房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開發(fā)流程品牌品牌房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源需要整合的資源土地土地 專業(yè)人員專業(yè)人員 城市基礎(chǔ)、公城市基礎(chǔ)、公用用 配套設(shè)施配套設(shè)施建筑材料建筑材料 資金資金房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。人們生存物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付資源獲取資源獲

2、取資源加工資源加工資源流通資源流通及再流通及再流通p房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！p前期前期( (決策期決策期)由拿地到方案定案由拿地到方案定案重在決策重在決策( (大局已定大局已定) )； 中期中期( (實(shí)施期實(shí)施期) ) 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙由施工圖設(shè)計(jì)到入伙重在執(zhí)行；重在執(zhí)行； 后期后期( (運(yùn)營期運(yùn)營期) ) 入伙后到房屋拆除入伙后到房屋拆除重在服務(wù)重在服務(wù), ,重在總結(jié)反饋。重在總結(jié)反饋。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程房地產(chǎn)項(xiàng)目的整

3、體開發(fā)流程企業(yè)視角與客戶視角企業(yè)視角與客戶視角看樓看樓決策決策簽約簽約等待等待收樓收樓收拾收拾喬遷喬遷比較比較居住居住發(fā)展商發(fā)展商物業(yè)管理物業(yè)管理項(xiàng)目論證項(xiàng)目論證p企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程p客戶視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃產(chǎn)品策劃營銷策劃營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理施工管理產(chǎn)品交付產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)銷售實(shí)現(xiàn)銷售實(shí)現(xiàn)案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目整體開發(fā)流程項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)會(huì)會(huì)國國有有土土地地使使用用證證建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證總總平平圖圖規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)完完成成方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)完完成成( (方方案案評(píng)評(píng)審審會(huì)）會(huì)）方方案案圖圖

4、報(bào)報(bào)建建樁樁基基施施工工圖圖完完成成主主體體施施工工圖圖完完成成建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證精裝精裝交樓交樓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)施工施工圖及圖及材料材料定板定板項(xiàng)項(xiàng)目目開開工工施施工工許許可可證證主體主體開工開工預(yù)預(yù)售售證證開開盤盤主主體體封封頂頂竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收入入伙伙p1818個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃）里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃）p簽訂土地合同至獲取施工許可證簽訂土地合同至獲取施工許可證5 5個(gè)月時(shí)間；個(gè)月時(shí)間；p拿地拿地7 7個(gè)月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后個(gè)月后開盤?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后6 6個(gè)月開盤。）個(gè)月開盤。）p項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；項(xiàng)目

5、啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^的時(shí)間）；p國有土地使用證國有土地使用證( (指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間指國有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間) )；p建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；p總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；p方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；p方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；方案圖報(bào)建（指取得政府

6、相關(guān)部門批文時(shí)間，以最后部門的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；p樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；p主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；p建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；p精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；p項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁

7、基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；項(xiàng)目開工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開挖或樁基施工的開始時(shí)間為準(zhǔn)）；p施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）； p主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；主體開工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開始時(shí)間為準(zhǔn)）；p預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）； p開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；開盤（指取得預(yù)售證后，正式開盤銷售的時(shí)間）；p主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）； p竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；竣工

8、驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；p入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間, ,不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）。不指與小業(yè)主簽訂購房合同上的交樓時(shí)間）。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付企業(yè)獲得土地的方式企業(yè)獲得土地的方式行政命令式：行政命令式：劃撥劃撥/ /協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用協(xié)議出讓。危改項(xiàng)目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。地分配基本上是控制在政府手里。資本市場(chǎng)資本市場(chǎng): 1、投資

9、參股投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項(xiàng)目開發(fā)公司; ; 2、土地收購?fù)恋厥召彛褐苯邮召彨@得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi)得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi); ; 3、收購有土地的公司收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地

10、增值這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。土地市場(chǎng)：土地市場(chǎng)： 通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自通過在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自20022002年年7 7月以來，獲取土地的主月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以要方式。通常的情況下是以“價(jià)高者得價(jià)高者得”為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)

11、計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？p市場(chǎng)未來預(yù)期；市場(chǎng)未來預(yù)期；p項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；p規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；p企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；p競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則案例：佳兆業(yè)拿地原則p住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。的比例。p選擇預(yù)售條件寬松、選

12、擇預(yù)售條件寬松、0 0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。p避免拿超級(jí)大盤（建面避免拿超級(jí)大盤（建面100100萬平方米以上），以免過多占用資金。萬平方米以上），以免過多占用資金。p深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有3 3個(gè)可售建個(gè)可售建筑面積在筑面積在3030萬以上的項(xiàng)目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。萬以上的項(xiàng)目，保證三年的

13、開發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。p加速進(jìn)入以下城市：加速進(jìn)入以下城市：p 長三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣級(jí)市，如長三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣級(jí)市，如 常熟、昆山等；常熟、昆山等；p 環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺(tái)等；環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺(tái)等；p 內(nèi)地省會(huì)城市：武漢、西安等。內(nèi)地省會(huì)城市：武漢、西安等。p同行案例：恒大同行案例：恒大0707年中進(jìn)入長沙，至今共有年中進(jìn)入長沙，至今共有5 5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過100100萬平萬平方米大盤，其他均為方米大盤，其他均為40-5040-50萬平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷

14、售金額已萬平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長沙冠軍。是長沙冠軍。各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p投資開發(fā)部：收集土地信息投資開發(fā)部：收集土地信息項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司）項(xiàng)目立項(xiàng)審批項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)）（董事會(huì)）項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)）項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)）項(xiàng)目獲項(xiàng)目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購）取（招牌掛、股權(quán)收購）成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。成交確認(rèn)書移交給項(xiàng)目公司。p營銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。營銷部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。p設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。p工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、熟地

15、還是毛地）工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）p財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。p成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）p采購部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。采購部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交

16、付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。p決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。p決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門。地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售

17、物業(yè)管理物業(yè)管理案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素p 定位定位項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！p 定案定案總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！p 定價(jià)定價(jià)銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤指標(biāo)等！銷售均價(jià)、價(jià)格聽證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤指標(biāo)等！各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證國有土地使用證。國有土地使用證。p營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃書（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方營銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營策

18、劃書（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。案、示范區(qū)方案）。p設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書概念設(shè)計(jì)深化方案。概念設(shè)計(jì)深化方案。p工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。p財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）p成本部：可研版成本成本部：可研版成本2 2。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）p采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)

19、營策劃書、概念設(shè)計(jì)深化方案。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售物業(yè)管理物業(yè)管理土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期實(shí)施方案實(shí)施方案施工圖施工圖實(shí)施方案實(shí)施方案施工圖施工圖設(shè)計(jì)前期設(shè)計(jì)前期土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付包含的主要設(shè)計(jì)階段：包含的主要設(shè)計(jì)階段：p概念設(shè)計(jì)：大概概念設(shè)計(jì)：大概6 6周；周；p詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概6 6周；

20、周；p單體方案：大概單體方案：大概1212周；周；p擴(kuò)初方案：大概擴(kuò)初方案：大概6 6周；周；p施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概1010周；周；p景觀設(shè)計(jì)：大概景觀設(shè)計(jì)：大概5-65-6周；周；p樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概4 4周。周。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。關(guān)鍵要素：各階段方案評(píng)審。常見的問題：常見的問題：進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建

21、設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p 詳規(guī)報(bào)建詳規(guī)報(bào)建p 方案報(bào)建方案報(bào)建p 初步設(shè)計(jì)報(bào)建初步設(shè)計(jì)報(bào)建p 施工圖報(bào)建施工圖報(bào)建p 開工時(shí)間開工時(shí)間p 開盤時(shí)間開盤時(shí)間設(shè)計(jì)控制點(diǎn)設(shè)計(jì)控制點(diǎn)項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)p概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)研究p區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論p規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)p區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)p區(qū)域單體確認(rèn)區(qū)域單體確認(rèn)p實(shí)施方案完成實(shí)施方案完成p基礎(chǔ)施工圖基礎(chǔ)施工圖p全套施工圖完成全套施工圖完成p景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)p銷售包裝設(shè)計(jì)銷售包裝設(shè)計(jì)方案文本中，最重要兩張圖方案文本中，最重要兩張圖項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)

22、層平面圖！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)間進(jìn)度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)p規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控；p規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；p施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識(shí)的成果，而非作品。的成果，而非作品。各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p投資

23、開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證基礎(chǔ)施工許可證?；A(chǔ)施工許可證。p營銷部：編制營銷總綱及評(píng)審、組建營銷團(tuán)隊(duì)。營銷部：編制營銷總綱及評(píng)審、組建營銷團(tuán)隊(duì)。p設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案）景觀方景觀方案評(píng)審案評(píng)審初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖）建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖）圖）正式施工圖評(píng)審。正式施工圖評(píng)審。p工程部：地質(zhì)初堪工程部：地質(zhì)初堪地質(zhì)詳堪地質(zhì)詳堪土方開挖及邊坡支護(hù)土方

24、開挖及邊坡支護(hù)基礎(chǔ)施工?；A(chǔ)施工。p財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）p成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算）p采購部：施工圖顧問單位采購部：施工圖顧問單位景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位招標(biāo)監(jiān)理單位招標(biāo)土建土建總包招標(biāo)總包招標(biāo)工程材料設(shè)備采購。工程材料設(shè)備采購。p客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案?？头⑽飿I(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計(jì)方案、合作方資源、項(xiàng)目營銷總綱

25、、土方開挖及邊坡支護(hù)。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：p 工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！p 工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！p 設(shè)計(jì)部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！設(shè)計(jì)部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！p 工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！

26、工程部、設(shè)計(jì)部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付開發(fā)辦開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證開發(fā)經(jīng)營許可證項(xiàng)目手冊(cè)項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估土地測(cè)量、評(píng)估國土資源局國土資源局國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易土地交易開發(fā)辦開發(fā)辦人防辦人防辦墻改辦墻改辦消防支隊(duì)消防支隊(duì)環(huán)保局環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基

27、金墻改基金消防設(shè)施費(fèi)消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批方案審批規(guī)劃局規(guī)劃局中標(biāo)通知書中標(biāo)通知書質(zhì)檢站質(zhì)檢站散水辦散水辦勞保辦勞保辦定額站定額站安檢站安檢站安全許可安全許可定額鑒別定額鑒別勞保統(tǒng)籌勞保統(tǒng)籌散水押金散水押金質(zhì)檢委托質(zhì)檢委托城管大隊(duì)城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局規(guī)劃局開發(fā)辦開發(fā)辦建委基建科建委基建科施工許可證施工許可證預(yù)售許可證預(yù)售許可證放線管理放線管理房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目一一般般報(bào)報(bào)批批報(bào)報(bào)建建流流程程土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付如何加快項(xiàng)

28、目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？如何加快項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建進(jìn)程？p 內(nèi)部控制：內(nèi)部控制：設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、設(shè)計(jì)圖紙的圖紙質(zhì)量、 出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）出圖時(shí)間、圖紙變更（報(bào)建圖紙的變更）等；等；p 現(xiàn)場(chǎng)配合：現(xiàn)場(chǎng)配合：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)接待；p 外部協(xié)調(diào)：外部協(xié)調(diào)：當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府包括規(guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；消防等各類工作協(xié)調(diào)；p 合作方的協(xié)調(diào)：合作方的協(xié)調(diào)：合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）、合作方報(bào)建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場(chǎng)）、合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤

29、泥證等）、合作方的資源配合（尤其合作方報(bào)建工作（勞保金、中標(biāo)備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。是專業(yè)部門）。1 1、技術(shù)處理、技術(shù)處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？2 2、協(xié)調(diào)關(guān)系、協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。3 3、處理技巧、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標(biāo)段的工）減免申請(qǐng)，考慮天氣及形象影響等因素。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付如何處理無證施工？如何處理無證施工？土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施

30、工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：p工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；p整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；p建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；p項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）：項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）：多層及低密度：多層及低密度：912912個(gè)月；個(gè)月；小高層：小高層：1 1年半；年半；高層建筑：高層建筑：2 2年到兩年半；年到兩年半；p施工組織次序：施工組織次序：基礎(chǔ)部分基礎(chǔ)部分主體工程主體工程

31、外墻裝飾及安裝外墻裝飾及安裝園區(qū)管線園區(qū)管線景觀施工景觀施工竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：p影響工程造價(jià)的主要因素：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)框剪框架磚混；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)；施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)

32、的施工成本；地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地；場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地；抗震等級(jí)：抗震等級(jí)：6 6級(jí)、級(jí)、7 7級(jí)、級(jí)、8 8級(jí)；級(jí)；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價(jià)。景觀環(huán)境造價(jià)。各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。p營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。p設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排污）、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)?、排污）、配合銷售

33、的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。p工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。p財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)）p成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）p采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)?、鋁合采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃?xì)狻X合金門窗、幕墻、精裝修等）金門窗、幕墻、精裝修等）p客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）?？头?、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標(biāo)（取得預(yù)售證的必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工

34、程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。標(biāo)。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付關(guān)鍵要點(diǎn)：關(guān)鍵要點(diǎn)：p質(zhì)量控制！質(zhì)量控制！p進(jìn)度控制！進(jìn)度控制！p成本控制！成本控制！p協(xié)調(diào)管理！協(xié)調(diào)管理！項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營的高度！項(xiàng)目管理者要有運(yùn)營的高度！土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售

35、推廣銷售入伙交付入伙交付售前階段售前階段售中階段售中階段售后階段售后階段市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品客戶、傳播、銷售服務(wù)、價(jià)格、促銷客戶、傳播、銷售服務(wù)、價(jià)格、促銷風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制策劃咨詢、代理公司策劃咨詢、代理公司銷售代理、廣告代理、媒體銷售代理、廣告代理、媒體律師行、銀行、房管部門律師行、銀行、房管部門三個(gè)階段三個(gè)階段土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p組建銷售團(tuán)隊(duì)；組建銷售團(tuán)隊(duì)； （銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）（銷售總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售員、策劃總監(jiān)、策劃經(jīng)理、策劃師）p項(xiàng)目形象定

36、位；項(xiàng)目形象定位； （主推廣語、主形象畫面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目（主推廣語、主形象畫面、項(xiàng)目案名、項(xiàng)目LOGOLOGO等）等）p項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價(jià)格、品牌等）項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)提煉；（區(qū)位、地段、產(chǎn)品、環(huán)境、價(jià)格、品牌等）p項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊(cè)、銷售周期、價(jià)格、法律文件、培訓(xùn)等）項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案；（開盤方案、銷售手冊(cè)、銷售周期、價(jià)格、法律文件、培訓(xùn)等）p項(xiàng)目營銷推廣方案；項(xiàng)目營銷推廣方案； （推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營銷活動(dòng)方案等）（推廣周期、媒體組合、費(fèi)用計(jì)劃、重大營銷活動(dòng)方案等）p項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）

37、項(xiàng)目展示區(qū)包裝方案；（外圍導(dǎo)示、售樓處、樣板房、看樓通道、工地等）p合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）合作方資源使用；（廣告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒體、印刷等）p項(xiàng)目第一次廣告出街；項(xiàng)目第一次廣告出街；p公司及項(xiàng)目品牌推廣；公司及項(xiàng)目品牌推廣；p項(xiàng)目展示區(qū)開放；項(xiàng)目展示區(qū)開放；p項(xiàng)目價(jià)格聽證會(huì)；項(xiàng)目價(jià)格聽證會(huì)；p項(xiàng)目一期開盤；項(xiàng)目一期開盤；p營銷費(fèi)用預(yù)算。營銷費(fèi)用預(yù)算。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)各部門職責(zé)：各部門職責(zé)：p投資開發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告投資開發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告取得預(yù)售許可證。取得預(yù)售許可證。p營銷部：開盤方案、價(jià)格、洗籌、開盤實(shí)施。營銷部：開盤

38、方案、價(jià)格、洗籌、開盤實(shí)施。p設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。p工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）工程部：施工進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）p成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（成本月報(bào)）p采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付土地獲取土地獲取定位決策定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)施工建設(shè)推廣銷售推廣銷售入伙交付入伙交付p客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開放日）客戶預(yù)驗(yàn)房流程；（工地開放日）p交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收）交付風(fēng)險(xiǎn)檢查流程；（內(nèi)部驗(yàn)收）p模擬驗(yàn)收流程；模擬驗(yàn)收流程； （內(nèi)部走場(chǎng)）（內(nèi)部走場(chǎng)）p集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程；集中交付現(xiàn)場(chǎng)接待流程；p交付后房屋維修。交付后房屋維修。 （物業(yè)、客服）（物業(yè)、客服）關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)