某項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

1、華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告目目 錄錄前前 言言.1 1第一章第一章 宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究.7 71.1 城市及經(jīng)濟(jì)概況 .71.1.1 城市概況.71.1.2 宏觀經(jīng)濟(jì)情況 .91.1.3 未來發(fā)展預(yù)測(cè) .111.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 .111.2.1 固定資產(chǎn)投資 .111.2.2 市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀.121.2.3 商品住宅價(jià)格 .171.3 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施 .181.3.1 城市基建投入 .181.3.2 市政配套情況 .191.3.3 未來城市發(fā)展 .211.4 產(chǎn)業(yè)政策分析.211.5 私車情況.221.6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)展望.221.6.1 經(jīng)

2、濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè) .221.6.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) .22第二章第二章供應(yīng)市場(chǎng)研究供應(yīng)市場(chǎng)研究.24242.1 供應(yīng)調(diào)研的目的和方法.242.1.1、樣本選擇 .242.1.2、市場(chǎng)界定 .252.2 供應(yīng)市場(chǎng)研究.262.2.1 項(xiàng)目綜合品質(zhì) .262.2.1.1 綜合品質(zhì)評(píng)定綜合品質(zhì).272.2.1.2 性能價(jià)格比.282.2.2 產(chǎn)品分析.292.3 供應(yīng)市場(chǎng)研究結(jié)論 .45第三章第三章 需求市場(chǎng)分析需求市場(chǎng)分析.47473.1 受訪人群基礎(chǔ)特征分析.473.1.1 年齡構(gòu)成：.473.1.2 家庭結(jié)構(gòu)：.483.1.3 現(xiàn)居住區(qū)域： .493.1.4 對(duì)現(xiàn)居住狀況的滿意度.493.1.5 職

3、業(yè)特征：.503.1.6 交通工具：.513.2 受訪人群對(duì)產(chǎn)品需求特征.523.2.1 購房目的：.523.2.2 選擇區(qū)域特征 .533.2.3 選擇店的因素特征 .543.2.4 能夠承受的單價(jià) .553.2.5 購買面積的特征： .563.2.6 選擇建筑類型特征 .573.2.7 選擇戶型類型特征 .573.2.8 選擇戶型結(jié)構(gòu)特性 .583.2.9 對(duì)裝修的需求特征 .593.2.10 對(duì)采暖方式的需求特征.603.2.11 選擇住宅的因素（本題為多選）.613.2.12 對(duì)社區(qū)部配套設(shè)施的需求特征（本題為多選）.633.2.14 所需的物業(yè)服務(wù)特征（本題為多選） .653.2.1

4、4 能夠接受的物業(yè)管理費(fèi).663.2.15 對(duì)部分基本配套需求的特征.673.3 受訪人群的信息渠道特征.693.3.1 了解開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)的渠道特征 .693.3.2 希望了解的樓盤信息.703.3.3 獲取銷售信息渠道 .713.3.4 經(jīng)常閱讀的報(bào)刊 .723.4 需求市場(chǎng)研究結(jié)論 .733.4.1 客群特征：.733.4.2 產(chǎn)品需求：.733.4.3 信息渠道特征： .74第四章第四章 個(gè)案點(diǎn)評(píng)個(gè)案點(diǎn)評(píng).75754.1 齊魯花園.754.2 世紀(jì)花園.774.3 新空間花園.814.4 巴黎春天國(guó)際公寓 .834.5 恒生城市花園.864.6 荷香園.884.7 天立花園.904

5、.8 紫荊園.944.9 怡海世家.96第五章第五章 結(jié)結(jié) 論論 .100100前前 言言為使貴司可深入理解敝司開展本次調(diào)研所涉及的背景、資源、時(shí)間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報(bào)告有關(guān)論點(diǎn)、數(shù)據(jù)之實(shí)用性，敝司特別將本次調(diào)研的執(zhí)行過程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。 人力資源調(diào)配本次調(diào)研由敝司策劃經(jīng)理領(lǐng)隊(duì)實(shí)地開展具體工作，進(jìn)駐當(dāng)?shù)乇炙菊皆诼毴藛T共 3 人，另聘請(qǐng)理工大學(xué)的學(xué)生 16 人，經(jīng)過培訓(xùn)后上崗進(jìn)行調(diào)研工作。與此同時(shí)，公司總部配有包括拓展、策劃及秘書在共 4 人小組，專職搜集年鑒、政府網(wǎng)頁、地區(qū)背景等方面

6、之最新宏觀數(shù)據(jù)或資料。 工作渠道及形式走訪當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)、房管及規(guī)劃建設(shè)部門因應(yīng)本項(xiàng)目自身需要及項(xiàng)目標(biāo)書容要求，敝司在當(dāng)?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟(jì)、教育、人口、商業(yè)及房地產(chǎn)基本概況等方面的資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)職能部門，從中了解上述方面的歷年?duì)顩r和未來發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作分析研究之用。該項(xiàng)走訪工作開展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機(jī)關(guān)在數(shù)據(jù)處理方面均較為落后，普遍存在部分?jǐn)?shù)據(jù)未作全面統(tǒng)計(jì)匯總之問題，故某些宏觀基本面調(diào)查的結(jié)論容，是以當(dāng)?shù)卣藛T口述介紹加敝司實(shí)地考察而整理成文。各主要商業(yè)旺區(qū)及大型商場(chǎng)問卷調(diào)查針對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者之職業(yè)構(gòu)成、生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、置

7、業(yè)取態(tài)等方面的市場(chǎng)調(diào)查，敝司主要以當(dāng)?shù)卮笮蜕虉?chǎng)及商業(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)訪問形式開展工作，在剔除無效樣本后，雖然調(diào)查問卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調(diào)研時(shí)間倉促，故敝司相信在下一階段，該方面之研究工作仍可進(jìn)一步繼續(xù)深入。現(xiàn)場(chǎng)考察當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的具體狀況，除走訪政府有關(guān)部門外，在區(qū)域分布、住宅類型、整體素質(zhì)、戶型面積、設(shè)計(jì)、價(jià)格、銷售狀況、物業(yè)管理、生活配套等等細(xì)項(xiàng)方面，敝司主要是以實(shí)地考察的形式收集該方面之資料，而重點(diǎn)研究對(duì)象是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、知名度較高及綜合素質(zhì)較好之項(xiàng)目，其余較小型等無可比性的項(xiàng)目?jī)H作基本數(shù)據(jù)匯總分析。當(dāng)?shù)剌^具代表性人物專訪在當(dāng)?shù)赜绕涫堑陞^(qū)，敝司對(duì)當(dāng)

8、地各類私人企業(yè)及政府機(jī)構(gòu)中較具代表性的人員進(jìn)行了專題訪問，希望通過此等朋友式較為深入、詳實(shí)、全面之敞開溝通，彌補(bǔ)一般問卷調(diào)查所難以達(dá)致的、真實(shí)體現(xiàn)較有實(shí)力人士心理需求的調(diào)查結(jié)果。而事實(shí)上從效果方面衡量，該渠道所得容對(duì)整個(gè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的結(jié)論產(chǎn)生了無可代替的重要支持性作用。收集政府工作報(bào)告、年鑒、政府網(wǎng)頁、地方志等文字資料上文已提及，敝司除投入大量人員于當(dāng)?shù)刈鼍唧w調(diào)研工作外，總公司亦通過各種最新文件資料及網(wǎng)上有關(guān)條目作補(bǔ)充搜集，包括政府工作報(bào)告、實(shí)用年鑒、統(tǒng)計(jì)年鑒、地方志、政府職能部門等等，藉以補(bǔ)充走訪當(dāng)?shù)卣@素材之不足，同時(shí)提高該部分調(diào)研的工作效率。 調(diào)查樣本類型、數(shù)量及大致調(diào)查區(qū)域本次調(diào)查

9、原始樣本調(diào)查問卷 609 份（已剔除無效樣本）有代表性項(xiàng)目及部分代表人物專訪等部分代表性人物專訪介紹部分訪談代表性人物名錄部分訪談代表性人物名錄工作單位工作單位行業(yè)行業(yè)職位職位聯(lián)系聯(lián)系仇先生汽車超市一汽總代理經(jīng)理3153877董波汽車超市潤(rùn)滑油總代理經(jīng)理賀先生汽車超市汽車配件總和部經(jīng)理侯主任高新開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)管理規(guī)劃主任3580665王先生高新開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)管理規(guī)劃職員3580665女士高新開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)管理規(guī)劃職員3580665王所長(zhǎng)干休所政府機(jī)關(guān)所長(zhǎng)2310586士友飯店飲食采購經(jīng)理2280135王老師理工大學(xué)教育副教授2782317周立波電視臺(tái)影視頻道廣告部電視臺(tái)編輯記者召軍美圖廣

10、告公司廣告經(jīng)理左伯海晚報(bào)廣告部報(bào)刊編輯記者8630771調(diào)查問卷涉及主要區(qū)域店區(qū)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：金帝購物廣場(chǎng)、商廈、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍臨淄、周村、淄川相對(duì)繁華的商業(yè)區(qū)。 本次調(diào)研工作重點(diǎn)及相應(yīng)問題接獲本項(xiàng)目工作后，敝司清楚本項(xiàng)目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，藉此作為未來本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面之重要基礎(chǔ)依據(jù)，而敝司開展本次調(diào)研所遇到的最大問題，是因時(shí)間倉促但同時(shí)所涉及區(qū)域、容均較為廣闊而形成的矛盾。有鑒于此，根據(jù)敝司對(duì)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，及所處區(qū)域周邊一帶的基本理解，結(jié)合過往操作經(jīng)驗(yàn)，敝司認(rèn)為本次調(diào)研是否有效

11、的關(guān)鍵在于工作側(cè)重點(diǎn)的正確把握及相應(yīng)工作方法的制定，經(jīng)過慎重考慮，敝司最后決定將本次的調(diào)研側(cè)重于調(diào)研區(qū)域中高端潛在消費(fèi)者，并盡本次的調(diào)研側(cè)重于調(diào)研區(qū)域中高端潛在消費(fèi)者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和特征?？赡苋娴匮芯科淇赡苡绊懼脴I(yè)取態(tài)的所有背景和特征。故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的各階層人士展開，包括確定調(diào)查場(chǎng)所（各大高級(jí)商場(chǎng)、相對(duì)較繁盛的商業(yè)街、部分檔次較高的居住小區(qū)等） 、確定調(diào)查對(duì)象（盡量以老板或負(fù)責(zé)人為主） 、落實(shí)調(diào)查訪問人員的工作標(biāo)準(zhǔn)及工作培訓(xùn)等等，而在實(shí)際操作中，敝司再次印證有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)人士的基本特征，即：處事較為低調(diào)、溝通相對(duì)保守，

12、同時(shí)某些敏感數(shù)據(jù)亦是不愿公開（例如個(gè)人收入、其普遍均填遠(yuǎn)低于實(shí)際收入之?dāng)?shù)據(jù)；又或者是個(gè)人聯(lián)絡(luò)，基本不愿透露） 。基于上述原因，在收集整理數(shù)據(jù)作匯總分析之同時(shí)，敝司亦會(huì)根據(jù)多種渠道綜合之信息，對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)結(jié)論作一定的主觀調(diào)整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應(yīng)容，保證本項(xiàng)目于操作方向上之合理性。第一章第一章 宏觀市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究1.11.1 城市及經(jīng)濟(jì)概況城市及經(jīng)濟(jì)概況1.1.11.1.1 城市概況城市概況是中國(guó)環(huán)渤海地區(qū)一座風(fēng)格獨(dú)特的工業(yè)城市，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的半島沿海開放城市，是著名的“瓷之都” 、 “絲綢之鄉(xiāng)” 。市位于魯區(qū)與華北平原的接壤地帶,處于中國(guó)東部省的腹

13、地，南與列入世界自然文化遺產(chǎn)清單的泰山毗鄰，北與被稱為中華民族母親河的黃河相依，現(xiàn)轄 5 個(gè)區(qū)、3 個(gè)縣，總面積 5938 平方公里，總?cè)丝?401 萬，其中市區(qū)人口 263 萬。地處暖溫帶，四季分明，年平均氣溫 11.9-13.1C, 年平均降水量 550-800 毫米。歷史悠久。遠(yuǎn)在原始氏族社會(huì),就已有人類在此繁衍生息。是齊文化的發(fā)祥地。臨淄作為 2600 多年前春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期最強(qiáng)盛的國(guó)家齊國(guó)的都城，長(zhǎng)達(dá) 638 年之久，是當(dāng)時(shí)最大的城市之一。的鐵路和公路密度均在中國(guó)名列前茅。市鐵路總長(zhǎng) 557.8 公里。公路有 15 條干線通往全國(guó)各地，通車總里程近 3000 公里，濟(jì)（南）青（島）高速公

14、路橫貫全市東西。市中心店區(qū)距國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅70 公里，向東距港 300 公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。擁有秀麗的自然風(fēng)光，每年吸引著數(shù)以萬計(jì)的中外游客。綿延數(shù)十里的南部山區(qū)山泉噴涌、山林疊翠，風(fēng)景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、石花構(gòu)成奇妙的山中宮殿，成為中國(guó)北方最大的溶洞群。素有“北國(guó)江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉(xiāng)嬌媚。市主要工業(yè)門類有石油化工、瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機(jī)電、塑料、電子等 35 個(gè)，擁有一大批在中國(guó)、占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。是中國(guó)的五大瓷都之一，年產(chǎn)日用瓷 5.7 億多件。美術(shù)琉璃和絲綢生產(chǎn)歷史悠久，花色品種齊全。氧化鋁、解熱藥產(chǎn)量均占中國(guó)的 1/3。

15、原油加工量，中小電機(jī)產(chǎn)量居中國(guó)第二位。坐落在市的齊魯石油化學(xué)工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使成為中國(guó)重要的石油化工基地。有各類科研機(jī)構(gòu) 699 家，專業(yè)技術(shù)人員 14 萬人，是省硅酸鹽、化工、醫(yī)藥、絲綢、冶金等方面的重要科研基地。是中國(guó)首批 3 個(gè)星火技術(shù)密集區(qū)之一，被國(guó)家科委列為中國(guó)科技興市試點(diǎn)市和科技興市試點(diǎn)帶城市，被評(píng)為中國(guó)科教興市先進(jìn)城市。文化、教育事業(yè)不斷發(fā)展，全市基本普及九年義務(wù)教育，被國(guó)家文化部、人事部命名為全國(guó)文化模市?，F(xiàn)有各類文化機(jī)構(gòu) 163 處，有線電視網(wǎng)遍及全市；各類學(xué)校 1700 多所，其中普通高校 4 所。城市布局獨(dú)具特色。店、博山、淄川、周村、臨淄 5 個(gè)區(qū)和桓臺(tái)

16、縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個(gè)城區(qū)距離中心城區(qū)分別為 20 公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展，形成城市組群，被學(xué)術(shù)界稱為“模式” 。這種結(jié)構(gòu)有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產(chǎn)、方便生活。市人民生活水平不斷提高。2001 年，市完成國(guó)生產(chǎn)總值702.09 億元，2002 年為 780 億元，增長(zhǎng)率達(dá) 11.1%；人均國(guó)生產(chǎn)總值 2001 年為 17158 元，2002 年增長(zhǎng)為 18975 元，增長(zhǎng)率達(dá) 10.6%；2001 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7275 元，2002 年上升到 8198 元，增長(zhǎng) 12.7%。GDPGDP人均人均 GDPGDP城鎮(zhèn)居民城鎮(zhèn)居民可支配收入可支配收

17、入2001 年702.091715872752002 年780189758198同比增長(zhǎng)率11.1%10.6%12.7%1.1.21.1.2 宏觀經(jīng)濟(jì)情況宏觀經(jīng)濟(jì)情況市市 GDPGDP 及增長(zhǎng)比例圖及增長(zhǎng)比例圖年份年份19991999 年年20002000 年年20012001 年年20022002 年年GDP(億元）568642.3702.09780增長(zhǎng)（%）8.77%13.08%9.31%11.10%568642.3702.097808.77%13.08%9.31%11.10%020040060080010001999年2000年2001年2002年0.00%2.00%4.00%6.00%

18、8.00%10.00%12.00%14.00%GDP(億元）增長(zhǎng)（%）近年來市的現(xiàn)代化建設(shè)取得了很大成就，國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)，對(duì)外開放步伐加快，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。從以上根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年市 GDP 增長(zhǎng)速度在 2001 年有所下降，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，仍然保持著很高的增長(zhǎng)速度，高于全國(guó) 7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。以上都表明市以上都表明市宏觀經(jīng)濟(jì)近年來保持著較高的穩(wěn)定增長(zhǎng)速度。宏觀經(jīng)濟(jì)近年來保持著較高的穩(wěn)定增長(zhǎng)速度。 市宏觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶有明顯的發(fā)展中國(guó)家特色，以市統(tǒng)計(jì)局 2001 年資料為例，GDP 中比重最大的是第二產(chǎn)業(yè)，占到了57.

19、85%，第三產(chǎn)業(yè)占到 35.40%（其中房地產(chǎn)業(yè)占 4.29%） ，第一產(chǎn)業(yè)所占比例最小，為 6.76%（比上年減少 0.4%） ；從中可以看出，市的經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)是以工業(yè)為主，以服務(wù)性行業(yè)和農(nóng)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2001 年全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 17156 元（2000 年為15785 元） ，2002 年全市人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 18975 元，人民生活水平正在逐漸提高，屬于生活水平小康的地區(qū)。2002 年市區(qū)人均可支配收入為 8198 元，比 2001 年增長(zhǎng) 12.7%。 總體來說，市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。但當(dāng)前經(jīng)總體來說，市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較高，企業(yè)宏觀景氣良好。但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)

20、展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然比較突出，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會(huì)有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，人配收入較低，社會(huì)有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)，人民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位于省前民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位于省前 5 5 名，未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)名，未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看好?？春谩?.1.31.1.3 未來發(fā)展預(yù)測(cè)未來發(fā)展預(yù)測(cè)據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)的資料表明，市計(jì)劃未來幾年 GDP 全年增長(zhǎng)保持在 10%左右。

21、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施主要有：加快農(nóng)業(yè)、工業(yè)和服務(wù)業(yè)三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，逐步加大第三產(chǎn)業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進(jìn)對(duì)外開放以擴(kuò)大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。2003 年預(yù)計(jì)全市全年 GDP 達(dá)到 1557.3 億元,同比增長(zhǎng)10%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然保持良好的勢(shì)頭。市委市政府對(duì) 2003 年全市的經(jīng)濟(jì)持樂觀的態(tài)度，據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)的資料：2003 年全年 GDP計(jì)劃達(dá)到 1557 億元,全年增長(zhǎng)達(dá)到 10.5%，為近幾年的最好水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然看好。1.21.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1.2.11.2.1 固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況圖（根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局資料制）作為

22、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，固定資產(chǎn)投資一直在 GDP中占有很大比重。從以上圖中可以看出，市固定資產(chǎn)投資額近幾年在 150 億元左右上；2001 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得 2002 年 1 到 8 月份固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度超過了 2000 年的水平，達(dá)到了 70.87%；2002 年城市公用基172.73160.76125.530501001502001999年2000年2001年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)0.00%50.00%100.00%150.00%增長(zhǎng)比例（%）礎(chǔ)設(shè)施投資總額為 10.15 億元，增長(zhǎng) 1.7%。固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，有利于拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的

23、持續(xù)增長(zhǎng)，直接促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進(jìn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。總之，加大固定資產(chǎn)投資將是市較長(zhǎng)時(shí)期一貫政策。1.2.21.2.2 市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀市房地產(chǎn)開發(fā)歷史及現(xiàn)狀市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自近年來國(guó)家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來，從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況：1.2.2.11.2.2.1 投資情況投資情況2000 年以來，市房地產(chǎn)投資大量增加，2000 年房地產(chǎn)投資9.06 億元。2001 年末房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè) 101 家，全年完成房地產(chǎn)投資 13.55 億元（僅占全年 GDP 的 1%）據(jù)市計(jì)劃委員會(huì)資料，2002 年 1 到 9 月

24、份，全市房地產(chǎn)投資完成 12.89 億元，同期增長(zhǎng)94.93%,可見 2002 年以來房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)十分迅速，遠(yuǎn)大于固定資產(chǎn)的增長(zhǎng)速度。2001 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)合計(jì)辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計(jì)合計(jì)投資額（萬元）933587514100872161010023112505所占比例82.98%6.68%89.66%1.43%8.91%100.00%注：數(shù)據(jù)來源市統(tǒng)計(jì)局933587514161010023020000400006000080000100000商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房0.00%20.00%40.0

25、0%60.00%80.00%100.00%投資額（萬元）所占比例2002 年房地產(chǎn)投資完成額（按用途分）按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)合計(jì)辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計(jì)合計(jì)投資額（萬元）25457882522628301351723865300212所占比例84.80%2.75%87.55%4.50%7.95%100.00%注：數(shù)據(jù)來源市統(tǒng)計(jì)局2545788252135172386584.80%2.75%4.50%7.95%050000100000150000200000250000300000商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)用房0.00%20.00%40.00%

26、60.00%80.00%100.00%投資額（萬元）所占比例從上表可以看出 2001 年和 2002 年的投資情況，住宅投資已經(jīng)占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房投資額。而本市房地產(chǎn)投資中辦公樓、商業(yè)用房及其他類型的用途投資所占比例很小。可見市房地產(chǎn)投資以商品住宅投資為主，市場(chǎng)狀況相對(duì)成熟。 單位：萬元按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)合計(jì)辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計(jì)合計(jì)2001 年9335875141008721610100231125052002 年25457882522628301351723865300212增長(zhǎng)%172.69%9.82%

27、160.56%739.57%138.10%166.84%數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計(jì)局上表顯示，2002 年各項(xiàng)都有不同程度的增長(zhǎng)，除了經(jīng)濟(jì)適用房外，增長(zhǎng)幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長(zhǎng)為172.69%，辦公樓增長(zhǎng) 739.57%，商業(yè)用房的增長(zhǎng)為 138.10%，可以看出，20022002 年是房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的一年，市場(chǎng)前景比較年是房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的一年，市場(chǎng)前景比較樂觀樂觀。1.2.2.21.2.2.2 土地開發(fā)面積土地開發(fā)面積市的統(tǒng)計(jì)局資料表明，2001 年完成開發(fā)土地面積 61.84 萬平方米，正在開發(fā)的土地面積 35.44 萬平方米，待開發(fā)土地面積9.75 萬平方米，本年購置土

28、地面積 86.81 萬平方米。2002 年完成開發(fā)土地面積 111.1191 萬平方米，同比增長(zhǎng) 79.69%，同樣可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相當(dāng)迅猛。1.2.2.31.2.2.3 開發(fā)情況開發(fā)情況市 2002 年房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類按用途分類 商品住宅商品住宅 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房合計(jì)合計(jì)辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計(jì)合計(jì)施工面積34040832422683646351 130207 356914 4133472新開工面積18946271720522066679 56149101210 2224038竣工面積17212891398871861176 70727156022

29、 2087925市 2002 年商品住宅開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類按用途分類施工面積施工面積新開工面積新開工面積竣工面積竣工面積2001 年175534311132869746582002 年340408318946271721289增長(zhǎng)%93.93%70.18%76.60%資料來源：市統(tǒng)計(jì)局全年開工、竣工面積反映了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)年開發(fā)量，從以上表中可以看出： 2002 年的各項(xiàng)增長(zhǎng)幅度極大，2002 年市房屋施工面積達(dá)到了 340.4 萬平方米，增長(zhǎng) 93.93%，新開工面積達(dá)到189.5 萬平方米，增長(zhǎng) 70.18%，全年竣工面積達(dá)到了 172.1 萬平方米，增長(zhǎng) 76.6%。市的

30、房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對(duì)主流，市的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，其中商品住宅開發(fā)是絕對(duì)主流，經(jīng)濟(jì)適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補(bǔ)充。經(jīng)濟(jì)適用房所占份額較小，僅為住宅開發(fā)的補(bǔ)充。1.2.2.41.2.2.4 銷售情況銷售情況 2002 年已銷售面積：房屋種類房屋種類商品住宅商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓辦公樓商業(yè)用房商業(yè)用房合計(jì)合計(jì)已售面積133314812453447174132931 1637787成交額17348513359705223129217025數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計(jì)局以上顯示，2002 年商品房已售面積達(dá) 133.3 萬平方米，較2001 年有明顯的提高（2001

31、年全年實(shí)際銷售商品房 99.09 萬平方米） ，增長(zhǎng) 43.11%。 2002 年購買分類統(tǒng)計(jì)：個(gè)人購買個(gè)人購買集團(tuán)購買集團(tuán)購買已售面積1130468202500比例84.81%15.19%數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計(jì)局以上顯示，2002 年個(gè)人購買的比例占到了 84.81%，集團(tuán)購買僅占 15.19%，個(gè)人購買依然是商品房的購買主體，而集團(tuán)購買的比例由 2001 年的 10.77%增長(zhǎng)到了 2002 年的 15.19%，集團(tuán)購買的比例在 2002 年有明顯上升。1.2.31.2.3 商品住宅價(jià)格商品住宅價(jià)格 2001 年住宅平均價(jià)格圖1060.5868.61050.2020040060080010001

32、200商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房住宅平均價(jià)格（元/平方米）商品住宅商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房住宅住宅2001 年106086810502002 年130110721247增長(zhǎng)%22.74%23.50%18.76%數(shù)據(jù)來源：市統(tǒng)計(jì)局 這里的住宅包括商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房市住宅價(jià)格水平目前還較低，從上表實(shí)際銷售面積和實(shí)際銷售額可計(jì)算出：2001 年住宅平均價(jià)格為 1050.2 元/平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為 868.6 元/平方米，商品住宅價(jià)格為 1060.5 元/平方米。2002 年住宅平均價(jià)格為 1247 元/平方米，增長(zhǎng) 18.76%，其中經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格為 1072 元/平方米，增長(zhǎng) 23.50%

33、，商品住宅價(jià)格為 1301 元/平方米，增長(zhǎng) 22.74%，價(jià)格的提升幅度達(dá)到了兩成。1.31.3 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施城市市政基礎(chǔ)設(shè)施1.3.11.3.1 城市基建投入城市基建投入近幾年來，為了改進(jìn)城市容貌和基礎(chǔ)設(shè)施，市把基建投入作為了重點(diǎn)工程。九五以來，市重點(diǎn)工程累計(jì)投資完成 81.76 億元，先后開工建設(shè)重點(diǎn)工程 71 項(xiàng)。建設(shè)了博萊高速公路段，中心城區(qū)東北、西南外環(huán)路，擴(kuò)建了華北路、西七路、博路、臨淄人民路等，進(jìn)行了南熱網(wǎng)、郵電擴(kuò)容、變電站、污水處理二期工程等建設(shè)，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問題，改善了投資環(huán)境。九五以來，市用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資累計(jì) 23.38 億元。建設(shè)改造城

34、市道路 160 公里，城市日供水能力達(dá)到 74 萬立方米，日供電能力達(dá)到 156 萬千瓦，城市生活燃?xì)馄蔬_(dá)到 100%，集中供熱面積1199 萬平方米，城市綠化覆蓋率達(dá)到 33.59%，人均綠地面積達(dá)到 7.9 平方米，城市化水平達(dá)到 43%，城市的存載力、凝聚力明顯增強(qiáng)。2002 年，市政基礎(chǔ)建設(shè)投入 10.15 億元，比上一年增長(zhǎng)1.7%，經(jīng)過大力投入，市容市貌有了明顯改觀，進(jìn)一步完善了城鎮(zhèn)功能，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平得到提高，給城市房地產(chǎn)建設(shè)帶來了新的機(jī)遇和開發(fā)條件。1.3.21.3.2 市政配套情況市政配套情況1.3.2.11.3.2.1 城市交通城市交通市是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城

35、市和“較大的市” ，轄店、淄川、博山、周村、臨淄個(gè)區(qū)和桓臺(tái)、高青、沂源個(gè)縣以及市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，總面積 5938 平方公里，個(gè)區(qū)各相距公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，形成組群。是半島東西向經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸上的重要經(jīng)濟(jì)結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)也是魯中傳統(tǒng)的物資集散中心。境膠濟(jì)鐵路、309 國(guó)道、濟(jì)青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及國(guó)道、在建的濱萊高速公路縱貫?zāi)媳?，并交匯于的中心城區(qū)店。這幾年市政府開始著手進(jìn)行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區(qū)的環(huán)境得到了改善。另外，市政府舊城改造、破產(chǎn)工廠轉(zhuǎn)讓等將改變城市環(huán)境，還將形成一定數(shù)量的可開發(fā)用地，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。1.3.2.21.3.2.2 店市政交通店市政

36、交通市店區(qū)市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。近年來，店區(qū)牢固樹立抓城建就是抓經(jīng)濟(jì)的思想，以建設(shè)標(biāo)志性中心城區(qū)為目標(biāo)，按照治理完善建成區(qū)，開發(fā)建設(shè)西城區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化中心區(qū)的城建工作思路，重點(diǎn)抓了路、綠、水、樓、燈、廣場(chǎng)等城市要素建設(shè)。目前，店區(qū)累計(jì)投資 12億元用于城市建設(shè)，先后完成店東南和西南外環(huán)路、世紀(jì)路、周路、東四路、華光路、西六路、東二路、玉龍河、中潤(rùn)大道等 30 多項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)重點(diǎn)工程，這些道路建成以后將大大改善城市交通條件。另外，根據(jù)其他城市房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，新修建道路附近的土地開發(fā)會(huì)火熱起來，城區(qū)邊緣會(huì)形成新的居住和商業(yè)區(qū)。1.3.2.31.

37、3.2.3 配套設(shè)施配套設(shè)施據(jù)了解，市區(qū)由于擁有大量企業(yè)、市級(jí)和地方政府機(jī)關(guān)等單位，建設(shè)時(shí)間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。但離市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域各項(xiàng)配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區(qū)，比如本項(xiàng)目所在的西北部區(qū)域。但隨著大量新建住宅區(qū)的出現(xiàn)，交通等條件的完善，城市較邊緣也會(huì)成為配套成熟的區(qū)域，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的條件和促進(jìn)的結(jié)果?？傊?，市市區(qū)市政配套基本能滿足需要，但城市環(huán)境仍有待進(jìn)一步改善。由于城市規(guī)模小，城市邊緣離市中心不過幾公里，可以借用到市中心的一些整個(gè)城市的公用配套

38、，不存在明顯的區(qū)域性。但一些新建居住區(qū)的便利設(shè)施會(huì)明顯不足，需要在開發(fā)過程中針對(duì)購房者入住后的需求進(jìn)行建設(shè)。1.3.31.3.3 未來城市發(fā)展未來城市發(fā)展基建投入方面，政府將進(jìn)一步加大投入。從市計(jì)委了解到，市的主要發(fā)展目標(biāo)是：到 2005 年，全市人口達(dá)到 415 萬，建成區(qū)面積達(dá)到 157 萬平方公里，城市化水平達(dá)到 55%。其中，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、大力發(fā)展建筑業(yè)、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是重點(diǎn)發(fā)展方向。建設(shè)中的新區(qū)，規(guī)劃面積 52 平方公里。國(guó)際化的規(guī)劃設(shè)計(jì)和靈活的投資方式，將使店在未來的 5-10 年間，以百平方公里的城區(qū)面積和百萬的城市人口崛起于世。另外，舊城改造、商工業(yè)園、南定建工業(yè)園

39、、臺(tái)商工業(yè)園、建設(shè)中的科技工業(yè)園等的建設(shè)等都會(huì)使市區(qū)的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面更加完善，市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境也將更廣闊。1.41.4 產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)政策分析分析市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，市的房地產(chǎn)業(yè)還沒有培育成拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。在全國(guó)政策取消福利分房制度出臺(tái)以后，市采取了單位集資建房的過渡性措施。目前市的住房二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)放開，其中公房上市反響很大，從市房地產(chǎn)交易中心了解，近兩年來所辦理的產(chǎn)權(quán)交易絕大部分是二手住房。住房二級(jí)市場(chǎng)的活躍，將使很大一部分人有能力再次置業(yè)，這將促進(jìn)對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的需求，有利于市住宅市場(chǎng)的發(fā)展。但從總體上看，住宅二級(jí)市場(chǎng)還不夠活

40、躍，住宅二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育嚴(yán)重不足。分析原因，一是住宅產(chǎn)權(quán)不清晰；二是中介行業(yè)還不成熟；三是交易稅費(fèi)名目繁多，費(fèi)用過高，手續(xù)繁雜?？傮w而言，市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策還很不完善，政府對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)也沒有完善的政策扶持和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃，因此還需要經(jīng)過很長(zhǎng)一段時(shí)間才會(huì)比較完善的產(chǎn)業(yè)政策，指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。1.51.5 私車情況私車情況截止到2002年末，私車（小轎車）擁有總量為19798輛，單2002年私車為5378輛，占總量的27.16%，增長(zhǎng)速度之快達(dá)到了近年來的最高峰。1.61.6 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)展望望1.6.11.6.1 經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)

41、展預(yù)測(cè)目前市正處于的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，GDP 中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從近三年看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)幅度也很大，預(yù)計(jì)未來幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍會(huì)保持較高的增長(zhǎng)速度。按照市政府保持按照市政府保持 10%10%左右的增長(zhǎng)目標(biāo)，左右的增長(zhǎng)目標(biāo)，20042004 年年市的市的 GDPGDP 將超過將超過 850850 億元，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力也將逐漸提高。億元，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力也將逐漸提高。1.6.21.6.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 雖然目前市房地產(chǎn)業(yè)還很不成熟，但有著很大的發(fā)展前景。目目前房地產(chǎn)投資僅占前房地產(chǎn)投資僅占 GDPGDP 的的 1%1%左右，與其他較發(fā)達(dá)城市

42、的發(fā)展水平左右，與其他較發(fā)達(dá)城市的發(fā)展水平相比，市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。相比，市房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。由于市土地招投標(biāo)政策剛剛開始，一些以前協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地短期會(huì)進(jìn)行開發(fā)，這使未來幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量有一定幅度的增長(zhǎng)。另外，該政策的全面實(shí)施將使取得土地的成本大大提高，商品商品房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來幾年中將會(huì)上漲。房的價(jià)格尤其是住宅的價(jià)格在未來幾年中將會(huì)上漲?？傊?，市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)總之，市未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營(yíng)銷經(jīng)展空間。隨著購房者需求檔次的提高、發(fā)達(dá)城市開發(fā)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的引入，也會(huì)使

43、市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。驗(yàn)的引入，也會(huì)使市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。第二章第二章 供應(yīng)市場(chǎng)研究供應(yīng)市場(chǎng)研究2.12.1 供應(yīng)調(diào)研的目的和方法供應(yīng)調(diào)研的目的和方法通過對(duì)市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解市房地產(chǎn)供應(yīng)特點(diǎn)，掌握目前市場(chǎng)上各項(xiàng)目具體情況、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項(xiàng)目以及其銷售情況。在對(duì)于市場(chǎng)基本情況的掌握之后，針對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位特點(diǎn)、供應(yīng)量、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、價(jià)格等諸多因素如何對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)生直接的影響，逐項(xiàng)進(jìn)行綜合對(duì)比分析。發(fā)現(xiàn)其在規(guī)律，掌握“市住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀的形成原因”和分析“市住宅市場(chǎng)今后的發(fā)展方向” ，進(jìn)而挖掘市場(chǎng)空白點(diǎn)。通

44、過對(duì)市房地產(chǎn)的了解，確定出市房地產(chǎn)影響項(xiàng)目的因素，運(yùn)用層次分析法（層次分析法（AHPAHP）確定各影響因素的權(quán)重，即對(duì)于項(xiàng)目的影響程度。然后運(yùn)用德爾菲法德爾菲法根據(jù)這幾個(gè)影響因素對(duì)于各項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)分，得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。2.1.12.1.1、樣本選擇、樣本選擇 按照市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，敝司對(duì)形成一定規(guī)模的在售項(xiàng)目進(jìn)行了全面的調(diào)研，剔除了一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開發(fā)的項(xiàng)目，最終選取了 13 個(gè)項(xiàng)目做為分析的樣本，同時(shí)對(duì)樣本中的幾個(gè)具體的項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)案分析。項(xiàng)目詳細(xì)情況見下表。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況物業(yè)名稱物業(yè)名稱發(fā)發(fā) 展展 商商物業(yè)位置物業(yè)位置巴黎春天京潤(rùn)房地產(chǎn)綜合經(jīng)營(yíng)開發(fā)店區(qū)華光路 12

45、3 號(hào)世紀(jì)花園9 家公司聯(lián)合開發(fā)世紀(jì)路與聯(lián)通路交叉口齊林家園眾信置業(yè)四五路、昌國(guó)路交匯處紫荊園中房集團(tuán)市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司店區(qū)華光路 81 號(hào)怡海世家麥迪紳集團(tuán)（）房地產(chǎn)開發(fā)店區(qū)世紀(jì)路北首天立花園天立房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)通大道與新西四路交匯處荷香園新達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司中潤(rùn)大道與西五路交匯處東南角金信花園金信房地產(chǎn)開發(fā)中潤(rùn)大道與西四路交匯處東南角恒生城市花園恒生置業(yè)聯(lián)通路與世紀(jì)路交匯處西南麗景翠園創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)股份聯(lián)通路與西四路交匯處西南角富貴家園華瑞房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)通路北柳泉路口東300 米蓮馨園圣亞房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)通路中段西五路與聯(lián)通路交匯處向東 200 米新空間花園新空間置業(yè)開發(fā)區(qū)中路南側(cè)2.1.22.1

46、.2、市場(chǎng)界定、市場(chǎng)界定市房地產(chǎn)目前還處于起步階段，市場(chǎng)還不完善，每年的房地產(chǎn)總投資不到 20 億元，開復(fù)工面積只有 150 到 180 萬平方米，整個(gè)市房地產(chǎn)還沒有形成規(guī)模，目前市場(chǎng)供應(yīng)量不大，項(xiàng)目數(shù)目也不是很多，彼此間差異也不大。但由于各個(gè)區(qū)之間的距離相隔較遠(yuǎn)，針對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)地塊所處的區(qū)位，本次調(diào)研主要選擇在店區(qū)。所以區(qū)域市場(chǎng)界定為店區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳具體劃定為：西起世紀(jì)路，東至柳泉路，南北方向由外環(huán)路到華光路。泉路，南北方向由外環(huán)路到華光路。泉路，南北方向由外環(huán)路到華光路。泉路，南北方向由外環(huán)路到華光路

47、。此次的市場(chǎng)調(diào)查也覆蓋了本案地塊的周邊區(qū)域。2.22.2 供應(yīng)市場(chǎng)研究供應(yīng)市場(chǎng)研究2.2.12.2.1 項(xiàng)目綜合品質(zhì)項(xiàng)目綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境） 、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計(jì)的合理性、小區(qū)部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，并將其量化，敝公司應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評(píng)測(cè)系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評(píng)定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定位置交通、整體規(guī)劃、小區(qū)配套、戶型、管理水平五個(gè)要素為影響項(xiàng)目

48、的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權(quán)重，運(yùn)用德爾菲法對(duì)各項(xiàng)目 5 項(xiàng)要素綜合評(píng)定打分，最終得出各項(xiàng)目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。各要素權(quán)重及各項(xiàng)目最終綜合指標(biāo)如下：要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖要素權(quán)重及綜合指標(biāo)圖2.2.2.2.1.11.1綜綜合合品品質(zhì)評(píng)定質(zhì)評(píng)定綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)巴黎春天62.57世紀(jì)花園61.55齊林家園60.23紫荊園59.49怡海世家58.41天立花園57.35荷香園56.43環(huán)境18.17%項(xiàng)目配套12.70%物業(yè)管理11.05%戶型20.87%位置交通37.21%金信花園54.30恒生城市花園53.65麗景翠園53.44富貴家園52.42蓮馨園52.

49、19新空間花園48.702.2.1.22.2.1.2 性能價(jià)格比性能價(jià)格比項(xiàng)目性價(jià)比表項(xiàng)目性價(jià)比表物業(yè)名稱物業(yè)名稱綜合品質(zhì)綜合品質(zhì)均價(jià)均價(jià)銷售率銷售率性價(jià)比性價(jià)比新空間花園48.70128080%38.05金信花園54.30149885%36.25齊林家園60.23170080%35.43天立花園57.35165085%34.76怡海世家58.41169080%34.56荷香園56.43166085%33.99富貴家園52.42160085%32.76蓮馨園52.19160080%32.62紫荊園59.49185080%32.16麗景翠園53.44170080%31.44恒生城市花園53.65

50、178080%30.14瑞祥世紀(jì)花園61.55210080%29.31巴黎春天62.57270080%23.17注：性價(jià)比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)除以銷售價(jià)格乘以 1000可見，所有項(xiàng)目中，性價(jià)比最高的項(xiàng)目為新空間花園，性價(jià)比最低的項(xiàng)目為巴黎春天。齊林家園的價(jià)格高出了天立花園、蓮香園等樓盤，而它的綜合品質(zhì)相對(duì)較高，所以它的性價(jià)比占到了第三位，從上表不難看出。一些品質(zhì)較高的項(xiàng)目，價(jià)格也相應(yīng)抬高，如巴黎春天品質(zhì)最高，由此其性價(jià)比也是最低的。但從它的銷售業(yè)績(jī)頗佳的情況，說明現(xiàn)在高端市場(chǎng)剛剛起步，高檔項(xiàng)目受到了一定的追捧，這也是高端市場(chǎng)起步初期的特征之一，當(dāng)然這時(shí)的價(jià)格不能高出理性的圍；而一般來說隨著市場(chǎng)

51、的自我調(diào)節(jié)，不斷地完善，以及高端客戶體量的消耗，價(jià)格也越來越理性。2.2.22.2.2 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析2.2.2.12.2.2.1 整體規(guī)劃整體規(guī)劃容積率和綠化率是評(píng)價(jià)小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標(biāo)，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)。現(xiàn)在市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見下表： 容積率容積率 單位：萬平方米單位：萬平方米物業(yè)名稱物業(yè)名稱容積率容積率占地面積占地面積總建面總建面巴黎春天4.982410012天立花園1.60500008富貴家園1.52330005蓮馨園1.50300004.5恒生城市花園1.358910012麗景翠園1.21660008紫荊園1.2110200012.3怡海世家1

52、.1121030023.38荷香園1.00700007齊林家園0.9221640020世紀(jì)花園0.88110000085金信花園0.80500004新空間花園0.53190000104.981.61.52 1.51.351.211.211.1110.920.880.80.530123456巴黎春天天立花園富貴家園蓮馨園恒生城市花園麗景翠園紫荊園怡海世家荷香園齊林家園世紀(jì)花園金信花園新空間花園容積率分布容積率分布容積率圍容積率圍建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米） 面積比例面積比例項(xiàng)目個(gè)數(shù)項(xiàng)目個(gè)數(shù)平均容積率平均容積率容積率2126%14.98容積率 1.5217.58%31.28容積率 11

53、.562.6830%51.17容積率21.5211.510%10%20%30%40%50%60%建筑面積面積比例市地價(jià)較低，致使容積率普遍偏低，容積率大于 2 的只有巴黎春天，容積率達(dá)到了 4.98；容積率小于 1 的項(xiàng)目有 4 個(gè)，其中世紀(jì)花園的建筑面積達(dá)到了 85 萬平方米，荷香園的建筑面積也達(dá)到了 20 萬平方米，這兩個(gè)項(xiàng)目的建筑面積之和為 105 萬平方米，這是導(dǎo)致容積率小于 1 的項(xiàng)目比例最高的原因。 綠化率綠化率物業(yè)名稱物業(yè)名稱總建面總建面綠化率綠化率巴黎春天1250%世紀(jì)花園8545%齊林家園2040%金信花園440%恒生城市花園1240%蓮馨園4.540%新空間花園1040%紫

54、荊園12.338%怡海世家23.3838%天立花園838%荷香園738%麗景翠園835%富貴家園530%盡管區(qū)域市場(chǎng)多數(shù)項(xiàng)目容積率較低，但卻沒有帶來很高的綠化率。以上數(shù)據(jù)是各樓書顯示的，但據(jù)實(shí)地調(diào)查，綠化率超過 40%的項(xiàng)目也只有世紀(jì)花園，大部分項(xiàng)目綠化率介于 30%-40%之間，且集中在 35%左右，對(duì)于綠化的理解僅限于不讓地面裸露，綠化的手段也比較單一，大多數(shù)是草皮和冬青的搭配。同時(shí)綠地非常的零散，沒有大面積的綠化區(qū)域，無法形成綠化景觀。這體現(xiàn)了當(dāng)前市房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中小區(qū)規(guī)劃水平的滯后。開發(fā)商在開發(fā)的過程之中，對(duì)小區(qū)的綠化園林沒有足夠的重視，致使多數(shù)的小區(qū)沒有能夠體現(xiàn)小區(qū)風(fēng)格的景觀，尤其是

55、綠化景觀。也說明大多數(shù)開發(fā)商還沒有意識(shí)到小區(qū)的整體規(guī)劃對(duì)于小區(qū)的形象以及銷售價(jià)格所產(chǎn)生的深遠(yuǎn)的影響。那么本項(xiàng)目在綠化景觀方面的突破，那么本項(xiàng)目在綠化景觀方面的突破，將為本項(xiàng)目未來的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。將為本項(xiàng)目未來的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2.2.2.22.2.2.2 樓型、戶型樓型、戶型 樓型樓型物業(yè)名稱物業(yè)名稱樓體類型樓體類型總建面總建面巴黎春天高層12世紀(jì)花園多層小高層85齊林家園多層20紫荊園多層12.3怡海世家多層小高層23.38天立花園多層小高層8荷香園多層7金信花園多層4恒生城市花園多層12麗景翠園多層8富貴家園多層5蓮馨園多層4.5新空間花園多層10市住宅市場(chǎng)中多層住宅占有絕對(duì)的優(yōu)

56、勢(shì)；小高層住宅現(xiàn)在剛剛起步，區(qū)域市場(chǎng)仍然以多層板樓為主，小高層和塔樓占有了很小的份額，除了巴黎春天公寓項(xiàng)目外，再?zèng)]有任何項(xiàng)目產(chǎn)品全部為高層，存在高層的項(xiàng)目也是高層和多層并存。造成這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：（1）市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價(jià)便宜、售價(jià)較低，同時(shí)相關(guān)的管理維護(hù)費(fèi)用較低，成為市民購房的首選。（2）市商品住宅市場(chǎng)還不是很成熟，消費(fèi)者對(duì)多層之外的其他類型住宅形式認(rèn)識(shí)不足。開發(fā)商在開發(fā)的過程中，大多依據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，而不愿冒這方面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）對(duì)于中高端產(chǎn)品如單體別墅、聯(lián)體別墅的缺乏，主要是開發(fā)商缺乏操作高檔樓盤的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)缺乏有效細(xì)分，開發(fā)的定位過于保

57、守造成的。戶型市地產(chǎn)市場(chǎng)以二居、三居戶型為主。其中又以三居室占據(jù)主導(dǎo)地位，以小戶型為主的項(xiàng)目鑫盛麗舍，一居占了一定的比例，而其銷售業(yè)績(jī)較差。在調(diào)研的過程中發(fā)現(xiàn)，比較熱銷的是 130150 平米的三居室。較低的價(jià)格把總價(jià)限制在一定圍之，因此，大一點(diǎn)的戶型價(jià)格亦在大多數(shù)人的承受圍里。多層板樓這類型的產(chǎn)品，就其多層樓本身的產(chǎn)品品質(zhì)而言，戶型在體現(xiàn)其品質(zhì)中占有很大的比重。本次調(diào)研中發(fā)現(xiàn)因?yàn)槭械南M(fèi)者對(duì)于戶型設(shè)計(jì)的挑剔，而且特別強(qiáng)調(diào)通風(fēng)性。開發(fā)商對(duì)于戶型設(shè)計(jì)都給予了充分的重視，如現(xiàn)有的戶型多是明廚明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，有一些還作為自己的重要賣點(diǎn)推出。但也有部分項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)比較舊，例如，衛(wèi)生間的窗戶對(duì)公共樓道；動(dòng)

58、靜安排混亂；忽視客廳的采光問題，沒有動(dòng)靜分離概念等。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低單價(jià)帶來的低總價(jià)，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。隨著市房地產(chǎn)的發(fā)展，人們認(rèn)識(shí)的逐漸提高，產(chǎn)品可供選擇的增加，人們對(duì)于產(chǎn)品品質(zhì)尤其是戶型將越來越挑剔，因此戶型成為項(xiàng)目銷售過程中，影響銷售成績(jī)的重要因素，而且越來越重要。2.2.2.32.2.2.3 樓宇配套樓宇配套區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目在通訊系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等方面并無較大差異，基本都是采用預(yù)留接口、寬帶接口等方式。采暖方式主要有市政供暖和小區(qū)集中供熱兩種，供暖設(shè)備絕大部分采用暖氣。由于市商品住宅市場(chǎng)剛剛起步，社區(qū)智能化設(shè)施的應(yīng)用還不廣泛。如現(xiàn)今比較先進(jìn)的出入口管理系統(tǒng)、保安

59、巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報(bào)警系統(tǒng)、IC 一卡通系統(tǒng)等，所有項(xiàng)目沒有全部配備到位，只有少數(shù)項(xiàng)目準(zhǔn)備配置可視防盜對(duì)講系統(tǒng)。 2.2.2.42.2.2.4 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研顯示，目前，在區(qū)域住宅市場(chǎng)中住宅項(xiàng)目的外立面裝修選材絕大多數(shù)采用墻面磚，占總體的 80%。部分住宅采用涂料，占總體的 20%。住宅的外立面不僅僅體現(xiàn)在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現(xiàn)在富于變化的立面效果，充分展現(xiàn)產(chǎn)品外觀的藝術(shù)性。因此，在住宅市場(chǎng)中產(chǎn)品要樹立高品質(zhì)的形象、與眾不同的個(gè)性，住宅的外立面必須充分體現(xiàn)其美觀性和藝術(shù)性，從而在消費(fèi)者面前展現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性和特色。按照住宅室

60、裝修標(biāo)準(zhǔn)，住宅部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛(wèi)精裝修、菜單式裝修及精裝修。整體產(chǎn)品檔次不高決定毛坯房仍然是市場(chǎng)上裝修選擇的主流，精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場(chǎng)空白點(diǎn)，面對(duì)于價(jià)格很“敏感”的購房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。市場(chǎng)中的絕大多數(shù)項(xiàng)目?jī)H樓梯間僅有一般裝修。2.2.2.52.2.2.5 小區(qū)配套小區(qū)配套房地產(chǎn)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)整體水平不高，產(chǎn)品檔次普遍偏低，規(guī)模較大的社區(qū)較少，小區(qū)配套不足成為市房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍現(xiàn)象，大多數(shù)的項(xiàng)目借助于外部配套。規(guī)模較大的項(xiàng)目和檔次相對(duì)較高的項(xiàng)目區(qū)配套相對(duì)完善。2.2.2.62.2