保利投顧研究院—全國房地產(chǎn)行業(yè)月報(bào)

1、目錄本期看點(diǎn)21、新房市場41.1 全國客戶看房熱度指數(shù)41.2 全國新房供求走勢51.2.1 全國供應(yīng)51.2.2 全國成交61.3 分區(qū)域城市成交走勢72、土地市場102.1 全國土地成交走勢102.2 全國土地分區(qū)域成交112.3 城市土拍熱度排行榜143、地產(chǎn)金融環(huán)境153.1 典型房企融資量價(jià)監(jiān)測153.2 居民房貸量價(jià)監(jiān)測17后市研判1910 / 22本期看點(diǎn)1、“金九”旺季不旺，供應(yīng)提升帶動(dòng)成交效果有限，國慶市場氛圍有所改善全國客戶看房熱度指數(shù)提振有限，傳統(tǒng)銷售旺季客戶整體看房熱情持穩(wěn)。8 月供應(yīng)延續(xù)放緩下成交疲軟，9 月供應(yīng)回升但不及近年同期，“金九”成交旺季不旺，其中一線供應(yīng)

2、不足下持續(xù)調(diào)整，二線、三四線市場氛圍弱，成交上升動(dòng)能不足?！皣鴳c”期間交投氛圍改善， 市場供應(yīng)提升、折扣加大等引流并逼定下成交提振，但仍為近年同期低位。市場呈現(xiàn)以下特征：特征一，前期高熱城市調(diào)控后持續(xù)調(diào)整。上海、杭州等中心區(qū)客量減少、外圍去化風(fēng)險(xiǎn)凸顯，成都、重慶預(yù)期下降、市場回調(diào)，溫州、金華等三四線城市渠道帶客效果不佳。特征二，部分城市聚焦性價(jià)比，市場成交改善。廣州、東莞新房限價(jià)下性價(jià)比凸顯，紅盤入市帶動(dòng)區(qū)域熱度提升；武漢、長沙等高點(diǎn)位渠道提傭等，供求聯(lián)動(dòng)上升。特征三，部分城市價(jià)格持續(xù)下探，市場表現(xiàn)分化。南昌、肇慶、茂名等多盤降價(jià)，成交有所提升；石家莊、沈陽等延續(xù)以價(jià)換量，但效果持續(xù)弱化；青島

3、、大連土拍遇冷加重客戶觀望，成交效果欠缺。展望后市，多城折扣擴(kuò)大頻現(xiàn)、分銷提傭成為常態(tài)，國慶期間市場氛圍有所改善，但信貸偏緊下整體市場難有轉(zhuǎn)向，將維持相對(duì)低位。近期中央頻繁發(fā)聲、央行三季度例會(huì)及房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”、“維護(hù)購房者合法權(quán)益”。部分城市政策漸顯“政策底”跡象，或有邊際改善的空間，如廣佛部分銀行 房貸利率下調(diào)、限跌令、哈爾濱“十六條”等。2、二批次集中供地“整裝再發(fā)”，表現(xiàn)普遍降溫全國重點(diǎn) 55 城宅地供求量環(huán)比提升明顯，受二批次集中供地陸續(xù)啟動(dòng)，供應(yīng)量為年內(nèi)最高，成交顯著恢復(fù)。市場呈現(xiàn)以下特征：特征一，二批次土拍較首次普遍降溫，主要由于土拍規(guī)則趨

4、嚴(yán)、房企資金緊張加劇等影響。土拍規(guī)則調(diào)整并未降低土地成本，疊加樓市價(jià)格預(yù)期回落，房企拿地意愿下降，廣州、杭州、重慶等普遍降溫。特征二，深圳、福州熱度維持，原因分化。深圳新房供需矛盾持續(xù)緊張，福州起拍價(jià)持穩(wěn)，溢價(jià)率降低下地價(jià)成本下降。8 月初自然資源部閉門會(huì)議指導(dǎo)集中土拍規(guī)則調(diào)整，多城二批次土拍調(diào)整規(guī)則后陸續(xù)啟動(dòng)，更加聚焦于“控溢價(jià)”等，疊加地產(chǎn)政策持續(xù)收緊下房企資金面受限等影響，房企拿地趨于理性謹(jǐn)慎，土拍熱度普降或持續(xù)，城市內(nèi)部熱度分化加劇。3、房企融資總量明顯下滑，房貸利率爬升，但部分城市利率出現(xiàn)松動(dòng)下調(diào)跡象房企端，9 月房企融資總量同環(huán)比降幅約 3 成，資金面偏緊態(tài)勢持續(xù)，部分房企流動(dòng)性風(fēng)

5、險(xiǎn)凸顯。居民端，首二套房貸利率緩緩爬升， 但廣佛等部分城市出現(xiàn)下調(diào)跡象。月底央行兩次提及房地產(chǎn)，堅(jiān)持“兩道紅線”下，首提“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，預(yù)計(jì)未來房企融資環(huán)境維持偏緊，按揭貸款或邊際松動(dòng)，房企銷售回款有所改善，但居民信貸偏緊態(tài)勢不改，短期利率上升趨勢維持。1、新房市場1.1 全國客戶看房熱度指數(shù)傳統(tǒng)銷售旺季下，全國客戶看房熱度指數(shù)提振有限。根據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，8 月全國客戶看房熱度指數(shù)為 124， 延續(xù) 4 月以來回落態(tài)勢，9 月受房企供貨回升、折扣擴(kuò)大、中秋節(jié)點(diǎn)效應(yīng)等拉動(dòng)小幅提升至 125，客戶觀望心態(tài)維持。圖：全國客戶看房熱度指數(shù)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理*全國客戶看房

6、熱度指數(shù)：以保利投顧研究院監(jiān)測的來訪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以 2017 年 1 月為基點(diǎn)進(jìn)行指數(shù)化處理。1.2 全國新房供求走勢1.2.1 全國供應(yīng)8 月供應(yīng)放緩，9 月房企積極推貨、供應(yīng)回升，但不及近年同期。8 月重點(diǎn) 40 城商品住宅供應(yīng)面積 2493 萬，延續(xù) 7 月頹勢，房企推貨放緩、續(xù)銷為主。9 月供應(yīng) 3313 萬，環(huán)比上升 33%，同比下降 36%，不及近年同期水平，隨傳統(tǒng)銷售旺季到來、中秋節(jié)點(diǎn)等房企加大推貨力度，積極加快銷售回款。圖：全國 40 城商品住宅供應(yīng)走勢（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理華南供貨積極，華東供應(yīng)分化，其他區(qū)域核心城市供應(yīng)放量。華南供應(yīng)恢復(fù)明顯。8 月供應(yīng)整

7、體平穩(wěn)，9 月供貨積極，環(huán)比上升 20%，同比下降 37%，規(guī)模為年內(nèi)高位。深圳 8 月供應(yīng)縮減，9 月供應(yīng)環(huán)比翻倍，為今年月均的 2.6 倍，同比上升 34%；廣州 8-9 月市區(qū)供應(yīng)回升，環(huán)比上升均超 6 成，同比分別上升 63%、16%；惠州、中山?jīng)_刺節(jié)點(diǎn) 9 月供應(yīng)放量明顯。華東供應(yīng)表現(xiàn)分化。8 月供應(yīng)縮減，9 月供應(yīng)現(xiàn)分化，環(huán)比上升39%，同比下降 26%。南京疫后供應(yīng)大幅放量，9 月供應(yīng)量占前 9 月比重超 2 成，達(dá)年內(nèi)峰值；蘇州、合肥 8-9 月持續(xù)放量，9 月環(huán)比增長4-6 成；上海、杭州、金華 8 月供應(yīng)放量后，9 月供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。華中核心城市供應(yīng)持續(xù)放量。武漢、長沙、

8、石家莊 7 月供應(yīng)放緩后近 2 月供應(yīng)規(guī)模持續(xù)攀升；岳陽、衡陽等三四線 9 月沖刺節(jié)點(diǎn)，環(huán)比漲幅超 2 成。華北、西部、東北、海西核心城市供貨加快。華北北京 9 月首批供地項(xiàng)目集中入市，環(huán)比增長 216%。西部成都近郊項(xiàng)目密集加推，9 月環(huán)比上升超 3 成。東北長春、海西泉州 8 月供應(yīng)放緩后，9 月加快供貨節(jié)奏。1.2.2 全國成交8 月成交疲軟，“金九”旺季不旺，不及近年同期，國慶市場氛圍有所改善。8 月重點(diǎn) 40 城商品住宅成交面積 2629 萬，延續(xù) 3 月以來回落態(tài)勢，樓市調(diào)整大勢下傳統(tǒng)淡季、汛情、疫情等進(jìn)一步拖累成交表現(xiàn)。9 月 40 城成交面積 2572 萬， 同環(huán)比分別下跌 3

9、0%、2%，約為2018-2020 年同期平均水平的 8 成，主要由于居民信貸偏緊、市場觀望情緒發(fā)酵等，表現(xiàn)不及同期。各線城市同比普跌，其中，一線供應(yīng)不足下持續(xù)調(diào)整，同比年內(nèi)首次負(fù)增長，二線、三四線同比跌幅持穩(wěn)， 成交上升動(dòng)能不足?！皣鴳c”期間交投氛圍改善，市場供應(yīng)提升、折扣加大等引流并逼定下成交提振，但仍為近年同期低位。各線表現(xiàn)分化，其中一線熱度提升，北京、深圳供應(yīng)放量帶動(dòng)下成交同比漲幅超 6 成；二三線整體表現(xiàn)不及同期，南京核心區(qū)熱度下降，成都主城缺貨、調(diào)控下客戶預(yù)期降低，青島以價(jià)換量范圍擴(kuò)大。圖：全國分線城市商品住宅成交走勢（萬）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理1.3 分區(qū)域城市成交走勢

10、華東、西部持續(xù)調(diào)整；華南熱度分化；中部核心城市熱度回升； 華北整體持穩(wěn)；東北持續(xù)趨冷；海西疫情陰霾籠罩。其中華東熱點(diǎn)城市調(diào)控后持續(xù)調(diào)整，核心城市整體缺貨，三四線城市調(diào)控后走弱；西部重慶、成都市場趨于下行調(diào)整；華南熱度分化， 廣州熱度回升，外溢市場走弱；中部武漢、長沙、南昌等加大折扣推動(dòng)成交提升；華北整體持穩(wěn)，青島、邯鄲等降價(jià)撬客，但效果持續(xù)減弱；東北沈陽價(jià)格持續(xù)下探；海西受疫情影響成交下滑明顯。圖：全國分區(qū)城市商品住宅成交走勢（萬，%）備注：華南區(qū)域包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山。數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理華東、西部持續(xù)調(diào)整，調(diào)控后市場延續(xù)回調(diào)態(tài)勢。華東上海整體缺貨，市場高位調(diào)整

11、，遠(yuǎn)郊去化風(fēng)險(xiǎn)凸顯，浦東新區(qū)臨港板塊等打新熱降溫；杭州、南京熱度普遍高位回落，“一戶一搖”降虛火效果顯著，杭州拱墅區(qū)、南京江北新區(qū)等客戶量減少，主城非熱點(diǎn)、遠(yuǎn)郊板塊項(xiàng)目帶客效果下滑；三四線城市調(diào)控后市場有所降溫，無錫經(jīng)開區(qū)、常州新北區(qū)高性價(jià)比項(xiàng)目入市表現(xiàn)不佳，金華客戶回流核心區(qū)，外圍市場去化下降。西部成渝市場熱度下降，成都受二手限價(jià)、土拍降溫、客戶預(yù)期下降等影響，重慶由于信貸緊張、土拍遇冷、剛需剛改貨量不足等，國慶促銷加碼下市場成交提升效果一般；西安熱度分化，高素質(zhì)項(xiàng)目搖號(hào)人數(shù)有所下降，浐灞區(qū)等遠(yuǎn)郊項(xiàng)目去化率走低。華南熱度分化，深圳熱度高企，廣佛市場回暖，三四線城市外溢區(qū)走冷。深圳新房供需兩旺

12、，9 月多項(xiàng)目節(jié)前搶開，供應(yīng)超百萬，多盤開盤即罄；廣州 8 月淡季下市場持續(xù)走弱，9 月市區(qū)多盤貼限價(jià)加推、南沙降價(jià)升傭帶動(dòng)熱度提升；佛山淡季疊加信貸緊張下 8-9 月整體平淡，國慶降價(jià)提傭疊加信貸環(huán)境改善下，市場交投氛圍提升；東莞、惠州等在投資客消退下維持偏弱態(tài)勢。中部“疫后重整”，加大折扣，按下成交“加速鍵”。8 月鄭州、武漢、長沙等多地受疫情拖累，樓市供求雙降。9 月武漢熱點(diǎn)區(qū)域分銷點(diǎn)位提升，供應(yīng)放量帶動(dòng)成交提升近 4 成，國慶延續(xù)降價(jià)提傭，吳家山片區(qū)等競爭激烈板塊成交提升效果顯著；長沙公寓降價(jià)甩貨、渠道傭金提至 5-6%，部分房企住宅項(xiàng)目國慶渠道提傭，搶抓返鄉(xiāng)客戶， 整體熱度有所回升；

13、南昌多盤降價(jià)搶占市場，成交有所回暖。華北整體持穩(wěn)，核心城市需求強(qiáng)勁，多城降價(jià)快跑促成交，但效果持續(xù)減弱。北京 8 月供應(yīng)放緩、成交平淡，9 月和國慶首批供地項(xiàng)目搶開入市，供應(yīng)沖高帶動(dòng)成交大幅提升；青島 8 月部分項(xiàng)目降價(jià)降標(biāo)、贈(zèng)送車位等，去化表現(xiàn)好，國慶優(yōu)惠加碼但成交轉(zhuǎn)化率低，疊加土拍降溫及信貸收緊加重客戶觀望；邯鄲等三四線 9 月主流項(xiàng)目提前降價(jià)促銷，市場熱度短時(shí)間內(nèi)有所提升，但客戶量有限持續(xù)承壓。東北持續(xù)趨冷。沈陽整體表現(xiàn)平淡，國慶部分項(xiàng)目大幅降價(jià)，虹吸區(qū)域客戶，個(gè)別熱盤帶動(dòng)成交提升；大連土拍市場降溫傳導(dǎo)至新房市場，以價(jià)換量效果不佳。海西疫情影響下 9 月市場下行明顯。福州8 月持續(xù)去庫存

14、，9 月疫情拖累下市場降溫，國慶房企加大促銷力度帶動(dòng)熱度小幅提升。2、土地市場2.1 全國土地成交走勢二批次集中供地帶動(dòng)土地供求明顯提升，土拍規(guī)則趨嚴(yán)和房企資金受限下整體溢價(jià)率下降。8 月初自然資源部提出“不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)”、“土拍溢價(jià)率上限為 15%”等要求，原定于 6-7 月的二批次集中土拍推遲至 8-9 月，8 月土地供求雙雙走低，成交為年內(nèi)最低。多城土拍規(guī)則調(diào)整后陸續(xù)啟動(dòng)，規(guī)則趨于嚴(yán)格，更加聚焦 “控溢價(jià)”、“房企資質(zhì)”和“住房品質(zhì)”，疊加地產(chǎn)政策持續(xù)收緊下房企資金面受限、樓市調(diào)整下價(jià)格預(yù)期回落等影響，房企拿地趨于謹(jǐn)慎。9 月全國監(jiān)測 55 城土地市場宅地供應(yīng) 1.127

15、2 億，高于近三年同期平均約 5 成，成交 6290 萬，供求量環(huán)比提升超 100%，受二批次集中供地陸續(xù)啟動(dòng)，單月供應(yīng)量為年內(nèi)最高，成交顯著恢復(fù)。分線來看，一線城市廣深集中供地，成交建面為 2020 年以來單月次高；二線城市南京、合肥、成都、重慶、天津、青島、沈陽等集中供地，成交建面環(huán)比大漲 550%，溢價(jià)率下滑至 2%，主要由于南京、重慶等土拍降溫明顯，青島、沈陽等維持平淡；重點(diǎn)三四線城市宅地20 / 22供求量有所下滑，成交建面同環(huán)比降 1-3 成，受華東三四線城市臺(tái)州、溫州等土拍市場轉(zhuǎn)冷影響，溢價(jià)率為 8%，維持相對(duì)低位。55 城本月溢價(jià)率為 4%，較上月下降 5 個(gè)百分點(diǎn)，主要受土拍

16、規(guī)則趨嚴(yán)、房企拿地策略聚焦等調(diào)整影響。圖：全國 55 城分線宅地成交及溢價(jià)率走勢數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理2.2 全國土地分區(qū)域成交華東土拍普遍降溫；西部核心城市“退燒”；華南核心城市熱度分化；西部，華北、海西等整體表現(xiàn)平淡。華東區(qū)域：二批次集中供地城市土拍普遍降溫，三四線城市調(diào)控下走冷。9 月合計(jì)成交建面環(huán)比大漲 6 成，但僅為同期的 65%，溢價(jià)率回落至 6%，為 2020 年以來最低。南京、合肥、蘇州等二批次集中供地入市，土拍熱度普遍回落。其中南京掛牌 53 宗地，加碼預(yù)售條件、土地限購等，以 3 成地塊搖號(hào)、6 成底價(jià)成交、1 成流拍收官， 與首輪 7 成地塊搖號(hào)形成巨大反差。合

17、肥 17 宗地過半因報(bào)名房企數(shù)目少而延長報(bào)名時(shí)間，房企拿地意愿減弱，最終流拍 3 成，配建要求增加下觸頂?shù)貕K明顯減少。蘇州市場調(diào)整下土拍趨于理性，兩年來首現(xiàn)流拍，整體溢價(jià)率僅 1%。溫州土拍雙限新政后房企預(yù)期降低，樂清中心城區(qū)地塊底價(jià)出讓，較 5 月 1.5 公里內(nèi)封頂價(jià)成交的兩宗地塊樓面價(jià)下降約 3000 元/。西部區(qū)域：成渝集中土拍拉動(dòng)規(guī)模提升，但熱度較首輪回落明顯。9 月合計(jì)成交建面恢復(fù)明顯，溢價(jià)率走低、不足 2%。成都、重慶二批次土拍呈現(xiàn)整體降溫、內(nèi)部分化加劇的特征，具體表現(xiàn)為溢價(jià)率走低、流拍嚴(yán)重、高存量高供應(yīng)區(qū)域表現(xiàn)較冷等。成都成交地塊超 7 成為底價(jià)出讓，僅天府新區(qū)、高新區(qū)等熱度維

18、持，掛牌 75 宗地中 3 成終止出讓或流拍，其中主城成華區(qū)今年首現(xiàn)流拍，外圍新都區(qū) 6 宗地中 5 宗未成交，主要由于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)大且部分地塊增加配建要求。類似地，重慶成交地塊幾乎均為底價(jià)出讓，3 成地塊流拍，主要分布在沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)等，與首輪零流拍、溢價(jià)率高達(dá) 43%形成鮮明對(duì)比。西安、蘭州縣市零星出讓，溢價(jià)率趨零。華南區(qū)域：核心城市土拍熱度分化，三四線城市除東莞外表現(xiàn)平淡。合計(jì)成交建面 806 萬，環(huán)比約翻兩番，溢價(jià)率大幅回落至 6%。廣深二批次供地表現(xiàn)分化，其中廣州超預(yù)期轉(zhuǎn)冷，48 宗地塊超半數(shù)流拍，單個(gè)地塊參拍房企銳減，且此前大熱、輪番搖號(hào)的黃埔知識(shí)城板塊地塊底價(jià)出讓，主要由于新

19、房限價(jià)下項(xiàng)目利潤率下降、部分地塊起拍價(jià)提高等；深圳市場供需矛盾緊張下土拍延續(xù)首輪火熱態(tài)勢，21 宗成交地塊中 18 宗價(jià)格觸頂，競自持比例達(dá) 5-30%，且首次出現(xiàn)達(dá)搖號(hào)階段地塊。佛山和中山表現(xiàn)平淡，底價(jià)或低溢價(jià)成交為主；而東莞熱度維持，沙田、高埗、洪梅等區(qū)域最高樓面價(jià)創(chuàng)新高。華北區(qū)域：整體表現(xiàn)平淡，部分城市熱度走低。成交規(guī)模至年內(nèi)次高、持平同期，天津、濟(jì)南、青島等集中出讓拉動(dòng)。天津、濟(jì)南有所轉(zhuǎn)冷，市場調(diào)整下房企預(yù)期回落，青島相對(duì)平穩(wěn)。其中天津平均溢價(jià)率從首輪的 10.6%下降至 0.7%，流拍比例從 3 成提高至 5 成；濟(jì)南43 宗涉宅地均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率從首輪的 11%下降至 0%；

20、青島相對(duì)平穩(wěn)，維持勾地、底價(jià)成交為主。海西和東北區(qū)域成交有所回升，除福州外表現(xiàn)平淡。福州熱度維持，整體溢價(jià)率 13%，為二批次供地城市中較高水平，主要由于起拍價(jià)基本持平但最高溢價(jià)率降低下，實(shí)際地價(jià)成本有所下降，市場冷熱不均加劇，晉安區(qū)匯僑地塊、三江口地塊等競爭激烈，但長樂濱海新城地塊由于配套欠缺等流拍；沈陽成交走冷，底價(jià)成交為主，過半數(shù)地塊未成交。中部區(qū)域表現(xiàn)清冷，以縣市成交為主，主要集中在長沙、贛州、洛陽等，溢價(jià)率趨零，絕大多數(shù)地塊底價(jià)出讓。圖：全國 55 城分區(qū)宅地成交情況（萬，%）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理2.3 城市土拍熱度排行榜廣州、南京土拍收金包攬“冠亞軍”，重慶位列建面排行

21、榜首位，TOP 10 出讓金中華東占 4 席。從土地出讓金規(guī)?？?，9 月全國土地出讓金排名第一為廣州，收金高達(dá) 569 億元；南京以收金 507 億元位居第二；成都以 463 億元位列第三。TOP10 全為“兩集中”城市，其中華東占據(jù) 4 席。從土地出讓建面規(guī)?？矗貞c成交 448 萬位列第一，成都、天津分別出讓 275 萬、227 萬。表：9 月 55 城土拍 TOP20 城市表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3、地產(chǎn)金融環(huán)境3.1 典型房企融資量價(jià)監(jiān)測3.1.1 融資總量：9 月房企融資大幅下滑根據(jù) 45 家上市房企公開口徑監(jiān)測，8 月典型房企融資總量 1318 億元，主要由于境外投資者

22、恐慌情緒緩解，境外債券規(guī)模提升明顯。9 月典型房企融資總量 877 億元，同環(huán)比降幅超 30%。資金面延續(xù)偏緊態(tài)勢，部分房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸顯下，融資環(huán)境緊張度提升，房企融資總量明顯回調(diào)。圖：典型房企融資總量（億元）數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理從房企融資結(jié)構(gòu)看，9 月境內(nèi)債券占比 52%，環(huán)比提升 14 個(gè)百分點(diǎn)，仍為重要支撐；境外債券占比下滑至 30%，規(guī)模和占比均沖高回落；銀行融資占比穩(wěn)定在 10%左右；信托、股權(quán)融資等均收縮。圖：9 月典型房企融資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3.1.2 融資利率：境內(nèi)融資利率小幅上行，境外融資利率持穩(wěn)典型房企中，9 月碧桂園、世茂、旭輝等多家房企

23、發(fā)債融資，境內(nèi)融資利率小幅上行。境外投資者恐慌情緒有所緩解，境外融資利率維持相對(duì)穩(wěn)定。表：9 月典型房企融資成本數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理3.2 居民房貸量價(jià)監(jiān)測3.2.1 全國維度：首二套房貸利率持續(xù)爬升8-9 月全國首二套房貸利率在 7 月短暫企穩(wěn)后再次緩慢爬升，但漲幅放緩。月底央行兩次提及房地產(chǎn)，首提“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”，預(yù)計(jì)未來按揭貸款或邊際松動(dòng)，具體舉措仍未出臺(tái)，但居民信貸偏緊態(tài)勢不改，短期利率上升趨勢維持。圖：新增居民中長期貸款及房貸利率走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，保利投顧研究院監(jiān)測整理3.2.2 城市維度：多數(shù)穩(wěn)中有升，但廣佛等向下松動(dòng)一線城市首二套房貸利率走穩(wěn)，其中廣州首套利率持平，但四大行的首二套利率均下調(diào) 10BP，利率出現(xiàn)松動(dòng)。二線城市中，重慶漲幅明顯、環(huán)比提高 10BP，武漢環(huán)比小幅提高 2BP。三四線佛山信貸環(huán)境有所改善，首套利率環(huán)比下調(diào) 10BP。圖：9 月典型城市首套房貸平均利率及波動(dòng)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院監(jiān)測整理后市研判展望后市，臨近年底、十月開局，各房企業(yè)績壓力下紛紛加大搶收力度，“降價(jià)潮”頻現(xiàn)、分銷提傭成為常態(tài)，整體國慶期間氛圍表現(xiàn)較九月提升，但仍弱于近年來同期水平。近期中