14330產權酒店分時度假酒店及酒店式公寓首期度假物業(yè)研究1

1、首期度假物業(yè)研究產權酒店、分時度假酒店及酒店式公寓 在國內，由于度假地產剛剛起步，國外概念紛紛被引入中國，翻譯和理解也各有差異，甚至概念模糊、混淆，銷售方式、管理方式和回報方式也有很大的差別。因此，首先有必要澄清這些概念。一， 產權酒店所謂的“產權式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施的產權，交由管理公司經營而取得收益的一種分戶銷售的酒店。與普通住宅一樣，它是有產權證的。酒店發(fā)展商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，酒店的每一個客房都各有獨立的產權。投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒

2、店經營分取投資回報，從經營利潤中分紅，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。產權酒店銷售的一般只是酒店房間及相關的公攤，這些公攤只包括客房的公共走道、電梯廳等公共交通，而不包括酒店大堂、餐廳和其他公共設施。產權酒店一般由業(yè)主委員會決定委托經營的酒店管理公司經營管理，扣除管理費用和相關稅費后，按戶取得回報。在開始銷售時，一般發(fā)展商承諾3-5年的經營回報，同時簽定3-5年的委托管理合同?；貓笥械氖枪潭ǖ?，有的是浮動的。但很少有更長時間的委托經營合同。產權酒店在中國已經發(fā)展了多年，在海南等地相對比較成熟。從經營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報。附表：三亞

3、主要產權酒店調查表（2006年11月調查）項目名稱價格分析投資分析項目情況分析新國賓館28800元/M²沒有具體的回報，根據銷售情況返利由于定價比較高，銷售情況不理想，現已停止產權的模式康樂園(四期)均價在10000元/M²左右。 合同簽訂五年，每年返6%。銷售情況良好，目前已停售。1、 創(chuàng)新性“房產+航空網絡+連鎖酒店交換=投資置業(yè)+旅游度假”的全新理念，并通過“一房兩卡”所涵蓋的投資概念、旅游概念、航空概念和連鎖概念，整合海航系統的資源，為投資者提供多方面的權益；2、 從項目營銷策劃到產品本身的質量都強調誠信第一。3、 借力使力在市場和品牌不是很成熟的條件下，通過與知名

4、度高且有經驗的管理公司合作，來提升產品知名度和誠信度。亞太國際會議中心均價：15000元/M²（精裝修，包家電家具）合同簽訂五年，每年返6%。每年有21天的免費入住權。同時擁有海航系統內的多項優(yōu)惠權益，包括機票打折等。采用產權和時權結合的方式進行經營管理。但時權的方式目前在國內還不成熟，沒有給投資者很具體實在的投資回報方案。天域二期2000057000元/M²（精裝修，包家電家具）合同簽訂10年，按照盈利的四六分成，投資者占40?？偨ㄖ娣e為5萬平方米左右。華宇皇冠假日酒店24000元/M²按照市場營業(yè)額的比例。目前已停止產權銷售。時代海岸酒店式公寓：7300元/

5、M²酒店式公寓按照每年返還7，合同簽訂三年?？傉嫉孛娣e34萬平方米，總建筑面積約52萬平方米。其功能包括高層住宅、別墅、酒店式公寓、超豪華酒店、休閑健康城、游艇會、名車俱樂部、高檔寫字樓、大型購物廣場、特色酒吧餐飲街等。天福源酒店13000元/M²每年6的返利。50年產權。酒店占地面積3萬余平方米，擁有各式風格的客房477間/套。天澤海韻8000元/M²每年3的返利。總建筑面積約2.1萬平方米。有226套客房。國光公寓12000元/M²每年按照營業(yè)額的35返還，合同簽訂6年。位于三亞灣濱海路與機場路的交叉口，位居海景一線，占地173畝，由兩組12至16層

6、的雙“L”型酒店式度假公寓和22幢度假別墅組成。總建筑面積10.5萬平方米。嘉賓國際產權酒店起價9800元/M²； 均價12600元/M²第一個五年每年返還6，第二個五年每年按照盈利的40返還，第三個五年根據利潤的情況返還； 每年40天的免費入住，以及兩張5萬的Golf金卡，40年的產權。三亞嘉賓國際產權酒店是美國上市公司Sholodge.Inc旗下的全球連鎖店在中國的第一家旗艦店。由三亞龍泉山莊酒店有限公司開發(fā)，香港嘉賓國際酒店管理有限公司管理。改酒店位于大東海度假區(qū)?？偨ㄖ娣e為1.295萬平方米。二， 分時度假酒店作為度假地產的重要組部分，分時度假（TIMESHARE

7、）是將酒店的每個單位（通常是標間或套間）分為一定的時間份額（如：一年周），出售每一個時間份額的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（一般為一周）的居住權。這種居住權的單一性不能滿足市場需求，于是就有了“分時度假的交換系統”，所有分時度假的產品，經交換公司認可后，可以進入交換系統進行交換。目前國際上比較成熟的交換系統是RCI和ICI。為了方便交換，發(fā)展到后來就有了點數制的分時度假產品。一般標準產品是20年期限，每年平季7天的入住權益，銷售價格一般為4-5萬元/人。由于國內目前尚未建立自己的交換系統，消費權益全部都是在國外的交換系統中完成的，所以費用高昂，通常的交換費用都在1

8、000元/周以上。分時度假產品實質上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時間產權，因此，房間需要更新設施和維護，甚至需要大修或翻新。這個費用來自于購買者的年費，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。分時度假產品在中國還存在很多問題，這些問題主要來自于政府、法律、發(fā)展商和交換系統，在分時度假，在中國為時尚早和立法先行對海南旅游房地產的思考等文中，有深入的分析（參見“”）。三， 酒店式公寓相對前兩個概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物業(yè)管理公司進行管理的，有的是作為酒店客房進行管理的。但真正意義上的酒店式公寓應該是“為解決家庭或集體中長期度假需求、象酒店一樣經營

9、管理的公寓”。實際上，它與產權酒店沒有什么性質上的差別，只是產品的建筑形式有差別。酒店客房一般解決7天內的短期度假，所以廚房等生活設施相對比較簡陋，而酒店式公寓解決的是7天-半年的中長期度假，所以，廚房等設施是按照居家來配置的。四， 典型案例分析海航分時度假產品海航酒店集團作為海航集團的重要組成部分，近些年在國內修建或收購了很多酒店。為解決資金鏈條問題，海航酒店集團設計了兩種產品：康樂園四期和海口新國賓館大部分按產權酒店進行銷售?？禈穲@四期銷售價格為15000元/平方米，目前已經銷售完畢。而?？谛聡e館則銷售業(yè)績一般。由于其他酒店不是按度假酒店設計的，所在城市也不是旅游城市等原因的約束，只有海

10、南的三家酒店作為分時度假產品打包后進行銷售。海航分時度假產品包括：三亞灣國際會議中心80間客房、康樂園40間客房、?？谛聡e館40間客房?？腿丝梢赃x擇三種產品：20年內每年7天標間、10天標間和10天套間，價格為54000-118000元不等，客人可以在該三家酒店內任意選擇入住，淡季旺季有一定的等值計算公式。海航系統內的交換是免費的，系統外的交換按RCI的規(guī)定進行（RCI撤出中國后，如何交換，沒有進一步跟蹤），交換費用大約每年980元左右，會員年費（物業(yè)維護維修費用）為1000元左右。筆者調查時，銷售情況很不好。原因主要有：產品太貴，一般人接受不了；產品設計太復雜，一般消費者弄明白都不容易；海

11、南島內交換沒有意義，國內交換沒有資源，國外交換不方便（簽證、對交換的酒店不了解等）。所以，海航酒店集團的分時度假產品是不成功的。產權酒店天域酒店二期天域度假酒店位于三亞市亞龍灣。酒店餐飲設施齊全，擁有濤軒、椰苑、大堂吧、采風閣、高麗亭，各國風味菜應有盡有。酒店還配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞廳。  與天域度假酒店一區(qū)西翼相連的天域二區(qū)，經過兩年建設，2006年1月正式試營業(yè)。天域共擁有787間/套設計精巧、時尚而又具有熱帶休閑風格的客房，提供多達21種房型選擇。二區(qū)豪華公寓式度假酒店，配有步入式衣帽間、可調光黎族紋飾房燈、雙洗臉盆、獨立沐浴房、寬體浴缸，雙上網接口等，其中110余套公寓

12、套房均配有開放式廚房、微波爐及洗衣機等。天域酒店二期的銷售價格25000元/平方米起價，根據不同的朝向、景觀和樓層，價格有些差異。酒店按超五星級裝修，配置齊全，由天域酒店進行統一的經營管理，投資人每年有10天的非旺季入住權，投資回報是浮動的，按照酒店銷售收入的40%支付回報，另外的60%作為運營成本、維護成本和稅費支出。天域酒店的銷售情況不錯，已經全部銷售完畢。買家都是北方的高級官員、企業(yè)家等。這些買家基本上都很低調，很難知道其真實身份。產權酒店?？诮鹈髲B經營管理：金茂物業(yè)管理公司地點：海口市國貿北路26號（德派斯大廈對面）區(qū)域特點：屬于金貿區(qū)核心位置。是個鬧中取靜的地方，周邊銀行、超市、商

13、場、美食街、酒店、酒吧、證券公司等各種配套齊全，位置優(yōu)越。商務、辦公人流比較多。交通：主要交通為國貿北路，與一條輔助路交叉，交通便利，酒店臨街醒目。物業(yè)情況：該物業(yè)為停緩建項目，后經拍賣續(xù)建。樓高26層，建筑面積20020平方米，地下兩層車庫，地上一層為酒店大堂，夾層、二層為商業(yè)經營用房，3-8層為，9-26層為住宅公寓。公寓部分已經銷售完成。物業(yè)配套：商務中心、咖啡吧、量販KTV、快餐廳、美容美發(fā)、超市客房面積：43.47平方米-75.41平方米價格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均價格在4500元/平方米裝修標準：按三星標準裝修，地面瓷磚，休閑式家具，廚衛(wèi)齊全，無陽臺，中央空調，獨立

14、開關、走表?；貓蠓桨福何薪洜I十年，每年固定回報房款6.5%，每年三十天免費入住權?？梢栽谂d隆、三亞互換等級酒店免費入住。付款方式：一次性付款，酒店的回報款每半年支付一次，一年兩次。分期付款：首付5成，酒店管理公司則以每月回報代付月供。經營狀況：已經經營一年，經營狀況良好，開房率比較高，房價在200元/標間。投資人：以上海客人比較多，這和公司老板在上海的資源有關系。評價：位置比較優(yōu)越，是國貿鬧中取靜的地方，樓上的公寓和小型辦公室，帶來一定的消費者，酒店定位作為商務酒店，定位準確，四周有充沛的散客入住，保證酒店良好的經營狀況。投資回報的比率也比較合理，酒店經營狀況穩(wěn)定，銷售市場找得比較準，銷售業(yè)

15、績達到70%，酒店設施有不足，停車位少，大堂狹小，物業(yè)增值空間有限。五， 深圳雅蘭酒店管理概要經營管理公司雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經營管理，同時酒店公司有權根據需要，將雅蘭酒店的部分或全部業(yè)務委托其他酒店公司經營管理。雅蘭酒店的籌備開業(yè)和第一年的經營管理由深圳雅蘭酒店有限公司（籌）委托深圳粵海酒店管理公司負責日常經營管理。運作機制經營管理公司將按照中華人民共和國的財務與審計制度實施管理， 以高透明度面向業(yè)主對經營管理方面的各類質詢，定期向業(yè)主通報雅蘭酒店的經營情況，并接受業(yè)主書面預約，委托注冊會計師事務所審計經營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負擔）。在每個財務年度委托國內注冊會計

16、師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照宴席報告所確認的經營業(yè)績和委托經營管理協議書的規(guī)定享受投資回報。日常酒店管理包括酒店各項設施，設備的日常維護和酒店經營管理與運行工作。業(yè)主卡每間房業(yè)主將擁有兩張有酒店編號的精美業(yè)主卡，兩卡享有同等權益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務。業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應及時通知酒店掛失并及時補辦，掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，須由業(yè)主承擔。業(yè)主委托經營管理方式雅蘭酒店竣工驗收、業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，需同時簽署為期一年，不少于個財務年度（A方案）或六年（B方案）的委托經營管理協議，或簽署不委托經營協議，確認業(yè)主與酒店管理公司的委托關系與委托方式。 （1）

17、客房服務費用（包括布草換洗費及客房內印刷品、洗漱用品等日常消耗品費用） 業(yè)主在享受客房服務時，需承擔70元/日. 間的酒店客房服務費，其中必須支付布草洗滌更換費（40元/套.次），當業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時，業(yè)主需繳納30元/套.次。客房服務務費每年按市場價格調整一次。 （2）業(yè)主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節(jié)假準劃定一千分， 業(yè)主入住時按當日積分簽分累計。對委托酒店經營的業(yè)主，在入住酒店時采用業(yè)主入住簽分制（3）業(yè)主委經營管理方式采用A、B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協議之日起前三年每年可享受10天次.間免客房服務費住房。 A方案：休

18、閑投資型（享有100利潤分配）委托經營期限不少于一個財務年度（每一個財務年度單位：12個月）； 業(yè)主可隨時入住酒店，對客房擁有完全支配權，與酒店共享盈虧； 委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運行費（40元/月.M，包括管理費、冷曖水費、空調費、房間清潔費、設備與物業(yè)維護基金），在年底利潤分配時，從業(yè)主應分利潤中予以沖減；當應分利潤不足以沖減業(yè)主應承擔的酒店基本運行費且業(yè)主不乞討變原有委托方式時，不足部分轉入下一年度利潤分配時予以沖減，直到沖減完為止；當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結清發(fā)展商代墊的基本運行費用和其他合部經營成本。 B方案：投資回報型（享有60利潤分配） 委

19、托經營時限為六個財務年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。 業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內，只分享酒店盈利，不分擔酒店虧損；每年入住簽分累計不超過80分（含80分），酒店基本運行費用由展商承擔，業(yè)主無須交付； 超過80分時， 業(yè)主入住需按當日散客房價的優(yōu)惠價支付房費，且不再實施簽分制； 在年終利潤分配時，發(fā)展商與業(yè)主按4：6的比例，分享業(yè)主應分得的可分配利潤。（具體分配方案見第八條） 業(yè)主若提前終止委托合同（需書面申請并得到發(fā)展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內盈利，業(yè)主則可按本管理方式第八條的規(guī)定分配利潤；如果酒店虧損，業(yè)主則需按第八條的計算方法分擔虧損。（4）完全自用型的業(yè)主委托管理的方

20、式（不委托經營） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用（40元/M.月）且不參與酒店利潤分配；當業(yè)主提出換洗布草及補充洗漱用品的要求時，酒店將向業(yè)主提供該項服務并收取70元/.間的客房服務費。業(yè)主入住管理 （1）客房分配與核算 由酒店公司按照市場需求，對客房進行統一、科學的管理，合理分配客源，按酒店1、2號樓的整體經營情況統一核算，對全體業(yè)主一視同仁（包括發(fā)展商參見房在內）。 （2）業(yè)主入住管理 A、預約入?。簽楸ＷC業(yè)主能如期入住酒店客房，在委托經營期間，業(yè)主若需入住，淡季應在24小時之前、旺季應在72小時之前通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名方式確認）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入

21、住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其他同類標準的客房。 B、加開房間：委托經營的客戶業(yè)主，帶親朋好友加開房間，旺季（5月-9月）每月限多一間房記分，淡季（10月至次年4月）每月限多3間房記分，超出部分按當客房價的優(yōu)惠支付房租。 C、業(yè)主授權他人入?。盒柙陬A定房間的傳真中，寫明被授權人的姓名身份證號碼及入住時間；被授權持此卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛帳，入業(yè)主帳；被授權人無業(yè)主卡時，可享受房租簽單，房租記業(yè)主帳，其他消費離店前須現金支付。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結算，業(yè)主需在發(fā)出結算單的7日內，付清全部款項，每超過1日，需支付應付款的5

22、的滯納金；超過30天，酒店有權終止服務或通過其他方式予以追訴。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數做適當調整。注：P為當日入住標準記分。詳附表一 山景房、海景房、豪華房業(yè)主入住總統套房按房價五折優(yōu)惠，現金或信用卡支付，不計分數。 如業(yè)主同時擁有兩套或以上不同類別的客房，將按業(yè)主預約登記的房間為標準記分。 （3）業(yè)主享受的優(yōu)惠服務 酒店配套設施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受8折價格優(yōu)惠： 溫水泳池 西餐廳、咖啡廳 專用海濱沙灘區(qū)服 酒店專車交通服 中醫(yī)保健服 美容美發(fā)服 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照停車場規(guī)定執(zhí)行?；具\行管理1、客房物品配置

23、 當酒店竣工開業(yè)時，除客房家具、電器及布草外，發(fā)展商為每間客房配置日常消耗的一次性用口，包括擦鞋器、拖鞋、牙刷、浴液、香皂、洗頭液等一次性用品。 2、基本運行管理費（每年根據市場價格調整） A、客房基本運行費 按建筑面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域與設備管理費10元、冷曖水費6元、空調費15元、房間清潔費7元，設備與物業(yè)維護基金1元，酒店管理公司按管理費10提取1元管理費，合計40元/M月。 B、商業(yè)基本運行費（用于營業(yè)商鋪業(yè)主支付的空調管理費） 按照銷售合同所確定的建筑面積計算，每月每平方米的管理費為10元，空調費15元；酒店管理公司按管理費10提取1元管理費，合計26元/M月，水、電費用依

24、獨立水電表的實際用量交納。 C、費用繳納 業(yè)主需按正式銷售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續(xù)、簽署委托合同時繳納三個月的基本運行費按金，標準房（16003）4800元，豪華房（28603）8580元，復式豪華房（53903）16180元。 D、基本運行管理費的使用 基本運行管理費每年預算一次，支付以下支出： 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工資、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； 對公共地方及設備的保養(yǎng)和維修； 對公共地方的用水、用電； 對公共地方公共設備購買保險的費用； 由于服務管理所產生的工商稅； 為提供管理而產生的運輸交通、通訊和郵資費用； 辦公開支； 工作制

25、服及其清潔費用； 其他管理與開支。利潤分配（僅委托經營的業(yè)主）酒店在經營中獲得利潤后，實行按年度分配，年終經會計師事務所審計后的可分配利潤（總利潤+折舊費）及時分配給業(yè)主。酒店將所有客房與配套設施（見附表二）的經營總收入，按各物業(yè)價值占酒店聯營物業(yè)總價值的比例進行分配，并考慮業(yè)主入住情況； 1、利潤分配影響因素： A、總利潤 總利潤=酒店營業(yè)總收入（營業(yè)成本+營業(yè)稅金+管理費用+營業(yè)費用+財務費用+折舊費+所得稅） B、可分配利潤 可分配利潤=總利潤+折舊費 C、業(yè)主入住酒店費用 將按照“業(yè)主入住簽分制”（詳見附表一）進行核算，并在分配利潤時抵扣。 D、酒店營運費用，酒店裝修基金 在酒店交付使

26、用以后，當酒店經營管理公司需對酒店客房和公共區(qū)域進行裝修，其費用由酒店提取客房聯營物業(yè)總營業(yè)額的4的裝修基金支付，不足部分由酒店從當年的經營收入中支付。 經營獎金 酒店經營管理公司獲得利潤后，在扣除全部費用、成本和預提基金后，在毛利潤中提取4-6給酒店員工作獎金（由發(fā)展商決定）。 經營利潤 聘請其他專業(yè)性酒店管理公司經營管理雅蘭酒店時，將從酒店總利潤中提取5作為酒店經營管理公司的經營利潤。 2、業(yè)主分成公式： A方案：休閑投資型 盈利時所有休閑投資型業(yè)主（A方案）可分得利潤酒店可分配利潤×（A方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店聯營物業(yè)總價值） 業(yè)主年度收益額所有A方案業(yè)主可分得利潤&

27、#215;（A方案業(yè)主物業(yè)價值÷A方案物業(yè)總價值）×業(yè)主自住積分系數 虧損時 業(yè)主年度虧損額A方案業(yè)主所承擔虧損額×（1-業(yè)主自住積分系數）÷（1-各A方案業(yè)主自住積分系數） A方案業(yè)主所承擔虧損額年度虧損總額×（A方案業(yè)主物業(yè)總價值÷酒店聯營物業(yè)總價值）×60 B方案業(yè)主年度收益額B方案業(yè)主可分得利潤×（業(yè)主物業(yè)價值÷B方案業(yè)主物業(yè)總價值） 例：（每間客房價值50萬，面積40 ） 休閑投資型（A方案）：客房80套，價值4000萬 投資回報型（B方案）：客房50套，價值2500萬 發(fā)展商自留： 價值750

28、0萬 酒店聯營物業(yè)總價值： 14000萬 本年度酒店利潤： 800萬 A方案休閑投資型計算方式： 業(yè)主積分系數0.92，各A方案業(yè)主自住積分系數之和70，（1各A方案業(yè)主自住積分系數）10，所有方案業(yè)主收益額A之和200萬。 所有A方案業(yè)主可分得利潤=800×（4000÷14000）=228.57萬 業(yè)主年度收益額=228.57×(50÷4000)×0.92=2.63萬 B方案投資回報型計算方式： 所有B方案業(yè)主可分得利潤=800×（2500÷14000）×60=85.71萬 業(yè)主年度收益額=85.71×

29、(50÷2500)=1.71萬業(yè)權變更時， 原業(yè)主須事先通知酒店經營管理公司，辦理房地產買賣合同或其他有關變更業(yè)權文件之前，新、舊業(yè)主應共同與檔玨占經營管理公司結算或確認原業(yè)主的帳務，所有原業(yè)主所繳納的基本過行費及按金不予退還，儲備帳項自動轉到新業(yè)主名上。新業(yè)主須負責所有關費用，包括以前原業(yè)主所拖欠的費用。裝修規(guī)定1、酒店外觀 為了保護雅蘭酒店外觀、房間統一性，業(yè)主不得改變房屋的門窗，不得在外墻或窗戶上安裝防盜網、露臺、支架、蓬檐、花架、天線、招牌、宣傳資料或任何形式的附加物，不得在戶外晾曬衣物，不得安裝獨立的空調機、排氣、抽油煙設備。 2、委托經營的客戶內部 對委托經營客房的業(yè)主不

30、得改變房內家具、衛(wèi)生潔具以及其他裝修物的配置、款式和顏色。 3、完全自用房 如果需要重新進行室內裝修，裝修方案須經過酒店工程部的審核批準，并須在指定的時間內進行裝修和保證對周邊業(yè)主和環(huán)境不造成影響。 4、商業(yè)用房 業(yè)主要求裝修門店，須經過酒店工程部的審核批準，同時交納裝修保證金（每平方米40元）。確認裝修完畢，垃圾清理干凈，沒有損害到酒店或其他業(yè)主利益后，保證金予以退還。安全須知1、防火須知 小心處理燃燒的香煙、煙蒂及火柴等。留意火種是否完全熄滅， 即時清理灰燼； 不可存放政府禁令的易燃易爆物品； 除酒店配置的電器外，嚴禁在客房內使用其他家用電器； 發(fā)生火警時，應保持鎮(zhèn)靜，撥打“0”通知總機，

31、關掉電源總開關； 就近拿起滅火器對準著火源滅火； 切勿乘電梯逃生，應使用防火通道。2、防風措施 當臺風來臨時，應扣緊門窗，防止被強風吹開而損壞室內物品，發(fā)現排水口被雜物堵塞時，應盡快通知酒店工程部進行疏通。 3、個人物品 業(yè)主退房時，個人攜帶物品不能繼續(xù)存放在客房；另不可任意搬運客房內所有家具。4、寵物 為保酒店環(huán)境整潔及入住客人的安全，在酒店范圍內禁止飼養(yǎng)寵物，各業(yè)主應嚴格遵守。附表一：業(yè)主入住“簽分制”雅蘭酒店業(yè)主利潤分業(yè)主物業(yè)價格與業(yè)主入住酒店積分計算。一、業(yè)主物業(yè)價格因素物業(yè)價格因素=業(yè)主物業(yè)價格/酒店聯營物業(yè)總價格（見附表二）業(yè)主酒店利潤=酒店可分配利潤*物業(yè)價格系數酒店總利潤=酒店

32、營業(yè)總收入-（營業(yè)成本+營業(yè)稅金+管理費用+財務費用+折舊費+所得稅）可分配利潤=總利潤+折舊費二、2001年業(yè)主入住酒店記分（每年根據不同公共假期數進行調整）月份非假日天數分值（分/日）合計分值假日天數分值（分/日）合計分值總計分值5,6,7,8,91093.00327447.53306574,10,501.5067.516464131.51,2,3,11,121071.00107441.506617310月1日（中秋節(jié)）附加6.56.56.54月30日、5月1、2日、9月30日、10月2日附加42020除夕、正月初一、初二、初三共4天附加14412月24、25日、12月31日、1月1日共4

33、天附加288合計261  501.5104498.51000業(yè)主積分系數=（1000-入住積分）/1000 * 客房物業(yè)價格按發(fā)展商公布價計算。 * 每年度根據淡旺季經營情況做適當調整，酒店保留修改權。附表二：酒店聯營物業(yè) 酒店聯營（股份）樓號層數位置建筑面積每M2售價金額用途110142.07  免費機房    05193.6113.9102,693,115泳池  210370.8714,0005,192,180功能廳    04110.4616,0001,767,360會議室  31-321346.1015,1

34、3720,375,915客房  41-321346.1015,83821,319,513客房  51-321472.9016,71424,618,055客房210560.7613,910845,171沖涼  10662.3213,910866,871沖涼  26-10370.0512,0004,440,600鐘點房  21-2147.6612,0001,771,920鐘點房  24-5147.8912,0001,774,680健身  20-374.5012,000894,000美發(fā)  2015B36.58 

35、; 免費機房  3  1341.6212,91217,322,641客房  4  1341.6213,43718,027,406客房  5  1467.914,10620,706,584客房小計    9,933.0114,357.78142,616,011  六， 首期度假物業(yè)的定位建議金融街惠州公司你開發(fā)建設的首期度假物業(yè)位于惠州惠東巽寮灣，東至高差80米左右的山嶺，南至巽寮老市鎮(zhèn)，西至沙灘，北至高差40米左右的山坡。目前該地塊現狀為金融街巽寮度假村，地勢東高西低，南高北低，呈東南向西北漸次傾斜地勢。

36、該度假村在未來的建設中擬大部分拆除，并結合設計及建設需要局部保留。區(qū)域規(guī)劃圖及紅線圖如下：結合上述對產權酒店經營方式的研究，現針對巽寮首期度假物業(yè)的經營方式淺析如下：（一）產品定位(來源：設計任務書)根據金色海岸區(qū)域規(guī)劃，該物業(yè)的總體定位為：高尚濱海休閑度假社區(qū)。即：具備一定休閑娛樂配套同時也具備一定度假酒店功能的度假、休閑公寓社區(qū)。應力爭以具有獨特性的產品、具有市場特異性的項目形象引領消費人群。根據我公司已經取得的國土證，巽寮灣度假村用地面積為158,993.89平方米，容積率：0.7，地上建筑面積：111,295.72平米。用地性質為商住。產品以小高層公寓為主，可設置少量獨棟別墅或聯排別墅

37、。假定戶型配比及面積分配如下：公寓部分：50平米以下（標間）戶型800套；50-70（一房套間）平米戶型300套；120平米（度假公寓）和別墅100套。合計銷售套數：1200套；銷售建筑面積（含設備分攤）：7.3萬平米。為了有利于銷售、經營和管理，建議至少40%的房間是按酒店標準進行設計的（酒店統一經營管理模式），其余的是按傳統居家型公寓進行設計的（酒店代管的物業(yè)管理模式）。商業(yè)服務配套建筑面積（含設備分攤）：3000-5000平方米；車庫面積（含設備及車道分攤）：3萬平米（1戶1車位配比），由于產品定位為產權酒店，建議車位不做物業(yè)銷售，除非客戶要求購買。建筑定位：客房按照高檔公寓報建（按酒店

38、報建存在消防、人防等投入加大問題），不設中央空調，統一安裝分戶空調（要求專用供電線路）。公共走廊建議采用自然通風，從而節(jié)約投資和運營成本。經營性公寓統一按照四星級酒店裝修和管理。為了日后正常經營執(zhí)行四星級收費標準,酒店應按照四星級酒店作公共配套。代管型公寓公共區(qū)域按三星級標準裝修，公寓內部不裝修（毛坯房交房），物業(yè)公司提供裝修菜單，由業(yè)主選擇。為了便于物業(yè)分割和讓公攤透明，且有利于長期正常運營,公共配套最好能單獨成棟。公共配套不分割銷售，產權歸發(fā)展商。公共配套應包括下列內容：大堂、大堂吧、中餐廳（多功能廳）、西餐廳、淡水泳池、沙灘酒吧、水上運動項目、戶外運動器材租賃等。公共配套的面積需要設計部

39、門或設計單位進行計算。如果能找到溫泉，建議淡水泳池與溫泉結合，建設大型嘻水項目，這樣可以解決淡季經營的問題。項目成功的關鍵：價格支撐點、經營收入支撐點、客人回頭的理由。解決了這三個問題，首期銷售物業(yè)就成功了。因此，在策劃首期物業(yè)的同時，也要花大量精力解決外部交通問題（至深圳的巴士、至澳頭/水頭的輪渡）和旅游資源建設問題（登山道、戶外運動設施、水上運動設施等）。（二）客戶定位1、業(yè)主客戶定位：投資型客戶，特別關注稀缺資源，看好未來升值潛力；度假型客戶，以短期度假為主，家庭或朋友結伴出行為主，兼顧部分旅游團；居住型客戶，作為第二居所，事業(yè)有成、追求健康的生活。2、經營住戶定位：國內外旅行社、訂房網

40、絡客源，50；商務會議培訓、公司休假客源，25；旅游及其它散客及內部系統客源，25。3，投資回報采用“天域酒店模式”：投資人可以分得銷售收入的30%40%，銷售收入的60%70%作為酒店經營管理、維護維修、設備更新、稅費等支出。這樣，投資人不承擔虧損風險，同時對酒店的經營管理者提出了比較明確的底線和較高的目標。4，業(yè)主自住管理：建議在第一個3-5年的經營管理期，加大自住房間的天數，增加到30天，減少收益回報（比如門市流水的30%-35%）。目的是降低經營風險，加大投資人的推廣責任。建議采用深圳雅蘭酒店的方式，計算出日常開支（布草更換費、日常管理費等），淡季價格、旺季價格和投資人每年的自住總費用

41、（或折算成分值），具體入住日期由投資人自行決定，但有通知約定。5，非住宿消費：投資人可以享受酒店內所有消費項目的折扣優(yōu)惠和掛帳服務，這需要與酒店管理公司進行充分的協商并達成一致。6，客戶相關合同商品房買賣合同、物業(yè)經營管理委托合同、酒店會員消費合同7，相關文件 平面圖，面積測繪表，裝修標準房間家具配置清單，業(yè)主權益說明為了進一步進行財務分析，建議盡快取得下列主要數據：土地成本、建安成本（含園林綠化等）；客房裝修成本；客房家具配套成本；酒店運營的財務數據（不變成本、可變成本、收支平衡點最低開房率）客房代管成本、客房布草更換費用（深圳雅蘭酒店基本運行費用為40元/平方米*月，換洗布草及補充洗漱用品

42、費用70元/間*次）。七， 首期度假物業(yè)財務分析1，主要建筑技術經濟指標（需根據設計最終調整）：規(guī)劃指標單位地塊1一期工程二期工程三期工程總計備注總建筑面積m2145721.27145721.27地上建筑面積m2142863.00142863.00地下建筑面積m22857.282857.28人防高層、小高層公寓（初裝修）m2777560349204286377756含地上地下18層酒店式公寓（精裝修）m242860228602000042860別墅（帶泳池、中央空調）m2120001200012000商業(yè)m260846084辦公樓（精裝）m230003000m200服務用房m21163.001

43、163.994含地上地下人防m(xù)22857.282857.28可銷售、經營面積m214170000141700高層、小高層公寓（初裝修）m27775634920428637775618層酒店式公寓（精裝修）m242860228602000042860別墅（帶泳池、中央空調）m21200012000商業(yè)m260846084辦公樓（精裝）m2300030002，建設成本單位銷售面積成本費用指標項 目銷售面積（m2）建筑安裝造價（萬元）按照面積分攤的成本費用按照建筑安裝造價分攤的成本費用單位成本費用（元/m2）高層、小高層公寓（粗裝修）7775611663.407754.194641.673094.2

44、018層酒店式公寓（精裝修）4286011572.204274.204605.374771.76別墅（帶泳池、中央空調）120003360.001196.701337.174911.56商業(yè)6084912.60606.72363.193094.20辦公樓（精裝）3000600.00299.17238.783793.18合 2014130.9711186.184043770.313，銷售目標與銷售收入銷售收入計劃表序號銷售項目可銷售面積123456平均價格合計(m2)價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例(元/m2)1高層、小高層公寓（

45、初裝修）77756450027.00%481029.00%450033.00%450011.00%459035690.004218層酒店式公寓（精裝修）42860600032.00%600021.33%700028.00%700018.67%6466.64277163別墅（帶泳池、中央空調）120001000080.00%1000020.00%10000120004商業(yè)6084600025.00%600025.00%30001825.25辦公樓（精裝）3000006000合計14170016.45%22.96%25.46%24.83%6.04%0.00%5450.3377231.20銷售收入（

46、萬元）17829.6023.09%17333.7522.44%20159.5626.10%18059.3723.38%3848.924.98%0.000.00%銷售稅金（萬元）1051.951022.691189.411065.50227.090.004556.64 營業(yè)稅（萬元）891.48866.691007.98902.97192.450.003861.56 城建稅（萬元）44.5743.3350.4045.159.620.00193.08 教育費附加（萬元）26.7426.0030.2427.095.770.00115.85 房屋交易手續(xù)費89.1586.67100.8090.3019

47、.240.00386.16預征稅金（萬元）178.30173.34201.60180.5938.490.00772.31 預征土地增值稅（萬元）178.30173.34201.60180.5938.490.00772.31銷售凈收入（萬元）16599.3616137.7218768.5516813.273583.350.0071902.25自留物業(yè)：辦公樓3000平方米，商業(yè)3042平方米八， 首期度假物業(yè)投資回報分析（最終需由酒店管理公司根據實際情況調整）基本假設條件：客房180間，其中標準間108個（52.73平方米），豪華套間36個（68.47平方米），總統套間36個（113.84平方米

48、）。標準間的銷售收入為60450元/間·年（按60%的開房率計算）月份非假日天數銷售價格合計收入假日天數銷售價格合計收入總計分值5,6,7,8,9109天300327004475033000657004,10,501507500164006400139001,2,3,11,12107100107004415066001730010月1日（中秋節(jié)）附加6506506504月30日、5月1、2日、9月30日、10月2日附加40020002000除夕、正月初一、初二、初三共4天附加10040040012月24、25日、12月31日、1月1日共4天附加200800800合計261 

49、 5090010449850100750豪華套房的收入為86430元/間·年（銷售價格按照標準間的1.4倍計算）總統套房的收入為151125元/間·年（銷售價格按照標準間的2.5倍計算）酒店全年收入為：60450*108+86430*36+151125*36*2=30161160元。深圳雅蘭酒店建筑面積約10000平方米，不是理想的酒店規(guī)模，其測算的管理費用和布草換洗費用等還是有參考價值的（可能稍有偏高），即：管理費40元/月·平方米，布草換洗費70元/天·間標準間的年費用支出為：40*53*12+70*365*0.6=40770元營業(yè)稅等5.4%，3264元，稅前年毛利為60450-3264-40770=16416元。不計所得稅，標準間的年收益為16416元。按單價6000元/平方米計算，面積52.73平方米，物業(yè)價值為316380元，收