酒店式公寓定義及比較

1、“酒店式公寓”指按酒店式管理的公寓 ,按居住建筑處理。 “公寓式酒店”指按公 寓式分隔出租的酒店 ,按旅館建筑處理。這是兩種不同性質(zhì)的物業(yè) , 酒“店式公寓”屬 于住宅類物業(yè) ,土地使用年限為 70年。 “公寓式酒店”則是酒店類物業(yè) （屬于商業(yè) 性質(zhì) , 土地使用年限為 40年。土地使用年限和性質(zhì)是政府統(tǒng)一規(guī)劃確定的。 “酒 店式公寓”本質(zhì)上是住宅 ,業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán) ,可以居住、出租或轉(zhuǎn)售。由于此 類房子往往集中在一個或幾個單體建筑內(nèi) , 便于某家機構(gòu)或公司采用酒店服務(wù)方式 進行統(tǒng)一管理 , 所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。必須注意的是 ,因為“酒店式 公寓”本質(zhì)上屬于住宅 ,所以就

2、不能開展經(jīng)營 （至少不能成規(guī)模的開展經(jīng)營 ?！肮?式酒店”本質(zhì)上是酒店 （商業(yè) ,整個物業(yè)只能由機構(gòu)或 公司進行投資再交由一家專業(yè) 酒店公司進行管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于機構(gòu)或公司,當(dāng)然不能將客房分割出售給個人?！熬频晔焦ⅰ?是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店 , 而負責(zé)管理的 物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)。 但其本質(zhì)上仍然是公寓。 購買者擁有單 獨產(chǎn)權(quán) ,既可自住、出租 , 也可轉(zhuǎn)售?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店” 是指由酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投 資者, 投資者一般不在酒店居住 , 而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投 資回報 , 同 時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。 其本質(zhì)在于購買者的目的 并非自

3、住 , 而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和 出租?！熬频晔焦ⅰ奔啊爱a(chǎn)權(quán)式酒店”在酒店式管理、投資功能方面 有眾 多相同之處 , 但本質(zhì)上二者是有差別的 :其一,因為“產(chǎn)權(quán)式酒店”是在非住宅用地上開發(fā)的項目,所以存在辦不出產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。 房管部門須按照規(guī)劃部門所批準(zhǔn)的建筑所 在土地的性 質(zhì)以及該建筑最小規(guī)劃單位來辦理產(chǎn)權(quán)證書。 工業(yè)、商業(yè)、科研、綜合 用地上的建筑通常是以一層或者一整幢建筑作為規(guī)劃的最小單位,因此“產(chǎn)權(quán)式酒店”很難辦出分套的房產(chǎn)證。而“酒店式公 寓”的產(chǎn)權(quán)是比較清晰 的,產(chǎn)權(quán)合法性風(fēng)險較低。其二, 酒店式公寓是住宅用地 , 其土地使用年限為 70 年,而產(chǎn) 權(quán)式酒店 使用年限

4、為 40 年 ( 商業(yè)用地 , 比住宅用地土地適用年限短 30 年。而目前 , 無任何法律規(guī)定非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后 可以自動續(xù)期 , 也就是 說產(chǎn)權(quán)式酒店所在土地使用權(quán)在到期后即有被 收回的可能 , 而不像酒店式公 寓可以自動續(xù)期。其三 , 產(chǎn)權(quán)式酒店存在管理以及轉(zhuǎn)手方面的風(fēng)險。 由于可能無法 辦理 出單獨的產(chǎn)權(quán)證 , 即投資者無法通過出賣所有權(quán)的方式處分 , 只 能通過物 業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式“出賣”該類建筑 , 但此類物業(yè)使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力 在我國法律界尚屬頗有爭議的問題 , 換言之 , 此類協(xié) 議有被認為無效的可 能性, 所以購房者在今后要想順利的出手這類房 產(chǎn), 亦非易事。

5、相比之下 , 酒店式公寓類似風(fēng)險較低。酒店式公寓介紹酒店式公寓定義酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店 , 而負責(zé)管理的 物業(yè) 公司提供酒店模式的服務(wù) , 如客房打掃、洗衣等 , 同時居室內(nèi)配 有全套家具 及廚房設(shè)備 , 概括地說 , 就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融 于日常生活之 中。但其本質(zhì)上仍然是公寓。購買者擁有單獨產(chǎn)權(quán),既 可自住、出租 , 也可轉(zhuǎn)售。其特征 : 一, 業(yè)主擁有酒店獨立產(chǎn)權(quán)。屬 于居住建筑 ,其土地性質(zhì)為居 住用地 , 土地使用年限最高為 70 年。 二,酒店式物業(yè)管理。國際標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式服務(wù)公寓 , 是結(jié)合酒店的管理模式和設(shè)施標(biāo) 準(zhǔn) , 采用公寓房型設(shè)計的一種物業(yè)經(jīng)

6、營模式。 由于價格低于酒店標(biāo)準(zhǔn) , 而服務(wù) 水準(zhǔn)又大大高于普通公寓 , 因而深受中長期出差的高層人士的 歡迎。酒店式公寓服務(wù)對象酒店式公寓的目標(biāo)市場主要以具有較為寬裕的經(jīng)濟能力 , 較長期 居住 的商務(wù)人士為主 , 雖然沒有特定的標(biāo)準(zhǔn) , 較長期居住的定義一般 在 4 天或 以上。例如 , 長期在華的商務(wù)人士 , 外企的經(jīng)營管理者以及 正在放長假的家 庭來華旅游等。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務(wù) , 又能享受居家的快 樂, 住 戶不僅有獨立的臥室、客廳、衛(wèi)浴間、衣帽間等等 , 還可以在 廚房里自己烹 飪美味的家肴。 早晨可以在酒店餐廳用早餐 ; 房間由公 寓的服務(wù)員清掃 ; 需要送餐到

7、房間、出差定機票 , 只需打電話到服務(wù)臺便可以解決了。 一般酒店式公寓主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi) 集住宅、酒店、會所多功能于一體 , 因此今后要是出租 , 價格一般都 不低。酒店式公寓的戶型酒店式公寓的戶型 , 從幾十平方米到幾百平方米不等 , 可以滿足 使用 者的個性化需求 , 在裝修上統(tǒng)一為精裝修 , 提供全套的家居設(shè)計 和電器。 在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時 , 附屬設(shè)施 還增加了銀 行、會所、小超市等其他項目。酒店式公寓的目標(biāo)人群據(jù)了解 , 北京酒店式公寓的主要需求群體是在京的海外公司高層 管理 人員 , 以及在京海外社團和駐華使館的工作人員以及一些小型公 司將其作

8、為商住使用。 這些企業(yè)的中高層領(lǐng)導(dǎo)都有享受租用酒店的權(quán) 利。酒店式公寓的優(yōu)勢一、總價低、投資靈活。酒店式公寓一般以小戶型為主 , 面積一 般在50 m2左右，由于總價較低，有不少投資者受出租回報的吸引，熱力追捧。 二、空間分割靈活。由于很多酒店式公寓項目在產(chǎn)品設(shè)計 時就考慮以辦公 為主, 所以在空間分割上比傳統(tǒng)的公寓具有更大的靈 活性。小到 20-30 m 大到一層樓逾 1000 m 。因此 , 這類項目不僅適 合小公司 , 也適合一些中型 公司。三、良好的生活和商務(wù)環(huán)境。一般 公寓有區(qū)別的是 , 酒店式公寓在 提供物業(yè)、 家政服務(wù)的渠道上比較暢 通,只要你想得到 , 基本上酒店管理公 司都能

9、辦得到。酒店式公寓的劣勢 酒店式公寓的劣勢 首先，從經(jīng)濟性來講，對產(chǎn)品的 供應(yīng)方來講，每層空間的大分割 量增加了小戶型的造價成本，包括重新安 裝管道 ( 水、電、煤、增加 消防通道等；就需求方而言，由于戶型不規(guī)則， 造成使用率較低。從 舒適性來說，暗衛(wèi)出現(xiàn)，影響居住生活的舒適度；在 技術(shù)指標(biāo)控制范 圍內(nèi)，開發(fā)商選擇利潤最大化的設(shè)計原則，于是，在有限 空間分割出 更多個單元，導(dǎo)致小戶型在設(shè)計上對生活實用性的考慮較少， 其格局 更接近于家庭旅館。從實用性來說，每天上、下班大量人流上、下 電 梯， 等待極不方便。 從觀賞性來說， 因為窗戶的增加占據(jù)更多外墻 面， 破壞了原本很規(guī)則的建筑立面。從安全性來說，標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)的增多， 造成居住人群參差不齊。從服務(wù)性來講，因為容積率的制約，服務(wù)配 套很 難跟上。 轉(zhuǎn)租” 酒店式公寓 “轉(zhuǎn)租 的合法性 轉(zhuǎn)租 有人提出酒店式公寓 屬于“公寓”而不是“酒店” ，其土地性質(zhì) 為居住用地，僅可作為住宅使 用，而以日計租金，實際上完全是酒店 提供的服務(wù)內(nèi)容。而從提供服務(wù)的 方式上看，在“轉(zhuǎn)租”房屋時，又配 備了專門的管理員，負責(zé)清潔、衛(wèi)生 等，也是酒店運作經(jīng)營的模式。 說白了，是