第十二章房地產(chǎn)理財

1、第十二章第十二章 房地產(chǎn)理財房地產(chǎn)理財?shù)谝还?jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)理財基礎(chǔ)房地產(chǎn)理財基礎(chǔ)第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)消費房地產(chǎn)消費第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)理財實訓房地產(chǎn)理財實訓n 家庭理財規(guī)劃的內(nèi)涵家庭理財規(guī)劃的內(nèi)涵n 家庭理財規(guī)劃的步驟家庭理財規(guī)劃的步驟n 理財規(guī)劃的原則理財規(guī)劃的原則 房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)定義 房地產(chǎn)特點房地產(chǎn)特點 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)理財房地產(chǎn)理財 房地產(chǎn)是為人類的生產(chǎn)、生活提供入住房地產(chǎn)是為人類的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體的一種稀缺性資源，因為不空間和物質(zhì)載體的一種稀缺性資源，因為不能移動，所以又被稱為不動產(chǎn)。能移動，所以又被稱為不動產(chǎn)。 狹義：

2、狹義：是土地、建筑物以及固著于土地、建是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權(quán)力。筑物上不可分離的部分及其衍生的權(quán)力。 廣義：廣義：還包括水、礦藏、森林等自然資源，還包括水、礦藏、森林等自然資源，與房地產(chǎn)分析相關(guān)的知識，以及經(jīng)營房地產(chǎn)與房地產(chǎn)分析相關(guān)的知識，以及經(jīng)營房地產(chǎn)買賣的商業(yè)界。買賣的商業(yè)界。 區(qū)位固定性區(qū)位固定性 使用長期性使用長期性 個體異質(zhì)性 保值增值性 一級市場：一級市場：是國家作為土地所有者根據(jù)國家是國家作為土地所有者根據(jù)國家整體利益，將土地使用權(quán)投放進入流通領(lǐng)域整體利益，將土地使用權(quán)投放進入流通領(lǐng)域的市場。通過一級市場對進入流通領(lǐng)域的土的市場。通過一級

3、市場對進入流通領(lǐng)域的土地數(shù)量、使用方向及開發(fā)質(zhì)量進行控制管理，地數(shù)量、使用方向及開發(fā)質(zhì)量進行控制管理，可以達到土地資源的合理配置和有效使用。可以達到土地資源的合理配置和有效使用。二級市場：二級市場：是經(jīng)營者與消費者進行房地產(chǎn)交是經(jīng)營者與消費者進行房地產(chǎn)交易的市場，即房地產(chǎn)開發(fā)商將新開發(fā)的商品易的市場，即房地產(chǎn)開發(fā)商將新開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)讓給購房者的市場。房轉(zhuǎn)讓給購房者的市場。三級市場：三級市場：是投資購房者之間進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)是投資購房者之間進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃的市場。讓、租賃的市場。 一級市場一級市場二級市場二級市場三級市場三級市場市場主體市場主體國家或地方政府國家或地方政府房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)公司用戶

4、用戶市場特點市場特點壟斷競爭壟斷競爭競爭競爭競爭競爭經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營內(nèi)容總體規(guī)劃設(shè)計用途征地總體規(guī)劃設(shè)計用途征地拆遷拆遷有償出讓土地有償出讓土地綜合開發(fā)綜合開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)出租經(jīng)營方式經(jīng)營方式拍賣拍賣招標招標協(xié)議出讓協(xié)議出讓逐年收取土地使用費逐年收取土地使用費轉(zhuǎn)讓、出租已開發(fā)的土轉(zhuǎn)讓、出租已開發(fā)的土地、建筑物地、建筑物轉(zhuǎn)讓、出租土地和轉(zhuǎn)讓、出租土地和建筑物建筑物類類型型屬屬性性房地產(chǎn)消費：房地產(chǎn)消費：指居民為取得住房提供的庇指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進行護、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進行的消費，這種消費形式的實現(xiàn)可以是租房的消費，這種消費形式

5、的實現(xiàn)可以是租房也可以是買房，按照國際慣例，房地產(chǎn)消也可以是買房，按照國際慣例，房地產(chǎn)消費價格通常是用租金價格來衡量的。費價格通常是用租金價格來衡量的。房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)投資：指將房地產(chǎn)視為投資增值的指將房地產(chǎn)視為投資增值的工具，以一定的資金量投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工具，以一定的資金量投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，以期在一定的期限內(nèi)，通過房地產(chǎn)的租金以期在一定的期限內(nèi)，通過房地產(chǎn)的租金收入及價格上升獲得一定的預(yù)期回報。收入及價格上升獲得一定的預(yù)期回報。 購房與租房決策購房與租房決策 購房規(guī)劃購房規(guī)劃 租房規(guī)劃租房規(guī)劃居住居住需求需求空間需求空間需求家庭人口家庭人口生活品質(zhì)生活品質(zhì)環(huán)境需求環(huán)境需求負擔能力負擔能力居

6、住年數(shù)居住年數(shù)房價上漲率房價上漲率房租上漲率房租上漲率利率水平利率水平購房購房或或租房租房租房租房購房購房用途用途面積面積類別類別區(qū)位區(qū)位總價總價貸貸 款款一次付清一次付清租租 房房購購 房房優(yōu)點優(yōu)點每月只要支付房租，負擔較每月只要支付房租，負擔較輕，以相對較低的付出獲得輕，以相對較低的付出獲得較佳的生活品質(zhì)，靈活和自較佳的生活品質(zhì)，靈活和自由性較強，可有效節(jié)約部分由性較強，可有效節(jié)約部分交通費用。交通費用。 自有房產(chǎn)有較好的保值增值能力，自有房產(chǎn)有較好的保值增值能力，可以在一定程度上滿足心理層面可以在一定程度上滿足心理層面的歸屬感和安全感的需求。的歸屬感和安全感的需求。缺點缺點受到房東租賃行

7、為的制約，受到房東租賃行為的制約，具有較大的不穩(wěn)定性，沒有具有較大的不穩(wěn)定性，沒有歸屬感和保障。歸屬感和保障。需要付出大額的購房資金，負擔需要付出大額的購房資金，負擔較重，房貸壓力可能會使生活品較重，房貸壓力可能會使生活品質(zhì)大打折扣。質(zhì)大打折扣。項項目目特特點點以儲蓄及繳息能力估算可負擔房屋總價以儲蓄及繳息能力估算可負擔房屋總價 可負擔首付款目前年收入可負擔首付款目前年收入負擔房貸比例上限負擔房貸比例上限 年金終值系數(shù)目前凈資產(chǎn)年金終值系數(shù)目前凈資產(chǎn)復利終值系數(shù)復利終值系數(shù) 可負擔房貸可負擔房貸 購房時的年收入購房時的年收入負擔房貸比例上限負擔房貸比例上限 年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù) 可負擔房屋

8、總價可負擔首付款可負擔房貸可負擔房屋總價可負擔首付款可負擔房貸根據(jù)需求房屋面積測算可負擔房屋單價根據(jù)需求房屋面積測算可負擔房屋單價 可負擔房屋單價可負擔房屋總價可負擔房屋單價可負擔房屋總價/ /需求房屋面積需求房屋面積 適宜租房的人群適宜租房的人群1 1、初入職場的年輕人，尤其是剛畢業(yè)的大學生，此類、初入職場的年輕人，尤其是剛畢業(yè)的大學生，此類群體經(jīng)濟能力不強，選擇租房尤其是合租比較劃算。群體經(jīng)濟能力不強，選擇租房尤其是合租比較劃算。2 2、工作地點與生活范圍不固定者。該類工作流動性較、工作地點與生活范圍不固定者。該類工作流動性較大的人群，如果在工作尚未穩(wěn)定的時候買房，一旦大的人群，如果在工作

9、尚未穩(wěn)定的時候買房，一旦工作調(diào)動，出現(xiàn)單位與住所距離較遠的情況，就會工作調(diào)動，出現(xiàn)單位與住所距離較遠的情況，就會產(chǎn)生不菲的交通成本支出并影響生活品質(zhì)。產(chǎn)生不菲的交通成本支出并影響生活品質(zhì)。3 3、收入不穩(wěn)定且儲蓄不足的家庭。該類人群如果一味、收入不穩(wěn)定且儲蓄不足的家庭。該類人群如果一味盲目貸款買房，一旦出現(xiàn)難以還貸的情況，房產(chǎn)甚盲目貸款買房，一旦出現(xiàn)難以還貸的情況，房產(chǎn)甚至有可能被銀行沒收。至有可能被銀行沒收。租房的注意事項租房的注意事項 房地產(chǎn)實物投資房地產(chǎn)實物投資 房地產(chǎn)金融投資房地產(chǎn)金融投資 投資三要素投資三要素l 時時 機機 l 區(qū)區(qū) 位位l 質(zhì)質(zhì) 量量 投資品種投資品種 投資價值評估

10、投資價值評估 寫字樓寫字樓 商鋪商鋪 產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓）產(chǎn)權(quán)式酒店（度假公寓） 小戶型公寓小戶型公寓 車車 庫庫 收益還原法收益還原法 市場比價法市場比價法 成本估價法成本估價法 房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)股票 房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券 房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托 住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化 購房者購房者金融金融機構(gòu)機構(gòu)特設(shè)載體特設(shè)載體SPVSPV證券投證券投資者資者抵押貸款抵押貸款證券證券 購房實訓購房實訓 房貸實訓房貸實訓 租房實訓租房實訓 換房實訓換房實訓 商鋪投資實訓商鋪投資實訓 王先生現(xiàn)年王先生現(xiàn)年3030歲，為杭州市區(qū)某培訓機構(gòu)的主講教師，月薪歲，為杭州市區(qū)某培訓機構(gòu)的主講教師，

11、月薪目前稅后達到目前稅后達到1500015000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪月薪40004000元，年終獎元，年終獎20002000元左右。該家庭現(xiàn)有元左右。該家庭現(xiàn)有5 5萬元定期存款，萬元定期存款，5 5萬元活期存款，以及市值萬元活期存款，以及市值1010萬元的股票和基金。王太太的父母家萬元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時沒有負擔。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急境較好，雙親身體健康，暫時沒有負擔。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急于購房，妻子家能贊助于購房，妻子家能贊助3030萬元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市萬元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選

12、擇市中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內(nèi)讀研究生做準能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內(nèi)讀研究生做準備；此外，王先生也想再次動員老家重新蓋房，大約需要備；此外，王先生也想再次動員老家重新蓋房，大約需要5 5萬元萬元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)理財規(guī)劃理財規(guī)劃? ? 王先生現(xiàn)年王先生現(xiàn)年3030歲，為杭州市區(qū)某培訓機構(gòu)的主講教師，月薪歲，為杭州市區(qū)某培訓機構(gòu)的主講教師，月薪目前稅后達到目

13、前稅后達到1500015000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪月薪40004000元，年終獎元，年終獎20002000元左右。該家庭現(xiàn)有元左右。該家庭現(xiàn)有5 5萬元定期存款，萬元定期存款，5 5萬元活期存款，以及市值萬元活期存款，以及市值1010萬元的股票和基金。王太太的父母家萬元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時沒有負擔。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急境較好，雙親身體健康，暫時沒有負擔。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急于購房，妻子家能贊助于購房，妻子家能贊助3030萬元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市萬元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市中心的小面積二

14、手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內(nèi)讀研究生做準能在三年左右還清房貸，為以后出國深造或在國內(nèi)讀研究生做準備；此外，王先生也想再次動員老家重新蓋房，大約需要備；此外，王先生也想再次動員老家重新蓋房，大約需要5 5萬元萬元左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)左右即可讓父母住上安全明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)理財規(guī)劃理財規(guī)劃? ? 張先生現(xiàn)年張先生現(xiàn)年3535歲，打算購買一套歲，打算購買一套8080平方平方的住宅，于的住宅，于20082008年年2 2月月1111日向工

15、商銀行申請日向工商銀行申請2020年期的年期的5050萬商業(yè)貸款，貸款利率為萬商業(yè)貸款，貸款利率為6.666.66，請分析他選用等額本金還款法和等額，請分析他選用等額本金還款法和等額本息還款法兩種方法還款的差別。本息還款法兩種方法還款的差別。案例案例1 1：短期租賃：短期租賃 南寧市的藍女士開始在繁華地段買下和租下十幾套南寧市的藍女士開始在繁華地段買下和租下十幾套房子，本來打算按月出租，后來發(fā)現(xiàn)，想按日租房的大房子，本來打算按月出租，后來發(fā)現(xiàn)，想按日租房的大有人在，于是，她干脆辭職出來，全力以赴做起有人在，于是，她干脆辭職出來，全力以赴做起“家庭家庭賓館賓館”的生意。其后，十幾套日租房幾乎天天

16、客滿，她的生意。其后，十幾套日租房幾乎天天客滿，她一個人忙不過來，又請了一名女工負責打掃衛(wèi)生，還負一個人忙不過來，又請了一名女工負責打掃衛(wèi)生，還負責把床單拆下送去保潔公司。由于日租房生意紅火，除責把床單拆下送去保潔公司。由于日租房生意紅火，除去租房和雇工的開銷，每月她還可凈賺兩萬元左右。也去租房和雇工的開銷，每月她還可凈賺兩萬元左右。也就是說，雖然日常管理較繁瑣，但是按日出租，卻能得就是說，雖然日常管理較繁瑣，但是按日出租，卻能得到按月出租三倍以上的收益。到按月出租三倍以上的收益。案例案例2 2：分割出租：分割出租 上海的陳先生是一位樓市的長期投資者，目前上海的陳先生是一位樓市的長期投資者，目

17、前樓市的租賃收益很難樓市的租賃收益很難“養(yǎng)活養(yǎng)活”他的豪宅。他算了這他的豪宅。他算了這樣一筆賬：一套淮海路四房兩廳的房子，全裝全配樣一筆賬：一套淮海路四房兩廳的房子，全裝全配整租的價格大概在整租的價格大概在1.51.5萬元萬元/ /月左右，但是很難找到月左右，但是很難找到租客。如果分間出租，按每天租客。如果分間出租，按每天180180元至元至250250元的價格，元的價格，一個月的租金就達一個月的租金就達2.42.4萬元，即使算上萬元，即使算上50%50%的空置率，的空置率，一個月也能保證有一個月也能保證有1.21.2萬元的租金收入，這筆租金收萬元的租金收入，這筆租金收入與其每月還貸額持平。入

18、與其每月還貸額持平。 2828歲的毛小姐是上海一個普通白領(lǐng)，收入歲的毛小姐是上海一個普通白領(lǐng)，收入60006000元元/ /月，職業(yè)為廣告業(yè)務(wù)員，家庭中有需要贍養(yǎng)的父母月，職業(yè)為廣告業(yè)務(wù)員，家庭中有需要贍養(yǎng)的父母同住，父親為已退休的地質(zhì)工作者，母親為已退休同住，父親為已退休的地質(zhì)工作者，母親為已退休的營業(yè)人員。目前居住在的營業(yè)人員。目前居住在5050平方的市中心小房子中，平方的市中心小房子中，地段不錯，但是周邊過于嘈雜，因此在離工作地點地段不錯，但是周邊過于嘈雜，因此在離工作地點比較近的一個環(huán)境清幽的老小區(qū)換購了一套三房兩比較近的一個環(huán)境清幽的老小區(qū)換購了一套三房兩廳廳9090平方的住宅，增加

19、了自己的書房，還獲得了房平方的住宅，增加了自己的書房，還獲得了房屋差價，整體生活質(zhì)量有所提升。屋差價，整體生活質(zhì)量有所提升。 張先生張先生4545歲，積累了歲，積累了100100萬左右的起步資金后就開始考慮投萬左右的起步資金后就開始考慮投資，并選定了商場的商鋪作為其投資方向，如何選擇商鋪是他面資，并選定了商場的商鋪作為其投資方向，如何選擇商鋪是他面臨的第一個判斷抉擇。在選擇商鋪，尤其是資金量并不大的情況臨的第一個判斷抉擇。在選擇商鋪，尤其是資金量并不大的情況下，一般可以遵循以下原則：（下，一般可以遵循以下原則：（1 1）選擇主題商場，注意商場的）選擇主題商場，注意商場的經(jīng)營主題、人流導向和品牌

20、效應(yīng)；（經(jīng)營主題、人流導向和品牌效應(yīng)；（2 2）經(jīng)營以小鋪為宜，最好）經(jīng)營以小鋪為宜，最好選擇選擇2020至至4040平方米左右的鋪位；（平方米左右的鋪位；（3 3）留意該商場鋪位的實用率，）留意該商場鋪位的實用率，還有管理費及其他必要的支出，都必須計算在成本之內(nèi)；（還有管理費及其他必要的支出，都必須計算在成本之內(nèi)；（4 4）鋪位最好選擇在電梯口、大堂出入口等人流必經(jīng)的地方，如果沒鋪位最好選擇在電梯口、大堂出入口等人流必經(jīng)的地方，如果沒有，則要注意指引，用鮮明的裝飾將人流引入店中消費；（有，則要注意指引，用鮮明的裝飾將人流引入店中消費；（5 5）特色、差異化經(jīng)營。特色、差異化經(jīng)營。 經(jīng)過實地考察和篩選，張先生選擇了位于城市黃金商業(yè)圈的經(jīng)過實地考察和篩選，張先生選擇了位于城市黃金商業(yè)圈的高檔商鋪中一間高檔商鋪中一間36.536.5平方米的店鋪進行投資，平均價格平方米的店鋪進行投資，平均價格3 3萬元萬元/ /平平方米。在辦完各項交易手續(xù)后，張先生開始考慮商鋪的