恒泰雅園營銷提報(bào)修改2

1、恒泰雅園項(xiàng)目二期營銷策劃提報(bào)2015. 10.29提報(bào)需要解決的三大問題 賣什么 賣給誰 怎么賣項(xiàng)目形象的重新定位？本案具有什么特質(zhì)?核心價(jià)值主張是什么？誰是我們的核心客戶？對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品主張是什么？營銷節(jié)奏如何鋪排？營銷渠道如何開展？營銷方案如何執(zhí)行？提出問題WHY分析問題WHO解決問題WHATWHY為什么WHO是誰WHAT做什么分析問題1 營銷目標(biāo)和任務(wù)2 市場現(xiàn)狀分析3 競品分析1 產(chǎn)品剖析2 市場定位3 客戶分析1 項(xiàng)目解讀建議2 SWOT分析3 核心價(jià)值提報(bào)整體思路與3W策略路徑：營銷推廣思路解決問題總體策略營銷執(zhí)行銷售策略展示攻略推廣攻略1 宣傳策略2 價(jià)格策略3 推售策略（節(jié)奏）1

2、活動(dòng)營銷2 體驗(yàn)營銷3 傳播營銷4 推廣預(yù)算渠道宣傳WHY之營銷目標(biāo)一期總共庫存476套總貨值192115569.4元目前銷售380套總銷售金額154725601元剩余房源86套目前回款108496185元二期總共庫存261套二期總貨值根據(jù)數(shù)據(jù)得出，目前工作分為如何去化一期尾貨，以及二期的整體營銷推廣兩個(gè)重點(diǎn)！ 戶型配比 63633232套套118-124118-124101101套套128-131128-131128128套套WHY之競品分析代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目物業(yè)類型物業(yè)類型戶型面積戶型面積銷售價(jià)格銷售價(jià)格銷售速度銷售速度近期營銷活動(dòng)近期營銷活動(dòng)碧桂園碧桂園低層、多層、高層、別墅低層、多層、高

3、層、別墅60-9060-90、90-12090-120、120-144120-144、140+140+目前均價(jià)：目前均價(jià)：36803680元元/ / 開盤高層至今只剩下開盤高層至今只剩下少量小戶型高層產(chǎn)品少量小戶型高層產(chǎn)品去化率去化率90%90%周末拉斯維加斯嘉周末拉斯維加斯嘉年華，橙獻(xiàn)巴陵，年華，橙獻(xiàn)巴陵，雙十一強(qiáng)房節(jié)互動(dòng)雙十一強(qiáng)房節(jié)互動(dòng)圣大瓏庭圣大瓏庭高層高層60-9060-90、90-12090-120、120-144 120-144 現(xiàn)售均價(jià)現(xiàn)售均價(jià)41164116元元/ / 開盤至今銷售開盤至今銷售237237套去套去化率化率50%50%36003600元元/ / 特價(jià)房特價(jià)房300

4、300萬豪禮感恩老萬豪禮感恩老帶新帶新濱江官邸濱江官邸高層高層85-14085-140，產(chǎn)品以中大戶型為主，產(chǎn)品以中大戶型為主預(yù)計(jì)均價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)43004300元元/ / 尚未開盤尚未開盤無營銷活動(dòng)無營銷活動(dòng)外灘花園外灘花園高層高層60-9060-90、90-12090-120、120-144 120-144 現(xiàn)售均價(jià)現(xiàn)售均價(jià)37243724元元/ / 開盤至今已售開盤至今已售309309套，套，去化率去化率70%70%房交會(huì)活動(dòng)優(yōu)惠房交會(huì)活動(dòng)優(yōu)惠1010套特價(jià)房，三套特價(jià)房，三人團(tuán)購人團(tuán)購9 9折折金地花園金地花園低層、高層低層、高層60-9060-90、90-12090-120、120-14

5、4 120-144 近期成交均價(jià)近期成交均價(jià)31853185元元/ /開盤至今已售開盤至今已售419419套，套，去化率去化率60%60%電商團(tuán)購電商團(tuán)購30003000抵抵5000050000，全民轉(zhuǎn)介，全民轉(zhuǎn)介港九灣港九灣低層、高層低層、高層60-9060-90、90-12090-120、120-144 120-144 近期成交均價(jià)近期成交均價(jià)44534453元元/ /開盤至今已售開盤至今已售314314套，套，去化率去化率60%60%持續(xù)暖場活動(dòng)，首持續(xù)暖場活動(dòng)，首付付1.51.5成，成，3 3人團(tuán)購人團(tuán)購9898折折岳陽新天地岳陽新天地低層、高層低層、高層商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)、寫字樓

6、、公寓60-9060-90、90-12090-120、120-144 120-144 近期成交均價(jià)近期成交均價(jià)42434243元元/ /開盤至今已售開盤至今已售281281套，套，去化率去化率40%40%成交送空調(diào)被，老成交送空調(diào)被，老帶新獎(jiǎng)勵(lì)帶新獎(jiǎng)勵(lì)50005000特特價(jià)房一口價(jià)價(jià)房一口價(jià)32.832.8萬萬起起陽光美居陽光美居高層高層90-12090-120、120-144 120-144 近期成交均價(jià)近期成交均價(jià)36353635元元/ /開盤至今已售開盤至今已售313313套，套，去化率去化率40%40%無營銷活動(dòng)無營銷活動(dòng)大漢星城大漢星城小高層、高層小高層、高層90-12090-120

7、、120-144 120-144 、144+144+期成交均價(jià)期成交均價(jià)26682668元元/ /開盤至今已售開盤至今已售792792套，套，去化率去化率60%60%無營銷活動(dòng)無營銷活動(dòng)碧桂園碧桂園本項(xiàng)目本項(xiàng)目圣大瓏庭圣大瓏庭濱江觀邸濱江觀邸外灘花園外灘花園打好競爭的三大戰(zhàn)役打好競爭的三大戰(zhàn)役WHY之競品分析陽光美居陽光美居金地花園金地花園新天地新天地大漢星城大漢星城港九灣港九灣占地139802.30平方米綠化率35.8%容積率2.0產(chǎn)品多層、小高層、高層、別墅戶型85-93 兩房、120 三房銷售狀況目前剩余產(chǎn)品：89高層4套，89洋房12套165復(fù)式70套；價(jià)格均價(jià)：3680元/WHY之競

8、品分析PK碧桂園碧桂園給您一個(gè)五星級(jí)的家給您一個(gè)五星級(jí)的家對(duì)于碧桂園，本案不可與之爭鋒，無論其影響力以及營銷手段都屬全國一線標(biāo)準(zhǔn)，其賣點(diǎn)配套與本案大體一致，并且在階段目標(biāo)上其剩余產(chǎn)品較本案無太大競爭?？梢岳闷溆绊懥ψ龀龈胶鲜綘I銷動(dòng)作；核心競爭價(jià)值：性價(jià)比 。 WHY之競品分析占地48513平方米綠化率35. %容積率3.0產(chǎn)品高層戶型60-90平米 90-120平米 120-144平米銷售狀況共5棟可售475套已售237套價(jià)格均價(jià)：4116元/PK圣大瓏庭圣大瓏庭主打豪宅以臨水為貴，更以雙湖為稀，升值潛力巨大。主打豪宅以臨水為貴，更以雙湖為稀，升值潛力巨大。對(duì)于東風(fēng)湖區(qū)域這幾個(gè)項(xiàng)目屬于本案的

9、核心競爭項(xiàng)目。（其客群體系為周邊漁民船老板，君山華容市場，城陵璣區(qū)域周邊，）本案客群較為單一大多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及拆遷戶，對(duì)于市內(nèi)客戶無太大吸引力，所以必須在對(duì)周邊客群的消化和拆遷戶的爭奪中下主要功夫營銷動(dòng)作需針對(duì)性強(qiáng)并且有效；核心競爭價(jià)值：性價(jià)比， 配套；占地261365平方米綠化率35%容積率2.0產(chǎn)品高層 低層戶型60-90平米 90-120平米 120-144平米銷售狀況共14棟可售756套已售281套；目前一期基本售完；價(jià)格均價(jià)：4243元/WHY之競品分析新天地為于洛王板塊的代表，其產(chǎn)品以商業(yè)，公寓寫字樓等多元化，少量高層產(chǎn)品也無大多競爭壓力，本案應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注其營銷動(dòng)作利用好其發(fā)展的規(guī)

10、劃納入本案未來商圈賣點(diǎn)發(fā)展空間；PK岳陽新天地岳陽新天地主打生態(tài)地產(chǎn)，低密度地產(chǎn)，投資地產(chǎn)，公園地產(chǎn)主打生態(tài)地產(chǎn)，低密度地產(chǎn)，投資地產(chǎn)，公園地產(chǎn)占地8390928平方米綠化率35.5 %容積率3.0產(chǎn)品高層 小高層戶型90-120平米 120-144平米144+平米 銷售狀況共11棟可售1660套已售792套價(jià)格均價(jià)：2668元/WHY之競品分析PK大漢新城大漢新城主打豪宅以臨水為貴，更以雙湖為稀，升值潛力巨大。主打豪宅以臨水為貴，更以雙湖為稀，升值潛力巨大。大漢新城位于云溪區(qū)，是本案在拆遷戶以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的主要競爭對(duì)手，需在特定客群營銷上做出快速動(dòng)作，搶占市場份額，并做出針對(duì)競品銷售說辭，

11、核心競爭力：品質(zhì)，區(qū)域發(fā)展前景，執(zhí)行力；WHY之競品分析競爭分析總結(jié)競爭分析總結(jié)本項(xiàng)目除去區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的共享資源以外，關(guān)鍵是如何差異化定位？如何避免同質(zhì)關(guān)鍵是如何差異化定位？如何避免同質(zhì)化競爭？如何脫穎而出？化競爭？如何脫穎而出？并且在找對(duì)客戶群體的前提下做出有針對(duì)性的營銷動(dòng)作，好鋼要花在刀刃上！并且在找對(duì)客戶群體的前提下做出有針對(duì)性的營銷動(dòng)作，好鋼要花在刀刃上！WHO？我們是誰？我們是誰？WHO之產(chǎn)品剖析地理位置地理位置：芭蕉湖恒泰雅園，位于岳陽市臨港新區(qū)規(guī)劃生態(tài)休閑商住核心區(qū)域環(huán)芭蕉湖生態(tài)中心，東面是萬畝芭蕉湖，將通過王家河連通南湖，打造岳陽市最大的內(nèi)湖風(fēng)光帶；南面是政府正在規(guī)劃建設(shè)的千畝

12、高檔居住區(qū)，政府規(guī)劃配套設(shè)施極為齊全；項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：整個(gè)項(xiàng)目占地面積整個(gè)項(xiàng)目占地面積161畝，總建筑面積達(dá)到畝，總建筑面積達(dá)到22.4萬萬，其中住宅面積，其中住宅面積17.13萬平方萬平方米，住房米，住房1374套，項(xiàng)目綠地率套，項(xiàng)目綠地率35%以上，容積率為以上，容積率為1.84,項(xiàng)目項(xiàng)目建筑密度低，綠化率較高，居住建筑密度低，綠化率較高，居住方便而舒適，是岳北首個(gè)生態(tài)宜方便而舒適，是岳北首個(gè)生態(tài)宜居大盤。居大盤。區(qū)域大盤22萬城北湖景大盤價(jià)值核心項(xiàng)目位居臨港新區(qū)，岳陽經(jīng)濟(jì)新增長極WHO之產(chǎn)品賣點(diǎn)央企鉅制中國紙業(yè) 泰格林紙集團(tuán) 恒泰房地產(chǎn)公司，實(shí)力打造生態(tài)宜居奢想15000畝芭蕉湖天然

13、水系WHO之產(chǎn)品賣點(diǎn)墅質(zhì)住區(qū)1.8別墅級(jí)別超低容積率，岳陽罕有：35%綠化率，3.6萬方園林景觀。人性規(guī)劃最大樓間距達(dá)8080米，極致私隱。WHO之產(chǎn)品賣點(diǎn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)國家二級(jí)資質(zhì)，湖南昱鴻物業(yè)服務(wù)有限公司稀尊禮遇。風(fēng)情商街84席黃金旺鋪，2.2萬方臨港國際商業(yè)街，一戰(zhàn)式消費(fèi)體驗(yàn)。WHO之產(chǎn)品賣點(diǎn)戶型市場主流戶型85141兩房、三房、四房，客戶選擇面大，戶型周正，以三房為主，符合市場主流需求。團(tuán)隊(duì)實(shí)力團(tuán)隊(duì)通力協(xié)作WHO之產(chǎn)品賣點(diǎn)WHO之重新定位策略思考：策略思考：從我們的產(chǎn)品中，我認(rèn)為，本案目前產(chǎn)品的客戶群體較為單一，但后期洋房的開發(fā)會(huì)使客戶群體變得豐富，我們必須要一個(gè)既能符合我們目前客戶需求的能

14、夠一針見血的體現(xiàn)訴求的口號(hào)，并且是可以有延續(xù)性為本案后期產(chǎn)品開發(fā)所用的口號(hào)，這句口號(hào)既不是“城市向北”，也不是“引以為傲”的非獨(dú)特性標(biāo)語。而是一句更有神韻的，表達(dá)純正內(nèi)涵傳播語。這是本案的關(guān)鍵，也是一個(gè)強(qiáng)大品牌的核心。同時(shí)，我們需要這樣一個(gè)概念！同時(shí)，我們需要這樣一個(gè)概念！能夠展現(xiàn) 恒泰雅園 未來 發(fā)展遠(yuǎn)景！能夠?qū)⒑闾┭艌@諸多的優(yōu)勢涵蓋其中！能夠體現(xiàn)恒泰雅園未來成熟的生活狀態(tài)！能夠傳達(dá)恒泰雅園這個(gè)現(xiàn)代簡歐建筑的理念和內(nèi)涵！PLAY 1主標(biāo)語：央企鉅制主標(biāo)語：央企鉅制 湖景大盤湖景大盤副標(biāo)語：品味自然水岸副標(biāo)語：品味自然水岸 感受生活藝術(shù)感受生活藝術(shù)沿用之前已經(jīng)提煉的賣點(diǎn)和主標(biāo)沿用之前已經(jīng)提煉的

15、賣點(diǎn)和主標(biāo) 推廣內(nèi)容重心在推廣內(nèi)容重心在于品牌，品質(zhì)，湖景大盤于品牌，品質(zhì)，湖景大盤PLAY 2主標(biāo)語：感悟天地主標(biāo)語：感悟天地 自得天下自得天下副標(biāo)語：觀山水副標(biāo)語：觀山水 悟天地悟天地 揮豪情揮豪情 得天下得天下概念副標(biāo)語：天境概念副標(biāo)語：天境 山因勢而動(dòng)山因勢而動(dòng) 山青山青 水長水長 船鳴船鳴 心境心境 心因靜而遠(yuǎn)心因靜而遠(yuǎn) 心靜心靜 致遠(yuǎn)致遠(yuǎn) 淡泊淡泊 明智明智概念副標(biāo)語：藝境概念副標(biāo)語：藝境 藝因琢而精藝因琢而精 筑境筑境 筑因秒而傳筑因秒而傳 創(chuàng)造無止境創(chuàng)造無止境階段推廣主題階段推廣主題S S 項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢地塊方正平坦易于規(guī)劃布局；項(xiàng)目一期銷售情況良好具有大批老客戶資源；產(chǎn)品價(jià)

16、格較同等競品具有較強(qiáng)競爭力，有溢價(jià)空間；產(chǎn)品戶型周正，布局合理；WHO之SWOT分析W W 項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目劣勢所在區(qū)域在大眾的心理還較偏僻，是城陵磯，但非主城生活圈；被華能電場，紙廠，等圍繞居住環(huán)境較差，周邊人員混雜 ；目前項(xiàng)目所在位置周邊生活配套缺乏；項(xiàng)目體量在區(qū)域中沒有優(yōu)勢，目前產(chǎn)品單一；WHO之SWOT分析O O 項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目位居臨港新區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?；隨著松陽湖地區(qū)大面積拆遷，將使得城市外來人群 的剛性需求持續(xù)走高，給本案帶來更多市場空間；海吉星市場的啟動(dòng)，會(huì)給本案帶來很大的影響與提升；T T 項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅未來市場同質(zhì)化嚴(yán)重，市場放量較大；區(qū)域地塊增加多，潛在競爭對(duì)手，情

17、況不明晰；市場新政影響，客戶近階段觀望濃厚，未來連續(xù)政策影響不明；停車位規(guī)劃無法滿足業(yè)主需求； WHAT？ 做什么做什么WHAT之營銷推廣總策略基本戰(zhàn)略思路：基本戰(zhàn)略思路：5 5、利用價(jià)格杠桿，低開高走，高調(diào)推廣（視覺，聽覺，話題全方位覆蓋，為后續(xù)、利用價(jià)格杠桿，低開高走，高調(diào)推廣（視覺，聽覺，話題全方位覆蓋，為后續(xù)高端產(chǎn)品鋪墊）高端產(chǎn)品鋪墊）1 1、再次面市，重樹項(xiàng)目高端形象，樹立品牌（大氣，大尺度）、再次面市，重樹項(xiàng)目高端形象，樹立品牌（大氣，大尺度）2、通過全方位立體營銷及創(chuàng)新營銷方式造成深度滲透、通過全方位立體營銷及創(chuàng)新營銷方式造成深度滲透3、“眼球經(jīng)濟(jì)眼球經(jīng)濟(jì)” 與與“洗腦體驗(yàn)洗腦體

18、驗(yàn)”齊頭并進(jìn)，攫取市場份額（事件營銷）齊頭并進(jìn)，攫取市場份額（事件營銷）4、營銷推廣鎖定目標(biāo)客戶，多線并行，立體營銷、營銷推廣鎖定目標(biāo)客戶，多線并行，立體營銷WHAT之營銷推廣總策略策略總綱：策略總綱：策略一：銷售組織策略策略一：銷售組織策略搶時(shí)間搶時(shí)間, ,搶占市場份額，攔截對(duì)手目標(biāo)客戶的市場策略搶占市場份額，攔截對(duì)手目標(biāo)客戶的市場策略策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先形象領(lǐng)先的競爭戰(zhàn)略的競爭戰(zhàn)略追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略 開盤期策略：開盤期策略：理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷局面；理性入市，最大限度消化積累客戶，搶占市場份額，形成熱銷

19、局面；關(guān)鍵詞：市場份額關(guān)鍵詞：市場份額 價(jià)值最大化價(jià)值最大化成長期策略：成長期策略：隨工程進(jìn)度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項(xiàng)目價(jià)值，（隨工程進(jìn)度和現(xiàn)場展示條件的改善，深入挖掘項(xiàng)目價(jià)值，（園林小品，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升）園林小品，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升）追求追求價(jià)值最大化。價(jià)值最大化。關(guān)鍵詞：價(jià)值展示關(guān)鍵詞：價(jià)值展示 VS VS 價(jià)值最大化價(jià)值最大化WHAT之營銷推廣總策略競爭策略：競爭策略：產(chǎn)品價(jià)值論策略：產(chǎn)品價(jià)值論策略：項(xiàng)目的價(jià)值，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三還是產(chǎn)品，在這里真正顯現(xiàn)。項(xiàng)目的價(jià)值，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三還是產(chǎn)品，在這里真正顯現(xiàn)。唯一性策略：唯一性策略：深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨(dú)

20、特的賣點(diǎn)是不可復(fù)制的或是復(fù)制也來不及的。深化打造產(chǎn)品與配套，我們獨(dú)特的賣點(diǎn)是不可復(fù)制的或是復(fù)制也來不及的。時(shí)勢策略：時(shí)勢策略：注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對(duì)手的動(dòng)向，保持我們的唯一性注意推廣時(shí)機(jī)的選擇，審時(shí)度勢，不斷的跟蹤相同潛質(zhì)的對(duì)手的動(dòng)向，保持我們的唯一性, ,和針對(duì)性和針對(duì)性大張旗鼓 軟硬結(jié)合捕抓來周邊客戶注意力的有效推廣捕抓來周邊客戶注意力的有效推廣鎖定目標(biāo)客戶，將項(xiàng)目信息直接傳遞鎖定目標(biāo)客戶，將項(xiàng)目信息直接傳遞達(dá)到廣而告之的效果增加客戶認(rèn)知度達(dá)到廣而告之的效果增加客戶認(rèn)知度利用線上主流媒體網(wǎng)站結(jié)合線下渠道，促成成交利用線上主流媒體網(wǎng)站結(jié)合線下渠道，促成成交整合線

21、下渠道增加客戶關(guān)注度、促成成交整合線下渠道增加客戶關(guān)注度、促成成交擴(kuò)大市場認(rèn)知面，提高知名度和關(guān)注度擴(kuò)大市場認(rèn)知面，提高知名度和關(guān)注度擴(kuò)大項(xiàng)目覆蓋面，提高認(rèn)知途徑擴(kuò)大項(xiàng)目覆蓋面，提高認(rèn)知途徑挖掘潛在購買需求，促進(jìn)成交挖掘潛在購買需求，促進(jìn)成交營銷中心營銷中心 戶外戶外報(bào)紙廣告報(bào)紙廣告電商電商渠道行銷渠道行銷網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告電視廣告電視廣告鄉(xiāng)鎮(zhèn)傳播鄉(xiāng)鎮(zhèn)傳播自媒體微信平臺(tái)自媒體微信平臺(tái)新媒體平臺(tái)與客戶密切互動(dòng)新媒體平臺(tái)與客戶密切互動(dòng)項(xiàng)目宣傳策略：項(xiàng)目宣傳策略：WHAT之營銷推廣總策略WHAT之營銷推廣總策略岳陽媒體評(píng)估：岳陽媒體評(píng)估：報(bào)紙?jiān)谠狸柗康禺a(chǎn)廣告中效果一般，報(bào)紙媒體，長江報(bào)紙?jiān)谠狸柗康禺a(chǎn)廣

22、告中效果一般，報(bào)紙媒體，長江信息報(bào)，洞庭之聲，岳陽日?qǐng)?bào)，都市資訊報(bào)；信息報(bào)，洞庭之聲，岳陽日?qǐng)?bào)，都市資訊報(bào)；電臺(tái)效果較好，到達(dá)率高，覆蓋率高，性價(jià)比高電臺(tái)效果較好，到達(dá)率高，覆蓋率高，性價(jià)比高電臺(tái)選擇：岳陽交通電臺(tái)電臺(tái)選擇：岳陽交通電臺(tái)電視換臺(tái)廣告效果一般，覆蓋面較窄，且黃金電視換臺(tái)廣告效果一般，覆蓋面較窄，且黃金時(shí)段廣告量小、到達(dá)率不集中，時(shí)段廣告量小、到達(dá)率不集中，電視選擇：岳陽電視臺(tái)電視選擇：岳陽電視臺(tái)自媒體微信平臺(tái)，效果較好用戶群體多，自媒體微信平臺(tái)，效果較好用戶群體多，互動(dòng)性強(qiáng)，建議著重使用；互動(dòng)性強(qiáng)，建議著重使用；WHAT之營銷推廣總策略網(wǎng)站：網(wǎng)站： 網(wǎng)站是目前較主流的媒體，品質(zhì)樓

23、盤更是注重；并且在設(shè)計(jì)發(fā)布項(xiàng)目網(wǎng)站的同時(shí)在當(dāng)?shù)刂髁骶W(wǎng)站是目前較主流的媒體，品質(zhì)樓盤更是注重；并且在設(shè)計(jì)發(fā)布項(xiàng)目網(wǎng)站的同時(shí)在當(dāng)?shù)刂髁鏖T戶發(fā)布項(xiàng)目階段性廣告；配合電商門戶網(wǎng)站使用效果更好。門戶發(fā)布項(xiàng)目階段性廣告；配合電商門戶網(wǎng)站使用效果更好。 網(wǎng)站廣告門戶選擇：岳陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)，新浪樂居，房多多網(wǎng)站廣告門戶選擇：岳陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)，新浪樂居，房多多WHAT之營銷推廣總策略戶外：戶外：岳陽城區(qū)戶外較多，戶外廣告牌效果非常明顯，也是項(xiàng)目推廣的主要媒介，但是費(fèi)用過高，根據(jù)現(xiàn)岳陽城區(qū)戶外較多，戶外廣告牌效果非常明顯，也是項(xiàng)目推廣的主要媒介，但是費(fèi)用過高，根據(jù)現(xiàn)階段營銷節(jié)奏建議：階段營銷節(jié)奏建議：1 1：選擇

24、：選擇1-21-2塊在項(xiàng)目周邊位置較好胡戶外大牌作為形象展示，塊在項(xiàng)目周邊位置較好胡戶外大牌作為形象展示，2 2 ：拿下不在擋：拿下不在擋期的期的 長煉長煉 岳化岳化 玉溪玉溪 和項(xiàng)目周邊的戶外，與廣告公司商議好時(shí)間價(jià)格，可節(jié)省大量廣告費(fèi)用。和項(xiàng)目周邊的戶外，與廣告公司商議好時(shí)間價(jià)格，可節(jié)省大量廣告費(fèi)用。車體：車體：車體實(shí)際效果較明顯，不用考慮市內(nèi)路線建議選用港車體實(shí)際效果較明顯，不用考慮市內(nèi)路線建議選用港區(qū)公交路線區(qū)公交路線 22路路 52路路 1路路 建議面市期使用建議面市期使用2-3個(gè)個(gè)月，湘運(yùn)汽車站月，湘運(yùn)汽車站 岳陽岳陽長煉中巴客車長煉中巴客車WHAT之營銷推廣執(zhí)行項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用安

25、排：項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用安排：形象導(dǎo)入形象導(dǎo)入一次蓄客一次蓄客一次銷售一次銷售二次蓄客二次蓄客二次銷售二次銷售三次蓄客三次蓄客持續(xù)銷售持續(xù)銷售費(fèi)用費(fèi)用投入投入比例比例 35% 25% 20% 20% 比照岳陽項(xiàng)目營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，（純廣告營銷活動(dòng)鋪排費(fèi)用）比照岳陽項(xiàng)目營銷費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，（純廣告營銷活動(dòng)鋪排費(fèi)用）本項(xiàng)目營銷費(fèi)用約占總銷比例：本項(xiàng)目營銷費(fèi)用約占總銷比例：2%3%2%3%，約約199199萬元萬元290290萬元；萬元；其中，面市期其中，面市期費(fèi)用投入約占費(fèi)用費(fèi)用投入約占費(fèi)用60%60%比例，約比例，約119119萬元萬元174174萬元；萬元；項(xiàng)目二期開盤蓄客期短，形象導(dǎo)入和認(rèn)籌基本同時(shí)進(jìn)行，

26、因而營銷費(fèi)用大；項(xiàng)目二期開盤蓄客期短，形象導(dǎo)入和認(rèn)籌基本同時(shí)進(jìn)行，因而營銷費(fèi)用大；前三次成功銷售，為項(xiàng)目奠定了市場基礎(chǔ)，后續(xù)營銷費(fèi)用主要集中在熱點(diǎn)挖掘和客戶維護(hù)，費(fèi)用比前三次成功銷售，為項(xiàng)目奠定了市場基礎(chǔ)，后續(xù)營銷費(fèi)用主要集中在熱點(diǎn)挖掘和客戶維護(hù)，費(fèi)用比例相對(duì)下降；例相對(duì)下降；注：以上費(fèi)用預(yù)算不包括售樓部、樣板房及示范區(qū)所需費(fèi)用；注：以上費(fèi)用預(yù)算不包括售樓部、樣板房及示范區(qū)所需費(fèi)用；WHAT之營銷推廣執(zhí)行營銷執(zhí)行策略營銷執(zhí)行策略 ：打好三大營銷戰(zhàn)役：打好三大營銷戰(zhàn)役：體驗(yàn)營銷，渠道行銷，活動(dòng)營銷體驗(yàn)營銷，渠道行銷，活動(dòng)營銷做足四項(xiàng)功課：做足四項(xiàng)功課：節(jié)奏控制節(jié)奏控制 / /推售控制推售控制 /

27、 /價(jià)格控制價(jià)格控制 / /營銷整合營銷整合15年年11月月-16年年6月營銷節(jié)奏總體鋪排月營銷節(jié)奏總體鋪排 ：4 4月月1111月月1 1月月2 2月月3 3月月5 5月月6 6月月1010月月園林景觀開放園林景觀開放12月月二期入市期二期入市期VIP認(rèn)籌期認(rèn)籌期認(rèn)籌認(rèn)籌開盤開盤開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期4 4月月1111月月1 1月月2 2月月3 3月月5 5月月6 6月月12月月認(rèn)籌認(rèn)籌 開盤開盤銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)推盤量推盤量70%70%左右左右WHAT之營銷推廣執(zhí)行加推加推平銷期平銷期加推加推推盤量推盤量40%40%左右左右階段階段目標(biāo)目標(biāo)銷售銷售節(jié)奏節(jié)奏二期預(yù)熱期二期預(yù)熱期持銷銷售期持銷銷售

28、期重新定位形象重新定位形象廣告熱推，賣點(diǎn)群出，建廣告熱推，賣點(diǎn)群出，建立項(xiàng)目品牌關(guān)注度立項(xiàng)目品牌關(guān)注度開盤熱銷，維護(hù)、開盤熱銷，維護(hù)、深化構(gòu)建強(qiáng)勢品牌深化構(gòu)建強(qiáng)勢品牌賣點(diǎn)滲透及節(jié)點(diǎn)促銷賣點(diǎn)滲透及節(jié)點(diǎn)促銷宣傳宣傳方向方向二期主要賣點(diǎn)二期主要賣點(diǎn)媒體媒體選擇選擇蓄客期蓄客期現(xiàn)場、戶外、報(bào)紙、現(xiàn)場、戶外、報(bào)紙、活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)活動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)報(bào)刊、戶外、行銷、報(bào)刊、戶外、行銷、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、電商網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、電商報(bào)刊、戶外、活動(dòng)、報(bào)刊、戶外、活動(dòng)、電臺(tái)、電商、行銷電臺(tái)、電商、行銷開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期營銷活動(dòng)持續(xù)加溫營銷活動(dòng)持續(xù)加溫客戶行銷深化，客戶行銷深化，品牌價(jià)值外延品牌價(jià)值外延網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)營銷節(jié)奏總體鋪

29、排營銷節(jié)奏總體鋪排 ：WHAT之營銷推廣執(zhí)行銷售實(shí)施銷售實(shí)施第一階段第一階段 二期入市二期入市時(shí)間段：時(shí)間段： 2015年11月2015年12月中下旬；目的目的：維系前期探訪客戶，積累二期意向客戶使客戶對(duì)項(xiàng)目初步認(rèn)知，初步試探市場反應(yīng)。前提必備條件：各線上媒體，前提必備條件：各線上媒體，線下渠道整合完畢線下渠道整合完畢宣傳推廣：宣傳推廣：采用海報(bào)、戶外，不采用報(bào)紙、電視等大眾媒體發(fā)布信息；主 要宣傳內(nèi)容為新片區(qū) 賣點(diǎn)及開發(fā)商品牌主要活動(dòng)：主要活動(dòng)：售樓處系列暖場活動(dòng)關(guān)鍵工作：整合線下渠道，二期形象關(guān)鍵工作：整合線下渠道，二期形象宣傳物料出街，電商合作啟動(dòng)。宣傳物料出街，電商合作啟動(dòng)。銷售實(shí)施銷

30、售實(shí)施第二階段第二階段 蓄客期蓄客期時(shí)間段：時(shí)間段： 2015年12月2016年1月中下旬；目的目的：全面造勢，價(jià)格試探開盤預(yù)熱，積累和消化誠意客戶前提必備條件：預(yù)售許可，銷前提必備條件：預(yù)售許可，銷售準(zhǔn)備：統(tǒng)一價(jià)格政策說辭，售準(zhǔn)備：統(tǒng)一價(jià)格政策說辭，戶型定稿，價(jià)格表完善；戶型定稿，價(jià)格表完善；宣傳推廣：宣傳推廣：開始采用主流媒體，結(jié)合媒體、電臺(tái)炒作，宣傳 內(nèi)容以形象為主，配合營銷活動(dòng)信息主要活動(dòng)：園林景觀開放或大型晚會(huì)主要活動(dòng)：園林景觀開放或大型晚會(huì)活動(dòng)；活動(dòng)；目的意義：認(rèn)籌目的意義：認(rèn)籌關(guān)鍵工作：建立自媒體平臺(tái)客戶互動(dòng)關(guān)鍵工作：建立自媒體平臺(tái)客戶互動(dòng)空間，加大用戶功能，線下各網(wǎng)點(diǎn)，空間，加

31、大用戶功能，線下各網(wǎng)點(diǎn)，拓客情況整理，行銷拓客情況整理，行銷10-15巡展點(diǎn)巡展點(diǎn)（路演）配合活動(dòng)出街，電商渠道客（路演）配合活動(dòng)出街，電商渠道客戶整理。戶整理。第三階段第三階段 開盤強(qiáng)銷期開盤強(qiáng)銷期時(shí)間段：時(shí)間段： 2016年1月底2016年2月中旬；目的目的：正式銷售，實(shí)現(xiàn)住宅熱銷局面，達(dá)成銷售目標(biāo)前提必備條件：蓄客達(dá)到推貨前提必備條件：蓄客達(dá)到推貨目標(biāo)；目標(biāo)；宣傳推廣：軟文充分渲染開盤熱銷場宣傳推廣：軟文充分渲染開盤熱銷場面面戶外：告之公開消息戶外：告之公開消息媒體組合：網(wǎng)絡(luò)，戶外，媒體組合：網(wǎng)絡(luò)，戶外，DM單頁單頁主要活動(dòng)：開盤儀式主要活動(dòng)：開盤儀式 精品加推精品加推關(guān)鍵工作：根據(jù)蓄客

32、數(shù)量確定推貨節(jié)關(guān)鍵工作：根據(jù)蓄客數(shù)量確定推貨節(jié)奏，營造熱銷場面，洽談周邊團(tuán)購活奏，營造熱銷場面，洽談周邊團(tuán)購活動(dòng)。動(dòng)。銷售實(shí)施銷售實(shí)施第四階段第四階段 持續(xù)平銷期持續(xù)平銷期時(shí)間段：時(shí)間段： 2016年3月底2016年5月中旬；目的目的：現(xiàn)場展示，客戶關(guān)系維護(hù)互動(dòng)推廣渠道：網(wǎng)絡(luò)電商，線下拓展自媒體平臺(tái)投放量：在開盤起大規(guī)模的投放后，投放量：在開盤起大規(guī)模的投放后，本階段應(yīng)更加注重線下推廣，以及客本階段應(yīng)更加注重線下推廣，以及客戶互動(dòng)。戶互動(dòng)。主要活動(dòng)：自媒體微信活動(dòng)，電商渠主要活動(dòng)：自媒體微信活動(dòng)，電商渠道活動(dòng)道活動(dòng)銷售實(shí)施銷售實(shí)施推廣活推廣活動(dòng)動(dòng)下鄉(xiāng)巡展路演電商看房團(tuán)雙11搶房節(jié)微信活動(dòng)形象導(dǎo)

33、入形象導(dǎo)入概念宣傳概念宣傳形象深化形象深化形象擴(kuò)散形象擴(kuò)散 形象鞏固形象鞏固形象策形象策略略強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期整體形象整體形象拔高期蓄拔高期蓄客期客期二次強(qiáng)二次強(qiáng)銷期銷期持銷持銷期期持銷期持銷期業(yè)主答謝會(huì)0元拍賣4 4月月1111月月1 1月月2 2月月3 3月月5 5月月6 6月月12月月營銷策略：營銷策略：活動(dòng)節(jié)點(diǎn)安排活動(dòng)節(jié)點(diǎn)安排WHAT之營銷推廣執(zhí)行面世期公益活動(dòng)營銷主題活動(dòng)：愛情從恒泰開始 緣分與雅園同行活動(dòng)時(shí)間：2015年11月上旬活動(dòng)目標(biāo)：讓岳陽主流人群(2640歲) 都知道恒泰雅園培養(yǎng)社區(qū)文化 同時(shí)得到客戶信息活動(dòng)地點(diǎn)：營銷中心參加對(duì)象：縣域未婚人員 岳陽精英未婚人士 年紀(jì)22-40參

34、加人數(shù)：原則上定男 女各60人；不允許帶家長活動(dòng)延伸：設(shè)立雅園生活有緣人QQ群，微信，為后期交流，同時(shí)可以發(fā)布項(xiàng)目信息承辦單位：活動(dòng)形式：連環(huán) 速配 活動(dòng) 個(gè)性展造勢期活動(dòng)營銷主題活動(dòng)：“恒泰地產(chǎn)杯”籃球?qū)官惢顒?dòng)時(shí)間：2015年11月12月活動(dòng)目標(biāo)：恒泰員工及縣域精英 了解恒泰雅園 同時(shí)我們得到客戶信息活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目籃球場參加對(duì)象：恒泰員工單獨(dú)組隊(duì) 個(gè)人可以自由組隊(duì) 比賽規(guī)則：采用3對(duì)三的形式 比賽10分鐘 以分?jǐn)?shù)高者獲勝活動(dòng)延伸：設(shè)立”恒泰地產(chǎn)杯“QQ群“，微信，為后期交流，同時(shí)可以發(fā)布項(xiàng)目信息承辦單位：蓄水期活動(dòng)營銷活動(dòng)主題：關(guān)注”留守兒童“送愛心活動(dòng)（符合企業(yè)背景，簡單易操作，宣傳效果佳）活動(dòng)方式：利用