiáng)物業(yè)管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設(shè)，七分管理。城市規(guī)模的擴(kuò)張和品位的提高，既要靠高起點(diǎn)的規(guī)劃和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔(dān)著服務(wù)群 眾、維持秩序、管理設(shè)施的重要任務(wù)，是城市管理的基礎(chǔ)。物業(yè) 管理質(zhì)量的

26、高低直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象。爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家級(jí)園林縣城”、“全國(guó)衛(wèi)生縣城”和“全省環(huán)保模范縣城”，實(shí)現(xiàn)“生態(tài)文化山城， 綠色能源之都”的奮斗目標(biāo)，首先需要通過規(guī)范的物業(yè)管理， 形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象， 建成文明和諧的社區(qū)，增強(qiáng)城市的活力和魅力來實(shí)現(xiàn)。一個(gè)小區(qū) 建好了，管好了，就是一片風(fēng)景，就會(huì)形成強(qiáng)大的示范帶動(dòng)作用， 進(jìn)而推動(dòng)全縣面上創(chuàng)建活動(dòng)的開展。第三、加強(qiáng)物業(yè)管理是促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要內(nèi)容。住宅小區(qū)是城市的細(xì)胞，和諧社區(qū)建設(shè)是建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)最重 要的一環(huán)。隨著我縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注，成為城市管理的基礎(chǔ)性工作， 物業(yè)服務(wù)是社區(qū) 服務(wù)

27、的重要組成部分， 通過規(guī)范的物業(yè)管理， 可推進(jìn)物業(yè)管理與 社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，有利于創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境。近年來，我縣物業(yè)管理企業(yè)配合有關(guān)部門和社區(qū)，積極開展文化體育活動(dòng)， 豐富了居民的業(yè)余生活， 對(duì)促進(jìn)居民的身心健康， 形成鄰里之間 和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚，加快建設(shè)小康和諧魅力新XX產(chǎn)生了積極的促進(jìn)作用。 同時(shí)，健全的物業(yè)管理對(duì)于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定 具有積極的促進(jìn)作用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過配備安防人員、增加物防技防設(shè)施等途徑，不僅在防止偷盜等常規(guī)案件上發(fā)揮了主要作 用，而且在矛盾糾紛排查、預(yù)防刑事犯罪、遏制處置突發(fā)事件等 方面也起到了重要作用。二、正視困難，切實(shí)增強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作的緊迫性近年來，我

28、縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)從無到有，物業(yè)行業(yè)從小變大， 物業(yè)市場(chǎng)開始初步形成。目前，縣城共有成片住宅小區(qū)13個(gè)，住宅樓房215棟，房屋建筑面積 58萬平方米，居住人口 2.1萬 人，人均居住面積 28平方米。具有獨(dú)立的法人資格和物業(yè)管理 資質(zhì)的企業(yè)4家。其中：具有三級(jí)資質(zhì)的企業(yè) 3家，四級(jí)資質(zhì)的1家，注冊(cè)資金450多萬元，從業(yè)人員約100人，服務(wù)住宅樓房 48棟20萬平方米。從整體上看，在全縣物業(yè)管理工作在總體法 制環(huán)境、政策環(huán)境和居民消費(fèi)意識(shí)都不成熟的條件下，行政主管部門充分發(fā)揮作用，大膽探索，積極創(chuàng)新，在加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)、推行物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、 制定行業(yè)發(fā)展政策等方面做了大量工作

29、。 縣域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在為居民群眾 安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧家園、創(chuàng)建良好人居環(huán)境、維護(hù)社會(huì)安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會(huì)各界的初步認(rèn)可。在肯定成績(jī)的同時(shí)，我們必須看到，目前全縣物業(yè)管理工作 中仍然存在許多亟需加強(qiáng)和改進(jìn)的問題， 管理的質(zhì)量和效果與廣 大人民群眾的愿望和要求還有相當(dāng)大的差距：一是小區(qū)構(gòu)成復(fù)雜，管理混亂。在縣城范圍內(nèi)，既有開發(fā)商建設(shè)的住宅小區(qū)，又有政府有關(guān)部門投資修建的居民點(diǎn)，還有單位自建的職工住宅樓， 皇甫小區(qū)、心晴花園等少數(shù)小區(qū)實(shí)行物業(yè) 管理，西關(guān)居民點(diǎn)、國(guó)土小區(qū)、 財(cái)稅小區(qū)等由街道辦安排公益性 崗位人員進(jìn)行簡(jiǎn)單的衛(wèi)生保潔， 分布在各單位機(jī)關(guān)院內(nèi)的自建房 均由各單位自行管理

30、。 多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)沒有資質(zhì)，物業(yè)管理由開發(fā)商自建自管，與業(yè)主之間也沒有任何協(xié)議，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，沒有召開過業(yè)主大會(huì)， 廣大業(yè)主的權(quán)利沒有充分 發(fā)揮和保障。二是建管銜接不配套。 一些老小區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)低， 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不 高，配套設(shè)施不健全，設(shè)施設(shè)備陳舊、老化、破損嚴(yán)重，住宅小 區(qū)綠地被占，違法建設(shè)，下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出，小區(qū)建設(shè)相對(duì)滯后。 部分新住宅開發(fā)小區(qū)，在建成后竣工 驗(yàn)收等環(huán)節(jié)不到位，水、電、暖等方面存在的問題，往往在居民 入住后陸續(xù)顯露出來，進(jìn)而給物業(yè)管理造成一定難度。三是維修基金籌集不到位， 管理不夠透明。個(gè)別開發(fā)商沒有 按規(guī)定預(yù)留維修基金， 有的即便建立了維

31、修資金， 開支任由開發(fā) 商或物業(yè)公司，或被挪作他用， 給房屋的維修、改造帶來很大困 難，后續(xù)維修沒有保障，最終影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。四是服務(wù)管理不到位。絕大多數(shù)物業(yè)管理工作仍處在簡(jiǎn)單 的、低標(biāo)準(zhǔn)、低層次的服務(wù)上，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平低，收 取管理費(fèi)用后，服務(wù)僅停留在初始化的清掃保潔上， 其服務(wù)態(tài)度、 服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主全方位、 深層次的服務(wù)需要相距甚遠(yuǎn)。一些物業(yè)管理人員服務(wù)能力不高， 沒有擺正自己的位置， 認(rèn)為自己是“管 理者”，有損害業(yè)主利益的行為，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)整體 評(píng)價(jià)不高，引發(fā)了物業(yè)公司與業(yè)主之間的對(duì)立和矛盾。五是缺少工作合力。目前，我縣住宅小區(qū)管理工作涉及多個(gè) 部門，應(yīng)該講在

32、管理中出現(xiàn)的每一個(gè)問題都應(yīng)有一個(gè)責(zé)任單位落 實(shí)和解決。但是，在具體管理工作中，相關(guān)單位工作責(zé)任還沒有完全到位，對(duì)群眾反映的問題， 沒有采取相應(yīng)的監(jiān)管措施， 有的 甚至聽之任之，充耳不聞，居民生活中的一些“急、 難、愁、憂” 問題沒有得到及時(shí)解決，影響了政府在人民群眾中的形象。三、強(qiáng)化措施，全面推進(jìn)我縣物業(yè)管理向規(guī)范化方向邁進(jìn)政府物業(yè)管理的職責(zé)和主要任務(wù)是規(guī)范物業(yè)行業(yè)各方主體 的行為，培育發(fā)展物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。因此，一方面行業(yè)管理部門要建章立制，依法行政；另一方面要綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、行政的手段 支持發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)， 使物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)， 著力構(gòu)建政府 實(shí)施監(jiān)督管理、房產(chǎn)企業(yè)和建房單位承擔(dān)責(zé)任、 小

33、區(qū)業(yè)主自治的 物業(yè)管理工作格局。 縣委十四屆八次全委（擴(kuò)大）會(huì)議提出，要把 XX建設(shè)成為歷史文化燦爛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)、適 宜居住創(chuàng)業(yè)、獨(dú)具特色魅力的城市。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，規(guī)范物業(yè)管理顯得尤為重要。當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期，全縣物業(yè)管理要重點(diǎn)做 好以下五個(gè)方面的工作：1、狠抓源頭，做好新建住宅物業(yè)管理的提標(biāo)工作。新建住 宅小區(qū)必須全面推行物業(yè)管理， 要將物業(yè)管理從項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階 段統(tǒng)籌考慮，納入規(guī)劃，推行新建住宅物業(yè)交付備案制度。一是住宅開發(fā)項(xiàng)目各種配套用房和設(shè)施必須足額配備。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要由規(guī)劃管理部門負(fù)責(zé)把關(guān)， 必須確保按國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)將社區(qū) 黨組織、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房

34、、管理用房、經(jīng)營(yíng)用房納入規(guī)劃，并足額配備停車、環(huán)衛(wèi)、綠化、治安等設(shè)施 設(shè)備。在物業(yè)交付使用時(shí)， 要實(shí)行綜合驗(yàn)收并備案， 確保按批準(zhǔn) 的規(guī)劃建成。二是建設(shè)開發(fā)單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，在物業(yè)交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的同時(shí)，要足額撥付物業(yè)維 修及前期費(fèi)用。三是要給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)， 提 供物業(yè)服務(wù)保障，允許其將經(jīng)營(yíng)所得用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的不 足。2、突出重點(diǎn)，做好舊住宅物業(yè)管理普及工作。舊住宅小區(qū) 是推行物業(yè)管理的難點(diǎn)， 也是我們工作的重點(diǎn)。 要把舊住宅區(qū)綜 合整治、推行物業(yè)管理作為改善民生的大事抓緊抓好，想方設(shè)法籌措資金，維修改造物業(yè)設(shè)施，規(guī)范管理行為。我們鼓勵(lì)企業(yè)、 業(yè)主、

35、社會(huì)各屆共同籌資， 來治理自己的家園。 在全縣舊住宅小 區(qū)的物業(yè)管理普及上， 可以在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上， 聘請(qǐng)新世 紀(jì)物業(yè)公司等一些具備優(yōu)良資質(zhì)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)要樹立長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的理念，舍得投資，舍得花錢，先服務(wù)后收益，以超 前的眼光積極進(jìn)軍舊住宅小區(qū)，拓展自己的物業(yè)市場(chǎng)。 對(duì)一些無開發(fā)主體，物業(yè)管理問題比較突出的舊住宅小區(qū)，街道辦事處和公用局要共同協(xié)商，深入住戶，宣傳動(dòng)員，切實(shí)制定一些物業(yè)管 理規(guī)范，積極推動(dòng)物業(yè)管理由自主管理向委托管理、專業(yè)管理過渡，消除管理盲點(diǎn)。3、多管齊下，推動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生命線， 業(yè)主花錢買物業(yè)服務(wù)， 當(dāng)然是要買質(zhì) 量好的

36、服務(wù)，企業(yè)必須樹立質(zhì)量?jī)?yōu)先的理念，采取切實(shí)可行的方式方法，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 對(duì)于不合格或存在經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，物業(yè)服務(wù)無保證，侵害業(yè)主利益等行為的企業(yè)， 尤其是管理水平低、 服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主投訴多的物業(yè)企業(yè)， 不但要給予處罰還要視情 節(jié)及時(shí)清理出物業(yè)市場(chǎng)， 促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的健康有序發(fā)展。一是要廣泛開展物業(yè)管理等級(jí)創(chuàng)建工作，加快推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理，促進(jìn)物業(yè)維護(hù)、社區(qū)秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等社區(qū)物 業(yè)管理服務(wù)走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化軌道，長(zhǎng)久保持住宅小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善和秩序良好， 有效提升居民的生活質(zhì)量 和城市品位。要根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)真組織開展物業(yè)服務(wù)競(jìng)賽評(píng)比活 動(dòng)，營(yíng)造你追我趕的創(chuàng)建氛

37、圍， 進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)工作健康發(fā)展。 二是要全面搞好物業(yè)小區(qū)服務(wù)等級(jí)評(píng)定。縣上將出臺(tái)XX縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) （試行），各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對(duì) 照標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所服務(wù)的小區(qū)申報(bào)確認(rèn)等級(jí)，實(shí)行菜單式、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，讓廣大業(yè)主明明白白消費(fèi)，使物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)透明、公開、公 正。三是要加大宣傳力度， 提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。要認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳物業(yè)管理?xiàng)l例以及省、市有關(guān)物業(yè)管理方面的 法律法規(guī)，通過宣傳和法制教育， 使廣大業(yè)主都能增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)和交費(fèi)自覺性；使物業(yè)企業(yè)及管理人員都能明白服務(wù)內(nèi)容和管理 辦法，提高服務(wù)水平；使有關(guān)部門都能明白依法管理的內(nèi)容、程 序和法律責(zé)任，為全縣物業(yè)管理工作營(yíng)良好的輿論氛圍

38、。同時(shí)， 要采取經(jīng)濟(jì)杠桿和依法行政相結(jié)合的辦法，出臺(tái)激勵(lì)政策，支持鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，對(duì)惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主要采 取法律手段規(guī)范其交費(fèi)行為。4、加大力度，推動(dòng)業(yè)主委員會(huì)組建工作。成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)居民實(shí)現(xiàn)自治的條件，是物業(yè)市場(chǎng)法制 化、規(guī)范化的重要條件。通過組建業(yè)主委員會(huì)，從根本上解決責(zé)任主體缺位問題，提高業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的參與程度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的良性互動(dòng)，真正達(dá)到雙向選擇， 提高物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化程度的目的。 要針對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建工作進(jìn)展不平 衡的現(xiàn)狀，認(rèn)真抓好組建業(yè)主委員會(huì)的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)工作。 街道辦事處、社區(qū)黨組織、居委會(huì)要按照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)

39、定，充分發(fā)揮在推進(jìn)物業(yè)管理工作中的主導(dǎo)作用，把業(yè)主委員會(huì)的組建和工作的開展當(dāng)作社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，將工作做細(xì)、做實(shí)、做到位，把群眾組織起來，把關(guān)系人民群眾切身利益的事情 辦實(shí)辦好，實(shí)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的文明整潔、和諧安定。物業(yè)主管部門要按照物業(yè)管理辦法的要求，搞好指導(dǎo)和監(jiān)督工作。5、管建并舉，確保冬季供熱工作的正常進(jìn)行。冬季供熱，涉及千家萬戶，事關(guān)全縣穩(wěn)定大局，是目前最大的民生問題。 由于受煤炭?jī)r(jià)格上漲等因素的影響， 給今年冬季供熱工作帶來諸多 困難和問題，供熱工作形勢(shì)嚴(yán)峻，任務(wù)艱巨。硯峽鄉(xiāng)一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)華硯供熱公司的管理，加大對(duì)歷欠暖氣費(fèi)的收繳力 度，保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 另一方面要加大資金籌

40、措力度，克服資金困難，加快供熱西站建設(shè)進(jìn)度和供熱管網(wǎng)的維修工作，確保冬季供熱質(zhì)量。公用局要會(huì)同硯峽鄉(xiāng)，對(duì)今年煤價(jià)上漲后供熱工 作面臨的困難和問題進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研，提出解決的辦法和措施。 其他拖欠歷年暖氣費(fèi)用的有關(guān)部門和單位要站在講政治的高度，認(rèn)清形勢(shì)，足額繳清歷欠費(fèi)用，保證供熱工作的正常進(jìn)行。四、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，確保我縣物業(yè)管理服務(wù)水平得到快速提高1、高度重視，加強(qiáng)管理。搞好物業(yè)管理工作，關(guān)鍵在于加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任。各有關(guān)部門要認(rèn)真研究制訂具體政策措施， 行業(yè)管理部門要集中精力，突出重點(diǎn)，積極培育物業(yè)管理市場(chǎng)， 充分發(fā)揮監(jiān)督職能，完善機(jī)構(gòu)，充實(shí)人員，學(xué)習(xí)借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，真正把物業(yè)管理工作抓緊抓好。

41、2、苦練內(nèi)功，優(yōu)化服務(wù)?！胺?wù)”是產(chǎn)品，“人”是關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)是人與人之間的溝通、相融和理解。可以說，我縣的物業(yè)管理是從零開始，從頭起步，無論是物業(yè)企業(yè)員工， 還是行業(yè)管理干部，整體素質(zhì)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我縣物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需求。因此，要堅(jiān)持以質(zhì)為先，以人為本，練好內(nèi)功，強(qiáng)化服務(wù)，注重加強(qiáng)自 身基礎(chǔ)建設(shè)，不斷提高員工整體素質(zhì)， 從而使行業(yè)管理部門干部 職工具備提高依法行政的能力，使物業(yè)企業(yè)牢固樹立“業(yè)主至 上，服務(wù)第一，誠(chéng)信為本”的經(jīng)營(yíng)理念，使廣大業(yè)主增強(qiáng)“花錢 買物業(yè)”的消費(fèi)意識(shí)。3、齊抓共管，形成合力。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要全 面提高物業(yè)管理和服務(wù)水平， 需要方方面面各司其職，通力合作， 形成工

42、作合力。建設(shè)、 規(guī)劃、房管等部門要督促建設(shè)單位嚴(yán)格按 照物業(yè)管理的有關(guān)政策， 在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)中落實(shí)必要的配 套設(shè)施，按規(guī)定提供物業(yè)管理用房。 公用事業(yè)局作為物業(yè)行業(yè)主 管部門，切實(shí)要擔(dān)負(fù)監(jiān)督管理的重責(zé)。 街道辦事處要承擔(dān)起區(qū)域 內(nèi)物業(yè)管理的職責(zé)全面履行好牽頭、 協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé)。工商部門 要嚴(yán)格把好物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理關(guān)，對(duì)違反規(guī)劃擅自改變房屋用途和嚴(yán)重影響居民生活的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不予審批。物價(jià)部門要會(huì)同物業(yè)行政管理部門逐步完善市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。 公安部門要積極做好住宅小區(qū)安全管理，并指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)小區(qū)的生活秩序。同志們，構(gòu)筑和諧社區(qū)，創(chuàng)建滿意物業(yè)，加強(qiáng)小區(qū)管理是建 設(shè)社會(huì)主

43、義和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，意義深遠(yuǎn)，責(zé)任重大。讓我們 統(tǒng)一思想，堅(jiān)定信心，齊心協(xié)力，扎實(shí)工作，為廣大群眾創(chuàng)造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環(huán)境，為促進(jìn)我縣物業(yè)管理工 作健康快速發(fā)展，開創(chuàng)我縣和諧、滿意的物業(yè)管理工作新格局做 出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！謝謝嘉賓們?。ㄈ阂弧⒄暚F(xiàn)實(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)規(guī)范物業(yè)管理工作的責(zé)任感和緊 迫感我市的物業(yè)管理工作從 1998年開始起步，多年來雖然在政 府的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過物業(yè)工作者的不懈努力，使物業(yè)管理工作，有了一定的發(fā)展，但我認(rèn)為還只是停留在初級(jí)階段。從企業(yè)認(rèn)證情況看，全市物業(yè)管理企業(yè)中有資質(zhì)的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，x城區(qū)供熱面積214萬平方米，供熱樓房499

44、棟， 22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167臺(tái)，總計(jì)558噸，目前自燒 98座，承包27座。其中物業(yè)公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委托樓房 36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房， 33臺(tái)鍋爐，計(jì)150噸，固定資產(chǎn)2232萬元，直管供熱戶數(shù) 8095 戶。幾年來政府協(xié)調(diào)解決資金300萬元，對(duì)城區(qū)一些老樓房及全市大循環(huán)式樓房進(jìn)行供熱分戶改造?，F(xiàn)在已完成分戶改造 69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應(yīng)改造的 57%由于煤電漲價(jià)，熱 費(fèi)欠繳、設(shè)備陳舊，管理不善，導(dǎo)致供熱溫度很難達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。從市直部門單位住宅樓物業(yè)管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.

45、5平方米。其中物業(yè)管理自己負(fù)責(zé)的 有77個(gè)單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發(fā)包的 有29個(gè)單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅 的物業(yè)管理還只是以供暖為主，其它服務(wù)項(xiàng)目如衛(wèi)生保潔、四防安全、公用設(shè)施維護(hù)等都不到位。 從開發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理情況看， 我市城區(qū)現(xiàn)有引資開發(fā)小區(qū) 4個(gè)，即陽光苑、世紀(jì)花園、怡景花 園、曙光小區(qū)，建有樓房 28棟，建筑面積12.8萬平方米。其中 物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位自管的有2個(gè)。租賃發(fā)包的有2個(gè)。除陽光苑小區(qū)物業(yè)管理較好外，其它小區(qū)的物業(yè)管理水平仍須急待 提高。在正視現(xiàn)狀的同時(shí)，必須清醒地認(rèn)識(shí)到我市物業(yè)管理存在的 突出問題。一是行業(yè)管理不

46、夠規(guī)范，機(jī)制不夠健全。我市物業(yè)管理辦公 室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責(zé)，依照條例對(duì) 轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)的力度不夠。物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度未能得到有效執(zhí)行，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)大都沒有資質(zhì)，無序進(jìn)入市場(chǎng)，管理不規(guī)范，服務(wù)不到位，不講誠(chéng) 信，毀約棄管。并有開發(fā)商將配套公建私自轉(zhuǎn)賣給承包人，變成承包人的私有財(cái)產(chǎn)，承包人為了謀求個(gè)人利益，往往是多收費(fèi)，少服務(wù)，隨意增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，造成多起群眾上訪。二是業(yè)戶欠費(fèi)嚴(yán)重，國(guó)有供熱設(shè)備帶病運(yùn)行。由于市場(chǎng)調(diào)節(jié) 的燃煤價(jià)格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價(jià)格的不斷上 升，導(dǎo)致供熱成本不斷增加，20x20x年供暖期每平方米供熱成本比上年度

47、增加了 10元，同時(shí)熱費(fèi)收繳率年平均低于80%每年熱費(fèi)收繳率下降 2-4個(gè)百分點(diǎn)，20x20x年供暖期，業(yè)戶 欠繳國(guó)有公司熱費(fèi)就達(dá) 340萬元。由于企業(yè)資金短缺，致使大量 老化和已超過使用年限的供熱設(shè)備得不到及時(shí)更新改造，相當(dāng)部分供暖系統(tǒng)存在隱患。三是早期住宅物業(yè)管理缺失，供熱管網(wǎng)分散。由于我市沒有執(zhí)行專項(xiàng)維修基金征繳制度， 結(jié)果一些市直單位部門的住宅樓公 共部分當(dāng)出現(xiàn)下水堵塞、墻皮脫落、屋面防水滲漏等問題時(shí)， 往往因?yàn)橘Y金問題，隨之在維修養(yǎng)護(hù)時(shí)就出現(xiàn)了互相推諉、彼此敷衍的滯管現(xiàn)象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房 125個(gè)，使用鍋爐167臺(tái)，鍋爐網(wǎng)點(diǎn)過密，未能集中和分戶供熱， 造成能

48、源消耗過大，環(huán)保質(zhì)量較差。另外一些承包企業(yè)受供熱成 本漲幅影響，未能達(dá)到供熱標(biāo)準(zhǔn)，群眾反應(yīng)強(qiáng)烈。四是物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)過重。目前物業(yè)服務(wù)是商品的社會(huì)氛圍尚 未形成，大多數(shù)市民還習(xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的福利住房分配和使用 制度，花錢買服務(wù)的意識(shí)還不強(qiáng)， 有些業(yè)主只想得到更好的物業(yè)管理服務(wù)，卻不被合同約定支付相應(yīng)的費(fèi)用，直接影響了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性收入。有的開發(fā)小區(qū)建設(shè)不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節(jié)、堵塞，臟水上返等問題不斷出現(xiàn)。物 業(yè)管理法規(guī)與相關(guān)配套制度、政策不健全，影響了物業(yè)規(guī)范有序 健康發(fā)展。這些問題在一定程度上影響了我市物業(yè)管理工作的發(fā) 展，成為制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難點(diǎn)。因此，我們必

49、須正視現(xiàn)實(shí)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，加大力度， 進(jìn)一步增強(qiáng)加快發(fā)展物業(yè)管理工作的 責(zé)任感和緊迫感。二、全面履行部門職責(zé)，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度1、 明確物業(yè)行政管理部門職責(zé)。x市物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé) 我市城區(qū)物業(yè)管理工作， 是市政府下轄的獨(dú)立的城市住宅物業(yè)管 理的行政主管部門， 辦公室設(shè)主任一人，由x辦事處副主任常城 兼任。下有4名工作人員。其職責(zé)是宣傳貫徹國(guó)家、省、市有關(guān) 物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章 ；指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn) 生業(yè)主委員會(huì)；指定專門帳戶，存儲(chǔ)和代管業(yè)主交納的各項(xiàng)維修 資金，并監(jiān)督其使用；制定物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì) 議事規(guī)則等示范文本；審查物業(yè)企業(yè)資質(zhì)；監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)物業(yè)

50、管理活動(dòng)；糾正違反物業(yè)管理行為。2、 做好“專項(xiàng)維修基金”的征繳工作。物業(yè)管理?xiàng)l例第2章第7條第4款規(guī)定：“按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金”專項(xiàng)維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產(chǎn)、生活等難題，以及公共設(shè)施設(shè)備的維修。市物業(yè)管理辦公室是物業(yè)維修基金的主管單位。依據(jù)上級(jí)有關(guān)部門要求，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建商品住宅和現(xiàn)已使用的商品房其共用部 分、共用設(shè)施、設(shè)備的維修基金，由開發(fā)建設(shè)單位代收，并與物 管辦簽訂物業(yè)維修基金收繳協(xié)議；向購房者收取購房款 2.5%的物業(yè)維修基金，購房者須持物業(yè)維修基金專用票據(jù)和其他資料 辦理房屋確權(quán)手續(xù)；開發(fā)建設(shè)單位在售房期間，應(yīng)將代收取的物 業(yè)

51、維修基金定期存入市物業(yè)維修資金專戶?，F(xiàn)已使用的商品房， 其公用部分、公用設(shè)施、設(shè)備的維修基金，由實(shí)際管理的開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)公司負(fù)責(zé)收取， 按建筑面積每月每戶每平方米 0.15 元，非住宅用房以每月每平方米 0.8元收取，管理單位按所管房 屋的數(shù)量到市物管辦核準(zhǔn)收繳數(shù)額領(lǐng)取專用票據(jù)，并及時(shí)將收繳的基金足額轉(zhuǎn)入物業(yè)維修基金專戶。3、執(zhí)行物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。根據(jù)條例規(guī)定，市物 業(yè)管理辦公室要參與前期住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的論證，提出便于實(shí)施物業(yè)管理的具體意見，參與住宅小區(qū)竣工后的綜合驗(yàn)收。 今后凡進(jìn)入社區(qū)（小區(qū)）的物業(yè)管理企業(yè)都要具備相應(yīng)資質(zhì)，同時(shí)要到市物業(yè)管理辦公室審核、備案。實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，要與業(yè)主 委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同，并向物管辦交納保證金或固定資產(chǎn)保證金，標(biāo)準(zhǔn)不低于 5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業(yè)管理工作必須接受行政主管部門的監(jiān)督和