物業(yè)服務應當遵循質價相符原則建議

1、管理規(guī)范示范文本 | Excellent Model Text 資料編碼：CYKJ-FW-708編號：_物業(yè)服務應當遵循質價相符原則建議審核：_時間：_單位：_物業(yè)服務應當遵循質價相符原則建議用戶指南：該管理規(guī)范資料適用于管理中，為使規(guī)則公開化，讓所有人保持集體的協(xié)調，維護集體的利益，從而充分發(fā)揮團體的力量，實現(xiàn)管理有法可依，內部運行有規(guī)則保障?？赏ㄟ^修改使用，也可以直接沿用本模板進行快速編輯。物業(yè)服務應當遵循“質價相符”原則的建議近年來，隨著社會消費水平的提高以及消費觀念的轉變，使得越來越多的業(yè)主有了“花錢買服務”的觀念，對物業(yè)服務的質量要求也越來越高。筆者在某大型房產銷售網(wǎng)站觀察發(fā)現(xiàn)，近兩

2、年來我市中心城區(qū)新增小區(qū)的物業(yè)費基本都在2元/平方米/月以上。日益看漲的物業(yè)服務費使得越來越多的業(yè)主對物業(yè)服務是否“質價相符“提出了質疑，在大多數(shù)業(yè)主的眼中，自己付出的“高價”物業(yè)費并未能獲得等值的物業(yè)服務。也正是這樣的“不對等”造成了業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的矛盾日益突出，物業(yè)服務糾紛不斷。筆者就物業(yè)服務“質價相符”問題結合法律實踐談幾點建議。1、加強物業(yè)服務行業(yè)的監(jiān)督力度，從源頭切斷物業(yè)服務企業(yè)的“劣根性”物業(yè)服務是否能做到“質價相符”，其根本仍取決于物業(yè)公司是否與開發(fā)企業(yè)完全脫離，只有與開發(fā)企業(yè)不存在關聯(lián)關系，不從屬受制于開發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)才有可能真正代表業(yè)主，并自業(yè)主收房入住時即最大限度

3、地維護業(yè)主的合法權益。因此，相關部門應從根源上監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)企業(yè)的“關聯(lián)”或“從屬”關系，加強對物業(yè)服務招投標工作的管理和監(jiān)督，保證招投標過程的公開化、透明化，并盡量避免出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物業(yè)小區(qū)由其“本家”物業(yè)服務企業(yè)進行管理的現(xiàn)狀，以保證物業(yè)服務企業(yè)的獨立性。2、物業(yè)服務企業(yè)自身要提高服務意識物業(yè)服務是關乎民生的大事，其與廣大人民群眾的日常生活息息相關，物業(yè)服務質量的好壞直接關系到整個社會的和諧穩(wěn)定。目前，物業(yè)服務過程中，物業(yè)服務企業(yè)往往利用自身優(yōu)勢或者與開發(fā)企業(yè)的關聯(lián)關系，謀求自身利益的最大化，而將業(yè)主以及物業(yè)小區(qū)的利益拋之腦后。物業(yè)服務企業(yè)的工作人員服務意識差、工作積極性不高，

4、面對業(yè)主反映的問題不能及時提出解決辦法，甚至因為無法接受業(yè)主提出的質疑而跟業(yè)主發(fā)生肢體沖突，嚴重影響物業(yè)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。因此，物業(yè)服務企業(yè)不應追求短期利益，而應從長遠發(fā)展的角度為業(yè)主提供服務，不斷提高物業(yè)服務水平。物業(yè)服務企業(yè)應每季度或每半年組織員工進行業(yè)務學習，以及召開工作總結會議并邀請業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參與，由業(yè)主代表或業(yè)主委員會對物業(yè)公司前期提供服務的情況進行反饋并提供建議。3、建立更加完善的物業(yè)服務質量評價體系我市今年7月公布的武漢市住宅物業(yè)服務等級指導標準（試行），將物業(yè)服務分為綜合管理服務、物業(yè)共用部位與共用設施設備管理服務、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護五大類，每一大類又根

5、據(jù)服務內容和服務標準分為四個不同的等級，一級為最高等級，四級為最低等級。該指導標準并未給不同等級的物業(yè)服務確定相應的指導收費標準，且不具有強制執(zhí)行效力，僅作為物業(yè)管理活動的雙方當事人（開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)）協(xié)商確定服務等級及具體服務標準的參考依據(jù)。在實際的執(zhí)行過程中，仍需物業(yè)管理活動的雙方當事人根據(jù)物業(yè)小區(qū)的實際情況對物業(yè)服務等級以及相應的服務收費標準協(xié)商確定。由于目前業(yè)主委員會在大部分小區(qū)仍處于缺失狀態(tài)，所以物業(yè)服務合同的簽訂仍由開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)服務企業(yè)雙方主導，尤其對物業(yè)服務的等級以及收費標準的制定，業(yè)主并不實際參與。業(yè)主入住后，在未成立業(yè)主委員會的情況下只能被動地按照現(xiàn)

6、有的物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行，而物業(yè)服務企業(yè)是否切實履行了相應的義務就需要相應的服務質量評價體系。一旦業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)就物業(yè)服務質量否符合相應的等級標準發(fā)生爭議，可根據(jù)服務質量評價體系的規(guī)定確定物業(yè)服務企業(yè)所提供的服務是否符合合同約定以及相應服務等級。4、完善物業(yè)糾紛投訴與調解機制目前我市針對物業(yè)糾紛的調解機制主要是在物業(yè)糾紛發(fā)生后，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以向相應的物業(yè)糾紛調解委員會申請調解。但是司法實踐中，我們發(fā)現(xiàn)無論是業(yè)主還是物業(yè)服務企業(yè)在糾紛產生后往往進入一個“冷戰(zhàn)期”，業(yè)主選擇拒交物業(yè)管理費，物業(yè)服務企業(yè)拒絕為業(yè)主解決相應的問題。等到業(yè)主拖欠物業(yè)服務費達到一定期限后，物業(yè)服務企業(yè)在催交不成的情況下往往直接選擇向人民法院起訴，在大多數(shù)業(yè)主以及物業(yè)服務企業(yè)的概念里只有人民法院能解決他們之間的糾紛，而并不知道有物業(yè)糾紛調解委員會這樣一個機構的存在。由于缺乏切實有效的調解機制，造成大量的小額物業(yè)糾紛案件進入法院訴訟環(huán)節(jié)，而物業(yè)糾紛因涉案標的較小，為了避免矛盾激化，人民法院也多采取調解的方式結案。這樣一來，不但增加了司法機關的工作量，也給雙方當事人造成了訴累。因此，應進一步完善物業(yè)糾紛投訴與調解機制，物業(yè)糾紛調解委員會作為基層調解組織應將工作做在前面，不能被動地等待當事人發(fā)生糾紛后申請調解，而應積極主動深入到人民群眾的生活中去，如走進社區(qū)或物業(yè)小區(qū)開展物業(yè)