地產(chǎn)市場(chǎng)情況的調(diào)查與營(yíng)銷管理

1、在房地產(chǎn)逐步走向商品化、市場(chǎng)化的今天 , , 為了使錦匯花園2 2 期能在羊西線這百花爭(zhēng)艷 , , 百舸爭(zhēng)流的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中 , , 占據(jù)絕大部 份市場(chǎng)空間 , ,本公司本著以市場(chǎng)為起點(diǎn) , , 以消費(fèi)者的需求為中心 以整體市場(chǎng)營(yíng)銷為手段 , , 達(dá)到開(kāi)發(fā)商從用戶的滿足中獵取豐厚利 潤(rùn)的目的，特此針對(duì)錦匯花園對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)深入細(xì)致地 調(diào)查研究 , , 客觀地對(duì)錦匯花園 2 2 期的營(yíng)銷進(jìn)行策劃安排。禾瑞代理作為成熟的專業(yè)營(yíng)銷策劃公司， 深知與業(yè)主合作過(guò) 程中自身責(zé)任重大， 不敢絲毫懈怠， 公司上下不管是案前預(yù)備依 舊案中銷售，都將兢兢業(yè)業(yè)，以專業(yè)服務(wù)貫穿始終。在此，謹(jǐn)向貴公司給予我們?nèi)绱说臋C(jī)

2、會(huì)表示由衷感謝！禾瑞物業(yè)代2002/1/62002/1/6第一部份 市場(chǎng)篇在現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)環(huán)境始終是處于不斷變化的 狀態(tài)中。為了提高錦匯花園銷售， 我們組織了一支具有專業(yè)素養(yǎng) 的市調(diào)隊(duì)伍，針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。一、本案及周邊市場(chǎng)情況的調(diào)查對(duì)此市場(chǎng)情況的調(diào)查目的是： 為了進(jìn)一步發(fā)覺(jué)錦匯花園的潛在市場(chǎng)和潛在需求量， 掌握還有哪些市場(chǎng)能夠開(kāi)發(fā)和占據(jù)及公司 在市場(chǎng)中的阻礙。1 1、市場(chǎng)中的需求情況A A、消費(fèi)者的承受力從對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查看出， 在此區(qū)域置業(yè)的大部分消費(fèi)者是有 較穩(wěn)定3 3 / / 2424收入的白領(lǐng)一族，個(gè)體經(jīng)商者和政府部門(mén)工作的一般干 部，都有一定的經(jīng)

3、濟(jì)支配能力。 一般可支配的購(gòu)房首付款在 5-105-10 萬(wàn)元之間（ 7 7 成 2020 年按揭），住房功能在兩室二廳或三室兩廳居 多。B B、本案的目標(biāo)市場(chǎng)情況三室二廳雙衛(wèi) 130130 150150 平方米和二室二廳雙衛(wèi)單衛(wèi) 8080 100100 平方米的戶型，差不多符合目前市場(chǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求。從 房屋總價(jià)及消費(fèi)者承受的首付款來(lái)看，錦匯花園完全能操縱在 5 5 1010 萬(wàn)元之間。2 2、要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況香榭名苑：一期盡管是多層，但其銷售情況十分理想，在沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)售樓部的情況下也銷售完畢， 在市場(chǎng)上留下了較好的口 碑。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓 , , 加之對(duì)面就有金牛區(qū)投資修建 的一個(gè)

4、金牛廣場(chǎng) , ,占地 2020 畝, , 無(wú)形中提高了香榭名苑的價(jià)值 , ,與 錦匯形成了強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比。目前， 2 2 期銷售 100100余套，最近將 有強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)。二、價(jià)格的調(diào)查1 1、阻礙本案價(jià)格的有利因素A A、羊西線待開(kāi)發(fā)的土地逐漸稀少物以稀為貴， 近來(lái)在羊西線餐飲娛樂(lè)日漸盛名的同時(shí)， 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)也走到了白熱化時(shí)期，可開(kāi)發(fā)利用的土地較少，土地由 9898 年的 5050 萬(wàn)元/ /畝猛增到 100100 多萬(wàn)元 / /畝。B B、房市逐步上升在眾多開(kāi)發(fā)商的努力下， 該區(qū)域的房?jī)r(jià)略有上升， 且新開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目特不多，在市場(chǎng)上造成了羊西線的房市景氣的印象。C C、金牛區(qū)政府努力營(yíng)造該

5、區(qū)域的投資環(huán)境如占地 2020 余畝的金牛廣場(chǎng)；羊西線三環(huán)外的綠色長(zhǎng)廊，創(chuàng)5 5 / / 2424錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動(dòng)，為該區(qū)域制造了良好的投資環(huán)境和 居家環(huán)境。2 2、阻礙本案價(jià)格的不利因素A A、競(jìng)爭(zhēng)白熱化為了搶奪市場(chǎng)，“錦城苑”尾盤(pán)每平方米降價(jià) 400-400-600600 元，“綠楊新村”以 20882088 元/m/m2起價(jià)，“新天地”進(jìn)行變相降價(jià)，贈(zèng)送 裝修等，引起了強(qiáng)烈反響。B B、市場(chǎng)的價(jià)格情況最低單價(jià)最低總價(jià)最高單價(jià)最咼總價(jià)名稱優(yōu)惠幅度（元 /M2）（萬(wàn)元）（元 /M2）（萬(wàn)元）香榭名苑205024301038按揭 2%優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 5%格林花園25804033001

6、00一次性優(yōu)惠 5%錦城花園3680804130133一次性優(yōu)惠 7%金都花園253022308062一次性優(yōu)惠 5%天鵝星座268035368080一次性優(yōu)惠 5%三、調(diào)查結(jié)論通過(guò)以上的調(diào)查和研究，我們不難發(fā)覺(jué)，本案所面臨的市場(chǎng) 特征：1 1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈羊西線“餐飲娛樂(lè)一條街”的繁榮，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，制造了良好的居家環(huán)境.因此，各開(kāi)發(fā)商也都瞄準(zhǔn)了這一福地，羊西線片區(qū)呈現(xiàn)出“你爭(zhēng)我?jiàn)Z搶地盤(pán)”的情勢(shì)。要緊樓盤(pán)有香榭名苑、 桂香庭院、潮蓉花園、金都花園、錦城花園、格林花園、新天地 等。因此，抓住消費(fèi)群，減低個(gè)案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問(wèn)題。也就造成了各案出新招，爭(zhēng)搶消費(fèi)群的激烈

7、競(jìng)7 7 / / 2424爭(zhēng)格局。2 2、市場(chǎng)供大于求隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟， 土地使用率的日益減少， 在同 等大小的土地上能制造出更多的使用率， 從而制造更大的利潤(rùn)空 間差不多成為各地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必定考慮的問(wèn)題。 而電梯公寓的出現(xiàn) 無(wú)疑是給每一個(gè)開(kāi)發(fā)商注入一劑新的利潤(rùn)強(qiáng)心針。猶其在成都 一、二環(huán)路內(nèi)，寸土寸金的形勢(shì)下，大量的電梯公寓像雨后春筍 般不斷涌現(xiàn)出來(lái)，確實(shí)在有限的土地上制造出更多的利潤(rùn)空間， 但與此同時(shí)也加大了空置率。 因此， 現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求 的局面日趨嚴(yán)峻。3 3、消費(fèi)者對(duì)電梯公寓的青睞程度不高 雖講電梯公寓近年來(lái)大量出現(xiàn)，然而它必競(jìng)屬于一個(gè)新事 物，不論其進(jìn)展多快， 新生事物不可幸免的都有其不成熟及不完 善的一面， 且價(jià)格比多層住宅偏高， 加之消費(fèi)者長(zhǎng)期以來(lái)的居住 適應(yīng)，使其大部分對(duì)電梯公寓“僅遠(yuǎn)觀而不敢褻玩焉。 ”電梯公寓優(yōu)勢(shì)分析a、節(jié)約用地 （生命力所在），電梯公寓層數(shù)的增加， 小區(qū)建筑容積率成正比提高，且住宅占地與總用地之比的下降，可 獲得較多的空地用以布置公共活動(dòng)場(chǎng)地及環(huán)境綠化，從而 專門(mén)好保持了一、二期的整體性及“休閑”的主題。b、電梯公寓是更高級(jí)的一種居家形式。c、電梯公寓帶來(lái)的方便性、舒適性特不多，尤其對(duì)有老人的家庭，可謂物有