A公司項(xiàng)目建設(shè)資金融資方案頁(yè)

1、A公司某項(xiàng)目建設(shè)資金融資方案【最新資料公司某項(xiàng)®建設(shè)資金融資修改】一、公司背景簡(jiǎn)介A公司成立于2002年12月17日，經(jīng)營(yíng)范圍為海域圍海造田及開(kāi)發(fā)建設(shè)， 注冊(cè)資本金1億元，股權(quán)結(jié)構(gòu)為：B公司注資5100萬(wàn)元，股權(quán)比例為51% C公 司注資2000萬(wàn)元，股權(quán)比例為20% D司注資1700萬(wàn)元，股權(quán)比例為17% E 公司注資1200萬(wàn)元，股權(quán)比例為12% B公司為控股股東。二、圍海造地項(xiàng)目投資及公司財(cái)務(wù)狀況圍海造地工程于2003年6月開(kāi)工，2006年11月至2007年7月各分項(xiàng)工程 陸續(xù)交工驗(yàn)收，共形成陸域面積 2926.52畝，其中已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的部分為 2661.75畝，尚未辦理的

2、部分為264.77畝。截至2008年11月底，工程總造價(jià) 7.5億元，資金來(lái)源為：實(shí)收資本1億元，長(zhǎng)期借款4.5億元，股東借款1.78 億元。長(zhǎng)期借款為工行*支行提供的三年期土地抵押貸款，抵押物為 *房地權(quán) 市字第*號(hào)、第*號(hào)、第*號(hào)、第*號(hào)地塊。另外*房地權(quán)市字第*號(hào)地塊（218畝） 為D司7000萬(wàn)元貸款提供抵押擔(dān)保，*房地權(quán)市字第*號(hào)地塊（675畝）為B公 司1.5億元貸款提供抵押擔(dān)保。股東借款為 D司借款15673萬(wàn)元，C公司借款 1349萬(wàn)元，B公司借款778萬(wàn)元。公司資產(chǎn)負(fù)債率達(dá) 86.12%。三、*項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)估算根據(jù)*市政府推進(jìn)的“ *”戰(zhàn)略規(guī)劃，公司圍海造地所得土地性質(zhì)擬從

3、碼 頭、倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅用地，公司將進(jìn)行該地塊的一級(jí)土地開(kāi) 發(fā)，七通一平后納入土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行招拍掛。根據(jù)項(xiàng)目初步估算，全部投資 至少需要200億元，其中一期開(kāi)發(fā)（即基礎(chǔ)設(shè)施配套）約需 26至30億元，09 年7月1日達(dá)到一期土地整理完畢交付土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行招拍掛的進(jìn)度。資料顯示，07年9月份該地塊所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 53.25萬(wàn)元/ 畝，商業(yè)、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)為127萬(wàn)元/畝。*政發(fā)（2008） 40號(hào)文規(guī)定，開(kāi) 發(fā)土地納入儲(chǔ)備出讓后，出讓總價(jià)款按規(guī)定提取國(guó)有土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地 開(kāi)發(fā)資金，剩余部分的85%g還土地前期開(kāi)發(fā)實(shí)施單位。根據(jù)上述基本數(shù)據(jù)，初步匡算該項(xiàng)目投資

4、回報(bào)率為%，內(nèi)部?jī)羰找媛蕿?%。項(xiàng)目分期資金需求量測(cè)算如下:項(xiàng)目一期工程二期工程三期工程項(xiàng)目收入土地出讓返還收入政府補(bǔ)貼收入廣告收入其他收入收入合計(jì)工程支出勘察設(shè)計(jì)費(fèi)土石方調(diào)配及基礎(chǔ)處理費(fèi)道路和市政管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)圍堰碼頭改造排洪溝蓋板改造綠化景觀不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)資本化利息支出營(yíng)運(yùn)支出管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用稅費(fèi)其他資金支出利潤(rùn)分配支出合計(jì)資金缺口四、可供選擇的融資方案及可行性分析（一）股東分期同比例增資 在項(xiàng)目不具備銀行項(xiàng)目貸款基本條件（即取得有審批權(quán)的政府允許從事土 地開(kāi)發(fā)的批準(zhǔn)文件、取得開(kāi)發(fā)土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、自有資金不低 于 30%，取得擬開(kāi)發(fā)土地所在區(qū)域的分區(qū)規(guī)劃及城市控制性詳細(xì)規(guī)劃） 之

5、前，現(xiàn) 有股東視工程進(jìn)度所需資金同比例分期增資是較為現(xiàn)實(shí)的融資方式。該方式為 權(quán)益性融資，可提高自有資金比例，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為銀行貸款提供合規(guī)性保 障，且同比例增資不改變現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)，有利于公司正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)。但該方案 需要召開(kāi)股東大會(huì)，經(jīng)全體股東一致表決同意方可通過(guò)，其中B公司、E公司為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，增資需經(jīng)國(guó)資委審批，D司為上市公司，增資需進(jìn)行信息披露，均要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間和手續(xù)資金方可到位。同時(shí)因該方式為權(quán)益性融資， 資金成本高，起不到財(cái)務(wù)杠桿和節(jié)稅作用。（二）引進(jìn)新的戰(zhàn)略合作者 如果公司后期涉足二級(jí)開(kāi)發(fā)，所需資金巨大，可考慮引進(jìn)新的資金實(shí)力雄 厚、開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)豐富的戰(zhàn)略合作者，如 * 投資

6、集團(tuán)（香港）有限公司，參與商 業(yè)定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)、區(qū)域整體開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)項(xiàng)目投資等。該方案 屬于權(quán)益性融資，可提高自有資金比例，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為銀行貸款提供合規(guī) 性保障。但該方案將改變現(xiàn)有股權(quán)比例，牽涉到現(xiàn)有股東權(quán)利和利益的重新分 配，需要召開(kāi)股東大會(huì)，經(jīng)全體股東一致表決同意方可通過(guò)，其中控股股東 B 公司為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)資委關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有企 業(yè)改制工作實(shí)施意見(jiàn)的通知（國(guó)辦發(fā) 200560 號(hào)）規(guī)定，國(guó)有企業(yè)增資擴(kuò)股 引進(jìn)非國(guó)有投資者需要履行審批手續(xù)，即需要得到國(guó)資監(jiān)管部門(mén)的批準(zhǔn)。D司為上市公司，股權(quán)變更需進(jìn)行信息披露，如引進(jìn)的戰(zhàn)略合作者為外資企業(yè)，因 國(guó)家對(duì)

7、外資企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有一系列比較嚴(yán)格的限制政策，需進(jìn)行一定的 變通。另外由于股權(quán)變更，會(huì)涉及到法律、公司治理結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、公司控 制權(quán)與決策權(quán)等一系列問(wèn)題。因此該方案僅從融資角度而言缺乏實(shí)操性，更多 的應(yīng)從戰(zhàn)略角度來(lái)考慮其價(jià)值。同樣，作為權(quán)益性融資，資金成本高，起不到 財(cái)務(wù)杠桿和節(jié)稅作用。（三）商業(yè)銀行貸款 作為最常用的債權(quán)性融資方式，該方案具有可操作性強(qiáng)、手續(xù)簡(jiǎn)便、可發(fā) 揮財(cái)務(wù)杠桿作用、節(jié)稅等優(yōu)點(diǎn)。銀行貸款一般分為流動(dòng)資金貸款和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸 款。根據(jù)銀發(fā) 2003121 號(hào)文件規(guī)定，商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸 款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以抵償開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他 科

8、目發(fā)放，因此通過(guò)流動(dòng)資金貸款獲得資金這一方式在目前房地產(chǎn)信貸政策從 緊的局勢(shì)下難度很大。針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，我司已取得產(chǎn)權(quán)證的 6 塊土地總的 評(píng)估價(jià)值為 155741.93 萬(wàn)元，按照貸款額度不超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值 70%計(jì)算，可 貸總額為 109019.351 萬(wàn)元，已貸總額和已擔(dān)保總額為 67000 萬(wàn)元，尚可爭(zhēng)取的 貸款額度為 42019.351 萬(wàn)元，可申請(qǐng)追加抵押貸款。在缺少相應(yīng)抵押物的情況 下，可由股東提供抵押物或進(jìn)行信用擔(dān)保來(lái)取得銀行貸款。如公司后期涉足二 期開(kāi)發(fā)，所需資金巨大時(shí)，因項(xiàng)目資源良好，控股股東具有較高品牌價(jià)值，政 策支持力度大，是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，可充分利用上述優(yōu)勢(shì)增加談

9、判砝碼，爭(zhēng)取 較為優(yōu)惠的貸款條件，同時(shí)可采取銀團(tuán)貸款方式，降低融資的時(shí)間成本和資金 成本。（四）股東借款 該方案作為較為簡(jiǎn)便快捷的融資方式，可在不具備銀行貸款條件時(shí)補(bǔ)充使 用，主要用于解決項(xiàng)目臨時(shí)周轉(zhuǎn)資金或日常營(yíng)運(yùn)資金。同時(shí)在股東資金充沛的 情況下，借款方亦可取得不超過(guò)同期銀行貸款利率上浮上限的固定回報(bào)。由于 公司間借貸為貸款通則所明令禁止，可采取委托貸款的方式進(jìn)行。另外在 和銀行已建立良好銀企關(guān)系的基礎(chǔ)上，能否利用委托貸款的方式進(jìn)行變樣銀行 貸款，從而繞過(guò)比較嚴(yán)格的銀行貸款審批程序，達(dá)到在基本條件不具備的情況 下進(jìn)行融資的目的，或者是值得嘗試的一個(gè)方向。（五）政策性銀行貸款因?yàn)橐患?jí)土地開(kāi)發(fā)所

10、需資金巨大，周期較長(zhǎng)，僅靠一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商自有資 金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能完成，同時(shí)該項(xiàng)目具有公共性質(zhì)，土地的增值收益歸政府所有，且 滿足國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的投資方向（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行主要承擔(dān)國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和支 柱產(chǎn)業(yè)重大項(xiàng)目的長(zhǎng)期融資），因此爭(zhēng)取國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的政策性貸款可作為融 資方案的一種進(jìn)行嘗試。（六）引進(jìn)隱形投資者與資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)或非房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，約定固定回報(bào)、 收入分成、利潤(rùn)分成等不同的回報(bào)方式。通常非房地產(chǎn)企業(yè)為金融投資者，希 望取得固定回報(bào)，目的是為閑散資金找到投資渠道，取得較高、穩(wěn)定的收益， 一般不參與日常經(jīng)營(yíng)，在項(xiàng)目收益預(yù)期較為穩(wěn)定時(shí)，資金成本可能偏高。房地 產(chǎn)企業(yè)一般為戰(zhàn)略投資者，

11、希望采取分成模式，渴望參與日常經(jīng)營(yíng)和取得一定 話語(yǔ)權(quán)，在項(xiàng)目收益預(yù)期不穩(wěn)定時(shí)，可減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如引進(jìn)的隱形投資者為 承建方，則可大大減少工程支出，從而減少整個(gè)項(xiàng)目的資金需求量。該方案因 無(wú)需變更股權(quán)結(jié)構(gòu)，較引進(jìn)顯性投資者而言程序簡(jiǎn)便，但相應(yīng)可能帶來(lái)較為復(fù) 雜的法律、稅收、財(cái)務(wù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。（七）利用商業(yè)信用在支付甲供材等大額材料款時(shí)利用銀行承兌匯票與供應(yīng)商進(jìn)行結(jié)算，充分 利用商業(yè)信用獲得較長(zhǎng)賬期，相當(dāng)于取得短期無(wú)息貸款，是成本最低的融資方 式。但在銀根緊縮、供應(yīng)商資金鏈緊繃的情況下，應(yīng)適當(dāng)考慮對(duì)方的財(cái)務(wù)狀 況，在我司銀行信譽(yù)良好、授信額度充足的情況下，可采取匯票代貼（即持票 人委托開(kāi)票人將銀行承兌

12、匯票在開(kāi)票銀行代為貼現(xiàn)，但同時(shí)占用開(kāi)票人在開(kāi)票 銀行的信用額度）的方式，達(dá)到三贏的目的。（八）嘗試通過(guò)基金、投資銀行、保險(xiǎn)公司、信托公司、證券公司等投資 機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資隨著銀根緊縮銀行貸款難度加大，信托計(jì)劃成為開(kāi)發(fā)商融資的最后渠道之 一，但 2008年 11月份銀監(jiān)會(huì) 265號(hào)文下發(fā)，嚴(yán)禁向未取得“四證”的房地產(chǎn) 項(xiàng)目發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回購(gòu)等方式間接發(fā)放房 地產(chǎn)貸款。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資門(mén)檻再次強(qiáng)調(diào)資本金比例超過(guò)35%、“四證”齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備才能融資。目前我司暫不具備 上述融資條件。另外值得重點(diǎn)關(guān)注的是房地產(chǎn)信托投資基金（ REITs）。 12

13、月 4日,國(guó)務(wù)院 常務(wù)會(huì)議研究確定了九條金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施 , 其中房地產(chǎn)信托投資 基金作為創(chuàng)新融資方式的性質(zhì)得到了明確。 REITs 是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基 金，通過(guò)發(fā)行股票 （基金單位），集合公眾投資者資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理， 通過(guò)多元化的投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資組合，在 有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股 東，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。 REITs 為開(kāi)發(fā)商提供了股權(quán)和債 權(quán)兩種融資渠道，具有更大的靈活性和有效性。如果我司后期涉足二級(jí)開(kāi)發(fā)， 可考慮參考星耀地產(chǎn)聯(lián)合中信信托成功發(fā)起成立國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的房地產(chǎn)基金 “

14、中信盛景星耀地產(chǎn)基金”的成功案例，募集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的巨額資金。（九）國(guó)債轉(zhuǎn)貸或BOT模式一級(jí)土地開(kāi)發(fā)中如果涉及市政基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)，如污水泵站建設(shè)等，可考慮通過(guò)政府申請(qǐng)國(guó)債基金轉(zhuǎn)貸，有效降低資金成本；或者采用BOT模式，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入或租金收入，彌補(bǔ)日常經(jīng)營(yíng)支出的資金缺口。（十）發(fā)行債券或上市無(wú)論上市還是發(fā)行債券，均需符合相對(duì)嚴(yán)格的條件，并需依照法定程序進(jìn) 行，即需經(jīng)過(guò)公司決策層和政府監(jiān)管部門(mén)同意，就目前資本市場(chǎng)的表現(xiàn)而言此 融資方案不具備實(shí)操性。（十一）爭(zhēng)取政府補(bǔ)貼、市政配套費(fèi)減免以及稅收返還通過(guò)和政府協(xié)商，爭(zhēng)取直接獲得政府補(bǔ)貼、市政配套費(fèi)減免、稅收返還等 優(yōu)惠條件，或者由政府

15、將該部分款項(xiàng)以增加股東 B公司、E公司注冊(cè)資本金的方 式予以免繳或返還，達(dá)到增加資金注入、減少前期費(fèi)用和稅費(fèi)支出的目的。（十二）管理層和員工持股可作為融資和員工激勵(lì)的備選方案之一，但鑒于公司性質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資企業(yè) 控股的子公司，需遵循關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有企業(yè)改制工作的實(shí)施意見(jiàn)中第 五條嚴(yán)格控制管理層通過(guò)增資擴(kuò)股持股的相關(guān)規(guī)定。綜上所述，結(jié)合目前各項(xiàng)條件尚不具備的情況，短期內(nèi)比較可行的融資方 案為股東借款和股東增資，能快速滿足項(xiàng)目啟動(dòng)資金的需要，同時(shí)股東增資有 利于提高自有資金比例，降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，為 下一步債權(quán)性融資提供合規(guī)性保障；項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)之后，主要融資渠道應(yīng)側(cè)重 為政策性銀行貸款和商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，彌補(bǔ)巨額資金缺口，優(yōu)化資金結(jié) 構(gòu)，充分發(fā)揮債權(quán)性融資的財(cái)務(wù)杠桿作用和節(jié)稅作用。同時(shí)應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度所 需資金量及整體財(cái)務(wù)狀況合理安排融資規(guī)模、融資時(shí)點(diǎn)和組合方式，保持較低資金需要量融資渠道f一期工程二期工程三期工程債權(quán)性融資商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款融資金額資金成本所占權(quán)重商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款融資金額資金成本所占權(quán)重政策性銀行貸款融資金額資金成本所占權(quán)重股東借款或委托貸款融資金額資金成本所占權(quán)重債券融資融資金額資金成本所占權(quán)重其他方式融資金額資金成本所占權(quán)重權(quán)益性融資股東增資融資金額資金成本所占權(quán)重其他