房地產(chǎn)開發(fā)與管理考試大綱

1、課程性質(zhì)與設(shè)置目的房地產(chǎn)開發(fā)與管理課程是一門應(yīng)用學(xué)科，是應(yīng)用現(xiàn)代經(jīng)營管理原理討論房地產(chǎn)業(yè)運作規(guī)律，并以較小的代價取得較好房地產(chǎn)開發(fā)利用效益或效果的科學(xué)經(jīng)營方法的學(xué)科，屬于經(jīng)營管理學(xué)科的一個分支。具有綜合性、政策性、實用性強的特點，課程是由工程經(jīng)濟學(xué)、市場營銷、管理學(xué)、國家法律法規(guī)等知識構(gòu)成，因此，通過本課程的學(xué)習(xí)使學(xué)生了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的理論和策略，掌握房地產(chǎn)開發(fā)的程序和內(nèi)容，了解房地產(chǎn)營銷和地產(chǎn)交易的相關(guān)知識。對房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理也有介紹。為培養(yǎng)高級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的人才打好理論基礎(chǔ)。課程內(nèi)容與考核目標(biāo)（考核知識點與考核要求）第一章 管理與城市房地產(chǎn)一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)

2、，掌握房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征及分類；把握房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者及其所作的工作；熟練掌握房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階及其內(nèi)容。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 管理的內(nèi)涵（一）管理的定義同別人一起，或通過別人使活動完成得更有效的過程。成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動和全部過程。”第二節(jié) 城市的產(chǎn)生和發(fā)展（一）城市的形成第二次大分工，商業(yè)和手工業(yè)從農(nóng)業(yè)中分離，產(chǎn)生了以農(nóng)業(yè)為主的農(nóng)村，以商業(yè)為主的城市（二）城市的定義指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。（三）城市的基本特征 1聚集性：人口，工商企業(yè) 2系統(tǒng)性：人工、開放、復(fù)雜第三節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)（

3、一）房地產(chǎn)定義：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的體現(xiàn)。財產(chǎn)、不動產(chǎn)。它系房屋與土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。注：1 在實際生活中，講到房地產(chǎn)，一般均指房屋建筑及其建筑地塊所組成的整體，習(xí)慣上，房地產(chǎn)即房屋和用地。（二）房地產(chǎn)一般形式：房屋財產(chǎn)；土地財產(chǎn)。（三）房地產(chǎn)業(yè)概念：指從事房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。（四）內(nèi)容：1 土地開發(fā)與再開發(fā)2 房屋開發(fā)和建設(shè)；3 地產(chǎn)經(jīng)營：土地是同權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押；4 房地產(chǎn)經(jīng)營：房產(chǎn)買賣、租賃和抵押；5 房地產(chǎn)中介服務(wù)：咨詢、估價、測量、服務(wù)、公正；6 房地產(chǎn)物業(yè)管理服

4、務(wù)：家居服務(wù)、房屋及配套實施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)，保安、綠化、衛(wèi)生、代收代付，轉(zhuǎn)租；7 房地產(chǎn)金融：信貸，保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征、分類（一）房地產(chǎn)開發(fā)的含義一種使土地和房屋不斷地處于開發(fā)、改造、在開發(fā)狀態(tài)的活動，是一個動態(tài)過程。具體地說，是指房地產(chǎn)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，對土地開發(fā)和房屋建設(shè)進(jìn)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，及相應(yīng)的房地產(chǎn)營銷與物業(yè)管理，已取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益為目的的綜合性生產(chǎn)經(jīng)營活動。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特征：1 綜合性以人為本2 長期性3 時序性4 地域性5 高風(fēng)險（三）房地產(chǎn)開發(fā)的分類：根據(jù)開發(fā)建設(shè)

5、項目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同：新區(qū)開發(fā)和舊城改造按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)；成片開發(fā)按開發(fā)對象分：土地開發(fā)；房屋開發(fā)；綜合開發(fā)第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段和主要參與者（一）房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段1項目選擇與決策：選址、論證、決策；2前期工作：土地使用權(quán)的獲取、資金籌集、初步規(guī)劃設(shè)計；3施工階段：建管管理、招投標(biāo)落實、監(jiān)理、配套設(shè)施；組織與協(xié)調(diào)4竣工交付驗收：竣工備案制度、交付使用許可制度、兩書制度、前期物業(yè)管理。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1開發(fā)商出資者、組織者、管理者、協(xié)調(diào)者2建筑承包商施工3政府有關(guān)部門行政審批4金融機構(gòu)資金提供者第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織（一）開發(fā)人員的構(gòu)成：建

6、筑師、工程師、會計師、經(jīng)濟師及成本控制人員、律師與代理人。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級等級注冊資本（萬）各類職稱人員工程技術(shù)、經(jīng)濟統(tǒng)計、財務(wù)類人員職稱規(guī)定近三年累計竣工面積機從業(yè)年限上年施工面積建筑、土木、建筑、財管中級以上管理人員持資格證專職會計一級500040204設(shè)總管、中級以上30萬、515萬二級200020102中級以上15萬、310萬三級8001052工程、財務(wù)中級以上10晚、2四級10052工程類中級以上1年三、考核知識點（一）房地產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)概念（二）房地產(chǎn)開發(fā)的工作階段（三）房地產(chǎn)企業(yè)四、考核要求（一）管理的內(nèi)涵識記：管理的定義。（二）城市的產(chǎn)生與發(fā)展識記：城市的形成、定

7、義和特征。（三）房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)識別：房地產(chǎn)定義、內(nèi)容。領(lǐng)會：房地產(chǎn)含義。（四）房地產(chǎn)開發(fā)的含義、特征、分類識記：房地產(chǎn)開發(fā)的涵義、特征、分類。領(lǐng)會：常見的物流信息技術(shù)及其基本理念。（五）房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段和主要參與者識別：房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段及內(nèi)容領(lǐng)會：房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者及其所承擔(dān)的角色（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員與組織識別：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)。第二章 房地產(chǎn)項目選擇和土地使用權(quán)的獲取一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)，熟悉房地產(chǎn)項目選擇相關(guān)環(huán)節(jié)和程序，掌握當(dāng)前土地使用權(quán)的獲取途徑、方式及相關(guān)土地制度。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序（

8、一）項目選擇的定義。對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的關(guān)鍵。（二）項目選擇的程序1廣泛尋找投資項目2精心篩選投資項目3對重點項目進(jìn)行投資機會性研究（初步可行性研究）4項目投資談判5詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）6公司的決策與實施第二節(jié) 房地產(chǎn)建設(shè)項目選址（一）項目選址的管理依據(jù)城市管理法：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址必須符合城市規(guī)劃。設(shè)計任務(wù)書報請批準(zhǔn)時，必須富有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。（二）住宅項目選址的原則1 住宅項目選址要以城市總體規(guī)劃為依據(jù)2 住宅項目選址必須考慮城市公用基礎(chǔ)設(shè)施的配套條件3 住宅項目選址要與立體軌道交通發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)4

9、 住宅項目選址必須符合環(huán)境保護(hù)要求5 住宅項目選址必須考慮周邊設(shè)施的控制要求第三節(jié) 住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理（一）定義：是城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃對建設(shè)單位和個人申請的建設(shè)項目用地進(jìn)行審查，確定其建設(shè)地址，用地范圍，核定其用地性質(zhì)和土地開發(fā)強度等規(guī)劃要求，合法建設(shè)用地許可證。（二）主要內(nèi)容1 核定土地使用性質(zhì)2 核定土地開發(fā)強度（1）容積率（2）建筑密度（3）擬訂土地的其他規(guī)劃管理要求第四節(jié) 住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理（二）建設(shè)工程規(guī)劃管理的概念是根據(jù)城市規(guī)劃管理的法規(guī)、規(guī)章，對建筑、管線、路橋和房屋等工程，有規(guī)劃行政主管部門審核，并會同相關(guān)專業(yè)管理部門協(xié)同審核意見，對擬建工程項目的性質(zhì)

10、、規(guī)模、位置、密度、高度、體形、體量、建筑面積、空間以及朝向、基地出入口、基地標(biāo)高建筑色彩、和風(fēng)格等進(jìn)行核定，并核發(fā)建設(shè)工程法律憑證建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（三）住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容：按土地來源不同對工程規(guī)劃進(jìn)行管理按設(shè)計審核對工程規(guī)劃進(jìn)行管理按配套對工程規(guī)劃進(jìn)行管理第五節(jié) 現(xiàn)行的土地制度（一）現(xiàn)行的土地制度：全部土地都為社會主義公有制，分為全民所有和集體所有。第六節(jié) 土地使用權(quán)的獲?。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)的獲取方式出讓。是指國家或其委托部門以土地所有者的身份將一定時期內(nèi)土地使用權(quán)讓與使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 1 主體: 市、縣人民政府組織，報省、自治區(qū)、直轄市

11、人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行！2 報批程序：3 年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，文、教、科、衛(wèi)、體用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年4 出讓方式 土地使用權(quán)有償出讓一般有協(xié)議、招投標(biāo)、拍賣三種方式,另有掛牌競價出讓。有資料顯示，在土地出讓活動中，拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出讓三種方式下，地價之比可以達(dá)到11.6：3：1。 轉(zhuǎn)讓。是土地使用權(quán)出讓的后發(fā)行為，即指土地使用權(quán)出讓后，土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 第七節(jié) 農(nóng)地征用與工作程序（一）農(nóng)地征用的概念。是指國家為公共需要或公共用途，行使其最高（終極）土地所有權(quán)，強制取得農(nóng)村集體土地，并給予補償安置而取消

12、其所有權(quán)、另外支配使用的一種土地政策或制度（二）征用集體土地的工作程序1 申請用地2受理申請并審查有關(guān)文件3 審批用地4 簽發(fā)用地證書5征地批準(zhǔn)后的實施管理6 頒發(fā)土地使用權(quán)證7 建立征用土地檔案第八節(jié) 城市房屋拆遷管理制度與政策（一）城市房屋拆遷的概念在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的活動。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，而不是使用人。（二）城市房屋拆遷的管理體制國家城市房屋拆遷主管機構(gòu)指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國城市房屋拆遷工作的監(jiān)督管理。地方城市房屋拆遷主管機構(gòu)指縣級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理城市房屋拆遷工作

13、部門，管理職責(zé)是對本行政區(qū)與內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。三、考核知識點（一）項目選址的概念和程序（二）房地產(chǎn)建設(shè)項目選址（三）住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理（四）宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理（五）現(xiàn)行的土地制度（六）土地使用權(quán)的獲取（七）農(nóng)地征用與工作程序（八）城市房屋拆遷管理制度與政策四、考核要求（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和程序識記：房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的定義、項目選擇的程序。（二）房地產(chǎn)建設(shè)項目選址識記：房地產(chǎn)建設(shè)項目選址管理、住宅項目選址的原則。（三）住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理識記：住宅項目建設(shè)用地規(guī)劃管理定義、主要內(nèi)容。（四）住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理識記：住宅項目建設(shè)工程規(guī)劃管理的定義、主要

14、內(nèi)容。（五）現(xiàn)行的土地制度識別：現(xiàn)行的土地制度。（六）土地使用權(quán)的獲取識別：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的概念。領(lǐng)會：土地使用權(quán)出讓方式、轉(zhuǎn)讓方式。（七）農(nóng)地征用與工作程序識別：農(nóng)地征用的定義及程序。（八）城市房屋拆遷管理制度與政策識別：城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定及管理體制。第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃決策和可行性研究一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)，懂得房地產(chǎn)投資決策的相關(guān)原則、程序和方法，并學(xué)會用相應(yīng)的方法進(jìn)行簡單的分析和計算；熟悉可行性研究的概念和內(nèi)容，了解可行性研究報告的撰寫要求及內(nèi)容；掌握財務(wù)評價與國民經(jīng)濟評價的概念與聯(lián)系，財務(wù)評價的主要指標(biāo)和簡單計算。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和

15、決策概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的核心思想：通過對項目的多次系統(tǒng)分析和策劃，逐步實現(xiàn)對項目有目標(biāo)、有計劃、德全面全過程管理。（二）房地產(chǎn)投資決策：在房地產(chǎn)投資活動中，一般都會有不同的投資方案可供選擇，如何利用有效、準(zhǔn)確的分析方法進(jìn)行正確的選擇，在眾多投資方案中選出最佳投資方案，就是房地產(chǎn)投資決策。（三）房地產(chǎn)投資決策的程序1 確定決策目標(biāo)2 擬定決策方案3 優(yōu)選決策方案4 執(zhí)行決策方案第二節(jié) 房地產(chǎn)投資決策方法（一）定性分析方法1經(jīng)驗判斷法2創(chuàng)造工程法（二）定量分析方法1凈收益法：2凈現(xiàn)值3內(nèi)部收益率第三節(jié) 房地產(chǎn)投資不確定性分析（一）線性盈虧平衡分析（二）敏感性分析1概念：指從眾多不確定性因

16、素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標(biāo)有影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種分析方法。2原理：通過假定其他因素都不變，而把一個或幾個參數(shù)往不利和有利的方向變動，研究其影響項目經(jīng)濟效益的程度，從中找出關(guān)鍵因素，并根據(jù)分析結(jié)果盡量采取有效措施避免敏感性因素朝著不利方向發(fā)展，確保投資決策的準(zhǔn)確性和項目經(jīng)濟效益達(dá)到最優(yōu)。3分析步驟：第一步，確定分析指標(biāo)。作為敏感性分析的經(jīng)濟指標(biāo)一般要和財務(wù)評估中的經(jīng)濟指標(biāo)一致。常用的經(jīng)濟指標(biāo)有利潤、利潤率、利稅率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和投資回收期等。第二步，確定影響因素，設(shè)定其變化范圍。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，主

17、要敏感性因素有投資額、建設(shè)周期和租售期、建筑面積和租售面積、租金和售價、利率等。選定不確定因素后，其它因素不變，依情況設(shè)定該因素可能變化范圍，如5，10，15第三步，計算各不確定因素在可能的變動范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟效果指標(biāo)的變動效果，建立起一一對應(yīng)關(guān)系，并用圖或表的形式表示出來。第四步，確定敏感因素，對方案的承受能力作出判斷。第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究（一）可行性研究的定義：對擬開發(fā)項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法。得出一系列瓶價值指標(biāo)，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。（二）可行性研究的內(nèi)容一是通過市場調(diào)查預(yù)測及其研究，說明投資項目建設(shè)開

18、發(fā)的必要性；二是進(jìn)行開發(fā)與施工技術(shù)方案的研究、論證其技術(shù)上的可行性；三是通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和預(yù)測和項目的效益分析，說明其在財務(wù)上的盈利性和在經(jīng)濟上的合理性。（三）可行性研究報告要點：1項目總說明2項目概況3投資環(huán)境研究4市場研究5項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目6規(guī)劃方案及建設(shè)條件7建設(shè)方式及進(jìn)度安排8投資估算及資金籌措9基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定10經(jīng)濟效益評價：現(xiàn)金流量表、資金來源與運用彪、借債償還表，找出內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值。11不確定性分析：敏感性分析、風(fēng)險分析12結(jié)論第五節(jié) 房地產(chǎn)市場研究（一）房地產(chǎn)市場研究步驟1確定研究目的，即該研究是投資方案選擇與決策服務(wù)、為解決某一具體問題或

19、發(fā)現(xiàn)市場機會服務(wù)、胃腸地選擇和產(chǎn)品定位服務(wù)的還是為編制一般市場研究報告服務(wù)的。2確立研究目標(biāo)，主要是確定該研究的范圍及所需決策的主要問題3選擇研究方法，主要是確定該研究所須數(shù)據(jù)的類型和收集方法4估算研究過程所需時間和費用，以及研究結(jié)果的語氣價值5收集數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析6結(jié)論與建議(二)房地產(chǎn)市場研究內(nèi)容1宏觀因素研究GNP/GDP、GDP增長速度、人口、人均收入、通貨膨脹率、信貸政策/利率水平、政治穩(wěn)定性/民主各行業(yè)投資收益率2市場狀況研究需求分析：需求愿意購買能力人口、科技和經(jīng)濟（收入）是決定項目產(chǎn)品需求規(guī)模及構(gòu)成最直接、最重要的因素。可能市場需求量現(xiàn)實需求量潛在需求量市場總需求量國內(nèi)

20、需求量出口量供給分析：供給量愿意供給能力可能市場供給量實際供給量潛在供給量市場總供給量國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)能力在建生產(chǎn)能力擬建項目生產(chǎn)能力進(jìn)口量總需求不足市場總需求市場總供給競爭分析：產(chǎn)品特性分析3相關(guān)因素研究第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價（一）財務(wù)數(shù)據(jù)估算含義：是在項目設(shè)計方案、供求關(guān)系、資源供給能力、技術(shù)條件分析的基礎(chǔ)上，從住宅開發(fā)項目的角度出發(fā)，根據(jù)我國現(xiàn)行的價格體系和財稅制度，對一系列財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、收集、整理和測算，并將得到的財務(wù)數(shù)據(jù)編織成輔助財務(wù)報表。（二）財務(wù)數(shù)據(jù)估算的內(nèi)容：總成本、銷售收入、銷售稅金及附加、利潤（三）財務(wù)評價含義。是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系，分析、計算項目直

21、接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標(biāo)，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務(wù)狀況，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。（四）財務(wù)評價指標(biāo)1財務(wù)凈現(xiàn)值FPNV2財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR3動態(tài)投資回收期（五）國民經(jīng)濟評價概念：是從國家整體角度，按照資源合理配置的原則考察項目的效益和費用，分析、計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻(xiàn)，以判斷項目的經(jīng)濟合理性。 10億元以下項目不做。三、考核知識點（一）房地產(chǎn)策劃的基本思想（二）房地產(chǎn)投資決策的定義、程序、方法（三）不確定性決策的方法（四） 房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容與步驟（五）財務(wù)數(shù)據(jù)估算的含義與內(nèi)容（六）財務(wù)評價的含義與指標(biāo)（七）國民經(jīng)濟評價的含義四、考核

22、要求（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和決策概述識記：房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的基本思想。領(lǐng)會：房地產(chǎn)決策的含義與程序。（二）房地產(chǎn)投資決策方法領(lǐng)會：價值判斷法的基本思想、創(chuàng)造工程法的基本思想應(yīng)用：凈收益法、凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法（三）房地產(chǎn)投資不確定性分析識記：敏感性分析的概念。領(lǐng)會：盈虧平衡分析的基本思想，敏感性分析的原理、步驟。應(yīng)用：盈虧平衡分析、敏感性因素的查找。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究識記：可行性研究的定義、內(nèi)容，可行性研究報告的要點。 （五）房地產(chǎn)市場研究識記：房地產(chǎn)市場研究的內(nèi)容與步驟。（六）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益評價識記：財務(wù)數(shù)據(jù)估算的含義、財務(wù)評價的含義、國民經(jīng)濟評價的含義領(lǐng)會：財務(wù)數(shù)據(jù)估

23、算的內(nèi)容、財務(wù)評價的指標(biāo)第四章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)，懂得城市規(guī)劃的概念和內(nèi)容；掌握居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)概念內(nèi)容和重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；掌握城市、居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 城市規(guī)劃管理（一）城市規(guī)劃概念為實現(xiàn)一定的城市經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模、和發(fā)展方向，充分合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局、各項建設(shè)綜合部署和具體安排。（二）城市規(guī)劃的內(nèi)容：總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃。第二節(jié) 居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（一）居住區(qū)定義：具有一定人口、用地規(guī)模、并為城市干道或自然界線所包圍的相對獨立的居住用地區(qū)域。（二）居住區(qū)用地構(gòu)成1居住建筑用地2

24、公共建筑和公用設(shè)施用地3道路及廣場用地4公共綠地（三）居住區(qū)的規(guī)模居住區(qū)的規(guī)模包括人口規(guī)模和用地規(guī)模兩個方面，一般以人口規(guī)模為標(biāo)志。居住區(qū)的規(guī)模受居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的合理服務(wù)半徑（8001000m）、城市干道間距（7001000m）、居住行政管理體制（一個居住區(qū)規(guī)模大致與一個街道辦事處的規(guī)模相適應(yīng)）以及自然地形條件等因素的影響。據(jù)此，我國居住區(qū)人口規(guī)模一般為5萬16萬人，少則3萬人；用地規(guī)模在50100hm2左右。（四）居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 目前我國居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)主要有以下三種基本形式：以居住小區(qū)為基本單位組成居住區(qū)：即居住小區(qū)居住區(qū)；以居住生活單元為基本單位組成居住區(qū)：即居住生活單元居住區(qū)；以居

25、住生活單元和居住小區(qū)為基本單位組成居住區(qū)，即居住生活單元、居住小區(qū)居住區(qū)。（五）居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容：居住建筑規(guī)劃；公共建筑規(guī)劃；道路布局；綠地規(guī)劃；建筑設(shè)計。（六）居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1總用地2居住建筑面積=居住建筑基地面積/居住建筑用地面積居住積密度=居住建筑面積/居住建筑用地面積容積率=居住建筑面積/居住用地面積人口毛（凈）密度=總?cè)丝?總用地（居住建筑用低） 住宅平均層數(shù)=住宅建筑面積/住宅基地總面積高層比=高層建筑面積/總建筑面積 住宅間距、停車位、建筑周期平均造價=總造價/總建筑面積第三節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容1能源系統(tǒng)：供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、液化氣）2給排水

26、系統(tǒng)：取水、輸水、凈水、上水道、下水道、污水處理、排污工程3道路交通系統(tǒng)：對內(nèi)交通（道路、交通工具、交通管理）、對外交通( 水、陸、空、管道)4通訊、郵電系統(tǒng)：郵政、電訊、網(wǎng)絡(luò)5環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理、環(huán)境保護(hù)6安全系統(tǒng)：防火、防洪、防風(fēng)、防震、防沉降7土地平整工程三、考核知識點（一）城市規(guī)劃的概念（二）居住區(qū)的概念（三）基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容四、考核要求（一）城市規(guī)劃管理識別：城市規(guī)劃的定義，合肥市未來15年城市規(guī)劃。領(lǐng)會：城市規(guī)劃的內(nèi)容。（二）住區(qū)規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)識別：居住區(qū)的定義、居住區(qū)用地構(gòu)成、居住區(qū)規(guī)模領(lǐng)會：居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、居住區(qū)規(guī)劃內(nèi)容、居住區(qū)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（三）基礎(chǔ)設(shè)

27、施建設(shè)識別：基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容第五章 房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程管理一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求工程報建發(fā)包資格審查勘察發(fā)包設(shè)計發(fā)包勘察合同簽證設(shè)計合同簽證住宅項目設(shè)計、審圖、登記初步、設(shè)計審批住宅工程項目施工圖設(shè)計審查施工監(jiān)理招標(biāo)發(fā)包施工監(jiān)理合同登記施工發(fā)包質(zhì)量安全監(jiān)督申報施工合同登記施工許可證申辦本章主要介紹施工階段的管理，要求學(xué)生學(xué)習(xí)的同時，結(jié)合實際，掌握住宅建設(shè)項目監(jiān)管管理的流程；熟練招投標(biāo)管理的相關(guān)概念、形式，掌握招投標(biāo)的流程；熟悉我國房地產(chǎn)監(jiān)理的相關(guān)機構(gòu)，監(jiān)理的程序和內(nèi)容；了解住宅配套建設(shè)管理的內(nèi)容。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 住宅建設(shè)項目的建管管理（一）住宅項目的建管管理指在建設(shè)項目施工前，由政府建筑業(yè)管

28、理部門對住宅建設(shè)項目自報建開始到施工許可證發(fā)放前的全過程管理。（二）住宅項目建管管理的工作流程第二節(jié) 住宅建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)管理（一）住宅建設(shè)項目招投標(biāo)分類：勘察招標(biāo)、設(shè)計招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)（二）勘察招標(biāo)、設(shè)計招標(biāo)、監(jiān)理招標(biāo)1招標(biāo)條件勘察招標(biāo)項目（需要招標(biāo)的范圍：500萬以上）應(yīng)具備的條件：經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書；建設(shè)用地范圍許可文件（建設(shè)工程立項文件）；符合要求的地形圖。設(shè)計招標(biāo)項目應(yīng)具備的條件：經(jīng)批準(zhǔn)的項目建議書或設(shè)計任務(wù)書；具有建筑管理部門劃定的工程建設(shè)地點、平面位置紅線圖；符合要求的地形圖（1：500或1：1000）；建設(shè)場地水文地質(zhì)初步勘察資料及市政設(shè)施、環(huán)境基礎(chǔ)資料。監(jiān)理招標(biāo)項目應(yīng)

29、具備的條件：完成施工圖設(shè)計、符合政府要求。2特點：以上三種招投標(biāo)，國家有指導(dǎo)價，各投標(biāo)者的報價基本接近，一般以技術(shù)標(biāo)作為評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（三）施工招標(biāo)1建筑施工承發(fā)包與招投標(biāo)的關(guān)系：招投標(biāo)是承發(fā)包的一種形式，還有議標(biāo)發(fā)包，直接發(fā)包等形。2施工發(fā)包條件：1) 已批準(zhǔn)初步施工方案2）已列入國家或當(dāng)?shù)啬甓冉ㄔO(shè)計劃3）所需相關(guān)施工圖和技術(shù)資料已齊備 3施工發(fā)包方式：以招標(biāo)發(fā)包為主，又分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。二、施工招投標(biāo)的程序（一）招標(biāo)程序1準(zhǔn)備階段：成立招標(biāo)工作小組；成立評標(biāo)工作小組；招標(biāo)登記2招標(biāo)階段：編制招標(biāo)文件，發(fā)布招標(biāo)信息；接受招標(biāo)申請，進(jìn)行資格審核；分發(fā)招標(biāo)文件，辦理投標(biāo)手續(xù)；至現(xiàn)場踏勘和召開答

30、疑會；編制招標(biāo)補充文件；接受投標(biāo)文件。3評標(biāo)階段：開標(biāo)；評標(biāo)、定標(biāo)；簽發(fā)中標(biāo)通知書；簽訂承發(fā)包合同。（二）投標(biāo)程序獲取招標(biāo)信息投標(biāo)申請取得招標(biāo)文件研究招標(biāo)文件、勘察等參加答疑會編制投標(biāo)標(biāo)書準(zhǔn)備投標(biāo)保函遞交投標(biāo)文件參加開標(biāo)會、確認(rèn)有效標(biāo)詢標(biāo)授標(biāo)、簽約成立投標(biāo)小組、進(jìn)行投標(biāo)決策參加資格審查第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理（一）工程監(jiān)理的含義。指具有法定資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)建設(shè)單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建筑施工承包合同，在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位對工程施工實施專門的監(jiān)督活動，以求用最少的人力、物力、財力和時間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。（二

31、）主體1政府監(jiān)理機構(gòu)：建設(shè)部下的各級行政監(jiān)理部門；工業(yè)部、交通部自己的監(jiān)理部門。2社會監(jiān)理機構(gòu)包括：專門的監(jiān)理公司、事務(wù)所以及兼承建設(shè)監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程設(shè)計、科研和項目咨詢單位等。（三）工程監(jiān)理的主要任務(wù)：建設(shè)項目的三大目標(biāo)控制（費用控制目標(biāo)、總工期目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)）和合同管理（四）工程監(jiān)理的程序：獲取任務(wù)；簽訂監(jiān)理合同；制定監(jiān)理規(guī)劃；進(jìn)行監(jiān)理總結(jié)。（五）監(jiān)理工作的內(nèi)容和方法1工程投資監(jiān)理2工程進(jìn)度監(jiān)理（目標(biāo)：如期完工）3工程質(zhì)量監(jiān)理4工程成本（造價）監(jiān)理5合同監(jiān)理第四節(jié) 住宅配套建設(shè)管理（一）住宅配套設(shè)施。指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生、安全、寧靜、舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施。（二）住宅配套建設(shè)的層

32、次1住宅基本生活單元的配套設(shè)施。2住宅小區(qū)的配套設(shè)施。 3住宅區(qū)的配套設(shè)施。4市政公用設(shè)施。（三）住宅區(qū)市政、公用配套的基本構(gòu)成1給水系統(tǒng)2排水系統(tǒng)（雨水、污水）3道路系統(tǒng)4電力系統(tǒng)5燃?xì)庀到y(tǒng)6通訊、智能化系統(tǒng)7廣電系統(tǒng)三、考核知識點（一）住宅建設(shè)項目的建管管理（二）住宅建設(shè)項目招投標(biāo)管理（三）住宅建設(shè)項目的施工監(jiān)理（四）住宅建設(shè)配套管理四、考核要求（一）住宅建設(shè)項目的建管管理領(lǐng)會：建管管理的含義、工作流程。（二）住宅建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)管理識別：住宅建設(shè)項目招投標(biāo)分類。領(lǐng)會：不同類型招投標(biāo)的條件、招投標(biāo)的程序。（三）房地產(chǎn)開發(fā)工程的監(jiān)理識別：工程監(jiān)理的含義、主體、程序、內(nèi)容和方法。（四）住宅配套

33、建設(shè)管理識別：住宅配套設(shè)施的涵義、住宅區(qū)市政、公用配套的基本構(gòu)成。領(lǐng)會：住宅配套設(shè)施的層次。第六章 住宅建設(shè)項目竣工備案和交付使用制度一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求了解我國建設(shè)工程質(zhì)量管理方法改革的沿革、住宅項目竣工備案和竣工交付使用許可制度的含義，熟悉宅項目竣工備案和竣工交付使用許可制度的內(nèi)容，熟悉兩書制度的含義、“兩書”的內(nèi)容，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)不同階段物業(yè)管理的內(nèi)容、性質(zhì)和特征。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 住宅項目竣工備案制度（一）建設(shè)工程質(zhì)量管理方法改革的沿革184年以前，參與建設(shè)的各方自我控制模式。特征：自用！矛盾：現(xiàn)代化裝備率低，任務(wù)不飽滿效率低。219842000，政府專門設(shè)立機構(gòu)監(jiān)督工程質(zhì)量。建設(shè)

34、（開發(fā)）、勘察、設(shè)計、施工等單位走向市場，成為市場主體。加強了管理，提高了工程質(zhì)量的整體水平；但是被動監(jiān)管，沒有抓質(zhì)量的責(zé)任心和積極性，并且容易產(chǎn)生空擋。 32000年以后，建設(shè)工程竣工備案管理模式?？⒐ず笥山ㄔO(shè)單位組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行驗收，驗收合格后方可交付使用，且之后15日內(nèi)要將驗收報告同規(guī)劃、公安消防和環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件包建設(shè)行政主管部門備案。（二）住宅工程竣工備案管理的特點住宅建設(shè)工程竣工常常不能一次完成，需要分批地進(jìn)行。需要完成相應(yīng)的配套設(shè)施，并經(jīng)審核許可后方能交付使用。（三）住宅工程竣工備案制度的實施1實施主體：具體實施部門：市和各區(qū)質(zhì)量監(jiān)督站驗收主體：建設(shè)單位2

35、實施程序：1）建設(shè)單位收到施工單位報告，勘察單位報告、設(shè)計單位報告、監(jiān)理單位報告，組織施工單位、勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位及其他單位的專家組成驗收組，制定驗收方案。2）竣工驗收7日前，向備案管理部門（質(zhì)量監(jiān)督站）申領(lǐng)建設(shè)工程竣工驗收備案表，建設(shè)工程竣工驗收報告，并書面通知質(zhì)監(jiān)站驗收時間、地點、驗收組名單。3）備案管理部門審查，符合要求者。發(fā)給“兩表”，不符合要求者，通知其整改，確定重新驗收時間。第二節(jié) 住宅項目竣工交付使用許可制度（一）住宅項目竣工。住宅項目按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計圖紙和文件的內(nèi)容全部建成，達(dá)到入住居民使用的條件，經(jīng)過竣工驗收合格。住宅項目包括住宅建筑單體工程，相應(yīng)的市政、公用工程

36、，公共建筑配套工程和環(huán)境工程。只有住宅項目達(dá)到入住居民的使用條件，才可以申辦交付使用許可手續(xù)。（二）住宅項目竣工驗收。住宅一項或數(shù)項工程已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，在施工單位預(yù)先完成子檢驗并認(rèn)為符合正式驗收條件的基礎(chǔ)上，向建設(shè)單位辦理正式驗收并移交手續(xù)，建設(shè)單位組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)方面對住宅項目技術(shù)資料和實物進(jìn)行檢查驗收。（三）住宅項目竣工交付使用許可。住宅工程竣工驗收合格后，相應(yīng)的市政、公用、公建配套項目也已完成，達(dá)到入住居民的使用條件，建設(shè)單位就可向政府住宅建設(shè)主管部門提出交使用許可審核申請，住宅建設(shè)管理部門在規(guī)定的期限內(nèi)按照確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗。經(jīng)審核符合交付使用條件的住宅，按幢

37、頒發(fā)“住宅交付使用許可證”成為住宅項目竣工交付使用許可。第三節(jié) 住宅交付時的“兩書”提供（一）“新建住宅質(zhì)量保證書”含義：新建住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅建設(shè)質(zhì)量以書面形式承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的承諾。（二）“住宅使用說明書”的含義：“住宅使用說明書”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對建設(shè)的住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等，以書面形式向購房者作出的使用說明和注意事項。（三）交付使用時必須提供“兩書”。第四節(jié) 物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理（一）物業(yè)管理服務(wù)含義：是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、開發(fā)商、業(yè)主委員會委托，對已建成并經(jīng)竣工驗收投入使用的房屋建筑物及其相關(guān)共設(shè)施進(jìn)行全面管理的經(jīng)營性服務(wù)。（

38、二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)涵：物業(yè)管理服務(wù)是一種委托管理服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)要簽訂書面委托合同，依照合同進(jìn)行管理服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)是對已竣工驗收合格并投入使用的物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)是一種有償?shù)墓芾矸?wù)活動。項目設(shè)計啟動項目竣工驗收出售業(yè)主委員會成立早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理（三）住宅項目物業(yè)交接含義：是指開發(fā)單位在住宅竣工驗收并交付使用許可后進(jìn)行選聘物業(yè)管理公司，并簽訂委托管理服務(wù)合同，將物業(yè)交給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的活動。交接驗收前提：建筑施工正式完成，設(shè)施運行已經(jīng)正常，竣工驗收已經(jīng)通過，取得新建住宅交付使用許可證，資料齊全并且準(zhǔn)確無誤。（四）物業(yè)交接的內(nèi)容和程序1接管驗收：新建房：建

39、設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)提交資料，如產(chǎn)權(quán)資料、軍工圖紙為主的技術(shù)資料，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽管線的全套圖紙；原有房：提交房屋平面圖，分割平面、設(shè)施等技術(shù)資料。2質(zhì)量與使用功能檢驗：新建房：包括對主體結(jié)構(gòu)，樓宇的外立面、地面、水、電、燃?xì)狻⑾涝O(shè)施及其他設(shè)備在使用功能和質(zhì)量上進(jìn)行目測、檢測和實測；原有房：以危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗依據(jù)；整體，主體結(jié)構(gòu)，設(shè)備，使用情況。3交接驗收符合標(biāo)準(zhǔn)，7日內(nèi)簽署驗收合格證，并正式實施物業(yè)管理。如發(fā)現(xiàn)一般性質(zhì)量問題一般協(xié)議補償解決；保修期內(nèi)重大質(zhì)量問題：通過鑒定，屬建設(shè)問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)，使用不當(dāng)問題由業(yè)主負(fù)責(zé)，管理不善問題物業(yè)公司

40、負(fù)責(zé)。（五）前期物業(yè)管理1前期物業(yè)管理含義：住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。2與物業(yè)管理早期介入的區(qū)別A 早期介入的物業(yè)公司不一定與開發(fā)企業(yè)確定委托關(guān)系，可以咨詢顧問等形式提出意見和建議，而前期物業(yè)管理活動必須在與開發(fā)企業(yè)簽訂委托關(guān)系后進(jìn)行，公司由該物業(yè)的管理服務(wù)權(quán)。B 早期介入的物業(yè)管理公司是從物業(yè)管理者的角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出改進(jìn)意見或建議，起輔助作用。決定全在于開發(fā)商，是否介入、接入時機、程度都取決于開發(fā)商。前期物業(yè)管理則是受開發(fā)商全權(quán)委托進(jìn)行物業(yè)管理，負(fù)民事責(zé)任。三、考核知識點（一）住宅項目竣工備案制度（二）住宅項目竣工交付使用許可制度（三）住宅交付

41、時的“兩書”提供（四）物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理四、考核要求（一）住宅項目竣工備案制度識別：建設(shè)工程質(zhì)量管理方法改革的沿革、住宅工程竣工備案管理的特點領(lǐng)會：住宅工程竣工備案的實施（二）住宅項目竣工交付使用許可制度領(lǐng)會：住宅項目竣工、住宅項目竣工驗收、住宅項目竣工交付使用許可。（三）住宅交付時的“兩書”提供識別：新建住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明說的含義。（四）物業(yè)的交接與前期物業(yè)管理識別:物業(yè)管理服務(wù)的含義、內(nèi)涵、階段劃分，物業(yè)交接含義、內(nèi)容與程序。領(lǐng)會: 前期物業(yè)管理與早期物業(yè)管理的區(qū)別。第七章 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集和成本監(jiān)控管理一、學(xué)習(xí)目的與學(xué)習(xí)要求通過本章的學(xué)習(xí)，懂得房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的基本原則，把握房地產(chǎn)開發(fā)過程資金形式變化的特征，掌握主要的資金籌集渠道；會進(jìn)行資金籌集成本和風(fēng)險的分析。二、課程內(nèi)容第一節(jié) 開發(fā)資金流動的特征與資金籌集的基本原則（一）開發(fā)過程資金形態(tài)變化：1）項目