項目商業(yè)計劃書

1、項目商業(yè)計劃書一、項目背景： 蘇州市享達物流有限公司是一家有15年綜合物流運營經(jīng)驗的專業(yè)物流企業(yè)，企業(yè)管理團隊熟悉物流及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的政策環(huán)境、市場環(huán)境，有廣泛的固定客戶資源，已在蘇州市相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)太陽路征得用于建設(shè)物流園區(qū)的100畝地，約66670平方米，土地使用權(quán)為50年，于2005年11月和黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議書。 待資金籌集到位，將基建工程、配套設(shè)施建成后，很快就可投入試運營。 1市場環(huán)境分析 進入WTO后，世界經(jīng)濟一體化的趨勢早已形成，中國被定位為國際生產(chǎn)制造中心，中國境內(nèi)的國內(nèi)外企業(yè)生產(chǎn)形式出現(xiàn)良好的長期性的發(fā)展勢頭，國內(nèi)貿(mào)易和進出口貿(mào)易空前活躍，因此，各類

2、企業(yè)對物流的需求越來越多，物流外包已成為企業(yè)的優(yōu)先選擇，因為物流外包可有效降低企業(yè)的運營成本，使企業(yè)能夠?qū)⒅饕τ糜谄浜诵臉I(yè)務(wù)上，無形中物流成為第三利潤來源。 物流在我國是一個新興行業(yè)，有著很好的發(fā)展前景，收入穩(wěn)定，市場波動小，目前處于起步階段的快速發(fā)展期。 2政策環(huán)境分析 商務(wù)部等國家9部委2004年聯(lián)合制定了關(guān)于促進物流業(yè)發(fā)展的意見，為物流業(yè)的發(fā)展提供了寬松的政策環(huán)境，江蘇省委省政府今年7月份提出了關(guān)于加快發(fā)展物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策，意在放寬市場準(zhǔn)入，實施物流業(yè)稅收優(yōu)惠和規(guī)費減免，加大財政支持力度，進行價格扶持，加快江蘇物流服務(wù)領(lǐng)域的改革開放。蘇州市政府也出臺了關(guān)于促進服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展

3、的決定，規(guī)定明確指出：對新引進物流園的重點第三方物流企業(yè)，給予一次性補貼；對物流園區(qū)內(nèi)新引進的分撥、配送、采購、倉儲類物流企業(yè)和大型專業(yè)運輸企業(yè)、具有一定規(guī)模的多式聯(lián)運企業(yè)，在一定年限內(nèi)給予一定補貼；對物流園區(qū)內(nèi)新引進的物流重點建設(shè)項目的固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)給予一定補貼。 享達物流園項目屬于蘇州市物流規(guī)劃布局的一個重點項目。 二、項目基本狀況 1. 地理環(huán)境分析 相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)位于蘇州市西北郊，毗鄰環(huán)城高速，地處我國經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲腹地的蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。 蘇州高新區(qū)1992年11月被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，1997年被確定為首批向APEC成員開放的亞太科技工業(yè)園

4、， 2000年被外經(jīng)貿(mào)部、科技部批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地， 2003年3月被國務(wù)院批準(zhǔn)成立出口加工區(qū)， 2002年9月，蘇州市委、市政府對新區(qū)、虎丘區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)等進行了區(qū)劃調(diào)整，由相城區(qū)和吳中區(qū)劃入通安鎮(zhèn)和東渚鎮(zhèn)、鎮(zhèn)湖街道，建立蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)。 蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場90公里、浦東國際機場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過，建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西。 在這樣交通暢通的著名工業(yè)園和出口加工區(qū)，由于物流的優(yōu)勢剛剛被認識

5、，物流的發(fā)展相對滯后，可見，在此地發(fā)展物流園的潛力之大。 2.項目具體狀況 占地面積：6.667萬平方米 土地使用權(quán)：50年 地面狀況：實現(xiàn)“五通一平”，即通路、給水、排水、供電、通訊和土地狀況平整。 由蘇州市享達物流有限公司籌資興建，并負責(zé)管理、運營；協(xié)議方黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營公司負責(zé)承辦企業(yè)的報批手續(xù)。 經(jīng)營范圍：貨物運輸、倉儲、出租停車場 三、投資收益狀況分析 （一）經(jīng)營規(guī)模： 1總基地面積66500萬平方米 2總建筑面積為：32342平方米 包括：（1）貨運辦公樓：121792（層）2棟8592平方米 （2）貨運倉庫：115242棟5320平方米 （3）臨街商鋪：368036287308

6、平方米 （4）中轉(zhuǎn)大廳（3）層酒店（5）層10870平方米 上述（1）（2）（3）（4）32280平方米(注：圖紙上標(biāo)注為32342平米) 3硬地面積：40164平方米，可容納停車位400個。 4人員編制： 73 人，其中包括： 總經(jīng)理1人 副經(jīng)理 3 人 財務(wù)人事部 13 人 業(yè)務(wù)服務(wù)部 8 人 后勤保衛(wèi)部 12人 客房服務(wù)員 16人 商品部 4人 餐廳 12人 勤雜及司爐： 4人 （二）投資與運營成本分析 1擬籌集資金：5000萬元 2項目投資額： 購置土地使用權(quán)（50）年：12萬元100畝1200萬元 沿街商鋪建造成本： （36803628）平方米0.08萬元（單價）584.64萬元 綜

7、合辦公樓（中轉(zhuǎn)大廳和酒店）建筑成本： 10870平方米0.10萬元（單價）1087萬元 貨運辦公樓建造成本： （42964296）0.08萬元（單價）687.36萬元 貨運倉庫建造成本： （27602760）0.08萬元（單價）441.6萬元 地面加固費用：401640.01萬元（單價）401.64萬元 綠地費用：106400.003萬元31.82萬元 園區(qū)配套成本：200萬元（含水、電、通訊、圍墻、大門、倉庫防火門、消防、配電間、廣告費等） 項目投資總額合計：即以上8項總和為：4634.06萬元 3籌集資金總額項目投資總額50004634.06365.94（萬元），用作流動資金。 （三）以投

8、資額的每年折舊估算年經(jīng)營成本 其中土地使用權(quán)折舊年限按50年計算；房屋折舊按照29年計算（殘值率為10%）；地面加固費用折舊按20年計算。 1. 固定成本： （1） 年土地成本：12005024萬元 （2） 分攤的年房屋建造成本：(沿街商鋪建造成本+綜合辦公樓（中轉(zhuǎn)大廳和酒店）建筑成本+貨運辦公樓建造成本+貨運倉庫建造成本)*(1-10%)29=2800.6*90%29=86.9151萬元/年 （3） 分攤的年地面加固成本：401.642020.082萬元/年 固定成本合計：（1）（2）（3） 2486.915120.082 130.9971萬元/年 2. 管理費用： （1） 人工成本：150

9、萬元 （2） 物料消耗：20萬元 （3） 電話費、差旅費等：20萬元 （4） 維修費用：20萬元 管理費用合計： 3. 貼付利息（按5.58計算）：50005.5827.9萬元 4. 營業(yè)稅（統(tǒng)一按5計算）： 按照中共江蘇省委 、江蘇省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的若干政策，營業(yè)稅的計費基數(shù)為：全部收入減去其他項目支出后的余額。 （四）第一經(jīng)營年度收益預(yù)測 1. 食、宿收入（按60的入住率計算）：691.2萬元 2. 停車收入(按80的車位計算)：172.8萬元 3. 倉儲收入（按照80的出租率計算）：71.53萬元 4. 門店出租收入：364.767萬元 5. 附加增值服務(wù)收入（指信息服

10、務(wù)、經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)等）：600萬元 第一經(jīng)營年度收益預(yù)測合計:1545.064萬元 （五） 綜合上述數(shù)據(jù)，計算第一經(jīng)營年度的純收入或凈利潤 在這里，凈利潤的概念是：在年度收益的基礎(chǔ)上，減去當(dāng)年的總投入（包括固定成本的折舊、管理費用、貼付利息、營業(yè)稅）后取得的純利潤。也就是說，扣除投資者分攤在第一年度的所有投入后，取得的凈收入。 作這樣的計算時，充分地考慮了市場風(fēng)險和其他不確定因素，因此，食宿、停車、倉儲等項收入的計算分別按照60、80、80的比率計算。計算公式為： 凈利潤第一年度預(yù)測受益年度分攤固定成本年度管理費用年度貼補利息營業(yè)稅金 （六）關(guān)于收入狀況的特別說明： 1. 做年度收入計算時，未考慮

11、江蘇省和蘇州市所給予的優(yōu)惠政策帶來的直接收益。 我們所投資的項目是蘇州市物流規(guī)劃布局范圍內(nèi)的物流園項目，享受蘇州市服務(wù)業(yè)招商引資的扶持政策：可享受政府的一次性補貼、享受固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)的一定補貼、享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策等。這種補貼收益是一筆可觀的數(shù)字，之所以未考慮進去，是因為我們打算以這部分收益去抵扣潛在的經(jīng)營風(fēng)險。 2. 做收入預(yù)測時未充分考慮以物流園區(qū)為平臺，所開拓的新的經(jīng)營項目的收益。 3. 第一經(jīng)營年度后，保守的估算，預(yù)計年度純利潤按照15的比率增長，兩年后，食宿、倉儲、停車等的利用率將達到95以上。 4. 土地、房屋升值和租金的上升將會給投資者帶來未來可觀的收益。 四、運營管理 物流園區(qū)的運營管理由蘇州市享達物流有限公司管理層負責(zé)，采取總經(jīng)理負責(zé)制，同時接受投資者的監(jiān)督，充分考慮投資者的利益。按照崗位需要和合理控制成本的原則在各必要崗位上配備精干的管理和運營人才。 建立嚴格的系統(tǒng)管理制度，以提高管理效率，減少協(xié)調(diào)成本，保障物流園區(qū)從一開始就能夠體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、高效的運營效率。 實際運營中以合同、協(xié)議的形式開展租賃、承包、經(jīng)紀(jì)、交易等業(yè)務(wù)，增加經(jīng)營的透明度，讓投資者放心；保障規(guī)范運作，降低公司和投資者的投資風(fēng)險。 五、利潤分配 利潤分配計劃采用前2-3年將除用于管理及流動費用后所剩余