北京房地產(chǎn)成本分析

1、北京房地產(chǎn)成本分析房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，一般有2至3年時間，其主要的成本包括土地使用權(quán)取得費、前期費、建設(shè)費、市政配套費、稅費、營銷管理費及財務(wù)費用等。想要把房地產(chǎn)的開發(fā)成本了解的一清二楚，基本是不可能的事情。如同華遠地產(chǎn)任志強所說，公開房屋成本，就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大。雖然如此，不過，通過仔細研究一些公開的數(shù)據(jù)，我們還是可以了解開發(fā)商的大致利潤率。本文針對北京房地產(chǎn)市場，抓住其中比較主要的費用部分進行分析，其中的數(shù)據(jù)分別來自國土資源部對外公布的調(diào)查數(shù)據(jù)，政協(xié)委員的調(diào)查數(shù)據(jù)，研究機構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)以及媒體公布的一些數(shù)據(jù)。雖然不能精確定位，不過，開發(fā)商的大致利潤率應(yīng)該相差無

2、幾。北京房地產(chǎn)成本分析成本分項 平均 最低 備注土地成本 25.00% 14.33% 新京報對國土部7-24數(shù)據(jù)發(fā)布分析各種稅費 30.00% 30.00% 政協(xié)委員（恒大地產(chǎn)）房價成本構(gòu)成分析建安成本 15.71% 10.66% 北京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本實證研究公關(guān)費 7.50% 5.00% 2006年10月11日的新華每日電訊成本總計 78.21% 59.99% 利潤率分析表面利潤率 21.79% 40.01% 不考慮杠桿因素，即開發(fā)商不貸款實際利潤率 108.95% 200.05% 杠桿因素：最新商品房資本金比例為20%為了說明實際的利潤率，我們舉個例子加以說明。如果一個項目的總投資需要1

3、億，項目啟動時，開發(fā)商可以自籌2千萬，銀行貸款8千萬，項目結(jié)束后（2到3年），假設(shè)使用最高的利潤率(40.01%)來計算，開發(fā)商的收益金額為：1億*40.01%=4.001千萬。實際的利潤率則是：4.001千萬/2千萬*100%=200.05%。以上都是使用簡單的邏輯來計算開發(fā)商的利潤率，實際情況肯定會有出入。以下2類因素會影響開發(fā)商的利潤率。第一類因素，有利于開發(fā)商：1） 土地完成拍賣到開發(fā)商實際付款的時間差，時間差越長，越有利于開發(fā)商；2） 調(diào)高樓盤容積率。目前規(guī)劃和城建部門批準的市區(qū)內(nèi)樓盤的容積率一般不超過2，開發(fā)商會通過各種手段，打通關(guān)系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調(diào)高到3或者5，有的甚至調(diào)到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍、528076c29.aspx 摘要）：建安成本是房價中相對穩(wěn)定的部分，國際上建安成本一般占房地產(chǎn)成本的70%。北京建安成本費用在普通住宅期房預售成交均價中，依其開發(fā)區(qū)域，分別占普通住 宅期房預售成交均價的10.6628.77，建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價的15.71，所占比例明顯過低，這也從另一側(cè)面反映出 房地產(chǎn)價格畸高問題。2006