新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導(dǎo)書_1

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-399編號：_新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導(dǎo)書審核：_時間：_單位：_新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導(dǎo)書用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調(diào)，維護(hù)集體的利益，從而充分發(fā)揮團(tuán)體的力量，實(shí)現(xiàn)管理有法可依，內(nèi)部運(yùn)行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進(jìn)行快速編輯。新建物業(yè)移交和接管作業(yè)指導(dǎo)書1.作業(yè)目的本作業(yè)不表示物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化，僅體現(xiàn)管理和服務(wù)職能的移交和接管。在移交和接管的過程中既要保持管理的連續(xù)性、系統(tǒng)性和完整性，又要做到雙方界面清晰、職責(zé)分明。2.主管崗位

2、 項目經(jīng)理：督促檢查主辦崗位的作業(yè)，簽署移交接管協(xié)議。主辦崗位土建和設(shè)備工程師：具體經(jīng)辦本項作業(yè)。3.緊前工作條件大型住宅區(qū)或公共建筑的物業(yè)移交和接管應(yīng)提前介入，這有利于從使用者和管理者的立場上，從完善使用功能的角度出發(fā)，幫助開發(fā)單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計和施工中的缺陷，提醒開發(fā)單位在正式交付使用之前妥善處理解決，防止發(fā)生返工和重復(fù)投入。如設(shè)備管理可從開始安裝設(shè)備時甚至管線埋設(shè)時介入，環(huán)境管理可從開始室外總體施工時介入。對于精裝修的建筑，在竣工之前，項目經(jīng)理如發(fā)現(xiàn)施工單位的安保措施相對薄弱的，應(yīng)強(qiáng)制施工單位與首屆物業(yè)管理公司簽訂安保提前介入的委托協(xié)議。4.作業(yè)描述：4.1物業(yè)管理的前期配合：首屆物業(yè)管理公司

3、在取得物業(yè)的管理權(quán)后，應(yīng)立即安排技術(shù)力量熟悉圖紙和圖紙與現(xiàn)場實(shí)物的對照。本主辦崗位應(yīng)主動提供方便。4.1.1對于針對物業(yè)管理服務(wù)和客戶使用需要而提出的合理建議，本主辦崗位應(yīng)認(rèn)真對待，磋商解決方案并協(xié)助項目經(jīng)理落實(shí)。4.1.2當(dāng)工程進(jìn)行分部分項驗(yàn)收、結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、設(shè)備調(diào)試、竣工驗(yàn)收時，應(yīng)通知物業(yè)公司參加。物業(yè)公司提出的施工質(zhì)量整改意見應(yīng)視作開發(fā)單位的意見，監(jiān)理應(yīng)要求施工單位立即整改，但對于純粹為了管理方便或物業(yè)公司利益而增加工程量或項目的建議則不予采納。4.2 正式的物業(yè)移交和接管應(yīng)在公司內(nèi)部驗(yàn)收之后，當(dāng)交付使用的日期逼近，并且估計整改項目不多的情況下，可以和公司內(nèi)部驗(yàn)收同時進(jìn)行。4.3 本主辦崗位

4、應(yīng)提前一星期通知物業(yè)管理公司到現(xiàn)場進(jìn)行移交和接管，隨通知附送以下移交資料，由物業(yè)管理公司簽收：4.3.1 房地產(chǎn)權(quán)證；4.3.2 竣工驗(yàn)收證明（包括各配套單位或部門的驗(yàn)收合格鑒定書，整改意見和復(fù)驗(yàn)合格證明）；4.3.3 質(zhì)監(jiān)站的竣工驗(yàn)收備案證明；4.3.4 交付使用許可證（針對住宅建筑）；4.3.5 完整的全套竣工圖；4.3.6建設(shè)用地范圍內(nèi)地下綜合管網(wǎng)圖（含管線接口位置）；4.3.7 沉降觀察記錄；4.3.8 重大工程質(zhì)量事故記錄；4.3.9 供應(yīng)商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的出廠產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書，保修單和使用說明書；4.3.10 保修清單（包括所有保修項目，主要保修內(nèi)容，保修

5、起止日期，保修責(zé)任單位，聯(lián)系方式，聯(lián)系人，未付保修金數(shù)額等）；4.3.11 除竣工圖和建筑說明已有記載以外的設(shè)備，用器具，家具，裝飾，擺飾等清單；4.3.12 開發(fā)單位對外簽署的尚未履行完畢，要求轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理公司繼續(xù)履行的合同，協(xié)議及附件；4.3.13 出租和出售的范圍清單。4.4 物業(yè)管理公司應(yīng)配齊各工種的工程技術(shù)人員，組成接管驗(yàn)收組按時到現(xiàn)場進(jìn)行接管驗(yàn)收：4.4.1 實(shí)物驗(yàn)收內(nèi)容和程序與竣工驗(yàn)收基本一致，區(qū)別僅在于將抽查改為全項目全部位的檢查驗(yàn)收，并側(cè)重于使用功能的檢驗(yàn)。4.4.2 項目經(jīng)理召集物業(yè)管理公司、總包施工單位、工程監(jiān)理召開移交接管會議，并負(fù)責(zé)編制會議紀(jì)要。主要議題為：4.4.

6、2.1 物業(yè)管理公司報告驗(yàn)收情況，將已分工種整理匯總的整改項目記錄提交總包單位，協(xié)商整改期限及監(jiān)理復(fù)驗(yàn)和物業(yè)復(fù)驗(yàn)的時間。4.4.2.2 物業(yè)管理公司報告接收文件資料的完整情況，如提出補(bǔ)充要求，開發(fā)單位應(yīng)于滿足。4.4.2.3 如有零星工程還未完工，部分工料尚未退場，臨時建筑尚未拆除，應(yīng)協(xié)商清場時限。4.4.2.4 協(xié)商當(dāng)天是否具備移交接管條件。如物業(yè)管理公司同意當(dāng)天接管的話，則清點(diǎn)移交鑰匙，簽署交接書（附會議紀(jì)要）。如物業(yè)管理公司認(rèn)為當(dāng)天不具備接管條件，應(yīng)商定時間重新召開移交接管會議。4.4.2.5 協(xié)商保修辦法，簽署保修協(xié)議。對于物業(yè)管理公司而言，保修責(zé)任在開發(fā)單位一方，但為了能使保修業(yè)務(wù)及時處理解決，開發(fā)單位通常建議物業(yè)管理公司直接聯(lián)絡(luò)總包單位或?qū)I(yè)分包單位，并贊成以下兩種辦法之一：開發(fā)單位從總包單位的保修金中一次性地部分劃轉(zhuǎn)保修費(fèi)用給物業(yè)管理公司，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修包干。多不退，少不補(bǔ)；總包單位承擔(dān)保修責(zé)任，開發(fā)單位從總包單位的保修金中劃轉(zhuǎn)部分作為保修保證金給