商品房買賣注意事項

1、商品房買賣合同注意事項 根據(jù)目前市場碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭議的條款及注意事項，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證商品房銷售預(yù)售許可證及營業(yè)執(zhí)照；交房前應(yīng)查看住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書及消防安全合格證。2、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位

2、計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。5、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費用（除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的）9、物業(yè)管理條款，要明確物業(yè)費所收取的項目為哪些，交房時應(yīng)提前繳納幾個月的物業(yè)費，10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。12、注意開發(fā)商的廣告是否和合同上

3、所要求的一致13、針對付款方式、核算方式與開發(fā)商達成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發(fā)商設(shè)置過重義務(wù)，日后無法履行14、對于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書寫相同。15、商品房質(zhì)量，與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；對于房屋交付使用時，其達不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定；對于違約條款要明確到具體情況。對于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)；防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品

4、房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達到國家強制性標(biāo)準(zhǔn)等。提示：主要查看六證、兩書、一照，這關(guān)系到產(chǎn)權(quán)過戶問題。對于面積的計算方法：1、設(shè)計為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽臺相似的均按陽臺投影面積的一半計算面積2、與陽臺相連，設(shè)計或?qū)嶋H建成為放置空調(diào)機等設(shè)備的構(gòu)筑物，不計算面積3、落地窗、凸窗、飄窗等，其規(guī)劃設(shè)計及現(xiàn)狀均與樓地面處于同一水平標(biāo)高的，計算面積4、公攤面積的計算，高層公攤系數(shù)一般在0.180.26之間：多層公攤系

5、數(shù)在0.110.16之間。5、國家規(guī)定商品房的面積誤差不得超過3%。6、面積差異應(yīng)對實際面積與合同標(biāo)明的面積的誤差作出詳細(xì)的規(guī)定，以免交付使用時，對于誤差面積的核算方式與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛。千萬不可僅以“多退少補、按實際面積為準(zhǔn)”一筆代之5、新房住房維修基金全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)2%!提示:對于面積主要注意公攤面積的計算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些。違約責(zé)任與解除合同的約定1、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算（小心開發(fā)商寫成：按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)文字）2、對于交房

6、日期、辦理相關(guān)證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協(xié)商，寫在補充條款里面。3、雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達不到合同或補充協(xié)議的約定，購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù)，如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標(biāo)準(zhǔn)，購房人可以單方解除合同。并同時約定合同解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。提示：對于違約的條款，一定要說明具體的違約事件及違約金額等相關(guān)違約條件，不要傾向于開發(fā)商給予您補償多少，而要您解決此問題的實際

7、問題。 1購房人同樣應(yīng)要求房開商在合同上注明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。2供氣是最復(fù)雜的問題。入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但有的房開商會以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達到70%、并且購房人裝修后經(jīng)他們再驗收合格后才給通氣為說辭，延遲通氣或不通。對于“初裝修”房，房開商也完全可做好供氣管道，禁止購房人入住后進行改動，承諾房屋交付使用時有“氣”供應(yīng)。如果做不到這一點，購房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設(shè)施已

8、入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由房開商負(fù)責(zé)采取積極措施，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實際生活困難。3經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價出售商品。另外，廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則第九條也明確規(guī)定：經(jīng)營者不得在公開標(biāo)明的商品房價格外加收任何費用，也不得在商品房交付使用時委托物業(yè)管理單位追加房價外的任何費用。且依廣東省城鎮(zhèn)新建商品房銷售明碼標(biāo)價管理規(guī)則第八條規(guī)定，商品房價格構(gòu)成中包括了有線電視網(wǎng)費、電話線路管理費、水電增容費、信報箱工料費等。業(yè)主在支付全部購房款后，不應(yīng)再承擔(dān)任何支付義務(wù)。而該公司在收取購房款后還要求 商品房買賣注意事項鄧明友律師

9、我已經(jīng)對二手房交易注意事項進行了歸納闡述并發(fā)表了二手房交易注意事項，供二手房交易的買方參考。現(xiàn)在我就商品房買賣注意事項進行歸納總結(jié)，供即將購買房屋的買方參考。本文所指的商品房買賣是指一手房買賣，即直接與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，購買商品房的行為。 商品房買賣過程中，由于買賣雙方在房地產(chǎn)專業(yè)知識和法律知識上掌握程度不同，買方一般處于明顯劣勢，如果不幸遇上不法開發(fā)商或者是不講誠信的開發(fā)商，或房屋建筑出現(xiàn)未曾預(yù)料到的問題，糾紛就在所難免。而個別開發(fā)商利用自己的優(yōu)勢條件，在購房合同中故意埋下幾處伏筆，為日后調(diào)解糾紛、贏得訴訟打下基礎(chǔ)。那么我們在確定購房以后，在與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，為了盡可能實現(xiàn)

10、權(quán)利，避免將來維權(quán)出于不利地位，在簽訂商品房買賣合同時，以下事項應(yīng)當(dāng)明確具體并予以高度注意 ：一，應(yīng)當(dāng)查明五證是否齊全?！拔遄C”是證明房地產(chǎn)開發(fā)商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發(fā)商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證書。 “五證”包括：國土資源局的“中華人民共和國國有土地使用證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；建設(shè)局的“建設(shè)工程開工證”；住建局的“商品房銷售許可證”。此外，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”；屬于外銷商品房的，應(yīng)取得“商

11、品房外銷許可證”。 二，交房時間及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確具體。針對這一條款，商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，購房消費者一般難以理解和判斷。 相關(guān)規(guī)定：中華人民共和國民法通則第153條規(guī)定：“本法所稱的不可抗力是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等?！?據(jù)此，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗據(jù)的自然災(zāi)害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因交房延期的，

12、銷售方不承擔(dān)責(zé)任?！边@樣的約定顯然是銷售方對自己的免責(zé)范圍擴大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、 項目設(shè)計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。 三，.房屋面積誤差如何處理應(yīng)當(dāng)明確具體。一般來講，對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存有誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開發(fā)商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實際上就是開發(fā)商

13、違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第14條的規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一），面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二），面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，而且誤差比在3以內(nèi) （含3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部

14、分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，而且誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 因此在簽訂商品房銷售合同時，購房者應(yīng)該注意開發(fā)商對面積誤差的約定，因為現(xiàn)有法律已經(jīng)就此問題對購房者進行了有力保護，購房者要防止開發(fā)商在合同中設(shè)置對自己不利的因素，這些不利因素一旦存在商品房買賣合同中，依據(jù)優(yōu)先適用雙方約定的原則，極有可能導(dǎo)致購房者的合法權(quán)利受到損害。 四，質(zhì)量問題及責(zé)任承擔(dān)應(yīng)當(dāng)明確具體。目前房屋質(zhì)量問題在期房交易合同中較為多見。商品房的特點是購買期較長，交易過程中各種手續(xù)繁瑣，與其相關(guān)的因素

15、錯綜復(fù)雜，特別是購買預(yù)售的期房，各種復(fù)雜的因素往往使購房者在簽約時難以辨清所購商品的虛實，而只有等到商品房交付使用之后，潛藏在交易中的矛盾才能顯露出來，結(jié)果給購買者帶來許多麻煩，甚至造成較大的利益損失。在目前出現(xiàn)的糾紛之中，由于房屋質(zhì)量問題，購房者與開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的占有六成以上的比例。而這其中又有相當(dāng)一部分是由于開發(fā)商的宣傳承諾與實際交付使用的房屋質(zhì)量相距甚遠造成的。 根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設(shè)工程技師負(fù)責(zé)，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門對建設(shè)工程質(zhì)量實施監(jiān)督管理。這種監(jiān)督管理主要體現(xiàn)在建設(shè)單位在工程竣工驗收合

16、格后，必須向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理條例第16條：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。 建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備下列條件： （一）完成建設(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容； （二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料； （三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告； （四）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件； （五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。 第49條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格 之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)

17、劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。 建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。 但是，建設(shè)工程技師驗收只是針對工程主體下結(jié)論，購房者所關(guān)注的一些細(xì)節(jié)性的問題，并不包含在質(zhì)量驗收的內(nèi)容當(dāng)中。通常購房者對房屋質(zhì)量的不滿主要集中在裝修、格局的變化；水、電、氣、管線的通暢；門、窗、家具瑕疵等問題上，要解決這類的問題，商品房買賣合同是最有效的武器。 消費者在簽訂合同時一定要將技師要求、交房標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字寫清楚，決不可僅憑開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾來做依據(jù)。

18、 五，違約責(zé)任應(yīng)該在平等基礎(chǔ)上明確具體。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買賣雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對等的，對購房者極為不利。 因此，在與賣方簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。 六，房產(chǎn)證、國有土地使用證辦理及交付應(yīng)該有明確具體的時間限制。 相關(guān)規(guī)定最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第18條的規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任； （一），商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限； （二），商品房買賣合同的