未來辦公新常態(tài)：2021中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查

1、空間變革盡管各城市出現(xiàn)零星爆發(fā)的病例， 但商務活動整表現(xiàn)穩(wěn)定并保有增長勢頭。60%的受訪企業(yè)計劃在未來三年增加員工人數(shù)。其中，半數(shù)企業(yè) 預計每年增長10%。49%的受訪企業(yè)預計在未來兩年提升人均辦公面積，遠高于亞太地 區(qū)平均水平。更為重視物業(yè)組合與租賃 條款的靈靈活活性性經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)步復步復蘇蘇租租賃需賃需求求持續(xù)活躍辦辦公室配公室配置置需求變化樓樓宇健宇健康康關(guān)注度提升企業(yè)保持擴張意愿計劃增加員工人數(shù)計劃增加 人均辦公面積企業(yè)業(yè)務量基本持平或?qū)崿F(xiàn)增長現(xiàn)在去年健康成為租賃決策中的關(guān)鍵考量現(xiàn)在疫情前認為樓宇內(nèi)配置靈活辦公空間對租賃決策至關(guān)重要去年聚焦辦公場所使用效率計劃增加小型會議室（五 人及以下）

2、計劃增加 合作空間47%的受訪企業(yè)認為樓宇健康是影響租賃決策的重要考量。分別有61%和53%的受訪企業(yè)計 劃未來三年在辦公場所增設(shè)新風循 環(huán)/ 凈水過濾系統(tǒng)和健身設(shè)施。計劃未來更多地使用共享辦公的租戶占比顯著提升。81%的受訪企業(yè)希望獲得更為靈活的租賃期，以符合業(yè)務發(fā)展的需 要?，F(xiàn)在隨著遠程辦公的廣泛使用, 租戶更 為重視提升辦公場所的協(xié)作功能。同時，疫情的爆發(fā)也促使租戶重新考量辦公室的空間使用率?？臻g變革復蘇圖表1：與疫情前相比，貴公司如何描述當前的業(yè)務量情況?與一年前相比，企業(yè)的經(jīng)營狀況顯著改善。盡管各城市出現(xiàn)零星爆發(fā)的病例，但商務活動整體表現(xiàn)穩(wěn)定并保有增長勢 頭。此前，德爾塔變異病毒致使

3、多個城市出現(xiàn)本土病例，各地出于防控需 要采取一定的活動限制措施，致使非制造業(yè)PMI指數(shù)于八月錄得近18個月的 歷史低值47.5。但隨著疫情得以迅速控制，服務業(yè)于九月實現(xiàn)強勢回彈， 當月非制造業(yè)PMI指數(shù)錄得53.2。81%的受訪企業(yè)表示公司業(yè)務量相較疫情前水平已基本持平或?qū)崿F(xiàn)增長,該占比較2020年5月的租戶調(diào)查結(jié)果增長28個百分點。分行業(yè)來看, 受疫情以及中國政府在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域持續(xù)投資的影響，科技 與生命科學行業(yè)實現(xiàn)高速增長。截止2021年前三季度, 信息傳輸、軟件和信 息技術(shù)服務業(yè)增加值同比增長19.3%，疫苗、創(chuàng)新藥物等生物醫(yī)藥行業(yè)也 快速增長，醫(yī)藥制造業(yè)增加值同比增長29.2%。世邦魏

4、理仕的租戶調(diào)查結(jié) 果顯示，所有來自生命科學行業(yè)的受訪企業(yè)及54%的科技新媒體受訪企業(yè) 表示經(jīng)營情況超過疫情前水平，領(lǐng)先于其他行業(yè)。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月世邦魏理仕研究部空間變革增長勢能基于企業(yè)持續(xù)改善的業(yè)務狀況，60%的受訪者計劃在未來三年增加員工數(shù)量。中國卓有成效的疫情防控措施和穩(wěn)步的經(jīng)濟增長進一步增強了企業(yè)擴張的 信心。60%的受訪者表示，將在未來三年增加員工數(shù)量，其中，半數(shù)企業(yè) 預計每年增長10%或更多。從行業(yè)來看，科技新媒體企業(yè)的擴員意愿較強。 盡管近期市場出現(xiàn)科技行業(yè)整合或業(yè)務調(diào)整的案例，但科技創(chuàng)新作為十四 五期間重要的戰(zhàn)略發(fā)展方

5、向，仍然需要更多的相關(guān)人才加入到該行業(yè)中。從新增員工的職能來看，銷售團隊和研發(fā)部門是企業(yè)未來增員計劃的重心。 科技新媒體、金融以及專業(yè)服務業(yè)將快速增加銷售或其他前端部門的員工 人數(shù)。而70%的科技新媒體企業(yè)、50%的生命科學及制造業(yè)企業(yè)將增加更 多研發(fā)類人才。盡管不同行業(yè)在擴張城市的選取上有所差異，但一線城市為多數(shù)企業(yè)的選 擇之一。90%的金融業(yè)受訪企業(yè)期望在北京、上海和深圳進行擴張，而科 技新媒體企業(yè)地域選擇則更廣，包括一線及二線科創(chuàng)型城市。制造業(yè)對上 海、深圳、蘇州及成都表現(xiàn)出較強的擴張意愿。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月圖表2：未來三年，貴公

6、司辦公人員數(shù)量有何變化? (以下比例為年增速)世邦魏理仕研究部空間變革科技新媒體金融業(yè)專業(yè)服務業(yè)制造業(yè)生命科學零售業(yè)圖表4：全國寫字樓凈吸納量預測值（包含世邦魏理仕研究部追蹤的18個主要城市）數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月北京上海廣州深圳租戶在城市選址時呈現(xiàn)不同偏好，但多數(shù)優(yōu)先考慮一線城市。 科技新媒體租戶在所有科創(chuàng)型城市均表現(xiàn)出強勁的擴張意愿。杭州蘇州南京天津成都重慶西安武漢鄭州圖表3:各行業(yè)對不同城市的擴張意愿1注釋1: 擴張意愿僅基于本次問卷調(diào)查（未來三年，貴公司在以下城市的辦公面積將如何變化？）結(jié)果得出世邦魏理仕研究部空間變革疫情后，租戶考慮降低辦公室密度。不斷增長空間需

7、求也來源于疫情后企業(yè)對降低辦公 室密度的考量。租戶調(diào)查顯示，49%的受訪企業(yè)計 劃未來兩年增加人均辦公面積，遠高于亞太區(qū)的平 均水平。從工位面積來看，60%的中國區(qū)受訪企業(yè)認為10至 15平方米的人均面積是未來較為合適的配置。但計 劃增至人均15平方米以上的企業(yè)沒有增加。科技新 媒體租戶對增加人均辦公面積呈現(xiàn)最強的意愿 (75%) ，部分原因可歸結(jié)于當前工位面積較小。 約五分之一來自專業(yè)服務、金融及生命科學行業(yè)的 受訪企業(yè)考慮減少人均辦公面積，這其中70%的受 訪者有意在辦公室中增加共享工位的設(shè)置。受員工人數(shù)及人均辦公面積雙雙增長的推動，全國 辦公面積需求預計在未來三年持續(xù)增長。82%的租 戶

8、希望通過租賃寫字樓來滿足不斷增長的辦公空間 需求。由此世邦魏理仕預計，在2022至2024年間， 中國18個主要城市的寫字樓凈吸納量累計可達2000 萬平方米左右。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月圖表5：貴公司現(xiàn)在和兩年后的人均辦公面積有何計劃？世邦魏理仕研究部空間變革大多數(shù)城市短期內(nèi)仍為租戶市場，企業(yè)因此選擇擴租或升級的房地產(chǎn)策略。世邦魏理仕租戶調(diào)查顯示，計劃在現(xiàn)有面積進行擴租的租戶占比最高, 這印 證了租戶強勁的租賃需求及市場充沛的供應。2021年前三季度，世邦魏理仕 研究部追蹤的18個主要城市中，擴租交易的占比較2020年及2019年分別增長

9、12%和33%。品質(zhì)升級也是未來另一個主要趨勢。過去兩年，我們看到租戶表現(xiàn)出租賃高 品質(zhì)新樓的強勁需求，從而帶動了大量的再中心化和核心區(qū)樓宇升級的租賃 成交, 如北京國貿(mào)CBD區(qū)域。同時，如上海前灘等快速成熟的新興商務區(qū)也錄 得大量的升級類租賃交易。除了成本和可租面積充裕的因素，這一趨勢也反 映出企業(yè)與員工關(guān)注辦公場所健康的長期訴求。世邦魏理仕預計，一線城市核心商務區(qū)的空置率已經(jīng)或很快降至個位數(shù)。故 此，我們建議對核心區(qū)有較強租賃意愿的租戶需要加速推進擴租整合的租賃 決策。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月圖表6：未來三年，貴公司將優(yōu)先采用下述哪些房地

10、產(chǎn)策略?（最多選擇三項）世邦魏理仕研究部擴租和升級空間變革更為關(guān)注樓宇健康全球疫情的持續(xù)讓健康安全成為長期訴求，越來越多的租戶在選址時將樓宇健康納入考慮因素。疫情爆發(fā)后，健康成為企業(yè)租賃策略中重要的考量因素之一。租戶調(diào)查 結(jié)果顯示，47%的受訪企業(yè)認為樓宇健康是影響其選址決策的重要因素， 該比例較疫情前提升了28個百分點。內(nèi)外資租戶對樓宇健康的意識及關(guān)注度均有不同程度的提升。其中，外 資租戶中的占比自35%提升至53%，中資企業(yè)中的占比由10%上升至 36%。在未來，企業(yè)對辦公室配置的投資也將更集中于健康設(shè)施。調(diào)查結(jié)果顯 示，61%和53%的受訪企業(yè)計劃未來三年在辦公場所增加新風循環(huán)/ 凈 水

11、過濾系統(tǒng)和健身空間。近半數(shù)的受訪企業(yè)表示將增加無接觸設(shè)施以防 止病毒傳播，如在門和按鈕上。注釋2：數(shù)值基于過去五年的寫字樓租戶調(diào)查及中資企業(yè)租戶調(diào)查結(jié)果得出3：數(shù)值基于2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查結(jié)果得出數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月圖表7：租戶選址時對樓宇健康屬性及辦公場所配置的考量把樓宇把樓宇是是否具否具備備健康健康屬屬性視性視為為選址選址決決定性定性因因素之素之一一的的受受訪者占比訪者占比疫情前2疫情后3未來三未來三年年，貴，貴公公司對司對辦辦公室公室的的工作工作環(huán)環(huán)境有境有何何期期望望?世邦魏理仕研究部空間變革對綠色樓宇的需求攀升ESG被

12、廣泛關(guān)注。租戶指定ESG戰(zhàn)略，將綠色樓宇納入 租賃策略。新冠疫情的爆發(fā)對人類健康環(huán)境敲響警鐘，環(huán)境治理也將成為未來幾十年 的主要議題。ESG理念被廣泛采納，越來越多的租戶將租賃綠色樓宇納入企 業(yè)ESG計劃及房地產(chǎn)策略。2020年, 57%的受訪企業(yè)傾向選擇綠色樓宇4。今年，該占比上升至93%， 而有17%的受訪企業(yè)認為是否是綠色樓宇將直接影響租賃決策。在近期實際的樓宇租賃表現(xiàn)上，綠色樓宇也表現(xiàn)出更大的租戶吸引力。世 邦魏理仕研究數(shù)據(jù)顯示，在全國主要的一二線城市，LEED認證樓宇的年去 化速率在疫情爆發(fā)后的四個季度較疫情前四個季度上升2.3個百分點，而非 LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世

13、邦魏理仕認為，隨著更多租戶推行 ESG計劃，綠色樓宇的吸引力將進一步提升。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月17%9%67%7%圖表8：如何看待綠色健康樓宇？注釋4: 2020年中國內(nèi)地寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2020年4月世邦魏理仕研究部空間變革共享辦公在租戶資產(chǎn)組 合中的重要性提升數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月圖表9：對使用共享辦公及商務中心的考量世邦魏理仕研究部空間變革為更多移動辦公的員工在各地提供辦公空間46%進入新市場44%安置少量的臨時辦公人員的短期辦公空間解決方案42%減少資本支出4

14、1%嘗試另一種辦公場所或租賃模型38%中國共享辦公市場具備 巨大的增長潛力圖表11：2015-2021年全國主要一二線城市共享辦公運營商的租賃面積數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2021年12月自去年下半年開始，全國主要共享辦公運營商重拾擴張步伐，其中，京滬等門 戶市場成為重點擴張區(qū)域。盡管2021年共享辦公運營商的承租面積有望實現(xiàn) 20%的同比增長，但其在中國主要城市的平均滲透率仍低于5%，故此，未來 仍有進一步增長的潛力，我們預計未來十年滲透率可提升至10%。世邦魏理仕全球租戶情緒調(diào)查結(jié)果顯示，使用共享辦公的主要原因不僅是面臨 疫情不確定性的短期應對方案，也是企業(yè)為實現(xiàn)各類業(yè)務目標的長期戰(zhàn)略。

15、圖表10：使用共享辦公空間的前五大理由數(shù)據(jù)來源：2020年全球租戶情緒調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2020年9月0102030405060702015201620172018201920202021E世邦魏理仕研究部空間變革租約中增設(shè)更具靈活性的 條款以應對不確定性數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月圖表12：哪些租賃條款的設(shè)定對貴公司的租賃決策最具影響？81% 的受訪企業(yè)表示需 要更靈活的租賃期限以滿 足不同的業(yè)務目的世邦魏理仕研究部39% 的受訪企業(yè)認為在 合同中對提前解約權(quán)和操 作方案做出詳細約定十分 重要20% 的受訪企業(yè)希望在 未來合同中加入疫情或

16、其 他緊急情況的保護性條款16% 的受訪企業(yè)認為轉(zhuǎn)租權(quán)十分重要空間變革企業(yè)采用共享工位的 意愿增強盡管固定工位仍是主流的辦公室布局，但共享工位的 使用度也將有所增長。盡管，大多數(shù)在中國的企業(yè)仍沿用著以隔間和會議室為主要格局的傳統(tǒng)辦 公空間5，但近期的租戶調(diào)查結(jié)果顯示，未來三年，39%的受訪企業(yè)計劃在 部分工區(qū)采用共享工位，同時有26%的受訪企業(yè)表示將全部采用共享工位 以適應ABW模式（Activity-Based Working/ABW-基于活動的辦公模式）。內(nèi)外資租戶在部分工區(qū)采用共享工位的模式上接受度較為一致（42%的外 資租戶與41%的中資租戶）。但外資租戶對于在全部工區(qū)內(nèi)采用共享工位

17、上呈現(xiàn)出更高意愿。調(diào)查結(jié)果顯示，37%的外資租戶計劃未來在整個辦公 室采用共享工位以匹配ABW模式，而中資租戶選擇該項的占比僅為21%。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月圖表13：未來三年，貴公司辦公場所的座位設(shè)置將會發(fā)生什么變化？世邦魏理仕研究部注釋5：“未來辦公：中國外資租戶調(diào)查及辦公場所轉(zhuǎn)型概覽”，世邦魏理仕研究部，2020年11月空間變革聚焦協(xié)作及空間使用效率疫情爆發(fā)后，租戶開始重新思考辦公室的功能定位，同時， 辦公空間的使用效率變得更為重要。疫情的爆發(fā)促使遠程辦公被企業(yè)廣泛采用，租戶開始重新思考辦公室的價值與功能， 并越來越多地關(guān)注辦公室3C

18、（collaboration, connectivity and culture）職能的打造， 即協(xié)作，連接與文化。事實表明，個人工作可以在辦公室以外的空間進行，但辦公 室對于團隊協(xié)作性的工作更為高效。圖表14：未來兩年，貴公司的辦公空間布局將如何變化？疫情爆發(fā)也讓租戶重新思考空間的使用效率，即打造一個既能滿足高效辦公、又能促進團 隊協(xié)作的空間。例如，隨著更多會議采取線上方式進行，人們對會議室規(guī)格的看法也隨之 改變，對小型會議室的需求出現(xiàn)增長。事實上，協(xié)作區(qū)域與會議空間之間并無明確界限?？臻g布局的靈活性才是辦公場所至關(guān)重 要的特性，例如，打造一個既可用于臨時員工溝通或團隊工作，又可用來客戶洽談

19、的協(xié)作 空間。數(shù)據(jù)來源：2021年中國區(qū)寫字樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2021年12月案例1：世邦魏理仕北京新辦公室的協(xié)作空間及小型會議室布局世邦魏理仕研究部空間變革世邦魏理仕基于本次租戶調(diào)查結(jié)果，從增長職能、健康關(guān)注度、租約靈活性、辦公場所靈活性及承 租能力五個核心維度對不同行業(yè)的租戶進行評分（最低為1分、最高為5分），旨在了解不同行業(yè)租 戶未來企業(yè)房地產(chǎn)策略中的關(guān)鍵考量因素。不同行業(yè)租戶在房地產(chǎn)策略上 的主要考量增長勢能增長勢能用于評估租戶在未 來三年的擴張潛力。主要指標主要指標:未來員工人數(shù)增減計劃。通過健康關(guān)注度健康關(guān)注度指標了解租戶 對環(huán)境和員工健康的關(guān)注程度 及具體要求。主要指

20、標主要指標:辦公室密度及疾病管控措施；對綠色建筑的看法；與健康相關(guān)的辦公室配置。有鑒于靈活辦公的廣泛應用，辦 公室布局也快速變革，世邦魏理 仕通過辦公場所靈活性辦公場所靈活性來探究未 來辦公室配置的主要變化。主要指標主要指標:遠程辦公政策；未來工位設(shè)置；公共區(qū)域的布局，如：會議室。成成本本仍是租戶的首要考慮因 素，該維度旨在評估各行業(yè) 的承租能力承租能力。主要指標主要指標:未來房地產(chǎn)策略（例如：樓宇品質(zhì)升級或降級等）增增長勢能長勢能世邦魏理仕研究部健健康關(guān)康關(guān)注注度度租租約靈約靈活活性性辦辦公場公場所所靈活性靈活性承承租能力租能力探究租戶如何通過在租約租約中增加 靈活性靈活性來應對持續(xù)的疫情和

21、市場 不確定性風險。主要指標主要指標:遠程辦公政策；租約中對租戶權(quán)益的考量；計劃將共享辦公納入企業(yè)房 地產(chǎn)組合?？臻g變革分行業(yè)租戶得分情況金融業(yè) 穩(wěn)定的增長勢能。高度聚焦一線城市， 71%的受訪企業(yè)計劃在一線城市增加員工 人數(shù)。 較高的健康關(guān)注度。36%的受訪企業(yè)視健 康要素為選址決定性因素之一。 較高的承租能力。57%的受訪企業(yè)計劃升 級到更高品質(zhì)的樓宇。專業(yè)服務業(yè) 較高的健康關(guān)注度。所有受訪企業(yè)均表示 傾向于綠色樓宇，其中10%愿意為此支付 租金溢價。 較高的承租能力。三分之一的受訪企業(yè)將 在未來三年升級物業(yè)?？萍夹旅襟w 強勁的擴張勢能。75%的受訪企業(yè)計劃增 加員工人數(shù)，50%的受訪企業(yè)

22、預期年員工 人數(shù)增長率超過10%。 盡管租賃寫字樓（83%）仍是企業(yè)滿足辦 公面積增長需要的主要途徑，但科技新媒 體租戶表現(xiàn)強勁的自建總部（50%）和購 置現(xiàn)樓（25%）的意愿。 尋求設(shè)施使用的靈活度，例如：約60%受 訪企業(yè)認為空調(diào)的靈活運行時間很重要。世邦魏理仕研究部空間變革制造業(yè) 整合及去中心化仍是制造業(yè)主要的房地產(chǎn) 解決方案。70%以上的受訪企業(yè)將在未來 三年采取這兩種策略。 90%的受訪企業(yè)認為樓宇健康配置是選址 決定性因素之一，其中三分之二為外資企 業(yè)。零售業(yè) 56%的租戶預計未來三年員工規(guī)模不變， 擴張意愿較低。 67%的受訪企業(yè)認可健康設(shè)施很重要，樓 宇健康意識較強。 更關(guān)注提前解約權(quán)（三分之一的租戶）及 轉(zhuǎn)租權(quán)（三分之一的租戶）以應對疫情給 零售業(yè)帶來的不確定性。五分之一的受訪 企業(yè)考慮售后回租。生命科學 擴張意愿強勁。75%的受訪企業(yè)計劃增加 員工人數(shù)，其中50%預計年增速高于10%。 更多的研發(fā)投入。50%的受訪企業(yè)計劃增 加的員工為研發(fā)人員。 四分之三的受訪