商業(yè)地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險分析

1、商業(yè)地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險分析        商業(yè)地產(chǎn)項目的投資風(fēng)險分析    Analysis on Investment Risk of Commercial Real Estate徐興敏Xu Xingmin（內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)，呼和浩特010062）（Inner Mongolia University of Technology，Hohhot 010

2、062，China）摘要：本文首先分析了商業(yè)地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險包括系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險，并提出個別風(fēng)險的衡量和管理方法和商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序。    Abstract:First of all，this article analyzes main risk in commercial real estate investment，including systematic risk and individua

3、l risk，and putsforward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.      關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；投資風(fēng)險；個別風(fēng)險   

4、; Key words:commercial real estate；investment risk；individual risk中圖分類號：TU-9文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01 0引言內(nèi)蒙古自治區(qū)自1984年實行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當(dāng)時僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計建成各類商品房屋萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，從2006年到2010年內(nèi)蒙古自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個四高的行業(yè)，高貢獻(xiàn)、高投

5、入、高風(fēng)險、高回報。一個好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會對城市經(jīng)濟產(chǎn)生多邊性帶動效應(yīng)；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求很大，投資風(fēng)險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成功率，對于社會或者企業(yè)、個人來說，都具有深遠(yuǎn)的意義。    1商業(yè)地產(chǎn)項目投資的主要風(fēng)險    大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風(fēng)險和個別風(fēng)險兩大類。    

6、;系統(tǒng)風(fēng)險我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項目的系統(tǒng)風(fēng)險主要包括政治風(fēng)險、或然損失風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、周期風(fēng)險和政策風(fēng)險等。    個別風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)項目的個別風(fēng)險主要包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來運營費用風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、比較風(fēng)險、時間風(fēng)險和持有期風(fēng)險等。我們主要來分析未來運營費用風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。    未來運營費用風(fēng)險。大家知道，房地產(chǎn)項目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)

7、相關(guān)稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產(chǎn)開發(fā)項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風(fēng)險是在不斷地增加.這類風(fēng)險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風(fēng)險認(rèn)識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險帶有相當(dāng)多和比較明顯的主觀因素。財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風(fēng)險之外，還有財務(wù)風(fēng)險。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現(xiàn)投資利潤的最大化的目標(biāo)。然而，商業(yè)地產(chǎn)項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風(fēng)險增大了。對于

8、商業(yè)地產(chǎn)項目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會面臨比開發(fā)住宅項目更大的財務(wù)風(fēng)險。    2個別風(fēng)險的衡量及管理    由于系統(tǒng)風(fēng)險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風(fēng)險的衡量和管理方法。    未來運營費用風(fēng)險在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險度量中，我們通常要計算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經(jīng)

9、濟損失，并將可能造成的不同損失詳細(xì)列出，例如自營損失、商家選擇不當(dāng)?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項目投資經(jīng)營風(fēng)險通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對于經(jīng)營風(fēng)險的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達(dá)到。    財務(wù)風(fēng)險商業(yè)地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險，即在有風(fēng)險的狀況下，投資企業(yè)因為籌措資金，而帶來的風(fēng)險。衡量財務(wù)風(fēng)險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的財務(wù)風(fēng)險，可以設(shè)計出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運營來有

10、效地降低財務(wù)風(fēng)險。    3商業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理程序和運作程序31商業(yè)地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理程序商業(yè)地產(chǎn)項目投資風(fēng)險較大，在進(jìn)行投資時一定要做好風(fēng)險控制及管理，如下是風(fēng)險管理的一般程序：32商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體如下：項目選址產(chǎn)品定位運作策劃資金平衡經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體分析：項目選址。首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進(jìn)行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項目對地段和區(qū)位的要求非常嚴(yán)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、商圈大小等

11、因素。商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。產(chǎn)品定位。以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細(xì)致分析商業(yè)地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點等相關(guān)問題。    運作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計包括項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵是招商先于設(shè)計與建設(shè)。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風(fēng)險，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進(jìn)行項目的設(shè)計，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)

12、項目運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后，要判斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理；還要判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項目運作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測。商業(yè)地產(chǎn)項目的高貢獻(xiàn)、高投入、高風(fēng)險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關(guān)鍵就是做好投資決策。