容積率與物業(yè)類(lèi)別 房產(chǎn)論壇

1、、容積率與物業(yè)類(lèi)別充分了解容積率對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響,對(duì)我們的項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此說(shuō)一說(shuō)各類(lèi)建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。注:按高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(GB 50045-95:在我國(guó)凡10層及10層以上,或者建筑高度大于24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設(shè)計(jì)上的慣例一致,故細(xì)分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個(gè)樓層分段。四、容積率與物業(yè)類(lèi)別的綜合運(yùn)用1.各類(lèi)物業(yè)面積計(jì)算與容積率:通過(guò)各類(lèi)物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計(jì)算出每類(lèi)物業(yè)的最大或最小面積。2.參考地段位置,結(jié)合開(kāi)發(fā)商特點(diǎn)與市場(chǎng)情況選擇物業(yè)配置。五、最佳容積率的相關(guān)理論模型1、理論基礎(chǔ)在其它住宅屬性不變的前

2、提下,隨著容積率的提高,消費(fèi)者對(duì)高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí),容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?單方造價(jià)降低,當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,因此,兩者之間存在一個(gè)利潤(rùn)最大化的理論值。一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下,項(xiàng)目的利潤(rùn)取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量,也就是總面積容積率決定了總面積,也決定了單價(jià),而隨著項(xiàng)目容積率的上升,售價(jià)并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了,因而總利潤(rùn)額隨容積率

3、的上升而上升,當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候,產(chǎn)品的品質(zhì)開(kāi)始下降,售價(jià)下降,利潤(rùn)下降。在最適容積率點(diǎn)上同,銷(xiāo)售額與總成本的差值最大,也就是利潤(rùn)最大。2、土地增值模型在房地產(chǎn)評(píng)估中,通常運(yùn)用以下兩種模型對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià),以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言,房地產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地增值,因此,當(dāng)某種物業(yè)類(lèi)型的土地增值達(dá)到最大化時(shí),即是該項(xiàng)目適合的開(kāi)發(fā)物業(yè)類(lèi)型,而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí),需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),對(duì)各方案進(jìn)行模擬評(píng)估。物業(yè)類(lèi)型參考容積率獨(dú)幢0.4-0.5聯(lián)排0.7-0.8多層 1.2-1.5小高層(12層 2.5-3高層(13層以上 3.5-5模型假設(shè)條件:

4、設(shè)每種物業(yè)類(lèi)型的參考容積率為Ri,各種產(chǎn)品的用地比例為Xi,城市規(guī)劃容積率為J,土地面積為D,某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi,則:每平米土地增值(Zi=售價(jià)×(1-營(yíng)業(yè)稅及附加-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷(xiāo)售費(fèi)用-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息費(fèi)用×參考容積率-每平米土地費(fèi)用利潤(rùn)最大值Ymax=(Zi*XiD其中:0Xi1Xi1Xi*RiJ示例:假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬(wàn)平米,最高容積率為1.2,土地費(fèi)用為5000萬(wàn)元;多層售價(jià)5500元/平米,參考容積率1.5;別墅售價(jià)8500元/平米,參考容積率0.5。那么多層住宅每平米土地增值=(5500-850-200-25-42-42-22

5、0-302*1.5-2500=3228元?jiǎng)e墅住宅每平米土地增值=(8500-1200-250-36-60-60-340-468*0.5-2500=543元?jiǎng)e墅與多層住宅費(fèi)用簡(jiǎn)表項(xiàng)目名稱(chēng)別墅多層住宅參數(shù)建安成本1200 850 元/平米專(zhuān)業(yè)費(fèi)用250 200 元/平米管理費(fèi)用36 25 建安成本的3%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)60 42 建安成本的5%利息60 42 建安成本的5%銷(xiāo)售費(fèi)用340 220 收入的4%營(yíng)業(yè)稅及附加468 302 收入的5.5%通過(guò)計(jì)算機(jī)可以算出容積為1.2,別墅與多層用地比例為0.3:0.7時(shí),即多層住宅面積21000平米,別墅面積3000平米,土地增值達(dá)到最大值4845萬(wàn)元。某種

6、物業(yè)類(lèi)型的土地增值最大,即可視為開(kāi)發(fā)此種物業(yè)類(lèi)型地塊能夠獲得最大利潤(rùn)。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制,使得最佳容積率與實(shí)際容積率是有差距的,但我們能夠通過(guò)模型計(jì)算,找到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳物業(yè)類(lèi)型及其容積率,以減少理論與實(shí)際之間的差距。3、求解步驟首先,通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查,了解市場(chǎng)上各物業(yè)形態(tài)的售價(jià)及銷(xiāo)售情況,給產(chǎn)品定位提供必要信息;同時(shí),結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo),對(duì)各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。第二步,通過(guò)模型計(jì)算,求出各物業(yè)類(lèi)型的土地增值大小,并對(duì)其進(jìn)行由高到低的排序,找出適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物業(yè)組合,以減少不必要的計(jì)算過(guò)程。第三步,確定合理的容積率。最后,結(jié)合總平規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)進(jìn)行

7、調(diào)整,以適應(yīng)實(shí)際需求。4、相關(guān)運(yùn)用提高容積率可以有效地分擔(dān)地價(jià)成本,因此,很多項(xiàng)目都以做足容積率為前提,但是改變一下物業(yè)類(lèi)型或降低容積率,同樣能夠起到增值的目的。A、不改變?nèi)莘e率,但改變物業(yè)類(lèi)型在建筑密度不變時(shí),容積率的提高,表現(xiàn)為層數(shù)的增加;而當(dāng)容積率不變時(shí),層數(shù)的增加,表現(xiàn)為建筑密度的降低。有些項(xiàng)目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系,把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品,創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運(yùn)用于江景、湖景、海景等觀景項(xiàng)目,由于層數(shù)的增加,使建筑密度得到有效降低,既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積,同時(shí)有有利于景觀價(jià)值的挖掘,從而提高物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。如杭州的南都逸天廣場(chǎng),用小高層、多層的容積率來(lái)設(shè)計(jì)高層,其容積率1.73,建筑密度僅13.8%,使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。B、降低容積率由于容積率的降低,居住品質(zhì)得到有效提升,從而提高項(xiàng)目售價(jià),實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。此種做法常見(jiàn)于別墅或豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),針對(duì)的多為高端客群,其對(duì)售價(jià)不敏感,但注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS建于果嶺的上層建筑,其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設(shè)以低密度高品質(zhì)住宅一度