中海地產(chǎn)廣州公司精裝修工程管理流程之工程

1、精裝修工程管理流程之工程管理（公司）精裝修工程是指住宅單位在交房入伙前， 所有功能空間的固定面 全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成的住宅 工程。精裝修是在毛坯房的基礎(chǔ)上進行二次裝修， 但與毛坯房的施工 工序存在差異，毛坯房項目按傳統(tǒng)做法其裝修是在毛坯入伙交付后由 小業(yè)主自行安排，而精裝修交房則合并施工一次到位。 公司精裝修工 程管理模式為過程跟蹤、全程參與。下面從四個方面進行闡述：一、精裝修工程在施工計劃管理上與毛坯房的差異；二、公司精裝修施工管理容；三、精裝修工程管理中的注意事項；四、精裝修工程入伙預(yù)驗收管理。一、精裝修工程在施工計劃管理上與毛坯房的差異精裝修工程較之毛坯

2、房工程最大的不同是在施工圍上的增加，施工容是以入戶門為界限，戶門以是在土建完成粗裝修施工節(jié)點后進行 作業(yè)，即進房后所看到的所有裝修項目，不包括室鋁門窗及陽臺欄桿 項目。因施工圍的擴大，導(dǎo)致精裝修在施工計劃管理上與毛坯房存在 較大的差別，容列舉如下：(一) 工序多，可穿插施工性較大對于毛坯房而言，工序簡潔，銜接緊湊，而對于精裝修而言，工序繁多，并且可以穿插施工?，F(xiàn)將精裝修房相對毛坯的工序差異列舉 如下：1. 衛(wèi)生間(1) 毛坯房：砌筑T抹灰T防水T安裝排水管T蓋板安裝T找 平層說明：公司衛(wèi)生間一直采用沉箱降板結(jié)構(gòu)，對于未采用該形式的 可省去蓋板安裝工序。(2) 精裝修房：毛坯房工序-磁片鑲貼-天

3、花龍骨-浴缸安裝-墻裙(包括腰線、鏡框線)-地面-洗手臺鐵架-門檻石鋪貼-木門安裝J-洗手臺面及天花安裝-鏡子、燈具、潔具安裝-打膠收口2. 廚房(1) 毛坯房：砌筑-安裝線管-抹灰-清理落地灰(2) 精裝修房：毛坯房工序-磁片鑲貼-天花龍骨-地面鋪貼-天花吊頂-櫥柜安裝-門檻石鋪貼-木門安裝燈具、龍頭、櫥具安裝說明：毛坯房在衛(wèi)生間、廚房、過道的天花、墻面必須抹灰；而 對于精裝修房，如采用吊頂裝飾形式，為節(jié)省成本，將取消天花抹灰及墻體吊頂上方的抹灰，但磚墻必須按毛坯形式抹灰。3. 廳房(1) 毛坯房：砌筑-鋁窗安裝-抹灰-天花及地面修整說明：此處鋁窗安裝是指與外墻相關(guān)的鋁門窗安裝。(2) 精裝

4、修房：毛坯房工序-臥室地面找平-地面鋪貼-地面保護-窗臺板門檻石安裝- 天花角線安裝天花墻面刮膩子天花涂料墻面第一遍涂料*木門安裝木地板鋪貼墻面第二遍涂料說明：毛坯房交樓入戶門安裝完畢，戶門洞預(yù)留孔洞標高一致， 與精裝修房不一樣。以公司為例，由于結(jié)構(gòu)完成面與建筑完成面差 5CM規(guī)定入戶門洞建筑標高為2.2米(結(jié)構(gòu)2.25米)、廚房推拉門 門洞建筑標高為2.13米、其于各平開門門洞及過道洞建筑標高為 2.1 米，這樣可以統(tǒng)一門框和門扇的尺寸，以為大批量備料提供必要的前 提條件；由于廚房推拉門套與房門門套的差異，為了等寬美觀的， 所以門洞預(yù)留標高如上；毛坯房中 1M線，其主要作用為室水電安 裝提供

5、標高依據(jù)，裝修進場后會根據(jù)現(xiàn)場再彈1M線來確定標高依據(jù)； 而精裝修房要求土建滿彈1M線(以公司為例結(jié)構(gòu)1.05M線)為各分 包單位共用，提供一個統(tǒng)一的標高標準，并對其準確性負責(zé)，以保證 地面的完成面及門扇的下料尺寸的相對一致性；以公司為例，精裝修窗臺板及窗臺以上8cm不抹灰，待窗臺板安裝完成后由精裝修單位 進行收口，避免二次打鑿修補；而毛坯房則要求窗臺板及窗臺兩側(cè)抹 灰平整。4. 公共部分（ 1） 毛坯房、精裝修房：墻地磚T分戶門門檻石T吊頂T天花墻身膩子T天花墻身涂料T消防喇叭和煙感安說明：毛坯房與精裝修房在公共部分的工序安排是一致的， 但是 施工切入點不一致。 毛坯房在室完成粗裝修后即可進

6、行施工， 而對于 精裝修房由于公共部分是室材料運輸?shù)闹饕ǖ溃?因此它的精裝修工 作是先室后公共部分，即略滯后于室工作。上述工序為平面工序，以高層建筑為例，砌筑、抹灰工作隨著結(jié) 構(gòu)施工自下而上。 那么，精裝修插入時間如何把握準確是影響工程進 度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，室粗裝修的完成是必須的。這就要求土建施工 的完整性，一般要求在外窗、門框、陽臺欄桿安裝完成的同時，室粗 裝修必須完成。這就達到精裝修單位接收工作面的條件。另外，考慮 精裝修工作面的完整性及成品保護問題， 精裝修正式展開是在相應(yīng)樓 層的外架拆除后。因此，精裝修施工順序是至上而下，按工序要求， 分段展開，故結(jié)構(gòu)封頂之后， 外墻進度是影響精裝

7、修進度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 如何有效將工序從自下而上轉(zhuǎn)化為自上而下是工程整體進度的至關(guān) 重要的協(xié)調(diào)環(huán)節(jié)。根據(jù)上面的表述， 在精裝修進度計劃控制上， 需根據(jù)精裝修自身 的施工特點，考慮不同工序間的銜接，可分單位（如客廳、廚房、衛(wèi) 生間等）、分專項（精裝修、櫥柜、木地板等）進行綜合分析（詳細 可參考附件 3：精裝修施工進度計劃） 。（二）甲供材料多，供給壓力大精裝修較之毛坯房的甲供材料增加較多，容列舉如下：1. 毛坯房（ 1） 土建：外墻飾面磚（ 2） 安裝：配電箱、開關(guān)插座、公共部分燈具2. 精裝修房（1 ） 裝修：拋光磚、墻地磚（廚衛(wèi)墻地磚、陽臺地磚） 、墻地面 石材（ 2） 安裝：潔具、淋浴門、水暖

8、件及配件、木門五金、爐具、 熱水器、標準燈具、抽油煙機、排氣扇、開關(guān)面板等通過比較可以看出，精裝修房的甲供材料壓力比較大。因此，在 精裝修正式進場前提前下單， 在施工進度制定過程中要綜合考慮到產(chǎn) 品的生產(chǎn)時間及運輸時間， 提前預(yù)防可能因材料供應(yīng)不及時而造成的 進度滯后問題。以為例，合約部依據(jù)項目發(fā)展計劃，制定招投標及物 質(zhì)采購計劃。根據(jù)計劃要求廠家提前備料，待施工單位進場后，結(jié)合 實際進度情況分批供貨。 項目部應(yīng)及時跟進設(shè)計變更等情況， 要求施 工單位反復(fù)核實準確數(shù)量，以免出線斷貨、缺貨等情況。（三）部門溝通頻繁，信息反饋程度加大 精裝修工程涉及設(shè)計管理部、合約物質(zhì)管理部、經(jīng)營銷售部、發(fā) 展管

9、理部、項目部、施工單位。在涉及部門的數(shù)量上與毛坯交樓相同， 但在溝通量上卻比毛坯交樓大，增加較大的容如下：1. 工藝流程中的設(shè)計變更量增加， 包括項目部在圖紙會審中對功能性設(shè)計的建議，施工現(xiàn)場中出現(xiàn)的工程量的變更與設(shè)計容的變 更；2. 甲供物質(zhì)采購息反饋，包括材料定板后的下單，集團采購， 物質(zhì)采購的滯后等容；3. 配合銷售確定交樓標準的施工工藝，確定材料種類及數(shù)量， 為下一步精裝修施工樣板及大規(guī)模施工做好前提條件；4. 新工藝新材料選擇試用的效果評定。以上容均要求項目部與各部門、 單位之間的溝通必須順暢， 及時 將新的信息反饋到施工單位， 反饋到產(chǎn)品的生產(chǎn)過程， 減少返工更改 的時間消耗。 但

10、在實際的計劃管理上， 要提供可能出現(xiàn)時間延誤的工 期儲備，保質(zhì)保量完成設(shè)計容，達到交樓標準要求。（四）樣 板試行，確定交樓標準 建安施工中一般采用樣板先行的施工模式， 由于精裝修交樓與毛 坯交樓的容上的增加， 造成樣板先行的容與時間要求不一樣， 具體容 如下：1. 毛坯樣板確定房間間隔正確，管線預(yù)留位正確。2. 精裝修樣板 確定墻地磚排版，確定石材、墻地磚材質(zhì)標準，確定油漆涂料的 顏色標準，確定天花吊頂?shù)男螤钯|(zhì)量要求，確定潔具、燈具及開關(guān)線 盒、五金件的品牌及質(zhì)量要求，確定木門、木地板的材質(zhì)要求。精裝修樣板的試行可以解決材料定板， 為材料的大面積采購創(chuàng)造 基礎(chǔ)條件，同時， 也可以統(tǒng)一交樓標準，

11、避免導(dǎo)致不同裝修標準的情 況出現(xiàn)。（五）分 包單位多，協(xié)調(diào)難度增加1. 由于精裝修交樓與毛坯交樓相比增加了較多的專業(yè)裝修單 位，詳細對比如下：（ 1） 毛坯交樓 涉及單位為主包土建、機電安裝、外墻鋁門窗安裝、煤氣管道安 裝、強弱電安裝單位。（ 2） 精裝修交樓 涉及單位在毛坯交樓的基礎(chǔ)上，增加了精裝修、木門、櫥柜、淋 浴門、木地板以及相應(yīng)的甲供材料供貨商。2. 通過以上對比， 粗裝修進入精裝修階段后會同時出現(xiàn)幾個專 業(yè)裝修裝飾單位與主承包單位及相互間的交叉作業(yè)情況，牽涉容包 括：（ 1） 材料運輸在精裝修濕作業(yè)階段， 裝修單位的材料垂直運輸主要采用總包土 建單位的外用施工電梯、井架等配合作業(yè)。

12、因此，施工電梯、井架的 拆除時間是由項目部根據(jù)工期要求確定，而非土建施工單位自行確 定，具體操作見精裝修工程管理流程之合約管理 。在干作業(yè)階段， 公司一般采用啟動室電梯滿足干作業(yè)階段不同單位的垂直運輸。（ 2） 工作面交接工作面移交包括土建單位粗裝修向精裝修移交、 安裝單位向精裝修單位移交、精裝修向櫥柜、機電安裝、木地板、木門等專業(yè)分包單 位的工作面移交。 在工作面移交過程中， 垃圾清運的處理也是協(xié)調(diào)工 作的重要一環(huán)。（ 3） 質(zhì)量管理土建單位粗裝修質(zhì)量對精裝修墻地磚、 天花角線、天花墻身涂料、 木地板質(zhì)量的影響，精裝修質(zhì)量對木門安裝、櫥柜安裝、潔具安裝的 影響，櫥柜安裝質(zhì)量對精裝修廚房吊頂?shù)?/p>

13、影響。（ 4） 成品保護及安全管理施工現(xiàn)場的成品保護及安全管理原則上由各單位自行負責(zé)， 主承 包單位只承擔(dān)總體的協(xié)調(diào)管理。 但由于各單位的交叉施工， 對已做保 護成品的損壞，應(yīng)堅持誰破壞誰負責(zé)的處理原則。為此，在制定計劃管理過程中， 也要考慮到因精裝修交樓的協(xié)調(diào) 強度和難度增加而出現(xiàn)的進度問題。精裝修計劃管理是在保證大節(jié)點下的動態(tài)管理， 其制定過程必然 是在綜合考慮不同因素的影響下來不斷優(yōu)化的過程。二、 公司精裝修施工管理容 公司精裝修施工管理主要在于加強質(zhì)量要點、 進度節(jié)點的有效控 制，抓緊驗收管理環(huán)節(jié)，具體容如下：（一）總包與裝修單位的移交容1. 戶土建（ 1） 入戶門、戶門：門洞口預(yù)留尺

14、寸符合木門安裝要求；門洞口的構(gòu)造柱及墻體厚度符合設(shè)計要求； 墻體的垂直度及平整度符合規(guī) 要求。( 2) 墻面：平整度、垂直度符合標準，陰陽角垂直平整；抹灰 批蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準確，避免大小頭。(3)廳房：室1M線彈出；空調(diào)洞標高位置正確；室方正，陰陽 角垂直。( 4) 廚房：墻面及室符合以上要求；廚房閉水試驗合格；排水 管、給水管及電位預(yù)留正確、出墻深度及標高正確。( 5) 衛(wèi)生間：墻面及室符合以上要求；蓋板安裝完畢；排水管、 地漏、給水管的標高、出墻深度正確；衛(wèi)生間閉水試驗合格，門洞預(yù) 留尺寸滿足精裝修施工的需要。( 6 ) 樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。( 7

15、) 陽臺：陽臺外墻墻面及室外水平線；地漏閉水試驗合格； 欄桿安裝完畢；陽臺垃圾清理及結(jié)構(gòu)找坡符合要求。( 8) 天花：天花角線處墻面必須垂直和平整；客廳天花必須由 土建鑿平并補平膩子；對于有吊頂?shù)男l(wèi)生間及廚房天花可以放寬要 求，不做處理。(為了節(jié)省成本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房的天花位可取 消補平處理，將其表面清理干凈即可。 )2. 公共部分土建( 1 ) 天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無吊頂， 必須鑿平并用膩子補平。2) 墻面：平整度、垂直度符合標準，陰陽角垂直；抹灰批蕩 面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準確，避免大小頭。（ 3） 地面：地面打鑿平整，清理干凈。說明： 以公司為例

16、， 走火樓梯間及水電管井的裝修是由土建單位 完成的。主要容包括樓梯間扶手、踏步磚、踢腳線抹灰、涂料施工。 上述是包括在移交裝修容。（ 4） 電梯：電梯門洞預(yù)留正確，待門框安裝完畢后塞縫修補、 收口完畢。（ 5） 防火門：門洞預(yù)留尺寸正確，過梁安裝符合要求，兩側(cè)門 洞寬度一致。（ 6） 欄桿：給出室外一米線，欄桿平臺澆筑完畢，待欄桿安裝 后收口。3. 安裝（ 1） 水：給排水系統(tǒng)試壓完畢合格，給排水暢通無漏水；管道 尺寸標高安裝后符合要求； 管道口位置準確， 在墻地面的進出位精確； 各個節(jié)口無堵塞；浴缸安裝完畢。（ 2） 強電：線管預(yù)埋準確，確認線管暢通；開關(guān)插座平齊準確， 墻地面進出位符合設(shè)計

17、要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致； 空調(diào)留孔正確齊平，無反坡倒水。（ 3） 弱電：線管預(yù)埋準確，確認線管暢通；開關(guān)插座平齊準確， 墻地面進出位符合設(shè)計要求；墻面開關(guān)是否居中應(yīng)于甲方協(xié)調(diào)一致。（ 4） 采暖：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐、 保溫施工完畢，經(jīng)驗收合格。（ 5） 燃氣：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐施 工完畢，經(jīng)驗收合格。4. 其它外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理， 陽角處一般要求為海 棠角；土建整改必須避免墻體批蕩面出現(xiàn)裂縫及空鼓； 標高線由土建 給出，以便鋁窗、欄桿、木門及精裝修施工依據(jù)；陽臺、入戶花園的 地漏要做閉水試驗無滲漏； 土建按標高及

18、設(shè)計要求砌筑煙道及管井擋 水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水系統(tǒng)，以保證精裝修濕 作業(yè)用水，待濕作業(yè)完成后，待到項目部批準方可至上而下拆除。（二）樣 板工程中的注意事項1. 裝修材料由設(shè)計定板， 項目部備板， 待大批材料進場后對板； 根據(jù)進度要求提前下單備料，一旦由材料供給不及時造成進度滯后， 需合理調(diào)整施工進度計劃，并由項目部向材料商施加壓力。2. 樣板工程分為銷售樣板和施工樣板兩大塊（ 1） 銷售樣板需根據(jù)銷售及進度要求確定樓層。一般根據(jù)能夠 滿足獲得商品房預(yù)售許可證的時間倒推銷售樣板房開工時間。施 工時間為 30-45 個工作日，主要確定交樓標準。（ 2） 施工樣板由項目部制定現(xiàn)樓

19、每種戶型進行施工樣板房施 工，經(jīng)驗收合格后方可全面展開； 樣板房施工一般為 30-45 個工作日， 主要確定各種施工材料及工藝流程。3. 通過施工樣板的驗收， 項目部進行總結(jié)， 并完善技術(shù)交底容。 （交底樣板見附表 1）（三）精裝修工序的作業(yè)條件及注意事項1. 精裝修工序及流程精裝修工序的總體要求：先上后下，先室后公共部分，先濕作業(yè) 后干作業(yè)。精裝修工序銜接如附件 2 所示。2. 精裝修工序的作業(yè)條件、注意事項及質(zhì)量檢查要求（ 1） 墻磚、石材A. 作業(yè)條件a. 墻體及頂棚抹灰完畢，墻面防水、地面防水及防水保護層完 成；b. 水電管線已安裝，并堵實抹平腳手眼和管洞等；c. 統(tǒng)一在室墻面彈好標高

20、線；d. 門洞按設(shè)計要求預(yù)留正確；e. 安裝好窗框，并按設(shè)計及規(guī)要求堵塞窗框與洞口縫隙，要嵌 實嚴密。B. 注意事項a. 墻磚排版必須經(jīng)地盤確認后才下料施工，線盒必須居瓷片 中，開洞大小不得大于線盒大小，如有兩個并排線盒，瓷片洞必須開 兩個，不允許線盒之間露黑。b. 完成后應(yīng)做好陽角保護。對于陽臺、通道及入戶花園的陽角 位，建議用泡沫板、聚苯板或木板從地面起包裹 1.5M 高。C. 質(zhì)量檢查要求a. 墻磚、石材所選用的材料尺寸、規(guī)格、品種、顏色、性能必 須符合設(shè)計要求；b. 面層與下一層結(jié)合牢固無空鼓，無空鼓、裂縫；c. 飾面磚的勾縫、防水、抹底灰等應(yīng)符合國家規(guī)要求。（ 2） 天花腳線A. 作

21、業(yè)條件a. 室方正驗收完成；b. 墻體裝飾材料鋪貼或干掛完成。B. 注意事項天花腳線拼接為斜口，且超過6M墻拼縫最多只能有1個。C. 質(zhì)量檢查要求a. 天花腳線平直，無彎曲狀、無波浪狀；b. 天花角線接口無錯縫，整體無污染。（ 3） 地磚、門坎石A. 作業(yè)條件a. 地面基層處理干凈， 檢查地面平整度， 高鑿低補， 達到要求；b. 地面管線預(yù)留預(yù)埋完成，檢查符合要求；檢查復(fù)核室標高。B. 注意事項a. 地面基層處理干凈， 檢查地面平整度， 高鑿低補， 達到要求；b. 地面管線預(yù)留預(yù)埋完成，檢查符合要求；檢查復(fù)核室標高。C. 質(zhì)量檢查要求a. 地磚、門坎石所用材料、規(guī)格、顏色、性能符合設(shè)計要求；b

22、. 地磚、門坎石沒有空鼓、缺棱掉角等；c. 地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；d. 地磚接縫順直，接縫填嵌密實、平直、寬窄一致。（ 4） 木作業(yè)A. 作業(yè)條件a. 主體結(jié)構(gòu)及室抹灰已完成；b. 吊頂?shù)母鞣N管線及通風(fēng)管道已施工完畢， 經(jīng)有關(guān)部門驗收合 格，并辦理交接手續(xù)；c. 燈位、通風(fēng)口及各種外露孔口位置已確定好；d. 頂棚罩面板安裝前應(yīng)做完地、墻濕作業(yè)工程項目。B. 注意事項a. 廚房、衛(wèi)生間天花吊頂不允許在頂板結(jié)構(gòu)上打膨脹螺絲；b. 輕鋼骨架頂棚在大面積施工前，應(yīng)做樣板間，對頂棚的起拱 度，燈槽，通風(fēng)口的構(gòu)造處理，分塊及固定方法等應(yīng)經(jīng)試裝并經(jīng)鑒定 認可后方可大面積施工。C. 質(zhì)量檢查要求a

23、. 彈線定位符合設(shè)計要求；b. 吊件均勻方正；龍骨架表面平整無缺陷；c. 飾面板表面應(yīng)平整， 邊緣整齊，顏色一致，陰陽角順直方正；d. 吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻，線角順直 方正，與梁底接縫無開裂；（ 5） 木門A. 作業(yè)條件a. 門框及門套線安裝：室濕作業(yè)全部完成，檢查門洞合格后， 釘固定碼，然后安裝門框，然后填實門縫，接著安裝門套線和封口線， 打膠封口。b. 門扇安裝作業(yè)條件：門框安裝完畢后，與木地板同步。B. 注意事項門套止口同門檻石平齊，以免透縫，漏光；施工完成后應(yīng)注意成 品保護。C. 質(zhì)量檢查要求a. 飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；b. 木門門套線

24、與墻體結(jié)合是否存在裂縫等；c. 開、關(guān)、鎖靈活自如、平穩(wěn)、無噪音；d. 暗門鏈是否起作用；門鎖把手是否有保護膜；膠條平順；e. 小五金配件（門鎖、門吸、門鉸、貓眼等）齊全，無松脫、 晃動、磨損、劃傷、銹跡等；（ 6） 櫥柜A. 作業(yè)條件a. 燈位修改完畢；b. 墻地磚鋪設(shè)完成；c. 水電安裝完成，天花吊頂封板；d. 櫥柜基礎(chǔ)完成；e. 大規(guī)模施工前，一定要做樣板施工。B. 注意事項 櫥柜的吊柜、投影部分的墻面，地面用水泥砂漿壓光，且與墻、 地磚相平。C. 質(zhì)量檢查要求a. 廚房煙道，止回閥安裝；b. 櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正 常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；c

25、. 櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完 好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等；d. 煤氣軟管預(yù)留孔大小、 位置適當；爐罩下進氣口的設(shè)置合理， 滿足煤氣驗收要求。（ 7） 涂料A. 作業(yè)條件a. 天花涂料：墻面或墻面抹灰層基本干燥，含水率符合要求， 施工現(xiàn)場溫度不得低于 10OC地面找平或地磚鋪設(shè)完成，戶門扇安 裝完成。b. 墻面涂料：門套線、開關(guān)、插座安裝完成；c. 涂料收口：待木地板完成，踢腳線安裝完畢即可進行涂料收 口。B. 注意事項a. 走道、電梯廳天花埃特板與抹灰面交界處用美紋紙粘貼，防 止開裂；b. 客廳陽臺、廚房陽臺天花必須采用合約指定品牌的墻涂料； 交

26、界處貼好分色紙避免污染門套、踢腳線、開關(guān)插座面板等。C. 質(zhì)量檢查要求a. 墻身天花涂料驗收一致， 無色差，無透底，無漏刷，無流墜， 無污染等；b. 墻身天花無裂縫，陰陽角順直方正；c. 吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻，線角順直 方正，與梁底接縫無開裂。（ 8） 木飾面油漆A. 作業(yè)條件a. 濕作業(yè)已完畢并有一定的強度， 作業(yè)面通風(fēng)良好， 環(huán)境干燥；b.施工時溫度不得低于10C，相對濕度不宜大于60%B. 注意事項a. 木質(zhì)基層上的結(jié)疤、松脂部位應(yīng)用蟲膠漆封閉，釘眼處應(yīng)用 油性膩子嵌補 ;b. 注意保護環(huán)境衛(wèi)生，防止污物、灰砂玷污油漆面。C. 質(zhì)量檢查要求a. 視線所及位置無透底、

27、流墜、皺皮現(xiàn)象；b. 面層光亮、光滑一致，顏色均勻一致，刷紋通順；c. 分色裹楞允許偏差 1MM；d. 裝飾線、分色線平直，偏差不得大于 2MM。（ 9） 木地板A. 作業(yè)條件a. 地面濕作業(yè)基本完成；b. 室管道通水，檢查無滲漏。B. 注意事項a. 所有木墊塊、木擱柵均要做防腐處理，條形木地板底面要全 做防腐處理；b.木地板靠墻處要留出10MM空隙，以利通風(fēng)，在地板和踢腳 板相交處，如安裝封閉木壓條，則應(yīng)在木踢腳板板上留通風(fēng)孔。C. 質(zhì)量檢查要求a. 實木地板所采用的材質(zhì)必須符合設(shè)計要求，木擱柵、墊木和 毛地板必須做防腐、防蛀處理；b. 木擱柵安裝應(yīng)牢固、平直；面層鋪設(shè)應(yīng)牢固，粘結(jié)處無空鼓

28、現(xiàn)象。（10）墻紙裱糊A. 作業(yè)條件 當樓地面、頂棚、墻面、門窗等裝飾工程完工后進行。B. 注意事項 裱糊前，基體或基層表面的灰塵、污垢清除干凈；陽角不得有接 縫，包角嚴實。C. 質(zhì)量檢查要求a. 壁紙、墻布的種類、規(guī)格、圖案、顏色和燃燒性能等級必須 符合設(shè)計要求及標準規(guī)定， 認真檢查產(chǎn)品合格證書、 進場驗收記錄和性能檢測報告；b. 裱糊后各福拼接應(yīng)橫平豎直，拼接處花紋、圖案應(yīng)吻合，無 離縫、無搭接、無明顯拼縫；c. 壁紙、墻布應(yīng)粘結(jié)牢固， 無漏帖、 補貼、脫層、空鼓和翹邊；（11）衛(wèi)生潔具A. 作業(yè)條件a. 所有與衛(wèi)生潔具連接的管道壓力、閉水試驗已完畢，并已辦 好隱蔽預(yù)檢手續(xù)；b. 浴缸的穩(wěn)

29、裝應(yīng)待土建做完防水層及保護層后， 衛(wèi)生間蓋板完 成，浴缸基座完成，墻磚鋪設(shè)完畢后安裝；c. 其它衛(wèi)生潔具應(yīng)在室裝修基本完成后再進行穩(wěn)裝。B. 注意事項a. 衛(wèi)生間大便器和臉盆排水管周邊地磚采用濕漿；b. 浴缸、大便器安裝完成后必須做好成品保護。C. 質(zhì)量檢查要求a. 衛(wèi)生潔具的品種、規(guī)格、顏色符合設(shè)計及合約要求，產(chǎn)品合 格證書齊全；b. 排水栓與地漏的安裝應(yīng)平整牢固，低于排水表面，周邊無滲 漏；c. 衛(wèi)生器具交工前應(yīng)做滿水和試水試驗。（12）燈具、開關(guān)及插座A. 作業(yè)條件a. 室裝飾及地面清理工作結(jié)束，室油漆開始之前b. 穿線完畢。B. 注意事項成排安裝的開關(guān)高度應(yīng)一致高低差不大于 2mm同一

30、室安裝的插 座高低差不應(yīng)大于 5mm并列安裝相同型號的插座高低差不應(yīng)大于 1mm。C. 質(zhì)量檢查要求a. 燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是 否合理；b. 插座是否通電，位置是否合理，排氣扇開閉自如；c. 線路安裝符合相關(guān)規(guī)要求和設(shè)計要求；d. 暗裝插座面板緊貼墻面，牢固四周無縫隙，表面光滑整潔無 劃傷、碎裂；e. 地插座面板緊貼地面，蓋板固定牢固，密封良好。（13）廚衛(wèi)配件A. 前提條件 與廚衛(wèi)器具安裝條件等同。B. 注意事項 注意配件型號及材質(zhì)。C. 檢查要求a. 淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；b. 五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡

31、等；c. 廚房煙道，止回閥安裝；d. 櫥柜五金件（門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正 常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；e. 櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等；f. 煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當。（14）清潔開荒A. 前提條件a. 各種配件、器具、表箱按設(shè)計要求安裝完畢；b. 電、水、氣管道暢通；c. 室精裝修工作基本完成。B. 注意事項注意成品保護。C. 檢查要求a. 按交樓標準核實每套房的裝修成果；b. 要求物品齊全，水電等功能驗收合格。（四） 精 裝修成品保護事項1. 成品保護在精裝修工序銜接工程中及其重要， 一

32、般采用的方 法為防護、包裹、覆蓋、封閉等。（ 1） 防護：針對被保護對象制定防護措施。如為防止木門易碰 位釘上防護板加以防護；（ 2） 包裹：將保護對象包裹以防污染和損壞。如電梯門套金屬 飾面未交付前外側(cè)防火膜不許撕開，并用膠合板包扎以防碰撞；（ 3） 覆蓋：在成品表面覆蓋以防損壞或則堵塞。如地漏落水口 的覆蓋；地磚鋪貼瓦楞紙板。（ 4） 封閉：采用局部封閉方法加以保護。如潔具、五金安裝后， 應(yīng)在大門加鎖封閉。2. 精裝修成品管理原則（ 1） 精裝修成品保護堅持誰的成品誰保護原則，即各分包單位 負責(zé)對自己做好的成品進行檢查和維護工作。（ 2） 產(chǎn)品保護堅持先檢查后保護的原則，即必須由甲方或則監(jiān)

33、 理檢查合格后，精裝修分包單位才可進行成品保護。（ 3） 堅持成品保護的動態(tài)管理原則，即直到清潔開荒甚至交付 業(yè)主使用之前的持續(xù)性保護必須由分包單位進行保護。3. 分包單位的保護圍：（ 1） 精裝修：墻地磚、門坎石、窗臺板、天花吊頂，踢腳線；（ 2） 安裝：電位線盒、浴缸、燈具；（ 3） 欄桿：陽臺欄桿、入戶花園扶手；（ 4） 木門：木門框、木門扇；（ 5） 鋁合金門窗：鋁合金門框、門扇、五金件；（ 6） 木地板：木地板（ 7） 櫥柜：吊柜、地柜、臺面石。4. 保護措施及保護措施拆除時間點（ 1） 電梯轎廂A. 保護措施：除電位、開關(guān)外，用木工用板將電梯轎廂防護， 以防止上下材料及其它家具時對

34、電梯轎廂的劃傷和碰撞； 電梯轎廂門 口的石材門套可用成品瓦楞紙板根據(jù)石材造型將陽角處包裹， 高度控 制在2M以上。B. 保護節(jié)點：電梯轎廂安裝調(diào)試完成，檢驗合格即進行保護， 在精裝修階段僅僅為干作業(yè)提供垂直運輸。C. 拆除節(jié)點：清潔開荒結(jié)束，業(yè)主入住前拆除；對于貨梯，為 滿足業(yè)主家私運輸，可待物業(yè)定時間。（2） 門洞口A. 保護措施：用木工用板或泡沫板將門洞口陽角位包裹 1M高;安裝門框的門洞口，不得撕掉門框的包裝袋。B.保護節(jié)點：門框安裝完畢。C.拆除節(jié)點：安裝門扇時即可拆除。3）門扇A.保護措施：瓦楞紙板滿貼。B.保護節(jié)點：門扇安裝完畢即時進行保護。C.拆除時間 : 清潔開荒前。4）玻璃、

35、鏡子A.保護措施：用泡沫保護膜或瓦楞紙滿貼。B.保護節(jié)點：鏡子安裝完畢即可保護。C.拆除節(jié)點：清潔開荒時拆除。（ 5） 地磚A. 保護措施：玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間地磚用瓦楞紙板滿鋪；客廳 及房間地磚先貼保護膜然后用瓦楞紙板滿鋪， 并在拼縫用透明膠待密 封，尤其注意邊角位必須鋪到位。B. 保護節(jié)點：地磚施工完畢， 驗收合格并清潔完畢后即時保護。C. 拆除時間：一般為清潔開荒前拆除，但如果條件允許可待業(yè) 主收樓前拆除為最佳。（ 6） 木地板A. 保護措施：用編織袋或瓦楞紙板滿鋪，并在拼縫用透明膠待 密封，尤其注意邊角位用膠帶粘貼。B. 保護節(jié)點：木地板安裝完畢，打蠟并驗收完畢即可保護。C. 拆除節(jié)點：

36、待小業(yè)主收樓時當面拆除為宜，或在清潔開荒前 拆除。（ 7） 墻磚陽角A. 保護措施：瓦楞紙板或泡沫板折成 90 度，用透明膠帶固定 保護1M高。B. 保護節(jié)點：墻磚鋪貼完畢，驗收合格后， 48 小時后（水泥硬 化后）即可。C. 拆除節(jié)點：小業(yè)主收樓后有物業(yè)拆除。（ 8） 潔具A. 保護措施：衛(wèi)浴龍頭、花灑用原報裝袋包裹；馬桶及浴缸用 苑包裝箱板覆蓋，并用透明膠帶固定。B.保護節(jié)點：潔具安裝完畢，驗收合格即可進行保護C.拆除節(jié)點：清潔開荒結(jié)束，小業(yè)主收樓前。9）櫥柜A.保護措施：用防潮紙或瓦楞紙板滿鋪臺面板。B.保護節(jié)點：櫥柜安裝完畢。C.拆除節(jié)點：清潔開荒前。（10）開關(guān)、插座面板A. 保護措

37、施：用美紋紙或瓦楞紙板包裹。B. 保護節(jié)點：安裝完畢即可進行保護。C. 拆除節(jié)點：清潔開荒結(jié)束，小業(yè)主收樓前拆除。三、精裝修工程管理中的注意事項 精裝修施工階段存在多個單位的交叉施工，協(xié)調(diào)工作非常重要。 這項工作將直接影響到施工的質(zhì)量及進度管理。 因此，在工程管理過 程中要注意以下事項：（一）精裝修工程進度計劃注意事項1. 根據(jù)銷售進度及工程進度的要求獨立編制精裝修進度總體 計劃。分單項工程，如櫥柜、地板、涂料等編制施工進度安排。 （詳 見附件 3）2. 設(shè)立專業(yè)協(xié)調(diào)機制，劃分分包分項專業(yè)工程界面，結(jié)合精裝 修施工工藝特點合理安排和穿插工序， 并根據(jù)施工進度需要設(shè)置關(guān)鍵 點：如櫥柜進場時間點、

38、木門進場及落鎖時間點、木地板進場時間點等；設(shè)立合理檢查工期：如一周、半個月等為界限，對施工總進度進 行核查，以便使每一個施工環(huán)節(jié)處于受控狀態(tài)。（二）垂直運輸?shù)膮f(xié)調(diào)措施1. 土建單位的垂直運輸需滿足精裝修濕作業(yè)施工階段的材料 運輸；2. 土建單位的外用施工電梯、 井架等必須待室電梯安裝調(diào)試完 畢，由項目主管工程師批準后才可拆除；3. 加強計劃性：要求各分包單位上報每周材料運輸計劃，提出 運輸量、所需運輸時間、到達樓層等等；4. 強調(diào)總包的管理職責(zé)： 要求總包根據(jù)各單位上報的每周運輸 計劃，適當調(diào)整，排出總的運輸計劃，報項目主管工程師備案；5. 充分利用晚上施工間隙運輸， 將占用時間長的大件材料安

39、排 在晚上運輸，錯開運輸高峰；6. 強調(diào)垂直運輸?shù)膰烂C性，各分包不得無故更改運輸時間計 劃，開電梯的工人不得以任何借口對分包的材料運輸設(shè)置人為障礙， 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)后對投訴者將嚴肅處理。（三）移交工作的協(xié)調(diào)管理1. 土建移交精裝修工作面，參加單位有甲方或監(jiān)理單位、土建 單位、安裝單位及精裝修單位。2. 移交流程：土建單位自檢后提出書面申請-甲方或監(jiān)理抽查 無遺漏或不合理項目同意移交-由甲方組織各相關(guān)單位進行現(xiàn)場移 交精裝修單位查實無誤簽收，若有問題記錄由土建或安裝單位整改后方可正式移交。3. 通過移交形成書面移交容，并詳細記錄移交容及相關(guān)要求。（四）垃圾處理原則一般而言， 移交前，樓層所產(chǎn)生的垃圾均

40、由總包土建運至自然地 面垃圾存放處，并清運出場；移交后，在合約分判中規(guī)定由精裝修單 位將樓層垃圾打包放置電梯廳或外用施工電梯口， 由總包負責(zé)清運至 自然地面，請清運出場。（五）成品保護原則1. 成品材料看護、防盜措施主要加強胸卡制度和門衛(wèi)的嚴查制度， 加強對施工單位人員的控 制，同時在樓層設(shè)置人員流動哨進行巡視，針對電線、線纜等材料， 臨時封閉樓層室樓梯， 加強強弱電間、 配電房及電梯機房的鑰匙管理 制度和巡查制度。2. 成品破壞后的責(zé)任劃分堅持誰破壞誰“買單”的原則。對于已移交的成品保護，則由破 壞時間段的分包單位負責(zé)。四、精裝修工程入伙預(yù)驗收管理業(yè)主正式收樓入伙前一個半月，由項目發(fā)展部組織

41、客戶服務(wù)部、 設(shè)計管理部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司對擬移交工程質(zhì)量進行全面檢查、 整改、部驗收，并向物業(yè)公司進行移交。（一） 預(yù)驗收工作分工1. 項目發(fā)展部為入伙預(yù)驗收的牽頭部門，負責(zé)項目入伙前自 檢，組織相關(guān)部門完成入伙前驗收工作； 負責(zé)預(yù)驗收提出的質(zhì)量問題 的整改落實；負責(zé)向物業(yè)公司辦理工程移交。2. 客戶服務(wù)部重點從客戶服務(wù)管理、使用功能方面進行驗收； 負責(zé)督促項目發(fā)展部對預(yù)驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行整改。3. 營銷策劃部重點從特殊裝修更改、 合同補充協(xié)議等方面進行 驗收。4. 設(shè)計管理部重點從銷售后確認的設(shè)計變更是否落實、 專業(yè)施 工是否存在矛盾、施工是否滿足設(shè)計要求等方面進行驗收。5. 物業(yè)公司

42、重點從物業(yè)管理的角度進行檢查驗收； 負責(zé)入伙前 對所交付物業(yè)的檢查和接收。（二） 工作流程1. 項目入伙前一個半月， 項目發(fā)展部對所有單元進行自查和整 改后，組織客戶服務(wù)部、設(shè)計管理部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司對進行 全面檢查驗收，并向物業(yè)公司進行移交。2.交樓入伙前預(yù)驗收工作流程為：計劃t培訓(xùn)t現(xiàn)場檢查t問 題移交整改復(fù)查再整改接收。（ 1） 計劃：項目發(fā)展部在入伙前一個半月制定預(yù)驗收計劃，明 確培訓(xùn)、驗收檢查時間和容，報請項目分管領(lǐng)導(dǎo)批準。預(yù)驗收計劃批 準后，項目發(fā)展部向客戶服務(wù)部、經(jīng)營銷售部、設(shè)計管理部、物業(yè)公 司等相關(guān)部門發(fā)出正式通知， 各部門做好預(yù)驗收準備。 預(yù)驗收集中檢 查應(yīng)確定在正式

43、交樓前一個月進行。（ 2） 培訓(xùn)：培訓(xùn)人員為項目發(fā)展部工程經(jīng)理、客戶服務(wù)部經(jīng)理 或主管副經(jīng)理。培訓(xùn)工作由項目發(fā)展部組織， 參加人員為項目發(fā)展部、 客戶服務(wù)部、經(jīng)營銷售部、 設(shè)計管理部及物業(yè)公司相關(guān)人員。培訓(xùn)容 為驗收及移交程序、 各分項工程預(yù)驗收要點、 房屋設(shè)施的使用功能和 使用方法、交樓常見問題、預(yù)驗收檢查記錄要求等。（ 3） 現(xiàn)場檢查驗收：預(yù)驗收集中檢查應(yīng)在一個星期完成。分室 和公共部位兩個檢查組。 檢查和記錄以戶為單位， 檢查要求詳見附件 房屋室檢查驗收單（附件 4）。驗收人員根據(jù) 房屋室檢查驗收單 的容逐戶進行室驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時記錄。（ 4） 當天檢查的問題移交：各檢查小組于當

44、天下班前將填寫好 的檢查記錄統(tǒng)一交給項目發(fā)展部文員匯總。 文員收單時應(yīng)仔細檢查表 格容是否齊全，并按順序?qū)⒈砀袂謇硗暾Ｎ膯T于當天將房屋室檢 查驗收單第一聯(lián)（承包商聯(lián)） 、第二聯(lián)（發(fā)展商聯(lián)）統(tǒng)一移交給項 目部主管工程師，第三聯(lián)（物業(yè)公司聯(lián)）移交物業(yè)公司，并填寫移交 清單，辦理簽字手續(xù)。 項目發(fā)展部主管工程師于檢查完畢的當天對全 部驗收單進行匯總分析， 明確責(zé)任單位后將驗收單第一聯(lián)移交給各施 工單位， 并辦理移交簽字手續(xù)。 在安排施工單位整改時應(yīng)明確質(zhì)量和 整改時間要求。（ 5） 各施工單位收到房屋室檢查驗收單后，應(yīng)進行復(fù)核， 在要求的時間完成整改。 項目發(fā)展部工程師及時跟進檢查整改完成情 況，

45、完成一項注銷一項，直至全部銷項。6） 房屋室檢查驗收單所列的質(zhì)量缺陷及其他問題全部銷 項后，項目部主管工程師將信息反饋給物業(yè)公司維修主管， 維修主管 立即組織物業(yè)公司相關(guān)人員對整改情況及時復(fù)查。 項目發(fā)展部應(yīng)對整 改后仍達不到要求者另行委托維修，所產(chǎn)生的費用由責(zé)任單位承擔(dān)。(7) 經(jīng)過現(xiàn)場檢查t問題移交t整改t復(fù)查t再整改等程序后，驗收存在的問題基本整改完成，項目發(fā)展部與物業(yè)公司在房屋 室檢查驗收單第一、三聯(lián)上簽字辦理交接手續(xù)。3. 在入伙預(yù)驗收過程中，如發(fā)現(xiàn)實際裝修與合同附圖、交樓標 準等不符情況，項目發(fā)展部應(yīng)安排施工單位進行整改。附件 1室精裝修技術(shù)交底一、客廳天花角線在長方向只允許有一個

46、接頭，短方向不允許接頭 存在。二、廚、衛(wèi)天花吊桿不允許固定在樓板，只能固定在側(cè)墻上。三、電梯廳天花吊桿不允許釘在樓板線管上。四、廚、衛(wèi)天花角線在長、短兩個方向不允許接頭存在。五、地面完成面標高控制： （1）客廳、走道及臥室為從 1 米線下去 1米；（2）廚房為從 1米線下去 1.01 米；（3）衛(wèi)生間最高點為 從 1 米線下去 1.01 米，最低點為 1.03 米；（ 4）客廳陽臺地漏 高出結(jié)構(gòu)面 3cm；（ 5）電梯廳為從 1 米線下去 1.01 米；（6）走 火樓梯休息平臺為從 1 米線下去 1.02 米。六、客廳陽臺推拉門下滑比客廳地磚高出 2mm。七、戶門、房門、廚房及衛(wèi)生間門坎石比客

47、廳地磚高出 5mm。八、衛(wèi)生間、廚房的門坎石放在門框底，且與門套寬度相同。九、廚、衛(wèi)墻面盡量使用整磚，非整磚使用在陰角且不小于整磚寬 度的 1/3 。十、 櫥柜的吊柜、投影部分的墻面， 地面用水泥砂漿壓光， 且與墻、 地磚相平。十一、走道、電梯廳天花埃特板與抹灰面交界處用美紋紙粘貼，防 止開裂。十二、客廳陽臺、廚房陽臺天花必須采用合約指定品牌的墻涂料。十三、窗臺板的石材接縫設(shè)置在轉(zhuǎn)角部位，接縫平行于窗臺的長邊, 要求濕鋪。十四、陽臺地漏、衛(wèi)生間地漏周邊拼磚采用濕漿鋪貼；衛(wèi)生間大便 器和臉盆排水管周邊地磚采用濕漿。中海發(fā)展（）中?；ǔ菫稠椖堪l(fā)展部附件2精裝修工序要求1、先上后下，先室后公共部分，

48、先濕后干。2、衛(wèi)生間：瓷片鑲貼（包括公共淋浴間短墻施工）天花龍骨一浴缸安裝一墻裙（包括腰線、鏡框線）一地面洗手臺鐵架-洗手臺面及天花安裝一鏡子、燈具、潔具安裝3、廚 房：瓷片鑲貼一吊柜位批蕩一天花龍骨一地面鋪貼一天花吊頂一櫥柜安裝一燈具、龍頭、櫥具安裝4、廳、房：臥室地面找平-地面鑲貼一地面保護一窗臺板門坎石安裝一木門安裝一木地板鋪貼一墻面第二遍涂料天花角線安裝-天花墻面膩子-天花涂料-墻面第一遍涂料I5、公共部分遵照第1點要求。1U1/】4171S19樣換層箔工濕作業(yè)65工慢柜妥裝并主插座.燈頁孑濮沽貝安濮洞浴門安發(fā)垢盃第二遍諭科中?；ǔ菫骋黄诒眳^(qū)精裝修施工進度計劃工期弄妬時間完威時問IT?

49、 a聲00年3月T曰20000 月 30 日19日2C0Q年3月T曰0003 月 5 曰67 d2006年 8月 16口20063 月 1O062 d.200年 3 月 WD 口20005 月 2D 口Cl dzoo琳n月訃口20003 月 15 口5Z d00年廿冃2曰EOOH斗&冃30曰41 dl弐皿年5月1BZOCH年&冃1曰sz d年h月1 u曰勿日年廿冃3U曰7T吐2ULia-*f4口 Lb 呂NUfJti 葺&口 3曰施d如陽年:上冃2SS2MS月殂日47 4pnriJt年乓月5曰SDTjRR.gSOQ42 d卩仃皿年弓月劉 HpnosR 月 men45 azoom年5月15曰20

50、OSits23|=|41 d2000年E月10日20091 月 ED 曰7 dM0B年5fl20 S20097)530627 d20087150008訐8刀10曰51 d2口0日年6月10曰20C日年7月3口曰41 AEOO日年弓月上0曰0067 月 3。曰30 d.20006 月 1 口20000 月 3D 口F:二汽;-:空勺丨吋20000 月2000 4 MFOCICI年月MiXi耳 &H2000年T月ZOOGOM34&78ITT dL20 ao ong|” +：_ a：:召”:” .：*畑. 品話 畑 .:V* 一m曲：上：”：*_ ： -：52 d匸閃*,2” ” w 討區(qū)附件4房屋室檢查驗收單部 位檢查要點檢查結(jié)果處理結(jié)果大 廳關(guān)閉大門，試驗門鎖質(zhì)量及大門是否開啟順滑在光線較