房產(chǎn)鑒定估價報告

1、房產(chǎn)鑒定估價報告估價項目名稱：圍場鎮(zhèn)木蘭南路吉星佳苑住宅樓3 號底商 1-2層價值評估委托人：圍場滿族蒙古族自治縣人民法院估價方：承德永興房地產(chǎn)評估有限公司估價人員：范國智 方 敏估價作業(yè)日期： 2018 年 6 月 20 日至 2018 年 6 月 30 日估價報告編號：承永興估字2018 第 158 號一、致委托人函 2二、估價師聲明 3三、估價的假設(shè)和限制條件 5四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告6五、附件 11致委托方函圍場滿族蒙古族自治縣人民法院：受貴院委托，承德永興房地產(chǎn)評估有限公司遵照中華人民共和國城市 房地產(chǎn)管理法、國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范等法律法規(guī)和技術(shù)要求，遵循 獨立、客觀、公正的原則，

2、按照科學(xué)、公允的評估方法進行了分析和測算， 對位于承德市圍場滿族蒙古族自治縣圍場鎮(zhèn)木蘭南路吉星佳苑住宅樓3號底商1-2層的價值進行了評估。估價人員對委估的房地產(chǎn)進行了實地查勘和估價資料的收集，同時進行了必要的調(diào)研、核對，在此基礎(chǔ)上撰寫了房地產(chǎn)鑒定估價報告估價對象位置：圍場鎮(zhèn)木蘭南路房屋所有權(quán)證號：房權(quán)證圍政字第20100722號設(shè)計用途：商業(yè)建筑卸積：依據(jù)上述的所有權(quán)證確定的建筑面積為223.79平方米估價目的：為圍場滿族蒙古族自治縣人民法院委估圍場華商村鎮(zhèn)銀 行訴尹繼豐金融借款合同糾紛一案涉及的房產(chǎn)進行評估 房地產(chǎn)市場價值估價時點：2018年6月20日估價方法：市場比較法和收益法市場價值：小

3、寫金額（人民幣）大寫金額（人民幣）3號底商1-2層總價174.56萬元（取整）壹佰柒拾肆萬伍仟陸佰兀整（取整）3號底商1-2層單價7800元/平方米每平方米柒仟捌佰元整承德永興房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：2018年6月30日估價師聲明我們鄭重聲明：1 .我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準(zhǔn)確的。2 .本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和 結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3 .我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4 .我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價規(guī)范 進行分析， 形成 意見和結(jié)論，撰

4、寫本估價報告。5 . 本報告估價范圍內(nèi)的房產(chǎn)，委托人提供了證號為房權(quán)證圍政字第20100722 號房屋所有權(quán)證復(fù)印件。6 .本次估價所依據(jù)的資料由委托人提供， 委托人對其所提供資料的真實性負責(zé) , 由于委托人提供資料不實造成的失誤，受托人不承擔(dān)責(zé)任。7 . 本次估價是以估價對象的房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)在評估范圍之內(nèi)為前提。8 .估價人員對該房產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘察， 并對房產(chǎn)現(xiàn)場勘察的客觀性、 真實 性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估房產(chǎn)的勘察，限于房產(chǎn)的外觀和使 用狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估房產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查 的責(zé)任，也不承擔(dān)對木質(zhì)工程，其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進

5、 行檢視的責(zé)任。此外評估人員也沒有組織對電子空調(diào)或其它設(shè)備等服務(wù)性設(shè) 施進行測試的責(zé)任。9 . 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘,并對估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照 ,全面、細致地了解了估價對 象。10 .沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。11 .報告使用者收到此報告后，如對評估結(jié)論有疑義，請在十日內(nèi)以書面形式提交法院。12 . 本次參加估價的人員：1320090011 )1320170106 )助理人員承德永興房地產(chǎn)評估有限公司2018 年 6 月 30 日估價的假設(shè)和限制條件1 . 本次估價是以估價對象應(yīng)保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為估價前提。2 .市場供應(yīng)關(guān)系

6、、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、 未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?yōu)楣纼r前提。3 .本次估價是以估價對象合法取得為假設(shè)前提。4 .報告中估價結(jié)果為估價對象在2018 年 6 月 20 日的市場價格。5 . 本次估價是以估價對象的房地產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)在評估范圍之內(nèi)為前提。6 .本報告評估結(jié)果是： 根據(jù)估價原則確定的房產(chǎn)價值， 未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)狀況及價格的影響。7 .本報告在有效期內(nèi)為評估目的服務(wù)， 不得用于其他目的， 未經(jīng)評估機構(gòu)同意，評估報告書不得向委托人和評估報告審查部門之外的單位和個人提供。8 .本報告在估價結(jié)果為估價對象在估價時點、 規(guī)劃用途條件下， 房屋

7、在現(xiàn)狀成新率的房地產(chǎn)正常市場價格，未考慮未來房地產(chǎn)市場變化對房地產(chǎn)值實現(xiàn)的影響。9 . 遵循國際評估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價報告僅按既定目的提供給委托人使用。評估人員對委托人負有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價人員，他將熟練地運用專業(yè)技術(shù)，仔細、勤奮地編制估價報告。10 .本估價報告書一式五份，委托人四份，本機構(gòu)存檔一份。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人委 托 方：圍場滿族蒙古族自治縣人民法院二、估價方承德永興房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：范國智三、估價對象（一）委估對象權(quán)益狀況依據(jù)委托人提供的證號為房權(quán)證圍政字第 20100722 號房屋所有權(quán)證復(fù)印件內(nèi)容顯示，估價對象所有權(quán)人：尹繼豐；委估的房產(chǎn)坐落于

8、圍場鎮(zhèn)木蘭南路，產(chǎn)別：私有，房屋設(shè)計用途：商業(yè)。(二)實物狀況、使用情況此次委估的房產(chǎn)坐落于圍場鎮(zhèn)木蘭南路吉星佳苑住宅樓，地勢平坦。幢號： 3，結(jié)構(gòu)：混合結(jié)構(gòu)，所在層數(shù)： 1-2 層，建筑面積： 223.79 平方米。委估樓房一層門面房為鈦合金玻璃門，外設(shè)卷簾門，一至二層窗均為單層鋁合金窗；室內(nèi)設(shè)置步行樓梯，鋼扶手護欄，樓梯面層鋪花崗巖；一至二層室內(nèi)鋪地板磚，內(nèi)墻刮膏，水、暖、電齊全；現(xiàn)房屋為日用百貨商店。四、估價目的為圍場滿族蒙古族自治縣人民法院受理的圍場華商村鎮(zhèn)銀行訴尹繼豐金融借款合同糾紛一案涉案房地產(chǎn)價值提供參考而評估房地產(chǎn)市場價值。五、價值時點2018 年 6 月 20 日六、價值定義

9、本報告所確定的價值標(biāo)準(zhǔn)為估價對象在在公開的房地產(chǎn)市場上最可能形成的客觀合理價格。七、估價依據(jù)1. 國家法律法規(guī)(1) 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；(2) 中華人民共和國城市規(guī)劃法 ；2. 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等部門規(guī)章；3. 省、 市及有關(guān)部門頒布的有關(guān)房地產(chǎn)價格評估法律、 法規(guī)及政策性文件；4. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范 【國標(biāo) GB/T50291-2015 】 ;5. 委托人提供的相關(guān)資料(1)圍場滿族蒙古族自治縣人民法院( 2018)冀 0828 委鑒 23 號委托書 ;(2)委托人提供的委估房產(chǎn)的其他資料；6. 估價人員掌握的有關(guān)資料以及實地查勘所獲取的資料。八、估價原則本

10、估價報告在遵循獨立、客觀、公正的基本原則前提下，具體依據(jù)如下原則。1 、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。2 、合法原則:房地產(chǎn)估價必須以估價對象的合法使用、合法抵押、合法交易、合法處分、等為前提進行估價。3、價值時點原則估價時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。4、替代原則循序替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。5、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價中所確定的客觀合理價格或價值，其實質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中。房地產(chǎn)估價時必須以估價對象用于最高

11、最佳使用為前提，使確定的估價結(jié)論保持相同的口徑。九、估價方法根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 ，通告的估價方法有市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基本地價修正法等，有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)選用市場比較法為主要方法，有收益房的房地產(chǎn)應(yīng)采用收益法作為其中的一種方法進行估價。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜用市場比較法、 收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法進行估價。因估價對象所在區(qū)域商業(yè)的成交案例，且與估價對象具有可比性，同時 估價對象存在潛在的出租收益，所以本次評估采用市場比較法作為其估價方 法和收益法作為其估價方法，綜合兩種方法的評估結(jié)果確定其最終價格。市場比較法是將估價對象

12、與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比 較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做出適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價對 象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折 現(xiàn)至估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果經(jīng)過詳細計算，確定估價對象于估價時點2018年6月20日的評估價值如下：市場價值：小寫金額（人民幣）大寫金額（人民幣）3號底商1-2層總價174.56萬元（取整）壹佰柒拾肆萬伍仟陸佰兀款取整）3號底商1-2層單價7800元/平方米每平方米柒仟捌侑元整卜一、估價人員中國房地產(chǎn)估價師（1320090011 ）中國房地產(chǎn)估價師（1