一般計稅方法應納稅額的計算（三）

1、會計學堂出品 一般計稅方法應納稅額的計算（三）第五節(jié) 一般計稅方法應納稅額的計算1. 一般納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅:2.小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅: （1）小規(guī)模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5% 的征收率計算應納稅額。 （2）小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照 5 % 的征收率計算應納稅額。 3.個人轉讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅: （1）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定

2、全額繳納增值稅的(見本章第九節(jié)的有關規(guī)定)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5 % 的征收率計算應納稅額。 （3）個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的(見本章第九節(jié)的有關 規(guī)定)，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5% 的征收率計算應納稅額。 4.其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計算應向不動產(chǎn)所在地 主管地稅機關預繳的稅款: ( 1 ) 以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為: 應預繳稅款=全部價款和價外費用/(1+5%) x5% （2）以轉讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價

3、或者取得不動產(chǎn)時 的作價后的余額作為預繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為: 應預繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)/(1+5% )x5% 5.其他個人轉讓其取得的不動產(chǎn)，按照上述第4條規(guī)定的計算方法計算應納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。 6. 納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn) 時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。 7.納稅人轉讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。 （五）納稅人提

4、供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法 (1) 一般納稅人出租其2016年 4 月 3 0 日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5 % 的征收率計算應納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū)) 的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 (2)一般納稅人出租其2016年 5 月 1 日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計 稅 。 不動產(chǎn)所在地與機構所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應按照3% 的預征率向不動產(chǎn) 所 在地主管國稅

5、機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年 4 月 3 0 日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。 102.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅: （1）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)(不含個體工商戶出租住房)，按照5% 的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5 % 的征收率減按1.5 %計算應納稅額。（2）其他個人出租不動產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按

6、1.5%計算應納稅額 ，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。 3.預繳稅款的計算。（1）納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款: 應預繳稅款=含稅銷售額/(1+11%) x3%（2）納稅人出租不動產(chǎn)適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款: 應預繳稅款=含稅銷售額/ (1+5%) x5% ( 3 ) 個體工商戶出租住房，按照以下公式計箅應預繳稅款: 應預繳稅款=含稅銷售額/(1+5% )x1.5% ( 4 ) 其他個人出租不動產(chǎn)，按照以下公式計算應納稅款: 出租住房:應納稅款=含稅銷售額/(1+5%)x1. 5% 出租非住房: 應納稅款=

7、含稅銷售額/(1+5%) x5% 4.征收管理出租不動產(chǎn)可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關申請代開增值稅發(fā)票。 (六)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務的增值稅處理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5 % 的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機構所在地不在同一縣(市)的，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年 5 月 1 日后自行開發(fā)的與機構所在地不在同一縣(市)的房地產(chǎn)項目，應按照3 % 預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所

8、在地主管稅務機關進行納稅申報。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目與其機構所在地不在同一縣(市)的，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 (七)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫 行辦法 1、銷售額的確定 銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價 款 )/(1+11%) 當期允許扣除的土地價款= (當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)x支付的土地價款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項

9、目，可以選擇適用簡易計稅方 法按照5 %的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 3.預繳稅款 應預繳稅款=預收款/(1 +適用稅率或征收率)x3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按 照 5 % 的征收率計算。 3.進項稅額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應 以 建 筑工程施工許可證注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。 不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額x (簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建

10、 設規(guī)模/房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模) 第六節(jié) 簡易征稅方法應納稅額的計算、應納稅額的計算 應納稅額 =銷售額 *征收率 銷售額=含稅銷售額/(1 +征收率) 第七節(jié) 進口環(huán)節(jié)增值稅的征收一、1.根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定，申報進入中華人民共和國海關境內(nèi)的貨物，均應繳納增值稅。 2.從其他國家或地區(qū)進口跨境電子商務零售進口商品清單范圍內(nèi)的以下商品適用于跨境電子商務零售進口增值稅稅收政策: （1）所有通過與海關聯(lián)網(wǎng)的電子商務交易平臺交易, 能夠?qū)崿F(xiàn)交易、支付、物流電子信息 “三單”比對的跨境電子商務零售進口商品; （2）未通過與海關聯(lián)網(wǎng)的電子商務交易平臺交易，但快遞、郵政企業(yè)能夠統(tǒng)一提供交易、支付、物流等電子信息，并承諾承擔相應法律責任進境的跨境電子商務零售進口商品。 二、進口環(huán)節(jié)增值稅的適用稅率 進口環(huán)節(jié)的增值稅稅率與本章第三節(jié)的內(nèi)容相同。 但是對跨境電子