房地產估價理論與方法重要公式(整理)

1、房地產估價理論與方法重要公式12房地產的概念建筑密度%= 建筑基底總面積 100% 建筑用地面積容積率=總建筑面積 建筑用地面積總建筑面積=土地總面積建筑密度建筑層數容積率=建筑密度建筑層數套內建筑面積=套內房屋使用面積套內墻體面積套內陽臺面積建筑面積=套內建筑面積分攤的共有建筑面積23房地產的供求與價格供給量=存量拆毀量轉換為其它種類的房地產量其它種類房地產轉換為該種房地產量新開發(fā)量彈性= 作為因變量的經濟變量的相對變化 作為自變量的經濟變量的相對變化房地產需求的價格彈性= 房地產需求量變化的百分比 房地產價格變化的百分比房地產需求的收入彈性= 房地產需求量變化的百分比 消費者收入量變化的百

2、分比房地產需求的人口彈性= 房地產需求量變化的百分比 人口數量變化的百分比房地產需求的交叉價格彈性= 一種房地產需求量變化的百分比 另一種房地產或商品價格變化的百分比房地產需求的價格預期彈性= 房地產需求量變化的百分比 預期的房地產價格變化的百分比房地產供給的價格彈性= 房地產供給量變化的百分比 房地產價格變化的百分比房地產供給的要素成本彈性= 房地產供給量變化的百分比 要素價格變化的百分比24房地產價值和價格的種類一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格基準地價：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最

3、高年期土地使用權區(qū)域平均價格。標定價格：政府根據管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。房屋重置價格：某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結構、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理必要的費用、稅金及應獲得的利潤。房地價格=土地價格建筑物價格土地價格=房地價格建筑物價格建筑物價格=房地價格土地價格樓面地價= 土地總價 總建筑面積樓面地價= 土地總價 土地總面積 = 土地單價 總建筑面積 土地總面積 容積率期房目前的價格=現(xiàn)房價格（預計從期房達到現(xiàn)房期間）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償補地價=改變后的地價改變

4、前的地價補地價（單價）= 現(xiàn)樓面地價現(xiàn)容積率原樓面地價原容積率補地價（總價）=補地價（單價）土地總面積補地價（單價）=原樓面地價（現(xiàn)容積率原容積率）補地價（單價）= 原容積率下的土地單價 （現(xiàn)容積率原容積率）原容積率44建立價格可比基礎建筑面積下的價格套內建筑面積下的價格 套內建筑面積 建筑面積建筑面積下的價格使用面積下的價格 使用面積 建筑面積套內建筑面積下的價格使用面積下的價格 使用面積 套內使用面積1公頃10 000平方米1畝666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米平方米下的價格公頃下的價格10 000平方米下的價格畝下的價格666.67平方米下的價

5、格平方英尺下的價格0.09290304平方米下的價格坪下的價格3.3057945交易情況修正采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格交易情況修正系數可比實例正常市場價格可比實例成交價格 1 可比實例正常市場價格 1S % 或者：可比實例成交價格 100 可比實例正常市場價格100S %上式中, 1 或 100 是交易情況修正系數1S %100S %采用差額法進行交易情況修正的一般公式為:可比實例成交價格交易情況修正數額可比實例正常市場價格正常成交價格應有賣方繳納的稅費賣方實際得到的價格正常成交價格應有買方繳納的稅費買方實際付出的價格應有賣方繳納的稅費正常成交價格賣方繳納稅率應

6、有買方繳納的稅費正常成交價格買方繳納稅率正常成交價格 賣方實際得到的價格 1賣方繳納稅率正常成交價格 買方實際付出的價格 1買方繳納稅率46交易日期調整可比實例在成交日期時的價格(1T)可比實例在估價時點時的價格可比實例在成交日期時的價格 (100T)/100可比實例在估價時點時的價格采用定基價格指數進行交易日期調整的公式為：可比實例在成交日期時的價格估價時點時的價格指數 =可比實例在估價時點時的價格 成交日期時的價格指數采用環(huán)比價格指數進行交易日期調整的公式為：可比實例在成交日期時的價格成交日期的下一時期的價格指數再下一時期的價格指數估價時點時的價格指數可比實例在估價時點時的價格采用逐期遞增

7、或遞減的價格變動率進行交易日期調整的公式為:可比實例在成交日期時的價格(1價格變動率)期數可比實例在估價時點時的價格采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期調整的公式為:可比實例在成交日期時的價格(1價格變動率期數)可比實例在估價時點時的價格47房地產狀況調整房地產狀況調整的方法主要有百分率法和差額法、回歸分析法可比實例在其房地產狀況下的價格房地產狀況調整系數可比實例在估價對象房地產狀況下的價格或者可比實例在其房地產狀況下的價格 1 可比實例在估價對象房地產狀況下的價格1R %可比實例在其房地產狀況下的價格 100 可比實例在估價對象房地產狀況下的價格100R可比實例在其房地產狀況下的價

8、格100/（）可比實例在估價對象房地產狀況下的價格可比實例在其房地產狀況下的價格100/（）（）/100可比實例在估價對象房地產狀況下的價格注上式（）為估價對象房地產狀況相對于標準房地產狀況的得分48求取比準價格百分率法下的修正、調整系數連乘公式估價對象價格可比實例成交價格交易情況修正系數交易日期調整系數房地產狀況調整系數估價對象價格(1S %)(1R %)可比實例成交價格(1T %)或者估價對象價格可比實例成交價格 1 (1T %) 1 或者1S % 1R % 估價對象價格可比實例成交價格 100 100T 100 100S 100 100R 百分率法下的修正、調整系數累加公式估價對象價格可

9、比實例成交價格(1交易情況修正系數交易日期調整系數房地產狀況調整系數)估價對象價格(1S %R %)可比實例成交價格(1T %)或者估價對象價格可比實例成交價格 1T % 或者 1S %R %估價對象價格可比實例成交價格 100T 100SR差額法下的公式估價對象價格可比實例成交價格交易情況修正系數交易日期調整系數房地產狀況調整數額52房地產價格的構成開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費計算基數土地取得成本開發(fā)成本，即：直接成本利潤率開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本）計算基數土地取得成本開發(fā)成本管理費用：投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本

10、管理費用）計算基數土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用,相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用）計算基數開發(fā)完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率,即:銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值53成本法的基本公式成本法最基本的公式為：房地產價格重新購建價格一折舊新開發(fā)土地價格取得待開發(fā)土地的成本土地開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用十銷售稅費開發(fā)利潤上式中：開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積100%新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（取得該用地的總代價土地開發(fā)總成本總

11、管理費用總投資利息總銷售費用總銷售稅費 總開發(fā)利潤）/(用地總面積開發(fā)完成后可轉讓面積的比率）用途、區(qū)位等因素調整系數求取該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下：該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息 總銷售費用總銷售稅費 總開發(fā)利潤 =取得該荒地的總代價十土地開發(fā)總成本 十總管理費用十總投資利息可轉讓熟地的總價銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率得出：該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價= (取得該荒地的總代價 十土地開發(fā)總成本十總管理費用十總投資利息) 1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價=取得該荒

12、地的總代價土地開發(fā)總成本總管理費用總投資利息(1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)可轉讓熟地面積 = (取得該荒地的總代價土地開發(fā)總成本總管理費用十總投資利息) (1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)可轉讓熟地面積比率該荒地總面積新建房地價格=土地得成本土地開發(fā)成本建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤舊房地價格=土地的重新取得價格建筑物的重新購建價格建筑物重新購建價格舊建筑物價格建筑物的重新購建價格建筑物的折舊55建筑物的折舊建筑物的折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值剩余經濟壽命經濟壽命一有效經過年

13、數直線法的年折舊計算公式：DiDCS/N C (1R) /N上式中：Di第i年的折舊額。D是一個常數；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值 N建筑物的經濟壽命；R建筑物的凈殘值率；(CS) 稱為折舊基數；年折舊率d=D/C100=(CS)/(CN) 100=(1R)/N100有效經過年數為t年的建筑物折舊總額Et=Dt(CS)t/NC(1R) t/N直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：V=CEtC(CS)t/Nc1(1R)t/N上式中：Et建筑物的折舊總額；V建筑物的現(xiàn)值；(CS) 稱為折舊基數；成新折扣法V=Cq 式中：V建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價格；q建筑物的成新率(%)；用

14、直線法計算成新率的公式為：q1(1R)t/N 100 當R0時，q(1t/N)100 1(1R) Nn/N100 t/N100 1(1R) t/ tn100 n/ tn100建筑物經濟壽命1/年折舊率修復所必需的費用修復后的房地產價值修復前的房地產價值扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本超額持有成本扣除功能過剩引起的折舊后的成本重置成本(無效成本超額持有成本)56成本應用中涉及的有關規(guī)定年折舊額原價(1殘值率)/耐用年限61收益法的基本原理地價年地租購買年 地價地租/利息率 某筆資金利率房地產的凈收益房地產價格房地產的凈收益/利率62報酬資本化法的公式V=A1/1Y1 A2/(1Y1)(1Y

15、2)An/(1Y1)(1Y2)(1Yn)V=A1/1YA2/(1Y)2A3/(1Y)3An/(1Y)n A末A初(1Y)V=A/Y11/(1Y)nV=A/YKn=11/(1Y)n =(1Y)n1/(1Y)nV70=VK70V50=VK50V=V50/K50V40=V40K40/K50Vn= VNKn/ KN=VN(1Y(1Y)n1 / (1Y1Vn= A/Yn11/(1Yn)n或VN= A/YN11/(1YN)N以上幾個公式中：V房地產收益價格又稱現(xiàn)值；n收益年限；A1，A2An第n期凈收益；Y1，Y2Yn第Y期報酬率(折現(xiàn)率)收益期限為有限年的公式:式中t為凈收益有變化的期限收益期限為無限年

16、的公式:凈收益按一定數額遞增 有限年V=(A/Y+b/Y2)11/(1+ Y)nb/Yn/(1+Y)n 未來第n年為 A十(n1)b收益年限為無限年V=A/Y+b/ Y2凈收益按一定數額遞減 有限年V=(A/Yb/Y2)11/(1+Y)n+b/Yn/(1+Y)n 未來第n年為 A(n1)b nA/b+1凈收益按一定比率遞增 有限年 V=A/(Yg)1 (1+g)/(1+Y) n 未來第n年為 A(1+g)n1無限年 V=A/(Yg)凈收益按一定比率遞減 有限年 V=A/(Y+g)1 (1g)/(1+Y) n 未來第n年為A(1g)n1無限年 V=A/Y+g以上幾個公式中：V房地產收益價格又稱現(xiàn)

17、值；b凈收益逐年遞增(減)的數額；g凈收益逐年遞減的比率；凈收益為有效毛收入減運營費用公式：有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE，收益年限為有限年公式為:V=I/(YgI)1 (1gI)/(1Y) nE/YgE1 (1gE)/(1Y) n 上式中：I有效毛收入；E運營費用；gI逐年遞增的比率；gE逐年遞增的比率；預知未來若干年后的價格的公式：如果凈收益每年不變?yōu)锳,則公式為: V=A/Y1 (1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定數額遞增,則公式為: V=(A/Yb/Y2) 11/(1Y) t b/Yt/(1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定數額遞減,則公

18、式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tb/Yt/(1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定比率遞增,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t如果凈收益按一定比率遞減,則公式為: V=A/Yg 1 (1g/1Y) tVt/(1Y) t如果難以預測未來的價格公式為:V=A (1Y) t1 /Y(1Y) t (1) =A/ YY/(1Y) t1=A/ Y a上式中：a償債基金系數；A凈收益；V房地產收益價格又稱現(xiàn)值；Y報酬率(折現(xiàn)率) ；增值率；63凈收益潛在毛收入(PGI) ；有效毛收入(EGI) ；凈運營收益(NOI) ；稅前現(xiàn)金流量(PTCF) ；運營費用率

19、(OER)稅后現(xiàn)金流量(ATCF) ；凈收益率(NIR)凈收益率1運營費用率凈收益潛在毛收入空置等造成的收入損失運營費用 有效毛收入運營費用(運營費用，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅)有租約限制下的價值無租約限制下的價值 承租人權益的價值64報酬率報酬率無風險報酬率投資風險補償管理負擔補償缺乏流動性補償 投資帶來的優(yōu)惠65直接資本化法資本化率年收益/價格VNOI/R 上式中：V房地產價值；NOI房地產未來第一年的凈收益；R資本化率；收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即： 收益乘數價格/年收益利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公

20、式為： 房地產價值年收益收益乘數房地產價值毛租金毛租金乘數毛租金乘數是市場上房地產的價格除以其毛租金所得的倍數，即:毛租金乘數價格/毛租金(毛租金乘數也是經常所講的“租售比價”)VPGIPGIM潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即:PGIM=V/PGIVEGIEGIM有效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即:EGIM=V/EGIVNOINIM凈收益乘數是房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數，即:NIM=V/NOI由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即:V=NOI/R

21、凈收益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM因為NIR=1OER所以 Ro=(1OER)/EGIM 上述公式的來源是：因為 Ro=NOI/V所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro綜合資本化率；OER運營費用；V房產價格；NIR凈收益率；EGIM有效毛收入乘數；NOI某一年的凈收益；在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Y在凈收益每年不變但收益年限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為： V=A/Y 11/(1Y)n R=Y/11/(1Y)n在凈收益按一定比率g遞增并收益期限

22、為無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/Yg 在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：V=A/YY/(1Y)t1或R= YY/(1Y)t16.6投資組合和剩余技術式中：Ro綜合資本化率；RL土地資本化率；RB建筑物資本化率；VL土地價值；VB建筑物價值； V土地價值占房地價值的比率；B建筑物價值占房地價值的比率，LB100；Ro=VLRLVBRB/ VLVB RL=(VLVB)ROVBRB/VL RB=( VLVB)RO VLRL/VBRoLRLBRB RoLRL(1L)RB Ro(1B) RLBRB抵押貸款常數的計算公式為：Ro=MRM(1M)RE在分期等額本

23、息償還貸款的情況下,抵押貸款常數的計算公式為：RM=YM(1YM)n/(1YM)n1 = YMYM/(1YM)n1式中：RM抵押貸款常數；YM抵押貸款報酬率，即抵押貸款利率（i）；n抵押貸款期限；房地產的價格抵押貸款金額自有資金額 房地產凈收益抵押貸款收益自有資金收益直接資本化法的土地剩余技術公式為: VL= AOVBRB/ RL直接資本化法的建筑物剩余技術公式為: VB= AOVLRL/ RB上式中：VL土地價值；AO土地與地上建筑物共同產生的凈收益；VB建筑物價值；RB建筑物資本化率； RL土地資本化率；直接資本化法的自由資金剩余技術公式為: VE= AOVMRM/ RE直接資本化法的抵押

24、貸款剩余技術公式為: VM= AOVERE/ RM上式中：VE自有資金權益價值；AO房地產凈收益；VM抵押貸款金額；RM抵押貸款常數； RE自有資金資本化率；6.7凈收益與資本化率的匹配由土地收益求取土地價格：土地價格=土地凈收益/土地資本化率由建筑物收益求取建筑物價格：建筑物價格=建筑物凈收益/建筑物資本化率由房地收益求取房地價格：房地價格=房地凈收益/綜合資本化率由房地收益單獨求取土地價格：土地價格=房地凈收益建筑物凈收益/土地資本化率土地價格=房地凈收益建筑物價格建筑物資本化率/土地資本化率土地價格=房地凈收益/綜合資本化率建筑物價格由房地收益單獨求取建筑物價格：建筑物價格=房地凈收益土

25、地凈收益/建筑物資本化率建筑物價格=房地凈收益土地價格土地資本化率/建筑物資本化率建筑物價格=房地凈收益/綜合資本化率土地價格72假設開發(fā)法的基本公式待開發(fā)房地產的價值開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費生地價值開發(fā)完成后的房地產價值由生地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費生地價值開發(fā)完成后的熟地價值由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費土地開發(fā)利潤買方購買生地應負擔的稅費毛地價值開發(fā)完成后的房地產價值由毛地建成房屋的開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費開

26、發(fā)利潤買方購買毛地應負擔的稅費毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值一由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一土地開發(fā)利潤一買方購買毛地應負擔的稅費熟地價值開發(fā)完成后的房地產價值一由熟地建成房屋的開發(fā)成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一開發(fā)利潤一買方購買熟地應負擔的稅費在建工程價值續(xù)建完成后的房地產價值一續(xù)建成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一續(xù)建投資利潤一買方購買在建工程應負擔的稅費舊房價值裝修改造完成后的房地產價值一裝修改造成本一管理費用一投資利息一銷售費用一銷售稅費一裝修改造投資利潤一買方購買舊房應負擔的稅費適用于開發(fā)完成后出售的公式：VVPC適用于

27、開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：VVRC上式中:V待開發(fā)房地產的價值;VP用市場法或長期趨勢法測算的開發(fā)完成后的房地產價值；VC應扣除項目 VR用收益法測算的開發(fā)完成后的房地產價值；74假設開發(fā)法計算中各項的求取利率單位時間內的利息/本金100IPin FP(1in)復利的本利和計算公式為：FP(1i)n 復利的總利息計算公式為：IP(1十i)n1在名義利率下的本利和為：FP(1rm)nm在名義利率下的一年末本利和為：FP(1rm)m假設實際年利率為i則在實際利率下的一年末本利的為：FP(1i)令一年末名義利率與實際利率的本利和相等，即P(1i)=P(1r/m)m得出i(1r/m)m1名義利率與實

28、際利率的關系，還可以通過利率的計算公式得出，即i=(FP)/P=P(1r/m)mP/P=(1r/m)m1上7.4式中： i利率; n計息周期數; I總利息; F計息期末的本利和; r名義年利率; m一年中計息m次; rm每次計息的利率;P本金;82數學曲線似合法YabXa=(YbX)/Nb=(NXYXY)/ NX2(X)2當X=0時, a=Y /N b=XY/X2上式中：Y各期的房地產價格; X時間; a ，b為末知參數; N時間序列的項數;83平均增減量法ViPo十did=(P1Po)(P2P1)(PiPi1)(PnPn1)/n =(PnP0)/n上式中：Vi第i期房地產價格的趨勢值; i時

29、期序數; Po基期增減量的平均數; d逐期增減量的平均數; Pi第i期房地產價格的實際值;84平均發(fā)展速度法Vi=P0ti t=(P1/P0P2/P1P3/P2Pi/Pi1Pn/Pn1)1/n =(Pn/P0)1/n上式中：t平均發(fā)展速度;86指數修勻法下式中：Vi第i期的預測值; Pi第i期的實測值; Vi+1第i1期的預測值; a修勻常數，0a1公式為：Vi+1= Via(PiVi) = aPi(1a) Vi Vi+1= aPi(1a) Vi Vi+1= Via(PiVi)91路線價法臨街深度價格修正率的形式臨街深度(英尺)255075100125150175200四三二一法則(%)403

30、020109876單獨深度價格修正率(%)403020109876累計深度價格修正率(%)407090100109117124130平均深度價格修正率(%)160(40)140(35)120(30)100(25)87.2(21.8)78.0(19.5)70.8(17.7)65.0(16.25)平均深度價格修正率=累計深度價格修正率標準臨街深度/所給臨街深度917路線價法計算公式(以標準臨宗地的單價為路線價、采用平均深度價格修正率為例)一面臨街矩形土地價值的計算公式：V(單價) =ud V(總價) =ud(fd)上式中:V土地價值; u路線價; d臨街深度價格修正率; f臨街寬度;d臨街深度前后

31、兩面臨街矩形土地價值的計算公式：V(總價) = uodofd ou1d1f(dd o) V(單價) = uodod ou1d1(dd o)/ d上式中:V土地價值; uo前街路線價; do前街臨街深度價格修正率; f臨街寬度;d總深度; d o前街影響深度; 1后街路線價; d1后街臨街深度價格修正率;矩形街角地價值的計算公式：V(單價) = uodou1d1t V(總價) = (uodou1d1t)(fd)上式中:V土地價值; uo正街路線價; do正街臨街深度價格修正率; 1旁街路線價; d1旁街臨街深度價格修正率; t旁街影響加價率; f臨街寬度; d臨街深度;三角形土地價值的計算公式：

32、V(單價) = udh V(總價) = udh(fd2)上式中:V土地價值; u路線價; d臨街深度價格修正率; h三角形土地價格修正率; f臨街寬度; d臨街深度;其他形狀土地價值的計算。通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些矩形、三角形土地的價值再相加減94高層建筑地價分攤的方法按建筑面積進行分攤某部分享有的地價數額=土地總價值/總建筑面積該部分的建筑面積某部分占有的土地份額該部分享有的地價數額/土地總價值該部分的建筑面積/總建筑面積按房地價值進行分攤某部分享有的地價數額土地總價值/房地總價值該部分的房地價值某部分占有的土地份額該部分享有的地價數額/土地總價值該部分的房地價值

33、/房地總價值按土地價值進行分攤某部分占有的土地份額該部分的房地價值該部分的建筑物價值/房地總價值建筑物總價值某部分享有的地價數額該部分占有的土地份額土地總價值該部分的房地價值一該部分的建筑物價值地價地租/利息率地租量農產品的市場價格農產品的銷售稅費一農產品的生產成本土地上投入資本的利息農業(yè)經營者的利潤房地產估價理論與方法精講班第20講課件講義（環(huán)球職業(yè)教育在線） 房地產估價理論與方法精講班第20講講義 最高最佳使用原則 第四節(jié) 最高最佳使用原則 最高最佳使用原則要求房地產估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使估價

34、對象的價值達到最大化的一種最可能的使用。 環(huán)球4科超低價特，4科100元，任意一科25元，包括語音、講義、作業(yè)。QQ：545533807 可用支付寶， 房地產估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因為在現(xiàn)實房地產經濟活動中，每個房地產擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產的潛力，采用最高最佳的使用方 式，以取得最大的經濟利益。這一估價原則也是房地產利用競爭與優(yōu)選的結果。因此，房地產估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則(關鍵考點，會以設計考試題目)。 最高最佳使用必須同時滿足以下4個條件：法律上許可；技術上可能；經濟上可行；價值最大化。在此特別需要指出的是，估價中在判斷估價對象的最高最佳使用時

35、，往往容易忽視“法律上許可”這個前提條件，甚至誤以為最高最佳使用原則與合法原則有時是沖突的。實際上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法規(guī)、政策、土地使用權出讓合同等)允許范圍內的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產權、合法處分等方面的要求(關鍵考點，會以設計考試題目)。 最高最佳使用具體包括最佳用途(或最佳用途組合)、最佳規(guī)模和最佳集約度。尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方

36、面依序篩選： (1)法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。 (2)技術上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。 (3)經濟上的可行性。對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，華進行經濟可行性檢驗。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。具體的經濟可行性評價指

37、標有財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期等。 (4)價值是否達到最大化。在所有具有經濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般會根據上述內容設計多項選擇題)。 特別提示：下列內容要仔細閱讀，會針對下列內容設計計算類型的判斷題。 進一步來講，有三個經濟學原理有助于我們把握最高最佳使用原則：收益遞增遞減原理；均衡原理；適合原理。 收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。它揭示的是兩種投入產出關系(投入產出關系是指投入量的變動與相應產出量的變動之間的關系): 一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系；另

38、一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。 收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產出關系叫做收益遞減規(guī)律(也稱為邊際收益遞減原理), 可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的；但當這種可變投入量繼續(xù)增加達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現(xiàn)遞減現(xiàn)象。 收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做規(guī)模收益(也稱為規(guī)模報酬規(guī)律), 可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規(guī)模的變化), 則產出量的變化有以下3種可能：產出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益不變；產出

39、量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞增；產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規(guī)模收益遞減。在擴大規(guī)模時，一般是先經過一個規(guī)模收益遞增階段，然后經過一個規(guī)模收益不變階段，再經過一個規(guī)模收益遞減階段。 均衡原理是以估價對象的內部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它也可以幫助我們確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高

40、最佳使用狀態(tài)，例如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價調整。這種情況在現(xiàn)實中經常遇到，例如在舊城區(qū)有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊不堪(無繼續(xù)利用價值), 此時對于買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。 【例51】某宗房地產的土地面積 300m2，建筑面積250m2, 建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，

41、殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產相對于空地的減價額。 【解】 該宗房地產相對于空地的減價額計算如下： 該宗房地產相對于空地的減價額(300-50)250=62500(元) 與上述相反的情形，是建筑物的設計、施工和設備都非常先進、良好，但坐落的位置較差，例如在較偏僻的地方建造的高級賓館、商場，不能使該建筑物的效用得到充分發(fā)揮，雖然該類建筑物的重建價格或重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于其重建價格或重置價格，即功能過剩引起了功能折舊。 【例5-2 】某建筑物的建筑面積500Om2, 坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600

42、元/m2, 市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。試計算該建筑物的現(xiàn)值。(特別提示：計算房地產的價值時要用正常房地產市場價格，而不能用房地產的個別價格。此問題在以后的計算題中經常會遇到)。 【解】該建筑物的現(xiàn)值計算如下: 該建筑物的現(xiàn)價(1800500015002000)/5000 1200(元/m2) 由上述計算結果可見，該建筑物的實際價值為1200元/m2, 比其重建價格1600元/m2 低400元/m2 。 適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定估價對象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設品牌服裝專店并

43、不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設品牌服裝專店就不是最高最佳使用。 適合原理加上均衡原理以及收益遞增遞減原理，即當估價對象與其外部環(huán)境最為協(xié)調，同時其內部各構成要素的組合最為均衡時，便為最高最佳使用(此句話為最高最佳使用判定和實現(xiàn)的條件，應該記住)。 最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，在各種可能的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式的估價結果。例如某宗土地，城市規(guī)劃規(guī)定其用途既可以是商業(yè)，也可以是居住，如果為商業(yè)用途能夠使該宗土地的價值達到最大化，則評估該宗土地的價值應以商業(yè)用途為前提；反之，應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種

44、使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明： 特別提示：下列計算公式必須會，可能出單項選擇題。 (1)保持現(xiàn)狀前提 認為對現(xiàn)有房地產保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產應保持現(xiàn)狀的條件是： 現(xiàn)有房地產價值 ( 新房地產價值將現(xiàn)有房地產改變?yōu)樾路康禺a所必要的費用 ) 以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應予以保留的條件是: 現(xiàn)有房地產價值 ( 新房地產價值拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用建造新建筑物所必要的費用 ) (2)裝飾裝修改造前提 認為對現(xiàn)有房地產進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應以裝飾裝

45、修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產應進行裝飾裝修改造的條件是： 裝飾裝修后的房地產價值 裝飾裝修所必要的費用 現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產價值 需要指出的是，裝飾裝修改造前提不一定是對建筑物進行裝飾裝修改造，也有可能是對土地進行改造。因為土地與建筑物的不均衡所引起的功能折舊也可能是由于土地方面的原因造成的，這時就需要對土地進行改造。 (3)改變用途前提 認為改變現(xiàn)有房地產的用途再予以使用最為有利時，應以改變用途再予以使用為前提進行估價。應改變現(xiàn)有房地產用途的條件是： 新用途的房地產價值改變用途所必要的費用 現(xiàn)用途的房地產價值 (4)重新開發(fā)前提 認為對現(xiàn)有房地產進行重新開發(fā)再予以

46、使用最為有利時，應以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有房地產應進行重新開發(fā)的條件是： 重新開發(fā)完成后的房地產價值重新開發(fā)所必要的費用 現(xiàn)有房地產價值 以建筑物為例，對現(xiàn)有建筑物應予以拆除的條件是： ( 新房地產價值拆除現(xiàn)有建筑物所必要的費用建造新建筑物所必要的費用) 現(xiàn)有房地產價值 (5)上述情形的某種組合 最常見的是第三種改變用途與第二種裝飾裝修改造的組合。 上述“所必要的費用”包括必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的利潤。必須指出的是，在實際估價中，對于上述五種估價前提，除第一種估價前提外，不能以其中某一種估價前提的可行，就判斷該種估價前提為最高最佳使用，而應當將它與其他幾種可

47、行的估價前提進行比較之后，才能作出最高最佳使用的判斷與選擇。 特別提示：考試時可能會出將三種情況組合在一起，問如何選擇的題目。 估價時點 第五節(jié) 估價時點 估價時點原則要求房地產估價結果是在由估價目的決定的某個特定時間的價值。 房地產估價之所以要遵守估價時點原則，是因為影響房地產價格的因素是不斷變化的，房地產市場是不斷變化的，貨幣的購買力是不斷變化的，從而房地產價格也是不斷變化的。實際上，隨著時間的流逝，房地產本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。因此，同一宗房地產在不同的時間往往會有不同的價值。價值與時間密不可分，每一個價值都對應著一個時間，不存在“沒有時間的價值” 如果沒有了對應的時間，價值就會失去意義。反過來，就不可能離開時間來評估價值。如果沒有時間這個前提，價值估算將無從下手。另外，估價既不可能也無必要評估估價對象在所有時間上的價值，通常只是評估其在某個特定時間的價值。這就要求房地產估價必須先確定某個特定時間。但是，這個特定時間既不是委托人也不是房地產估價師可以隨意假定的，必須根據估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。