合肥市物業(yè)承接查驗辦法實施細則

1、合肥市物業(yè)承接查驗辦法實施細則目錄第一章總則第二章準備程序第三章查驗標準第四章責任義務第五章監(jiān)督管理第六章附則專業(yè)資料第一章、 總則第一條 【目的和依據(jù)】為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，確保承接物業(yè)的質(zhì)量合格，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國合同法、 物業(yè)管理條例住建部物業(yè)承接查驗辦法和合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條 【適用范圍】本辦法所稱物業(yè)承接查驗， 是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同中承接查驗的內(nèi)容約定， 共同對物業(yè)及其共用設施設備進行檢查和驗收的活動。第三條 【責任主體】 合肥市房產(chǎn)局行政主管部

2、門負責全市物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作?？h、區(qū)（開發(fā)區(qū)）及街道房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。前期物業(yè)公司負責組建物業(yè)承接查驗小組并同開發(fā)商具體辦理物業(yè)的承接查驗手續(xù)。專業(yè)資料第二章、 準備程序第四條 【時間約定】建設單位應當在物業(yè)交付使用15 日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)及其共用設施設備的承接查驗工作。第五條 【承接查驗小組人員構(gòu)成】承接查驗小組應由街道工作人員、建設單位（開發(fā)商）代表、施工單位代表、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表組成。物業(yè)企業(yè)可以委托相應專業(yè)技術(shù)資質(zhì)的第三方進行查驗。第六條 【移交材料】現(xiàn)場查驗 20 日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移

3、交下列資料：1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料項目立項報告；建設工程規(guī)劃許可證房屋預售許可證土地使用證、協(xié)議或合同；建設工程施工許可證用地紅線圖物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件2、竣工驗收資料竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設工程竣工驗收證明；專業(yè)資料公共配套設施驗收合格證明及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（含窨井蓋）；供水準許使用文件或協(xié)議書；供電準許使用文件或協(xié)議書；供氣準許使用文件或協(xié)議書；供熱準許使用文件或協(xié)議書有線電視準許使用文件或協(xié)議書；通信設施準許使用文件或協(xié)議書；電梯準用證及合格證。3、施工設計資料地質(zhì)報告書；全套

4、設計圖紙（竣工圖）；圖紙會審通知單；設計變更通知單；工程預決算報告書；重要的施工會議紀要；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。4、電氣設備資料機電設備出廠合格證及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；供電設備使用說明書及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；專業(yè)資料機電設備安裝、調(diào)試報告；設備保修卡、保修協(xié)議。5、業(yè)主資料已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。第七條未能全部移交前款所列資料的， 建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。第八條物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠

5、、安裝、試驗和運行的合格證明文件。第三章、查驗標準第九條驗收標準為建設部 房屋接管驗收標準 及業(yè)主生活的合理要求。一、房屋查驗標準1、外墻及屋面：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。專業(yè)資料3、內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均

6、勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無漏水痕跡，無污漬。5、衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面 2 厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮痕，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。6、門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形。門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡。不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。8、樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。專業(yè)資料9、木裝修工程表面光潔，

7、線條順直，對縫嚴密、牢固。10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。11、油漆、刷漿色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。12、電器插座及其他。有線電視、電話、寬帶接口安裝完好，具備開通條件。插座開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好、電源接通正常。燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固， 配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。二、公共配套設施

8、接管驗收標準1、天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。2、散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。3、屋面避雷設施連接牢固。4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。5、綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。專業(yè)資料6、 道路：路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標識線、路牌清楚完好。7、室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好；消防設施配件齊全 ;消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。8、樓宇門牌、樓棟

9、號牌安裝牢固，標識清楚。9、垃圾中轉(zhuǎn)站外表裝飾完整，密封完好；垃圾桶配置完善，使用方便。10、保安崗亭安裝到位，配件齊全，標識清晰，完好無損。11、保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。12、停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。13、自行車車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。14、明溝、暗溝排水暢通， 不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、 平穩(wěn)。15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。專業(yè)資料18、水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。19、信報

10、箱安裝牢固，完好無損，標識楚，表面平整光潔。20、室外健身器材安裝牢固，完好無損。21、根據(jù)要求，有物業(yè)服務用房三、電氣設備的接管驗收1、電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。2、變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。3、中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備

11、表面油漆完好無損傷， 設備安裝牢固， 機房隔音，防護設置完好， 通風，采光良好。5、消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。6、給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損， 安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。專業(yè)資料7、保安監(jiān)控設備：設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。第十條建設單位應當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備， 不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。第

12、四章、責任義務第十一條現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認并簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。第十二條物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務、違約責任等事項作出明確約定。第十三條物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。第十四條 建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10 日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房、其他物業(yè)及其共用設施設備。專業(yè)資料第十五條物業(yè)承接查驗協(xié)

13、議生效后， 當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。第十六條分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。 建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。第十七條物業(yè)承接查驗費用的承擔， 由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。 沒有約定或者約定不明確的， 由建設單位承擔。第十八條物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)及其共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、 財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第十九條物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影

14、響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。第二十條自物業(yè)交接之日起， 物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、 法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)公用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。第二十一條物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)公用部位及其共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。專業(yè)資料第二十二條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。第二十三條建設單位應當按照國家規(guī)定的保

15、修期限和保修范圍，承擔物業(yè)及其共用設施設備的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)及其共用設施設備的保修服務，服務內(nèi)容和費用由雙方約定。第五章、監(jiān)督管理第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后 30 日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：一 前期物業(yè)服務合同；二 臨時管理規(guī)約；三 物業(yè)承接查驗協(xié)議；四 建設單位移交資料清單；五 查驗記錄；六 交接記錄；七 其它承接查驗有關(guān)的文件。第二十五條 物業(yè)承接查驗協(xié)議將作為竣工驗收備案的必要件，同時作為辦理房產(chǎn)證必要件。第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。專業(yè)資料物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10 日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。第二十七條物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為的投訴。第二十八條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通