物業(yè)管理糾紛類型及原因

1、物業(yè)管理糾紛類型及原因 在現(xiàn)代社會，可以說許多人都是住在小區(qū)里的了，而小區(qū)中必不可少的就是物業(yè)管理部門了。物業(yè)部門需要處理的事情許多，有時候就難免與住戶產(chǎn)生一些爭吵糾紛，那么物業(yè)管理糾紛分主要為哪些類型 物業(yè)管理糾紛主要分為哪些類型： 物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)，以此作為“維護(hù)”自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。 業(yè)主委員會更替、業(yè)主或業(yè)委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會對各自合法

2、性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛;前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。 業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主糾正違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在建議整改未果的狀況下，通常通過起訴方式解決糾紛。 因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用場地的停車收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭議。 因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用

3、設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用擔(dān)當(dāng)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修理基金設(shè)立、使用、管理過程中發(fā)生的糾紛等。 業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在供應(yīng)特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車、電動車、機(jī)動車被盜，有的屬物業(yè)特地支配人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無專人看管，業(yè)主起訴物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。 前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付過程中引發(fā)的爭議，主要有開發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭議;開發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費(fèi)、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問題引發(fā)爭議等。 物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生

4、的原因是什么 業(yè)主對物業(yè)管理公司的所供應(yīng)的服務(wù)不滿足。隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)的需求量快速增加，從而對服務(wù)質(zhì)量的要求也在相應(yīng)提高。實(shí)踐中，很多業(yè)主都反映物業(yè)管理公司對于小區(qū)環(huán)境的管理沒有達(dá)到其預(yù)期，履行義務(wù)不到位。如：小區(qū)的綠化沒到位，小區(qū)的衛(wèi)生不合格、垃圾處理不準(zhǔn)時，甚至提出小區(qū)安全隱患大，經(jīng)常有自行車、摩托車被盜的狀況發(fā)生。在這種狀況下，很多業(yè)主以此為由，拒絕或者拖延交納物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律規(guī)范、規(guī)章制度不健全，行政管理工作不夠完善我國的物業(yè)管理產(chǎn)生于20世紀(jì)80年月，起步較晚，制度不成熟，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)法律規(guī)范、規(guī)章制度的發(fā)展也較為滯后。直到20XX年，國務(wù)院

5、頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)物業(yè)管理條例，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場有法可依。20XX年3月物權(quán)法出臺，對建筑物區(qū)分全部權(quán)作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問題愈加復(fù)雜而多樣化，沒有可依據(jù)的對應(yīng)規(guī)范，從而造成一些糾紛長期難以解決，困擾當(dāng)事人和行政主管機(jī)關(guān)，規(guī)范、制度和管理工作上的缺陷和漏洞，為糾紛的產(chǎn)生供應(yīng)了人為環(huán)境條件。 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般由開發(fā)商選聘，而不是由全體業(yè)主或業(yè)主委員會選聘。由于前期物業(yè)公司一般是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系企業(yè)，或許是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的下屬公司，也就是我們通常所說的“父與子”關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主往往不會去區(qū)分物業(yè)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)且是兩個獨(dú)立的民事主體，而認(rèn)為他們就是一家的。所以業(yè)主往往會以房屋質(zhì)量問題或房屋規(guī)劃、綠化率未達(dá)承諾為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)之間的服務(wù)合同商定不明，對服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項均沒有商定。 由于物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的行業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)的義務(wù)商定又較