物管培訓(xùn)-物業(yè)管理公司資金籌措

1、物管培訓(xùn)-物業(yè)管理公司資金籌措 物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來(lái)完成。 本章簡(jiǎn)要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對(duì)資金籌措方案的分析與評(píng)估。 一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式 物業(yè)經(jīng)營(yíng)的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者的財(cái)力。對(duì)多數(shù)經(jīng)營(yíng)者而言,沒(méi)有外援就根本無(wú)法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地查找資金來(lái)源,大量獲取借貸資金,即俗語(yǔ)所謂“用別人的錢來(lái)賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營(yíng)者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營(yíng)者也情愿靠借貸去投資。

2、也就是說(shuō),假如經(jīng)營(yíng)者通過(guò)借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中去,將會(huì)創(chuàng)造更多的收益。 (一)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式 一般來(lái)講,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其詳細(xì)的籌措方式主要有: 1.自有物業(yè)收入 主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢(shì)是,為了應(yīng)付市場(chǎng)行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動(dòng)與變化,很多經(jīng)營(yíng)者將自己投資開(kāi)發(fā)或購(gòu)置的物業(yè)(主要是寫(xiě)字樓、酒樓、商場(chǎng)之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。 2.銀行借貸 從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長(zhǎng)期貸款。 3.抵押貸款 以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營(yíng)者

3、籌集長(zhǎng)期資金來(lái)源的重要途徑。 4.發(fā)行債券 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今日,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。 企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請(qǐng)貼現(xiàn)。 債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來(lái)收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤(rùn)。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通

4、常就是該物業(yè)的投資開(kāi)發(fā)期限。 5.發(fā)行股票 股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購(gòu)股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過(guò)規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤(rùn))的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長(zhǎng)期資金。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后可租賃經(jīng)營(yíng),靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長(zhǎng)期、穩(wěn)定的利潤(rùn)。 在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中,經(jīng)營(yíng)者自有資金所占的比例越少,其投資利潤(rùn)率就越高。若同一物業(yè)的兩個(gè)投資方案(A、B)所獲利潤(rùn)均為800萬(wàn)元,A方案需投入自有資金1000萬(wàn)元,B方案需投入自有資金2000萬(wàn)元。即使經(jīng)營(yíng)者可供應(yīng)2000萬(wàn)

5、元的自有資金,他也情愿選擇A方案。因?yàn)锳方案的自有資本利潤(rùn)率為80%(800/1000),而B(niǎo)方案的自有資本利潤(rùn)率只有40%(800/2000),經(jīng)營(yíng)者寧肯拿它擁有的2000萬(wàn)元資金投資兩個(gè)或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個(gè)項(xiàng)目上。作為經(jīng)營(yíng)者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過(guò)于自有資金利潤(rùn)率(或稱為自有資金收益率)了。 (二)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的籌資成本 籌資成本是指經(jīng)營(yíng)者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購(gòu)買資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個(gè)代價(jià)就是籌資成本?；I資成本的凹凸取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國(guó)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)籌資成本主要是

6、借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。 1.借款利息 指經(jīng)營(yíng)者向銀行或其他金融信貸部門(mén)借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。 2.股息(或債券利息) 股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營(yíng)狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。 3.公司自有 資金的存款利息 自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這

7、筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。 籌資成本的構(gòu)成將隨著國(guó)家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化。籌資成本的分析評(píng)價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比: 籌資成本額 籌資成本率=×100% 籌資總額 二、抵押貸款 抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國(guó),由于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場(chǎng)機(jī)制的作用,加之很多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營(yíng)原則動(dòng)身,借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金

8、運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既相宜于短期貸款,又相宜于長(zhǎng)期貸款;既相宜于人民幣貸款,又相宜于外匯貸款。因此,有必要在此對(duì)抵押貸款進(jìn)行探討。 (一)抵押貸款及其特點(diǎn) 抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。 抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人供應(yīng)自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人依據(jù)借款

9、合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。 抵押貸款相對(duì)于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),詳細(xì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: (1)“兩權(quán)”分別具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金全部權(quán)和使用權(quán)分別的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分別的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個(gè)抵押期間,無(wú)論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分別的。 (2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物

10、價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必需供應(yīng)足夠價(jià)值的抵押物。 (3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必需供應(yīng)實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。 此外,相對(duì)于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“將來(lái)責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)供應(yīng)實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。 (二)抵押貸款的作用 抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到快速的發(fā)展

11、。在我國(guó),抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)當(dāng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求,充分熟悉抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。 1.有利于物業(yè)管理公司增加信譽(yù)觀念,按期償還貸款 我國(guó)過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)供應(yīng)貸款。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來(lái)那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出很多弊端,概括起來(lái)為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長(zhǎng)期化,長(zhǎng)期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個(gè)居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必定導(dǎo)致公司信譽(yù)度低

12、,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人全部的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增加借款公司的償債意識(shí),提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。 2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量 銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流淌性和盈利性,而且直接威逼著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該

13、擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利 ,這就大大增加了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。 3.有利于物業(yè)管理公司增加風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為 物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動(dòng)性,因而具有劇烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國(guó)投資體制不完善,爭(zhēng)項(xiàng)目、爭(zhēng)投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),特殊是對(duì)銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺(jué)性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益動(dòng)身考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù),有利

14、于公司增加風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。 4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順當(dāng)進(jìn)行 在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請(qǐng)抵押貸款。這樣,可使公司臨時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿意經(jīng)營(yíng)過(guò)程對(duì)資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順當(dāng)進(jìn)行。 (三)抵押貸款的一般原則 如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款的籌資方式。公司在依靠抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則: 1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必需保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則 盡管“負(fù)債經(jīng)營(yíng)”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財(cái)之道,然而恰

15、當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍舊是企業(yè)經(jīng)營(yíng)要堅(jiān)持的一個(gè)原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對(duì)公司是危急的。一遇市場(chǎng)波動(dòng),就會(huì)帶來(lái)?yè)p失,甚至面臨破產(chǎn)的危急。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。 2.盡可能勻稱支配債務(wù)償還期原則 集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù),往往會(huì)使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)支配有較長(zhǎng)期限的貸款,應(yīng)力爭(zhēng)借款有一定的償還寬限期。 3.妥當(dāng)支配,有效利用的原則 應(yīng)盡量支配長(zhǎng)期貸款用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),充分利用好每一筆貸款。 4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則 申請(qǐng)

16、抵押貸款時(shí)不僅要專心考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問(wèn)題及因不能按時(shí)還貸而承受的處罰性支出(滯納金)等支出成本問(wèn)題。 5.妥當(dāng)制定還貸計(jì)劃的原則 全部的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能勻稱支配每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。 三、資金籌措方案的分析與評(píng)估 由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必定有多種。為此,應(yīng)對(duì)各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。 在對(duì)資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對(duì)象不全都,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間明顯沒(méi)有可比性;又如籌集

17、不同方案中的資金來(lái)源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對(duì)各種資金的支配不合理,不符合要求,則也應(yīng)對(duì)方案中的詳細(xì)支配調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評(píng)估。通過(guò)分析評(píng)估,選擇具有獲取便利、使用支配最佳和資金成本最低的籌資方案。 (一)籌資結(jié)構(gòu)分析 物業(yè)管理公司籌措資金的來(lái)源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡(jiǎn)便,利率較低,基本無(wú)發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無(wú)風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的掌握權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會(huì)在還本付息期間給企業(yè)造成資

18、金壓力。企業(yè)自籌資金來(lái)源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無(wú)法保證需求。所以,應(yīng)當(dāng)選擇一個(gè)合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取簡(jiǎn)單、成本最低的目的。 (二)籌資成本分析 銀行貸款的資金成本是利息,利用國(guó)外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來(lái)表示。在成本支出時(shí)間不全都時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算?；I資成本分析,主要是通過(guò)比較分析,選擇條件優(yōu)待的資金來(lái)源,使綜合資金成本最低。 綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。 (三)資金使用結(jié)構(gòu)分析 籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問(wèn)題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來(lái)源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)當(dāng)在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對(duì)于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長(zhǎng)期投資應(yīng)用于固定