項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書

1、項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃書 公司年 月 日目 錄 概 要61.整體策略62.預(yù)期目標(biāo)63.核心定位64.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估75.項(xiàng)目成敗的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)7第一章 項(xiàng)目介紹71.1 城市發(fā)展概況7城市概貌7經(jīng)濟(jì)整體情況及主要指標(biāo)7基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)8金融商貿(mào)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)8自然資源9城市總體規(guī)劃9城市住宅發(fā)展91.2 項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況10區(qū)域發(fā)展規(guī)劃10輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程10地塊基本情況11第二章 市場(chǎng)分析122.1區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀12各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況12各檔次產(chǎn)品的集合特征12表現(xiàn)最好個(gè)案狀況13未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型13分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)13結(jié)論132.2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)13

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定義13競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究13本案競(jìng)爭(zhēng)策略132.3項(xiàng)目可能遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)管理14項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問(wèn)題分析14風(fēng)險(xiǎn)管理措施142.4目標(biāo)客戶15目標(biāo)客戶定位15目標(biāo)客戶構(gòu)成16有效市場(chǎng)分析16目標(biāo)客戶分析16研究結(jié)論17第三章 產(chǎn)品策劃183.1產(chǎn)品定位18產(chǎn)品及產(chǎn)品定位18檔次定位18主題形象及發(fā)展理念18文化風(fēng)格定位193.2項(xiàng)目規(guī)劃19規(guī)劃簡(jiǎn)述19規(guī)劃原則19經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)203.3分期開(kāi)發(fā)21開(kāi)發(fā)周期21分期開(kāi)發(fā)方案21公共設(shè)施、人防、景觀分期開(kāi)發(fā)順序及規(guī)模21開(kāi)發(fā)期內(nèi)，景氣指數(shù)分析22影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度的主要風(fēng)險(xiǎn)因素223.4建筑設(shè)計(jì)22戶型及面積選擇22建筑風(fēng)格22建筑細(xì)部22結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2

3、3消防系統(tǒng)23人防設(shè)計(jì)要求23智能化系統(tǒng)233.5景觀設(shè)計(jì)24環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念24平面組團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì)24立體空間環(huán)境設(shè)計(jì)24景觀節(jié)點(diǎn)描述243.6配套建議243.7健康住宅設(shè)計(jì)要求243.8需考慮的問(wèn)題24第四章 營(yíng)銷策劃254.1市場(chǎng)推廣策略25銷售目標(biāo)25入市時(shí)機(jī)25營(yíng)銷部署25推廣階段劃分25項(xiàng)目推廣包裝264.2營(yíng)銷體系的建立26銷售體系的構(gòu)成方案26培訓(xùn)計(jì)劃274.3銷售價(jià)格策略27定價(jià)原則及付款方式27第一階段：導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）（ 年 月 年 月）27第二階段：開(kāi)盤強(qiáng)銷期 （ 年 月 年 月）27第三階段：二次強(qiáng)銷期（ 年 月 年 月）284.4銷售成本28銷售費(fèi)用28銷售成本控制

4、措施284.5需考慮的問(wèn)題28第五章 工程施工管理295.1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)施工狀況調(diào)研29當(dāng)?shù)氐墓こ探ㄔO(shè)政策、法規(guī)、條例29當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁?、價(jià)格、質(zhì)量評(píng)價(jià)29當(dāng)?shù)刈匀粭l件下的工程施工管理要求30當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收組織程序、驗(yàn)收內(nèi)容30當(dāng)?shù)貦n案管理程序、制度等30當(dāng)?shù)乜辈靻挝?、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的基本情況：30當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報(bào)告315.2項(xiàng)目施工組織31施工組織形式31工程分包31工期安排315.3施工管理措施32工期及質(zhì)量管理32材料設(shè)備采購(gòu)管理32施工安全管理325.4施工組織與銷售32施工組織與銷售期間需要銜接的事項(xiàng)32保證順利銷售的措施32每季完工率對(duì)季度利潤(rùn)貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)及影

5、響因素335.5項(xiàng)目的交驗(yàn)與入伙33交樓時(shí)的質(zhì)量目標(biāo)33交驗(yàn)與入伙過(guò)程33第六章 財(cái)務(wù)分析346.1稅務(wù)分析34營(yíng)業(yè)稅金及附加34企業(yè)所得稅34土地增值稅346.2經(jīng)濟(jì)效益分析34經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件34項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)34首期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)35利潤(rùn)分析356.3現(xiàn)金流量分析36以季度為單元和一期完工為階段的現(xiàn)金流量表36對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論366.4資金組織計(jì)劃36總體資金投入計(jì)劃36資金回款計(jì)劃36資金需求計(jì)劃36啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間366.5銀行融資貸款37向銀行貸款的難點(diǎn)37向銀行貸款的四大要素37貸款組成37第七章 成本控制

6、377.1市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集，整理，分析37當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)的獲得37數(shù)據(jù)分析387.2項(xiàng)目成本38項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃38項(xiàng)目成本分類總匯38項(xiàng)目成本分析397.3投入產(chǎn)出分析39投入產(chǎn)出測(cè)算39投入產(chǎn)出經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論397.4項(xiàng)目成本控制措施39第八章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理408.1當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理情況408.2物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)408.3物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想40物業(yè)管理服務(wù)的前期介入和籌建40物業(yè)管理在項(xiàng)目實(shí)施中的定位40提升管理服務(wù)重要措施408.4物業(yè)管理架構(gòu)408.5物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)40第九章 團(tuán)隊(duì)組織方案41第十章 其他4210.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與各策略利益相關(guān)者的關(guān)系4210.2各開(kāi)發(fā)要素的矛盾、邏輯

7、關(guān)系和平衡4210.3 項(xiàng)目變化記錄42第十一章 附件與范本42概 要1.整體策略（簡(jiǎn)述公司的策略方向、項(xiàng)目策略目標(biāo)，并分析項(xiàng)目策略與公司的策略是否一致） 2.預(yù)期目標(biāo)A.      開(kāi)發(fā)規(guī)模：占地 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米。其中：一期占地 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米；二期占地 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米。B.      開(kāi)發(fā)周期：C.      啟動(dòng)資金及到位時(shí)間：D.      總銷售額

8、：E.      總成本：F.      稅后利潤(rùn)：G.      一期銷售率：l        內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)瓿?%l        第一次強(qiáng)銷完成 %l        第二次強(qiáng)售完成 %H.    &

9、#160; 質(zhì)量目標(biāo)：I.      品牌效果： 3.核心定位A.      目標(biāo)客戶群體：B.      競(jìng)爭(zhēng)策略：C.      概念主題：D.      產(chǎn)品定位：E.      主要賣點(diǎn)訴求：F.      一期入市時(shí)機(jī)： 

10、;4.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估（簡(jiǎn)述項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避措施。） 5.項(xiàng)目成敗的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（要求對(duì)項(xiàng)目的成敗進(jìn)行量化評(píng)估。） 第一章 項(xiàng)目介紹1.1 城市發(fā)展概況（圍繞項(xiàng)目，有針對(duì)性的對(duì)所在城市的主要概況進(jìn)行描述。） 城市概貌A.      歷史起源：B.      地理位置：C.      土地面積分布：D.      地域氣候：E.     

11、 行政區(qū)域劃分：F.      人口構(gòu)成：G.      民俗文化：（簡(jiǎn)要描述，內(nèi)容可參考城市年鑒、門戶網(wǎng)站等。）經(jīng)濟(jì)整體情況及主要指標(biāo)A.      經(jīng)濟(jì)概況（簡(jiǎn)述城市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和特征。） 2007年2008年2009年2010年（預(yù)測(cè)）GDP（億元）    年增幅（%）    人均可支配收入（元）    年增

12、幅（%）    年末居民存款余額（億元）    年增幅（%）    年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元）    年增幅（%）    三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重        B.      主要指標(biāo) （數(shù)據(jù)來(lái)源： ） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)A.  

13、0;   交通B.      供水C.      電力D.      能源E.      郵電、通信F.      生態(tài)環(huán)境金融商貿(mào)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)G.      農(nóng)業(yè)  H.      工業(yè)I. &#

14、160;    建筑業(yè)J.      財(cái)政、金融、保險(xiǎn)業(yè)K.      旅游業(yè) L.      對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易M.      商業(yè)、飲食業(yè) （簡(jiǎn)述各行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及特征。）自然資源N.      礦產(chǎn)資源O.      植物資源P. 

15、0;    動(dòng)物資源Q.      水資源R.      （簡(jiǎn)述各種資源的分布狀況）城市總體規(guī)劃A.      城市功能規(guī)劃與布局: （附城市功能規(guī)劃的區(qū)域分布圖，重點(diǎn)對(duì)本區(qū)域進(jìn)行簡(jiǎn)要描述或附圖，內(nèi)容應(yīng)包括該區(qū)域大小、人口、配套、重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目等。）B.      城市交通現(xiàn)狀與規(guī)劃: （附城市交通規(guī)劃圖，重點(diǎn)對(duì)本區(qū)域已建或規(guī)劃的主要市政道路、輕軌和地鐵進(jìn)行簡(jiǎn)要描述或

16、附圖，并指明其與本項(xiàng)目的位置關(guān)系及距離等。）城市住宅發(fā)展A.      近年房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù) 2007年2008年2009年2010年（預(yù)測(cè)）房地產(chǎn)投資額（億元）    年增幅（%）    房地產(chǎn)銷售額（億元）    年增幅（%）    住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）    年增幅（%）    住宅銷售

17、面積（萬(wàn)平方米）    年增幅（%）    住宅銷售均價(jià)（元/平方米）    年增幅（%）     （數(shù)據(jù)來(lái)源： ）B.      住宅市場(chǎng)供需情況發(fā)展態(tài)勢(shì)圖（用上表中住宅竣工面積和銷售面積畫柱狀圖進(jìn)行示意。）1.2 項(xiàng)目所在區(qū)位發(fā)展概況區(qū)域發(fā)展規(guī)劃A.      功能布局規(guī)劃B.    

18、  空間形態(tài)規(guī)劃C.      環(huán)境景觀規(guī)劃D.      地下空間規(guī)劃E.      交通規(guī)劃F.      商業(yè)規(guī)劃G.      建設(shè)近期規(guī)劃（簡(jiǎn)述項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃，內(nèi)容可通過(guò)咨詢當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門，或搜索相關(guān)網(wǎng)站。）輻射區(qū)的特征及發(fā)展歷程A.      輻射區(qū)的分布（附區(qū)域輻射范圍

19、分布圖）B.      各級(jí)輻射區(qū)內(nèi)的基本特征一級(jí)輻射區(qū)l        輻射區(qū)的性質(zhì)： l        住宅產(chǎn)品類型： l        市場(chǎng)平均價(jià)格： l        典型住宅區(qū)域： 二級(jí)輻射區(qū)l     

20、60;  輻射區(qū)的性質(zhì)： l        住宅產(chǎn)品類型： l        市場(chǎng)平均價(jià)格： l        典型住宅區(qū)域：三級(jí)輻射區(qū)地塊基本情況A.      地理位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

21、B.      用地現(xiàn)狀l        四至范圍；l        地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；l        地面現(xiàn)狀； l        地面現(xiàn)有居民情況；l        地下情

22、況；l        土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；l        地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖， 地形地貌圖、地下?tīng)顩r圖。）C.      交通D.      人文環(huán)境與歷史景觀l      &#

23、160; 人口構(gòu)成l        歷史景觀E.      綜合配套設(shè)施l        商業(yè)設(shè)施l        餐飲l        醫(yī)療設(shè)施l        教育設(shè)施l  &

24、#160;     郵局l        銀行l(wèi)        娛樂(lè)休閑設(shè)施第二章 市場(chǎng)分析2.1區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)品的集合特征l        尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征l        平均售價(jià)l    

25、60;   開(kāi)發(fā)規(guī)模l        產(chǎn)品形式l        平均消化率l        平均容積率l        物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征表現(xiàn)最好個(gè)案狀況（附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。）未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型分析

26、：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)結(jié)論如：l        區(qū)域整體市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)l        本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制l        本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 2.2項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定義關(guān)于“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的理解，包括具體的、廣義的。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)策略及近期動(dòng)向產(chǎn)品的主要買點(diǎn)及市場(chǎng)反應(yīng)優(yōu)勢(shì)/市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱點(diǎn)/不足  

27、                        本案競(jìng)爭(zhēng)策略l        本案自身的、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中的、消費(fèi)者中的定位：l        本案可提煉的買點(diǎn)：l     &

28、#160;  市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：l        可能出現(xiàn)的弱點(diǎn)：l        核心競(jìng)爭(zhēng)策略：2.3項(xiàng)目可能遇到的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問(wèn)題分析如：l        成本失控l        質(zhì)量問(wèn)題l        工期延遲l

29、0;       資金組織的及時(shí)性l        產(chǎn)品與策劃偏離l        開(kāi)發(fā)規(guī)?？刂撇划?dāng)l        區(qū)域相關(guān)配套尚不健全（包括公共配套、生活配套、交通狀況等）l        有效市場(chǎng)不足l    &#

30、160;   對(duì)市場(chǎng)及目標(biāo)可戶判斷失誤l        市場(chǎng)或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)突變l        價(jià)格及付款方式判斷失誤l        前期營(yíng)銷不理想（包括銷售包裝、資金投入、一線銷售組織等）l        操作團(tuán)隊(duì)人力不足或團(tuán)隊(duì)破裂l     &

31、#160;  合作方的重大變動(dòng)（包括人事、合作方式等）風(fēng)險(xiǎn)管理措施（針對(duì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的問(wèn)題、風(fēng)險(xiǎn)，逐條提出相應(yīng)措施。）2.4目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶定位A.    目標(biāo)客戶：（細(xì)分客戶，尋找出符合本案特點(diǎn)的消費(fèi)群體，并進(jìn)行分類。）B.    主要特征：目標(biāo)客戶特征與需求匯總表客戶來(lái)源來(lái)源主要區(qū)域 來(lái)源次要區(qū)域 客戶置業(yè)目的 客戶描述人口特征年齡區(qū)間 家庭人口 社會(huì)特征文化程度 職業(yè)類型 經(jīng)濟(jì)特征家庭年收入 車輛擁有 居住狀況 客戶購(gòu)房

32、需求社區(qū)主題 風(fēng)格 住宅產(chǎn)品類別 需求樓型及比例 需求戶型及比例 需求面積及比例 交樓標(biāo)準(zhǔn) 朝向 商業(yè)產(chǎn)品類別 價(jià)格單價(jià) 總價(jià) 付款方式 小區(qū)環(huán)境 地段 品牌 周邊環(huán)境 車位 配套交通 商業(yè)設(shè)施 教育設(shè)施 會(huì)所功能 醫(yī)療 銀行 郵局 其它  目標(biāo)客戶構(gòu)成用圖表的形式表示，按區(qū)域、職業(yè)、收入、年齡、置業(yè)次數(shù)劃分，各類目標(biāo)客戶所占的比重。有效

33、市場(chǎng)分析分析有效市場(chǎng)容量，預(yù)測(cè)未來(lái)2年內(nèi)客戶的變化趨勢(shì)。 目標(biāo)客戶分析A.      目標(biāo)客戶最關(guān)注的問(wèn)題（對(duì)客戶最重視的問(wèn)題進(jìn)行表述，并說(shuō)明應(yīng)如何滿足客戶需求。）B.      所能承受的總價(jià)范圍，首期與月供能力的敏感度C.      目標(biāo)客戶的購(gòu)買動(dòng)機(jī)及影響其購(gòu)買的主要因素研究結(jié)論通過(guò)上述分析，闡述本項(xiàng)目產(chǎn)品及服務(wù)的核心內(nèi)容，并說(shuō)明應(yīng)在哪些方面最建立起能吸引顧客的差異性特色和產(chǎn)品附加值。 第三章 產(chǎn)品策劃3.1產(chǎn)品定位 產(chǎn)

34、品及產(chǎn)品定位A.      定位描述： B.       產(chǎn)品組合： 產(chǎn)品類型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數(shù)之和(戶)戶數(shù)比低層住宅（13層）      多層住宅（46層）      小高層住宅（711.5層）      中高層住宅（1218層） 

35、60;    高層住宅（19層100m）      超高層住宅（>100m）      配套商業(yè)面積     檔次定位說(shuō)明項(xiàng)目檔次(可以價(jià)格為基準(zhǔn)進(jìn)行說(shuō)明)。主題形象及發(fā)展理念l        本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的形象說(shuō)明l        本（或更

36、廣）區(qū)域的形象定位l        何種發(fā)展理念（如郊居化、便利、尊貴等）l        何種主題及表現(xiàn)何種概念（如體育主題、水城主題、休閑小鎮(zhèn)等）l        表現(xiàn)出符合市場(chǎng)需求和客戶偏好的項(xiàng)目的獨(dú)特性或差異化，并符合項(xiàng)目地塊及規(guī)模的自身特點(diǎn) 文化風(fēng)格定位建筑的風(fēng)格、格調(diào)、色彩的描述。 3.2項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃簡(jiǎn)述項(xiàng)目總占地面積 m2、總戶數(shù) 、規(guī)劃人口 。其中規(guī)劃

37、住宅 棟、層數(shù) 、層高 ；商業(yè) 棟、層數(shù) 、層高 ，業(yè)態(tài)分別為 ；沿街商鋪 棟、層數(shù) 、層高 ；社區(qū)配套（如學(xué)校、會(huì)所等） ，地下車庫(kù) 個(gè)。規(guī)劃原則A.      總體布局、組團(tuán)構(gòu)成模式包括組團(tuán)設(shè)計(jì)及組團(tuán)對(duì)分期建設(shè)的影響，根據(jù)容積率、地塊規(guī)模、形狀等因素確定建筑個(gè)數(shù)、高度、布局、朝向、間距、風(fēng)格等，即為平面布局、立面處理、建筑外形與組合。建筑組團(tuán)組合應(yīng)符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等功能要求，使生活方便、安全、安靜。B.      公共空間規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮在沒(méi)有建筑覆蓋的空間規(guī)劃，對(duì)室外空間的進(jìn)一

38、步功能規(guī)劃，為道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃打下基礎(chǔ)。C.      路網(wǎng)系統(tǒng)（道路、交通規(guī)劃）根據(jù)小區(qū)所處的地形地貌、氣候等自然條件、地塊規(guī)模、位置及周邊環(huán)境布置主要出入口、主要干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑、天橋等。道路規(guī)劃的三大原則：方便原則，方便居民和車輛出入、鄰里溝通；經(jīng)濟(jì)原則，在方便生活交通的同時(shí)減少對(duì)土地空間的占用；安全原則，人與車的關(guān)系。路網(wǎng)的流線設(shè)計(jì)及經(jīng)濟(jì)可行性，充分考慮車行路的承受力?？紤]施工路與小區(qū)主干道的關(guān)系。D.      綠地規(guī)劃指導(dǎo)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)包括景觀軸線聯(lián)接點(diǎn)。附圖說(shuō)明經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

39、項(xiàng)目名稱 有無(wú)規(guī)劃要點(diǎn) 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 ha容積率 居住區(qū)用地 ha建筑密度 總建筑面積 M²綠地率 %住宅總建筑面積 M²住宅總戶數(shù) 戶公共服務(wù)設(shè)施總面積 M²汽車位總數(shù) 個(gè)住 宅內(nèi) 容類 型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結(jié)構(gòu)形式備注低層住宅（13層）    多層住宅（46層）    小高層住宅（711.5層）    中高層住宅（1218層）    高層住宅（

40、19層100m）    超高層住宅（>100m）    公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 內(nèi) 容類 型建筑面積(M²)用地面積(M²)商業(yè)  會(huì)所  學(xué)校  幼兒園  市政公用  其他  汽 車 停 車 內(nèi) 容停車方式車位數(shù)占總停車面積比例(%)地下、半地下  架空層  地面車庫(kù)   地面露天 

41、0;交 樓 標(biāo) 準(zhǔn)內(nèi) 容裝修標(biāo)準(zhǔn)占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房 僅提供廚衛(wèi)裝修 提供全套精裝修 注：最終以竣工面積實(shí)測(cè)為準(zhǔn)。 3.3分期開(kāi)發(fā)分期數(shù)及原因說(shuō)明，分期時(shí)間安排，各期占地面積、建筑面積及戶型與比例，各期之間的關(guān)聯(lián)，各期施工及銷售時(shí)間，首期土地情況，首期施工的便利性，首期銷售的利好因素。開(kāi)發(fā)周期A.      項(xiàng)目啟動(dòng)的最佳時(shí)機(jī)點(diǎn)B.       項(xiàng)目啟動(dòng)應(yīng)具備的條件C.     

42、60; 總體開(kāi)發(fā)時(shí)間的初步規(guī)劃附相關(guān)圖表分期開(kāi)發(fā)方案分期產(chǎn)品類型建筑面積可售面積一期產(chǎn)品類型一產(chǎn)品類型二二期產(chǎn)品類型一產(chǎn)品類型二 附開(kāi)發(fā)順序示意圖 公共設(shè)施、人防、景觀分期開(kāi)發(fā)順序及規(guī)模附開(kāi)發(fā)順序示意圖開(kāi)發(fā)期內(nèi)，景氣指數(shù)分析影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度的主要風(fēng)險(xiǎn)因素3.4建筑設(shè)計(jì)戶型及面積選擇A.      戶型設(shè)計(jì)原則：主要考慮功能的多少與成本檔次相結(jié)合，住宅的標(biāo)準(zhǔn)功能包括二廳（客廳和飯廳）、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)。 B.       戶型組合：戶 型面 積所占比例套 數(shù)總

43、 價(jià)                                建筑風(fēng)格 A.      建筑風(fēng)格：（符合當(dāng)?shù)氐膶徝懒?xí)慣并創(chuàng)造附加值。）B.       建筑色彩：（符合當(dāng)?shù)氐?/p>

44、審美習(xí)慣并創(chuàng)造附加值。）C.       立面處理：（要求與品牌、產(chǎn)品文化統(tǒng)一，與建筑環(huán)境協(xié)調(diào)。） 建筑細(xì)部A.      主要考慮門、窗、陽(yáng)臺(tái)、線條的組合對(duì)立面的影響，包括片墻、陽(yáng)臺(tái)、屋頂、窗；B.       室內(nèi)管線、梁與柱的裝飾處理。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)l        設(shè)計(jì)使用年限l     

45、60;  結(jié)構(gòu)安全等級(jí)l        地震設(shè)防l        設(shè)計(jì)使用荷載 結(jié)構(gòu)體系應(yīng)與建筑匹配，與賣點(diǎn)匹配，以達(dá)到控制成本的目的。消防系統(tǒng)l        消火栓系統(tǒng)l        自動(dòng)噴灑系統(tǒng)l        其他人防設(shè)

46、計(jì)要求智能化系統(tǒng)l        閉路監(jiān)控系統(tǒng)l        周界報(bào)警系統(tǒng)l        停車場(chǎng)系統(tǒng)l        背景音樂(lè)系統(tǒng)l        巡更系統(tǒng)l        可

47、視對(duì)講系統(tǒng)3.5景觀設(shè)計(jì)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念平面組團(tuán)環(huán)境設(shè)計(jì)立體空間環(huán)境設(shè)計(jì)景觀節(jié)點(diǎn)描述3.6配套建議說(shuō)明配套設(shè)施項(xiàng)目、面積、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃布局。 A.      生活配套建議l   銀行、郵局l   醫(yī)療或健康設(shè)施，B.       教育配套建議l  教育（需否設(shè)置幼兒園、中小學(xué)，其規(guī)模數(shù)量等）C.       休閑娛樂(lè)配套建議l   會(huì)所及面積及其它娛

48、樂(lè)功能及設(shè)施D.      交通配套建議l   交通設(shè)置（住戶車設(shè)置、公交線引進(jìn)等）l   小區(qū)大門E.       商業(yè)配套建議（商業(yè)區(qū)）l   主要說(shuō)明功能及面積。如滿足小區(qū)自身需要或是外向型的，屬鋪面式、商場(chǎng)式、街區(qū)式、或其它類等。3.7健康住宅設(shè)計(jì)要求3.8需考慮的問(wèn)題如：l        怎樣根據(jù)地塊現(xiàn)狀，通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)，揚(yáng)長(zhǎng)辟短提升土地價(jià)值？l&#

49、160;       如何有效的與設(shè)計(jì)單位溝通，以實(shí)現(xiàn)我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖？l        取舍利弊，在顧客最重視的賣點(diǎn)中，不能犧牲或應(yīng)給予確保的地方是哪些？l        通過(guò)價(jià)值工程分析，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中滿足利潤(rùn)最大化和競(jìng)爭(zhēng)策略的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？ 第四章 營(yíng)銷策劃4.1市場(chǎng)推廣策略銷售目標(biāo)總銷售面積： 平方米總銷售均價(jià)： 元/平方米總銷售額： 元預(yù)計(jì)銷售的最終成果：入市時(shí)機(jī)l 

50、       最佳入市時(shí)間點(diǎn)（考慮樓盤的競(jìng)爭(zhēng)情況及居民的消費(fèi)習(xí)慣。）l        入市時(shí)應(yīng)具備的條件營(yíng)銷部署闡述項(xiàng)目整體賣點(diǎn)訴求及分期的側(cè)重點(diǎn)，并分析項(xiàng)目推廣擬用的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。推廣階段劃分第一階段：導(dǎo)入期簡(jiǎn)述階段推廣策略第二階段：開(kāi)盤強(qiáng)銷期 簡(jiǎn)述階段推廣策略第三階段：二次強(qiáng)銷期 簡(jiǎn)述階段推廣策略項(xiàng)目推廣包裝A.      推廣主題l    推廣案名l   

51、 通過(guò)包裝渲染項(xiàng)目主題，形成買家整體印象l    提煉項(xiàng)目買點(diǎn)，清晰的展現(xiàn)給顧客B.      廣告宣傳l    選擇廣告媒體的要求l    廣告投入的數(shù)量、時(shí)間點(diǎn)及預(yù)算C.      賣場(chǎng)、示范區(qū)形象l    示范區(qū)的范圍、規(guī)模及完工時(shí)間l    示范區(qū)動(dòng)線組織l    售樓處地點(diǎn)及形象標(biāo)準(zhǔn)l  

52、  樣板房的地點(diǎn)、戶型套數(shù)、裝修標(biāo)準(zhǔn)l    園林景觀形象D.      行為識(shí)別l    前期調(diào)研方案l    促銷活動(dòng)策劃建議案4.2營(yíng)銷體系的建立銷售體系的構(gòu)成方案l    組織架構(gòu)用組織架構(gòu)圖說(shuō)明銷售體系構(gòu)成，重點(diǎn)考慮銷售力量是否足夠，任何組織。l    銷售管理制度方案包括固定底薪+提成、銷售部人員工資制度、銷售員傭金、結(jié)算方法等。培訓(xùn)計(jì)劃l   

53、 培訓(xùn)時(shí)間l    由誰(shuí)培訓(xùn)l    主要內(nèi)容4.3銷售價(jià)格策略定價(jià)原則及付款方式A.      定價(jià)原則l    與策略目標(biāo)相適應(yīng)的均價(jià)、起步價(jià)，在銷售過(guò)程中如何進(jìn)行調(diào)整l    樓層、朝向、景觀等價(jià)差比例的確定B.      付款方式l    幾種付款方式l    預(yù)測(cè)銀行按揭付款所占比重，可產(chǎn)生的現(xiàn)金流規(guī)模第一階

54、段：導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）（ 年 月 年 月）C.      價(jià)格策略：D.      銷售方式：E.      階段目標(biāo)：F.      推廣手段：G.      發(fā)布策略：H.      推廣執(zhí)行：第二階段：開(kāi)盤強(qiáng)銷期 （ 年 月 年 月）A.    

55、0; 價(jià)格策略：B.      銷售方式：C.      階段目標(biāo)：D.      推廣手段：E.      發(fā)布策略：F.      推廣執(zhí)行：第三階段：二次強(qiáng)銷期（ 年 月 年 月）A.      價(jià)格策略：B.      銷售方式：C.

56、0;     階段目標(biāo)：D.      推廣手段：E.      發(fā)布策略：F.      推廣執(zhí)行：4.4銷售成本銷售費(fèi)用l        總費(fèi)用l        分期費(fèi)用銷售成本控制措施4.5需考慮的問(wèn)題如：l    

57、0;   目前擁有多少客戶資源？如何在短時(shí)間內(nèi)建立起客戶網(wǎng)絡(luò)？l        前臺(tái)作業(yè)的組織和造勢(shì)戰(zhàn)術(shù)的要點(diǎn)是什么？l        簽訂銷售文件時(shí)應(yīng)注意的法律問(wèn)題是什么？特別是與新出臺(tái)的政策法規(guī)相衍接問(wèn)題是什么？l        銷售策略如何與產(chǎn)品的實(shí)際水平、市場(chǎng)氣氛、項(xiàng)目策略目標(biāo)綜合平衡？應(yīng)考慮的事項(xiàng)是什么？第五章 工程施工管理5.1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)施工狀況調(diào)研當(dāng)?shù)氐墓?/p>

58、程建設(shè)政策、法規(guī)、條例如：l        開(kāi)發(fā)用地政策、法規(guī)、條例l        拆遷安置政策、法規(guī)、條例l        建筑施工政策、法規(guī)、條例l        安裝工程政策、法規(guī)、條例l        當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)管理規(guī)定、程序（含規(guī)劃、招投

59、標(biāo)、報(bào)建、安全生產(chǎn)等）l        城市規(guī)劃管理規(guī)定、程序l        勘察設(shè)計(jì)管理規(guī)定、程序l        招投標(biāo)管理規(guī)定、程序l        市政管理規(guī)定、程序l        人防管理規(guī)定、程序l   

60、     安全生產(chǎn)管理規(guī)定、程序安全當(dāng)?shù)氐慕ㄖ牧鲜褂弥髁?、價(jià)格、質(zhì)量評(píng)價(jià)A.      調(diào)研區(qū)域、時(shí)間、依據(jù)、原則B.       調(diào)研目的C.       調(diào)研對(duì)象及樣本工程設(shè)備、材料調(diào)研明細(xì)表土建專業(yè)水暖專業(yè)電氣專業(yè)    D.      調(diào)研報(bào)告專題說(shuō)明 當(dāng)?shù)刈匀粭l件下的工程施工管

61、理要求如：l        冬季施工A.      施工準(zhǔn)備B.       施工方法l        雨季施工A.      施工現(xiàn)場(chǎng)：B.       雨季施工措施：當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收組織程序、驗(yàn)收內(nèi)容當(dāng)?shù)貦n案管理程序、制度等當(dāng)?shù)乜辈靻挝?、施?/p>

62、單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的基本情況：A.      勘察設(shè)計(jì)單位 市勘察設(shè)計(jì)單位統(tǒng)計(jì)基本情況匯總表企業(yè)個(gè)數(shù)所屬關(guān)系勘察設(shè)計(jì)資格等級(jí) 中央部門地方企業(yè)甲級(jí)企業(yè)乙級(jí)企業(yè)丙級(jí)企業(yè)丁級(jí)企業(yè)專項(xiàng)企業(yè)         B.       施工單位序 號(hào)企 業(yè) 名 稱經(jīng) 濟(jì) 性 質(zhì)主 管 部 門主 營(yíng) 資 質(zhì)        

63、                     C.       監(jiān)理單位序號(hào)單 位 名 稱地 址上級(jí)主管單位等級(jí)                  

64、60;       當(dāng)?shù)亟ㄖa(chǎn)品質(zhì)量通病調(diào)查報(bào)告A.      模板工程：B.       鋼筋工程C.       混凝土工程 5.2項(xiàng)目施工組織施工組織形式綜合資金、成本、工期、質(zhì)量、品牌等因素考慮。工程分包列出需要分包的工程項(xiàng)目，并考慮其招投標(biāo)過(guò)程中的注意事項(xiàng)。工期安排預(yù)測(cè)一期的總工期l    

65、0;   開(kāi)工時(shí)間：l        竣工時(shí)間： 附項(xiàng)目開(kāi)發(fā)網(wǎng)絡(luò)圖5.3施工管理措施工期及質(zhì)量管理A.      工期及質(zhì)量管理目標(biāo)B.       工期及質(zhì)量管理措施l    管理工作的內(nèi)容l    管理措施材料設(shè)備采購(gòu)管理A.      采購(gòu)的責(zé)任分工B. 

66、0;     主要控制措施施工安全管理A.      安全管理措施B.       出現(xiàn)事故時(shí)，應(yīng)對(duì)媒體曝光措施5.4施工組織與銷售施工組織與銷售期間需要銜接的事項(xiàng)保證順利銷售的措施如：l    確保開(kāi)盤銷售時(shí)賣象良好的措施l    確保工程進(jìn)度與樣板房裝修合理配合l    確保水、電、氣、通訊、有線電視等工程在交樓前完工的措施l  &#

67、160; 施工中的產(chǎn)品無(wú)法滿足目標(biāo)客戶需求的應(yīng)對(duì)措施l    二期施工避免影響一期入住客戶的措施每季完工率對(duì)季度利潤(rùn)貢獻(xiàn)的預(yù)測(cè)及影響因素5.5項(xiàng)目的交驗(yàn)與入伙交樓時(shí)的質(zhì)量目標(biāo)A.      質(zhì)量成果標(biāo)準(zhǔn)（室內(nèi)、室外）B.       對(duì)交樓給客戶是愿景描述C.       入伙后的滿意度與投訴率的期望交驗(yàn)與入伙過(guò)程A.      交驗(yàn)與入伙過(guò)程的組

68、織B.      注意事項(xiàng)：l        延遲交樓（規(guī)避相關(guān)法律責(zé)任）l        入伙后整改（責(zé)任人、組織形式、費(fèi)用承擔(dān)）l        第六章 財(cái)務(wù)分析6.1稅務(wù)分析營(yíng)業(yè)稅金及附加企業(yè)所得稅土地增值稅上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策

69、是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。6.2經(jīng)濟(jì)效益分析詳見(jiàn)附件包投入產(chǎn)出綜合測(cè)算 模板。經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等。項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參照下表：項(xiàng)目售價(jià)（元/M2）/租金（元/M2·月）總計(jì)（萬(wàn)元）備注銷售總收入住宅  按建筑面積銷售商務(wù)綜合樓  按建筑面積銷售車位   合計(jì)   開(kāi)發(fā)成本  期間費(fèi)用  總投資開(kāi)發(fā)成本期間費(fèi)用 稅前利潤(rùn)  稅后利潤(rùn) 

70、; 銷售毛利率%稅前利潤(rùn)/銷售收入 銷售凈利率稅后利潤(rùn)/銷售收入 總投資回報(bào)率稅后利潤(rùn)/總投資 內(nèi)部收益率  啟動(dòng)資金  最大資金占用   首期主要財(cái)務(wù)指標(biāo)A.      新項(xiàng)目一期財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表： 指標(biāo)名稱首期測(cè)算值第一年第二年現(xiàn)金流出（年度值）  現(xiàn)金流入（年度值）  項(xiàng)目利潤(rùn)（年度值）  銷售毛利率  銷售均價(jià)  

71、0;B.       針對(duì)合作項(xiàng)目，則還需要填寫以下財(cái)務(wù)指標(biāo)： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）總投資（含資金成本）  稅后利潤(rùn)  投資回報(bào)率  內(nèi)部收益率（IRR）   利潤(rùn)分析 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2007年20××年合 計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）       單位利潤(rùn)(元/m2)  

72、     利潤(rùn)(萬(wàn)元)        6.3現(xiàn)金流量分析詳見(jiàn)附件包投入產(chǎn)出綜合測(cè)算 模板。以季度為單元和一期完工為階段的現(xiàn)金流量表對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論 6.4資金組織計(jì)劃詳見(jiàn)附件包投入產(chǎn)出綜合測(cè)算 模板。總體資金投入計(jì)劃各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。資金回款計(jì)劃各期銷售回款計(jì)劃。資金需求計(jì)劃結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間 6.5銀

73、行融資貸款向銀行貸款的難點(diǎn)A.      貸款條件：B.       突破措施：向銀行貸款的四大要素A.      貸款主體：B.       抵押物或擔(dān)保：C.       用途：D.      還款來(lái)源：貸款組成按揭貸款與流動(dòng)資金貸款的比重。 第七章 成本控制7.1市場(chǎng)數(shù)據(jù)的收集，整理，分析當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)指標(biāo)的獲得A.      專業(yè)書籍查詢：B.