麥當(dāng)勞、肯德基零售巨頭的選址

1、麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈1、麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈2、世界零售巨頭的選址準則3、店址調(diào)查及其評估方法文章提供者:一只會飛的貓吾愛吾師，吾更愛真理。每天進步一點點,每天愉悅一點點。每天3 0分鐘，快樂的為思想加油。你有一個蘋果，我有一個蘋果，你我交換之后仍是一個蘋果;你有一個思想，我有一個思想，你我交換之后卻是二個思想;麥當(dāng)勞、肯德基選址秘笈業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一種“傍大款”的說法：“選鋪跟著麥 當(dāng)勞、肯德基走，肯定沒錯！ ”似乎無論麥當(dāng)勞和肯德基把店 開在哪里，哪里就是黃金市口的象征，我們甚至可以經(jīng)?？吹?麥當(dāng)勞和肯德基把店開在一些看起來并不特別惹眼的地方，而 其門庭若市的狀況又讓人不得不佩服其選址

2、的精明。麥當(dāng)勞的選址“心經(jīng)”麥當(dāng)勞在我國的發(fā)展步伐無疑是飛速的，而如今也幾乎沒 有孩子不知道麥當(dāng)勞叔叔。有人說，這是麥當(dāng)勞的本土化策略 帶來的結(jié)果。確實有這方面的原因，麥當(dāng)勞會根據(jù)當(dāng)?shù)厝说目?味適當(dāng)調(diào)整自己的配方，但只是一小部分，不管到哪里，它都 把漢堡包作為自己的特色。但本土化只是他成功的一個方面，麥當(dāng)勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的 地方開店，所以它的每個店都非常成功?！皯?yīng)該說，正因為麥當(dāng)勞的選址堅持通過對市場的全面資 訊和對位置的評估標(biāo)準的執(zhí)行，才能夠使開設(shè)的餐廳，無論是 現(xiàn)在還是在將來，都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展。”麥當(dāng)勞的工 作人員表示。以先標(biāo)準后本土的思想建立的麥當(dāng)

3、勞，首先尋找適合自己 定位的目標(biāo)市場作為店址，再根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r適當(dāng)調(diào)整。他們不 惜重金、不怕浪費更多的時間在選址上。但他們一般不會花巨 資去開發(fā)新的市場，而是去尋找適合自己的市場；不會認為哪 里都有其發(fā)展的空間，而是選擇盡可能實現(xiàn)完全拷貝母店的店 址。用一個形象的比喻來說，他們不會給每個人量體裁衣，他 們需要做的只是尋找能夠穿上他們衣服的人。連鎖企業(yè)發(fā)展的標(biāo)志就是規(guī)模擴張，它的前提是總部統(tǒng)一 控制發(fā)揮整體優(yōu)勢，而實現(xiàn)這一目標(biāo)的第一步就是通過選擇合 適的店址，進行最大限度的拷貝，使分店更加標(biāo)準化，使總部 經(jīng)營管理更加簡單化。麥當(dāng)勞連鎖經(jīng)營發(fā)展成功的三個首選條 件是“選址、選址、選址”，他們就是要選

4、擇目標(biāo)市場以加快 連鎖經(jīng)營度的步伐。據(jù)了解，麥當(dāng)勞的選址主要分為如下步驟：首先，市場調(diào)查和資料信息的收集。包括人口、經(jīng)濟水平、 消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的 等級和發(fā)展機會及成長空間。其次，對不同商圈中的物業(yè)進行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和 合理選擇。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及 權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確 定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。最后，商鋪的投資是一個既有風(fēng)險、又能夠帶來較高回報 的決策，所以還要更多地關(guān)注市場定位和價格水平，既考慮投 資回報的水平，也注重中長期

5、的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險，達到投資收益的目的肯德基的選址秘訣地點是飯店經(jīng)營的首要因素，餐飲連鎖經(jīng)營也是如此。連 鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng) 營標(biāo)準化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。因此，肯德基 對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通 過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選 址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一。肯德基選址按以下幾步驟進行：一、商圈的劃分與選擇1劃分商圈肯德基計劃進入某城市，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是 * 的，有些資料需要花錢 去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商圈

6、。商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商 場，商場營業(yè)額在 1000 萬元算一分， 5000萬元算 5分，有一條 公交線路加多少分， 有一條地鐵線路加多少分。 這些 分值標(biāo)準 是多年平均下來的一個較準確經(jīng)驗值。通過打分把商圈分成好幾大類， 以北京為例， 有市級商業(yè)型 （西 單、王府井等）、區(qū)級商業(yè)型、定點（目標(biāo)）消費型、還有社 區(qū)型、旅游型等等。2選擇商圈即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。在商 圈選擇的標(biāo)準上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方 面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引 的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。 肯德基與麥當(dāng)勞市場定位相

7、似，顧客群基本上重合，所以在商 圈選擇方面也是一樣的。 可以看到，有些地方同一條街的兩邊， 一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。 比如規(guī)劃局說某條路要 開，在什么地方設(shè)立地址， 將來這里有可能成為成熟商圈， 但 肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進入， 例如說這家店 3年以 后效益會多好， 對現(xiàn)今沒有幫助， 這3年難道要虧損？肯德基投 入一家店要花費好幾百萬元，當(dāng)然不冒這種險，一定是比較穩(wěn) 健的原則，保證開一家成功一家。二、聚客點的測算與選擇1要確定這個商圈內(nèi)，最主要的聚客點在哪。 例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上 任何位置都是聚客點，肯定有最主要的聚集

8、客人的位置?？系?基開店的原則是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差 三成的買賣，這跟人流動線（人流活動的線路）有關(guān)，可能有 人走到這，該拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方，差不 了幾步路，但生意差很多，這些在選址時都要考慮進去人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從地鐵出來后是 往哪個方向走等等，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整 的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。2選址時一定要考慮人流的主要流動線會不會被競爭對手截住。例如某個社區(qū)的馬路邊有一家肯德基店， 客流主要自動向西走。如果往西一百米，競爭者再開一家西式快餐店就不妥當(dāng)了，因為主要客流是從

9、東邊過來的，再在西邊開，大量客流就被肯德 基截住，效益就不會好。麥當(dāng)勞和肯德基的選址要決，其實對我們的個人投資者來 說也有不少的借鑒意義。雖然我們不可能像他們一樣做那么多 繁雜的測算，但其許多有益的思路還是值得我們學(xué)習(xí)的，能夠 讓我們自己經(jīng)營商鋪選址時把握得更加準確。世界零售巨頭的選址準則作者：畢勤我們不僅希望處于一條合適的街道上，而且還要求位于這 條街道的合適的一側(cè)。山姆沃爾瑪跟著零售巨頭開店隨著中國加入世貿(mào)組織與世界經(jīng)濟接軌，與百姓生活息息 相關(guān)的世界零售巨頭也爭相進入中國市場。家樂福、伊藤洋華 堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪、歐倍德等世界零售業(yè)巨頭在中 國迅速“搶占山頭”，而隨著 2004年

10、底中國零售業(yè)市場的進 步放開，在取消了對外資零售企業(yè)的種種限制之后，這些巨頭 們擴張的腳步已經(jīng)開始了百米沖刺的步伐。 而他們的所到之處， 人氣猛增，平添了許多賺錢機會。眾多有眼光的投資者紛紛跟 隨這些世界零售巨頭的步伐進行投資。其中的原因何在？投資專家認為，零售巨頭們具有極佳的經(jīng)營業(yè)績，它不可 能在自己店址的選擇上有任何冒失，更不可能拿自己一點一滴 積累起來的品牌當(dāng)兒戲。投資者大多看中的正是世界零售巨頭 經(jīng)過系統(tǒng)而科學(xué)研究之后的獨具戰(zhàn)略眼光的選址。世界零售巨 頭們一般都經(jīng)過了數(shù)十年甚至上百年的發(fā)展，他們在選址時都 形成了一套十分科學(xué)、嚴謹?shù)倪x址方案，對建筑設(shè)施、周邊環(huán) 境、道路交通、人口密度、

11、人口結(jié)構(gòu)、購買力等都做出定量分 析，這樣的分析甚至長達一年以上。投資者跟著這樣的好品牌 走，無疑將降低投資風(fēng)險，當(dāng)然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng) 營的項目要互補。城市出品安貞十月入住 萬年花城“一次購足”是家樂福首先提出的服務(wù)形式，隨著人們對時間觀念和生活方式的改變，一次大批量購物滿足一段時間所 需一切商品成為被人們普遍接受的方式。因此家樂福從賣場開 始，將單一銷售轉(zhuǎn)化為多樣化，賣場規(guī)模也越來越大。順應(yīng)這 種趨勢，我們能夠看到，在家樂福的附近都能形成規(guī)模不小的, 集餐飲、休閑、娛樂、購物、服務(wù)為一體的商業(yè)圈，有快餐店、 品牌專營店、服飾店、理發(fā)店、游戲場、膠卷沖洗店、在國外 甚至有賭博場。因此，

12、跟著零售巨頭開店成為盈利最為簡單的 捷徑。選址，決定零售企業(yè)成功與否的岔路口國外很多成功零售企業(yè)在總結(jié)其經(jīng)營經(jīng)驗時特別指出，超 市經(jīng)營成功的原因第一是地點，第二是地點，第三還是地點。 大賣場作為大型超市，其定位在廣大的日常消費品群體。這種 定位要求其客流量、顧客購買力及消費結(jié)構(gòu)、商店對潛在顧客 的吸引程度都要具有極強的競爭力。而這些與大賣場的選址有 極其密切的關(guān)系，如果選址適當(dāng)，大賣場占有地利優(yōu)勢，就能 吸引大量顧客，其經(jīng)營業(yè)績自然就會很好。曾經(jīng)操作過多家國外零售巨頭在中國選址工作的戴德梁行 商鋪部董事胡莘說，選址對于零售企業(yè)來說是關(guān)系到企業(yè)成敗 的一個重要環(huán)節(jié)。廣告、價格、顧客服務(wù)、產(chǎn)品及服

13、務(wù)種類都 能夠隨著環(huán)境的變化較迅速地做出調(diào)整，相比之下，商店選址 可以說是零售戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素，因為零售商店的 選址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以 及適應(yīng)消費趨向變動所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都息息相關(guān)，很容 易受到長期約束。一個壞店的損失大于一個好店的贏利，一個 店的其他東西都可以改變，惟獨地址是無法改變的。對于沃爾瑪、家樂福這樣的連鎖零售店來說，由于其大多數(shù)的單店規(guī)模較大，位置固定，資金投入量大，合同期長，所 以不可能輕易搬遷，也不太可能輕易改變經(jīng)營方式。而如果自 己購買土地新建商店， 更難以變動。 合適的買主通常很難尋找， 需要花數(shù)月，甚至更長時間。一家商店若搬遷

14、，會面臨許多潛 在問題：首先，可能流失一部分忠誠的顧客和員工，搬遷距離 越遠，損失越大；其次，新地點與老地點的市場狀況不同，可 能需要對經(jīng)營策略進行調(diào)整；再次，商店的固定資產(chǎn)及裝修不 可能隨遷，處理時如果估價不當(dāng)，也會造成資產(chǎn)流失。這些因 素使零售商店的選址變得異常重要，特別是外資零售企業(yè)在這 方面表現(xiàn)得極為慎重。在具體選址過程中，其往往綜合商圈的 交通、人口、競爭狀況和市場發(fā)展格局等因素進行理性決策。沃爾瑪在進入中國之前，就對中國市場進行了長達數(shù)年的 深入細致的市場調(diào)查。其實早在 1992年，沃爾瑪就已經(jīng)被獲準 進入中國，但是直到 1996年沃爾瑪才落戶深圳。同樣，家樂福 每開一家分店，首先

15、會對當(dāng)?shù)剡M行詳細而嚴格的調(diào)查與論證， 歷時都在一年以上。選擇理想店址是一個復(fù)雜的過程，必須耐 心、慎重。為了在廣州選到一個好商場，家樂福曾讓自己的市 場開發(fā)人員在廣州考察 4年，調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、 居民素質(zhì)、生活習(xí)慣及購買力水平等諸多方面，最后才選定地 點。這種慎重和耐心著實令人欽佩， 當(dāng)然其回報也是異常豐厚， 家樂福商場在廣州開張之后，很快成為這個國際大都市的一個 亮點。胡莘還認為，在密集商業(yè)區(qū)零售業(yè)日趨飽和的情況下，零 售企業(yè)在選址過程中還應(yīng)該要有前瞻性，把握制造商圈原則或 者說未來中心原則，同時還要把握好時間上的切入點，如果進 入太早，商圈還不成熟，時間成本會加大；如果太晚，

16、租賃的 價格會很高，成本同樣會很大。這就應(yīng)該遵循下圍棋的原則： 讓每一個子都發(fā)揮最大的效力，它的效力不是指現(xiàn)在，而是在 當(dāng)周圍布滿其他棋子的時候效力最大， 這就是動態(tài)選址的道理。如何評估商圈？ 超市的商圈由基本商圈、次級商圈和邊緣商圈組成。其中基本商圈是指接近超市并擁有高密度消費者群的區(qū)域，通常超 市50-70 的顧客來自基本商圈。次級商圈的顧客占 15-25 ， 其余的為邊緣商圈的顧客。就銷售額來說，基本商圈一般占 60-70 的銷售額， 次級商圈一般產(chǎn)生 20的銷售額，邊緣商圈 屬于顧客極少光顧的區(qū)域范圍，僅占門店日常銷售額的 10-15 。對于超市來說，中小商圈的范圍約 500米 -15

17、00 米，步行或 騎自行車可到達，以銷售便利商品、生活必需品為主。大商圈 范圍越 5000米，以汽車為主要交通工具，大部分以銷售選購品 為主。而超大商圈指高速公路或快運所形成的廣大商圈，以販 賣特殊器材為主。如何判斷商圈地理位置是否合適？ 由于市場定位不同，超市對地理位置的要求也不盡相同如把位置設(shè)在中心商業(yè)區(qū)，交通方便，流動人口多，有大量的 潛在消費者，但是，也必須承受較高的場地租金。超市的服務(wù)對象一般分為居住人口、工作人口、流動人口 三個部分，超市良好的經(jīng)營需要正確判斷這三類人的來源和數(shù) 量。居住在超市附近的居民由于其地域性的特點，是核心商圈 內(nèi)基本消費者的主要來源。超市附近的工作人口越多，

18、說明潛 在消費者數(shù)量越多，下班之余到超市賣場購物已經(jīng)成為越來越 多的上班族選擇的生活方式，他們甚至把購物當(dāng)成一種工作壓 力的宣泄。因此這對于超市以及超市附近的店鋪來說，是重要 而龐大的目標(biāo)客戶群。那些在商業(yè)繁華地區(qū)和交通要道、公共 場所活動的流動人口，雖然屬于臨時消費，但也為創(chuàng)造營業(yè)額 做出不小的貢獻，因而也引起商家越來越多的重視超市賣場應(yīng)具備怎樣的交通？家樂福的法文是CARREROU它的意思是“十字路口”。事實上，家樂福的第一家店就開在法國巴黎南郊一個小鎮(zhèn)的十字 路口。在歐洲，家樂福超市的選址一般是在城市邊緣的城鄉(xiāng)結(jié) 合部，為了靠近城區(qū)和大型居住區(qū)，因此通常開在十字路口。 然而在中國，這個“

19、十字路口”的含義更多是意味著居住人口 眾多，相對成熟的商圈。這是因為，在中國的超市消費遠不是 像海外依靠自駕車帶來，根據(jù)一份資料統(tǒng)計，家樂福顧客中有 60%的顧客在 34歲以下， 70%是女性， 28%的人走路， 45%通過公 共汽車而來。以中關(guān)村店為例，在家樂福在北京開的幾個店里 最靠近繁華的商業(yè)區(qū)，很多人都擔(dān)心其車位不夠的問題，但實 際上，家樂福的車位并未出現(xiàn)告急的現(xiàn)象，相反還有較大容納 空間。不過公交系統(tǒng)方面卻非常方便，擁有20幾條公交線路，而且能比較均勻、全面地覆蓋整個市區(qū)。雖然正在修建的地鐵10號線尚未開通，但家樂福中關(guān)村店已經(jīng)非?；鸨?麥德龍在中國的選址則更加注重商圈戰(zhàn)略的重要性，

20、強調(diào) 將目標(biāo)市場由點擴展成網(wǎng)絡(luò)，以產(chǎn)生規(guī)模效益。麥德龍認為應(yīng) 該選址在租金低廉的大城市城鄉(xiāng)結(jié)合部，以 50公里為半徑來劃 定商圈。跟家樂福依賴公交系統(tǒng)的選址不同，麥德龍更傾向于 靠近高速公路或主干道，避免市區(qū)內(nèi)的交通擁擠。萬客隆選址跟麥德龍有一定的相似之處，它在北京的第一 家店就在洋橋地區(qū)，當(dāng)時不僅有附近居民來購物，而且還吸引 了門頭溝、房山甚至河北廊坊的顧客光臨。萬客隆的第二家是 酒仙橋店，目前萬客隆正在跟大鐘寺國際廣場接觸，其選址的 觸角已越來越接近城區(qū)，這同時也體現(xiàn)出了萬客隆的另一個選 址策略注重商場的輻射作用及商圈戰(zhàn)略， 從整個北京來講， 如果大鐘寺店能成功開業(yè)，萬客隆在京的穩(wěn)定的三角

21、戰(zhàn)略布局 就完成了。零售巨頭選址的商圈分析要點超市選址中重要的一項工作，就是對賣場周圍的商圈的考 察。零售巨頭們充分理解選址的重要性，更明白基本商圈的關(guān) 鍵所在。因此，選址所選擇的不僅僅是店址，而且還有商圈的 確定，因為它表明了未來超市所進行銷售的空間范圍，以及該 超市吸引顧客的區(qū)域范圍。前瞻性超市選址是一項長期投資，關(guān)系著超市經(jīng)營發(fā)展的前途。 因此選擇時要考慮未來環(huán)境的變化，特別是要對競爭的態(tài)勢， 也就是要對所在地發(fā)展的前景作出評估，因為店址一旦選定一 般就不會再改變。對于經(jīng)營者來說，所選的地址應(yīng)具有一定的 商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，這樣才能在該地區(qū)具有競爭優(yōu)勢，保證在以后 一定時期內(nèi)有利可圖。所以不僅

22、要研究所在區(qū)域的現(xiàn)狀，還要能正確地預(yù)測未來便利性優(yōu)良店址的一個必備條件就是進出暢通。交通的便利性主 要體現(xiàn)在兩個方面：一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達，商品從運輸 地運至超市是否方便。道路是否暢通不僅影響商品的質(zhì)量和安 全性，而且影響商品的運達時間和運輸費用。二是該地是否具 有較密集、發(fā)達的公交汽車路線，各公交路線的?？奎c能否均 勻、全面地覆蓋整個市區(qū)。當(dāng)前在我國私家車沒有普及的情況 下，這點尤為重要，它直接關(guān)系到消費者購物的便利程度。適用性超市的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合。不同的環(huán)境要求 不同的建筑風(fēng)格，這會影響超市的開設(shè)成本并帶來其他一系列問題，如超市貨架通常比商場的貨架高，相應(yīng)地要求建筑物的

23、層高也比較高等等。同時，超市投資者還要了解有關(guān)城市建設(shè) 發(fā)展的相關(guān)要求，該地區(qū)的交通、市政、公共設(shè)施、住宅建設(shè) 或改造項目的近期、 遠期規(guī)劃，這些都應(yīng)在選址考慮的范圍內(nèi)購買力一家具備優(yōu)良店址的超市必然擁有一批穩(wěn)定的目標(biāo)顧客， 這就要求在其商圈范圍內(nèi)擁有足夠多的戶數(shù)和人口數(shù)。首先， 對商圈內(nèi)人口的消費能力進行調(diào)查，對這些區(qū)域進行進一步的 細化,展示這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的 調(diào)查，計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水 平、職業(yè)分布、人均可支配收入等許多指標(biāo)，了解其商圈范圍 內(nèi)的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)顧 客的數(shù)量和收入程度、消費特點與偏好。交

24、叉性由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至?xí)采w整個 城市，如沃爾瑪?shù)臅T店。而在同一個城市往往會有相當(dāng)數(shù)量 的大中型零售店，這些零售店會與倉儲式零售店的商圈發(fā)生交 叉甚至重疊，由此引發(fā)競爭。因此，在傳統(tǒng)的商圈分析中，需 要計算所有競爭對手的銷售情況、產(chǎn)品線組成和單位面積銷售 額等情況，然后將這些估計的數(shù)字從總的區(qū)域潛力中減去，得 出未來的銷售潛力。復(fù)合性大型連鎖超市的目標(biāo)顧客往往有多種類型，因此它的商圈 分布出現(xiàn)很大的復(fù)合性和不確定性。這就要求除了要按銷售比 重劃分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈外，還要按到達顧客 所采用的交通工具做出以下劃分: 徒步圈，指步行可忍受的商圈半徑，單程以 15

25、分鐘為限。自行車圈， 指自行車方便可及的范圍， 單程不超過 10公里 機動車圈， 指開車或乘車能及的范圍， 單程為 30分鐘左右 倉儲式零售店特有的商圈，鐵路圈、高速公路圈，指搭乘 鐵路、高速公路來此購物的顧客范圍，屬于商店的邊緣商圈部 分。在將這些人口、收入、消費習(xí)慣、便捷、交通等客觀因素 調(diào)查清楚后，接下來就是實質(zhì)性的硬件要求，比如商務(wù)條件方 面：包括房屋結(jié)構(gòu)、租金、地價、付款條件、停車場；工程要 求方面：包括承重、層高、照明、消防等；法律要求方面：如 土地性質(zhì)等等。大型超市基本建筑要求： 樓層層高 賣場凈高不小于 5.5 米，后倉凈高不小于 9米柱距要求柱網(wǎng)開間10X 10米空間樓板載荷

26、 賣場800公斤/平方米，后倉 1200公斤/ 平方米 卸貨區(qū) 考慮 2或 3輛35噸集卡和 3輛小卡車滿載重量及回車停車位 500 700個汽車位 800 1000個自行車位 貨梯 2 部 5噸貨梯發(fā)電機容量 2400 3200KVA 建筑物長寬比例 10 ：7 或10：6 建筑占地面積 15000 平方米以上 土地性質(zhì) 國有商業(yè)用地 消防 符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準并能通過驗收 其他要求 供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位面積大型超市”這個詞最早由 LibreServiceActualites(LSA)創(chuàng)始人雅克？皮科特先生于1969年引用。LSA是 一本自助式零售的商業(yè)出版物，它定義的“大型超市”主

27、要指銷售區(qū)域大于 2500平方米，即是那時的典型的家樂福大賣場的面積。“一站 購齊”的理念源于一個大型超市應(yīng)當(dāng)滿足80%顧客的需求， 而要滿足如此多的需求，這在銷售面積在5000平方米以下的超市是不可能實現(xiàn)的，因此目前只有營業(yè)面積超過5000平方米的物業(yè)才被認為適合作大賣場。大賣場這種大型超市模式是目前在中 國發(fā)展速度最快、規(guī)模最大的零售業(yè)態(tài)，家樂福和沃爾瑪就是 其中的典型代表。大賣場所具有的一般特點是： 平均約有 7萬種商品， 營業(yè)面 積（指顧客能夠走到和接觸到的地方， 不包含貨區(qū)和加工場所） ， 大多在 7000-12000 平方米之間，這樣才能比較完整地涵蓋標(biāo)準 食品超市和百貨商店的經(jīng)營

28、內(nèi)容。7000平方米作為下限是為了保證綜合化經(jīng)營， 而如果超過 1 2000平方米，顧客購物會感到太 累。通常超過 10000 平方米的營業(yè)面積， 大賣場對其都希望分設(shè)兩個樓面來實現(xiàn)， 一來顧客不會感覺單層空間過大而造成勞累； 另一方面更可以根據(jù)不同類型的商品分類營造不同的購物樂趣 和體驗。一般來說，大賣場面積和后場辦公、庫房的比例是4：1，有數(shù)據(jù)顯示，大賣場面積和停車場面積之比4： 1最為合適。除此之外，超級市場的面積需求通常在 1000-2000 平方米； 折扣店的面積更小， 大約在 200-800 平方米之間； 便利店應(yīng)該是 超市形態(tài)中最小的，通常營業(yè)面積在 100平方米左右。裝修購物環(huán)

29、境對人的心理會產(chǎn)生很大影響，消費者購物有 70%-80%都是在一個悠閑自在的環(huán)境里， 不知不覺地購物的。 因 此，大賣場對樓層的層高有著特殊要求。 賣場不小于 5.5 米的凈 高，使?fàn)I造一個明亮、舒適的購物環(huán)境變?yōu)榭赡?。即使在這樣高的一個層高中，賣場也只會把包括頂在內(nèi)的部位涂上白色涂 料，頂部成排懸掛在鋼架上的日光燈，管道和空調(diào)排送氣管都暴露在外不過燈光的合理利用可以使之消失在購物者視野之外這樣做的原因除了盡量獲得開闊的空間之外，還可以 節(jié)省巨量的裝潢開支，以此大大降低成本。在物品陳設(shè)上， 賣場通常在 1米高的位置按一般超級市場的 商品擺放，而超過 2米的高度就是按工業(yè)倉庫儲藏商品的方法， 上

30、下對應(yīng)堆放，GIS技術(shù)與零售選址什么是GIS技術(shù)GIS 是 Geographic Information System 的縮寫，翻譯過來就是地理信息系統(tǒng)。GIS是將計算機硬件、軟件、地理數(shù)據(jù)以及 系統(tǒng)管理人員組織而成的，對任一形式的地理信息進行高效獲 取、存儲、更新、操作、分析及顯示的集成。GIS的優(yōu)勢在于它能將不同來源、 類型的大量數(shù)據(jù)通過地理 空間結(jié)構(gòu)有效整合在一起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空 間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方 法難以獲得的重要信息。GIS技術(shù)與零售選址選址在零售企業(yè)經(jīng)營活動中屬于投資性決策的范疇，其重 要性遠遠高于一般的經(jīng)營性決策。投資性決策中最

31、大的風(fēng)險就 是對未來投資效果預(yù)期的不確定性。零售企業(yè)選址過程中影響預(yù)期不確定性的兩個主要因素：1. 數(shù)據(jù)收集不完整 數(shù)據(jù)收集不完整主要體現(xiàn)在兩個方面：選址人員難于獲得足夠的調(diào)查數(shù)據(jù)選址人員缺乏處理大量調(diào)查數(shù)據(jù)的能力2. 分析方法不正確分析方法不正確主要體現(xiàn)在：大多數(shù)零售企業(yè)的選址人員在選址理論、分析方法上還停留在比較初級的應(yīng)用階段。國外零售選址中已經(jīng)廣泛運用的 SDSS （空間決策支持）、SI （空間交互模型）等先進的選址理論和分析方法國內(nèi)零售選址程中更多地仍然采用線性回歸預(yù)測、樣本店類比、指標(biāo)打分等相對落后的選址理論與分析方法為什么要在零售選址中應(yīng)用 GIS技術(shù)應(yīng)用GIS技術(shù)可以很好地解決上

32、述問題: 利用GIS技術(shù)可以建立數(shù)據(jù)共享平臺，降低調(diào)查成本 利用GIS的地理空間結(jié)構(gòu)可以有效整合大量調(diào)查數(shù)據(jù)利用GIS的空間分析能力可以實現(xiàn) SDSSSI等需要復(fù)雜空間 計算的選址理論和分析方法利用GIS的數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，可以獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息與傳統(tǒng)選址方式的主要區(qū)別傳統(tǒng)選址方式 基于GIS技術(shù)的零售選址主觀劃定商圈范圍 通過模擬測算顯示真實商圈 手工收集處理調(diào)查數(shù)據(jù) 利用地理空間結(jié)構(gòu)整合調(diào)查數(shù)據(jù) 使用通用軟件分析數(shù)據(jù)使用專門設(shè)計的GIS分析軟件傳統(tǒng)選址理論分析方法 SDSS、SI 等先進選址理論分析方法 依賴現(xiàn)有城市 / 樣本 可適用于任何城市 /行業(yè)/ 業(yè)態(tài)可適

33、用于任何城市 / 行業(yè)/ 業(yè)態(tài) 人機互動，可視化結(jié)果國內(nèi)零售企業(yè)應(yīng)用 GIS技術(shù)現(xiàn)狀目前國內(nèi)市場上在零售選址中采用GIS技術(shù)的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國際零售巨頭。其他國內(nèi)外零售企業(yè)由于各種原因，尚未見有在選址工作中應(yīng)用GIS技術(shù)，但有不少企業(yè)已經(jīng)開始這方面的嘗試，例如上海聯(lián)華、北京物美等。店址調(diào)查及其評估方法1、商圈的調(diào)查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費者的地理區(qū)域。商 圈的大小，與消費者所購買商品的特性、消費習(xí)慣、交通因素 等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點為圓心，周圍一定距離 為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但實際上，還 應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)

34、立等一系列 因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、 周圍有無競爭者，顧客往返時間和交通障礙等都會影響商圈調(diào) 查的結(jié)果。商圈包含三個層次：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊緣商業(yè) 圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的 55一 70。這是最靠 近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平 均購貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級商業(yè)圈包含 這一店鋪顧客總數(shù)的 15一 25。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸 引力。邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便 利店對他們就不具有吸引力，只有一些特殊晶、選購品才會吸 引他們的到來（見

35、圖1 1 ）。 有效商圈范圍的調(diào)查對于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評價，包括對市 場趨勢的分析和對消費者的調(diào)查。市場趨勢分析要收集有關(guān)資料，如人口分布的預(yù)測、新住 宅的興建、公共交通運輸、城市規(guī)劃等方面的資料。對消費者 的調(diào)查，如往返于商店的距離和花費的時間多少是顧客樂于接 受的，一家商店的坐落插所要具備哪些特征才能吸引顧客，最 可能來新店的人們的住址等。分析市場趨勢和調(diào)查消費者這兩 方面可以同時采用，也可只用其中一項，同樣都可為勾劃商圈 輪廓提供依據(jù)。要劃定一家新設(shè)店鋪的商圈界限， 可使用美國學(xué)者威廉雷利提出的雷利法則，也可稱為“零售引力法則（ 定律） ”。他認 為，商圈規(guī)模由于人口的多

36、少和距離店鋪的遠近而有所不同， 店鋪吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作 用。其內(nèi)容是在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介 點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，這個點位于對顧客具有同等吸 引力的兩家商店位置上。雷利法則假定兩地的交通條件和供應(yīng)狀況是相同的。則 A 城鎮(zhèn)的商圈范圍為15公里，B城鎮(zhèn)的商圈范圍為5公里。實際上， 任何兩地的交通條件和供應(yīng)狀況都不會完全相同。因此，企業(yè) 在確定商圈時，要考慮到不同地點的實際情況，對測定的商圈 大小進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使之更接近于真實情況。雷利法則較適 宜于以汽車為交通工具的國家和地區(qū)，對亞洲地區(qū)采說，人口 密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考

37、慮步行的距離對 商圈的影響作用。對于超級市場而言，不同的業(yè)態(tài)模式由于經(jīng)營的商品種類不同，目標(biāo)顧客不同，因而具有不同的商圈范圍；借鑒國外經(jīng) 驗，一般而言；倉儲式商場實行會員制度。許多商品都是成批 購買，商圈范圍可達到 50公里；大型綜合超市賣場面積大，經(jīng) 營商品種類豐富，因而可吸引遠距離的顧客，商圈也可達到 15-20 公里；而標(biāo)準食品超市主要經(jīng)營食品、 商圈一般為 5公里； 傳統(tǒng)食品超市經(jīng)營的商品種類少，商圈約為 1 3公里；便利店 因為經(jīng)營商品種類少，而價格又比其他的超市高，消費者購買 主要是為了求方便，因而商圈只有 500 米左右。 商圈的顧客群調(diào)查 商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流動人口

38、：二是住戶。兩種人口對營業(yè)額的影響不同。流動人口測定的一般方法是：a. 指定專人（最好是兩個以上的人員，可輪流測量，獲得 全天的測試資料 ） 到預(yù)定的店址測定各年齡層的人數(shù)。b. 將幾個時段內(nèi)測定的流動人口數(shù)平均，得到每小時平均 人數(shù)。c. 預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價，即每一個顧客的購買金額。d. 預(yù)估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例。 住戶測定的方法是：a. 按商圈范圍分層測定住戶效。 當(dāng)前資料可從居民住宅區(qū) 的居委會獲得，未來資料可從政府有關(guān)部門獲得。b. 根據(jù)遠近距離估計入店串， 第一商圈最高，第二商圈次 之，第三商圈最低。c. 客單價預(yù)估則與入店率成反比， 距離近、常上門的顧

39、客，其購買單價通常不會太高，而距離遠、上門次數(shù)少的顧客，其 購買的單價通常較高。住戶的情況調(diào)查是耗時最大的調(diào)查項目，而且了解的越詳 細越好。有關(guān)資料的收集可借助問卷調(diào)查表，調(diào)查表可通過 4 條渠道發(fā)送：委托專業(yè)人員上門分送；與居委會合作分送；與 學(xué)校合作，通過中小學(xué)生送達到家庭；郵寄或直接送人住宅區(qū) 的信箱內(nèi)。無論采取何種方式，都必須有必要的誘導(dǎo)，如重要 性說明，贈送小禮品，按問卷編號開獎等等。 商圈內(nèi)的競爭店調(diào)查，在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時，必須 考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店 開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情 況等。任何一個商圈都可能處于商店過少、

40、 過多或飽和的情況 過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的 特定產(chǎn)品與服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一 個飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與 服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明，一個商圈所能支持的商店不可能 超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：C*REIRS=RF式中：IRS 某商圈的零售飽和指數(shù)RE某商圈內(nèi)消費者人均消費支出c某商圈內(nèi)的顧客數(shù)RF某商圈內(nèi)的商店數(shù)目例有三個地區(qū)，它們的顧客與商店情況如表3 1所示:表1 1購買商品的顧客數(shù)(C)800005000030000每個顧客的平均購買額(RE)101520經(jīng)營同類商品的商店中面積(RF)25000

41、3000010000近期列入計劃的經(jīng)營同類商品的商店中面積80006000700080000*10IRSA=32（ 元/平方米）2500050000*15IRSB=25（元/平方米 ）3000030000*20IRSc=60（元/平方米 ）10000若考慮到近期開業(yè)的經(jīng)營同類商品的商店面積，則80000*10IRSA=24.24（ 元 ）25000+800050000*15IRSB=20.83（ 元 ）30000+600030000*20IRSc=35.29（ 元 ）10000+7000一般來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因為飽和指 數(shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商

42、圈的飽和度越高。 開業(yè)后營業(yè)額估算營業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購買量；商圈范 圍內(nèi)企事業(yè)單位的購買量；流動顧客群的購買量；超級市場在 商圈范圍內(nèi)的市場占有率等。對于商圈內(nèi)常住居民的營業(yè)額估計，可采用下式：住戶營業(yè)額估計；戶數(shù) *人店率 *客單價則：第一商圈：80*45%*50=1 800（ 元 ）第二商圈： 350*25%*58=5075（ 元 ）第三商圈：600*10%*70=4200（元）住戶總營業(yè)額：1 800+5075+4 200=11 075（ 元）對于商圈內(nèi)流動人口的營業(yè)額估計，可采用下式：流動人 口營業(yè)額估計（元/時）；每小時平均人數(shù)*客單價*入店率將不 同年齡層加總的預(yù)

43、估營業(yè)額（元/時）乘上一個“常數(shù)”，即為 每日流動客的營業(yè)額。便利店該常數(shù)值可設(shè)為20,而超市則可根據(jù)營業(yè)時間的長短來確定，如營業(yè)時間為12小時，則常數(shù)可設(shè)為10,原因是每天都會有一段離峰時間，扣除離峰時間，才 比較接近事實，舉例如表 3 2所示。表1 2每小時平223446160104503539均（人）客單價（元）152545605040入店率（%）1076711營業(yè)額預(yù)估（元/334.50780.50432.00436.80251.50251.602450.00時）營業(yè)額預(yù)估合計：2450 . 90元/時X20=49018（元/日）則總營業(yè)額為：11075+49018=60093（元/

44、日） 合適的賣場面積確定連鎖超市一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標(biāo)準及賣場結(jié)構(gòu)標(biāo)準。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳列、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計項目套用標(biāo)準化的模式，以降低設(shè)計費用；也是為了使各連鎖 店的商品結(jié)構(gòu)的基本一致性而使采購成本和流動資金降低。所以，要實現(xiàn)經(jīng)營的標(biāo)準化，首先必須做到賣場面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準化。但是，由于完全標(biāo)準化的店鋪往往難以找到，所以對于不同業(yè)態(tài)的店鋪可以設(shè)定一個范圍，各公司在選址時，可根據(jù) 預(yù)估的營業(yè)額指標(biāo)，做一相應(yīng)調(diào)整。 例 假定目前國內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為90元，則超市的賣場面積為 60 093 90：667720（平方米 ）。一般來說，賣場與后場 （ 倉庫和辦公室等 ） 的比例為 8： 2， 則這家超市的總的營業(yè)面積為 6677008：83463（平方米 ）， 后場面積為 166 93平方米。另外，企業(yè)還可根據(jù)預(yù)選地址周圍環(huán)境 （ 包括道路交通條件 等） 的實際變化， 對店鋪面積做一相應(yīng)調(diào)整， 以使其更接近于實 際情況。 投資收益調(diào)查通