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1、房屋登記辦法第十二條釋義 申請房屋登記時在沒有另外規(guī)定需當(dāng)事人雙方共同申請,下面是小編給大家分享的房屋登記辦法第十二條釋義,歡迎大家閱讀。 房屋登記辦法第十二條釋義 第十二條 申請房屋登記,應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請,但本辦法另有規(guī)定的除外。 有下列情形之一,申請房屋登記的,可以由當(dāng)事人單方申請: (一)因合法建造房屋取得房屋權(quán)利; (二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利; (三)因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利; (四)有本辦法所列變更登記情形之一; (五)房屋滅失; (六)權(quán)利人放棄房屋權(quán)利; (七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 【要旨】登記申請人共同申請和單獨(dú)申請 【釋義】本條

2、是關(guān)于登記申請人共同申請和單方申請的規(guī)定。 本條第一款明確房屋登記以共同申請為原則。共同申請是申請的一般方式,主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的情形,如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為,合同是物權(quán)變動的原因行為,僅具備債權(quán)效力,合同簽訂后,還須辦理相應(yīng)的房屋登記,才能發(fā)生物權(quán)變動的效力。基于這些行為的房屋登記,如果當(dāng)事人不共同申請,登記機(jī)構(gòu)就無法完整了解當(dāng)事人的真實(shí)意思,登記結(jié)果的正確性也就無法保證,從而影響登記的公信力。所以,房屋買賣、交換、贈與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同向房屋所在地登記機(jī)構(gòu)提出申請。此外,根據(jù)物權(quán)法第一百五

3、十八條規(guī)定:"地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立"、"未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人"規(guī)定,地役權(quán)登記不是產(chǎn)生物權(quán)變動效力,而是產(chǎn)生對抗第三人的效力,但地役權(quán)的設(shè)立登記同樣需要雙方當(dāng)事人共同申請。 本條第二款規(guī)定了可以由當(dāng)事人單方申請的情形。由于共同申請是登記啟動的一般方式,單方申請是特殊方式,且類型有限,因此,本款也采用了列舉的方式對可以單方申請房屋登記的情形進(jìn)行了規(guī)定。單方申請主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動情形,可歸納為四類:一是基于事實(shí)行為而引起的物權(quán)變動,如合法建造、拆除房屋,房屋自然屬性變更,權(quán)利人名稱或者姓名變更,房屋滅失,權(quán)利人放棄權(quán)利等;二

4、是經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動,包括司法行為和政府行政行為;三是因繼承或受遺贈取得房屋物權(quán)的;四是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形,如物權(quán)法規(guī)定權(quán)利人可以申請更正登記,利害關(guān)系人可以申請異議登記。此外,辦法第六章規(guī)定了單方申請登記的一種特殊情形,即預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后,預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記,預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。這是因?yàn)橐环矫骖A(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對請求權(quán)的登記,并不是真正意義上的物權(quán)登記;更重要的是,預(yù)告登記的目的是限制開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利,保障債權(quán)人將來實(shí)現(xiàn)其債權(quán),如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購人共同申請預(yù)告登記的情形下,不允許預(yù)購人單方申請預(yù)告登記,則勢必

5、極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮,無法達(dá)到保護(hù)債權(quán)人利益的目的。需要強(qiáng)調(diào)的是關(guān)于第二款第(四)項(xiàng)中"本辦法所列變更登記情形",主要是指登記簿中自然狀況部分的變更和權(quán)利人名稱或者姓名變更,即本辦法第三十六條、第八十五條所指的變更登記情形。 德國、日本和我國臺灣地區(qū)立法也都采用共同申請原則。如臺灣土地登記規(guī)則第二十六條規(guī)定:"土地登記,除本規(guī)則另有規(guī)定外,應(yīng)由權(quán)利人及義務(wù)人會同申請之。"同時,其第二十七條又以列舉的形式規(guī)定了單獨(dú)申請的情形:"下列登記由權(quán)利人或登記名義人單獨(dú)申請之: 一、土地總登記。 二、建物所有權(quán)第一次登記。 三、因繼承取得土地權(quán)

6、利之登記。 四、因法院、行政執(zhí)行處或公正第三人拍定、法院判決確定之登記。 五、標(biāo)示變更登記。 六、更名或住址變更登記。 七、消滅登記。 八、預(yù)告登記或涂銷登記。 九、法定地上權(quán)登記。 十、依土地法第十二條第二項(xiàng)規(guī)定回復(fù)所有權(quán)之登記。 十一、依土地法第十七條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第二十條第三項(xiàng)或第七十三條之一標(biāo)售取得土地之登記。 十二、依土地法第六十九條規(guī)定更正之登記。 十三、依土地法第一百三十三條規(guī)定取得耕作權(quán)或所有權(quán)之登記。 十四、依民法第五百十三條第三項(xiàng)規(guī)定抵押權(quán)之登記。 十五、依民法第七百六十九條、第七百七十條或第七百七十二條規(guī)定因時效完成之登記。 十六、依民法第八百七十條之一規(guī)定抵押權(quán)人拋棄

7、其抵押權(quán)次序之登記。 十七、依民法第九百零六條之一第二項(xiàng)規(guī)定抵押權(quán)之登記。 十八、依民法第九百二十三條第二項(xiàng)或第九百二十四條但書規(guī)定典權(quán)人取得典物所有權(quán)之登記。 十九、依民法第一千一百八十五條規(guī)定應(yīng)屬國庫之登記。 二十、依直轄市縣(市)不動產(chǎn)糾紛調(diào)處委員會設(shè)置及調(diào)處辦法做成調(diào)處結(jié)果之登記。 二十一、法人合并之登記。 二十二、其他依法律得單獨(dú)申請登記者。" 現(xiàn)實(shí)生活中,存在應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請登記但當(dāng)事人一方拒絕協(xié)助登記的情況,此時,另一方應(yīng)當(dāng)如何實(shí)現(xiàn)其權(quán)利?這涉及登記請求權(quán)的間題。登記請求權(quán)是指登記權(quán)利人要求登記義務(wù)人協(xié)助完成登記手續(xù)的權(quán)利。其中登記權(quán)利人是指因登記而直接得到利益,取得

8、房屋權(quán)利或減除房屋負(fù)擔(dān),以及將其取得房屋權(quán)利或減除房屋負(fù)擔(dān)的上述事實(shí)加以公示的人,如房屋交易的買受人、房屋抵押的債權(quán)人等;登記義務(wù)人是指因登記而損失利益,失去房屋權(quán)利或承受房屋負(fù)擔(dān),以及將其失去房屋權(quán)利或承受房屋負(fù)擔(dān)的上述事實(shí)得以公示的人,如房屋交易的賣方、房屋抵押人等。例如,房地產(chǎn)交易合同簽訂后作為登記義務(wù)人的賣方不協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記,夫妻離婚后失去財產(chǎn)的一方拒不按照財產(chǎn)分割協(xié)議辦理房屋過戶手續(xù),另一方作為登記權(quán)利人,就有請求其協(xié)助共同向登記機(jī)構(gòu)申請辦理登記的權(quán)利。登記請求權(quán)在性質(zhì)上是登記權(quán)利人和登記義務(wù)人之間的民事法律關(guān)系,而登記申請權(quán)是登記權(quán)利人或者登記義務(wù)人向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理房屋登

9、記的權(quán)利,二者是有區(qū)別的,登記權(quán)利人和登記義務(wù)人都屬于登記申請人。瑞士民法典第六百六十五條規(guī)定:"有取得所有權(quán)理由的取得人,對所有人有請求登記的權(quán)利,如所有人拒絕時,有請求法院判決登記的權(quán)利。"德國民法典也規(guī)定了更正登記請求權(quán),日本和臺灣地區(qū)的司法判例也承認(rèn)登記請求權(quán)。我國由于不動產(chǎn)登記立法的空白,目前尚無登記請求權(quán)的具體規(guī)定,登記權(quán)利人主要是通過合同法、合同法解釋(一)第九條和(物權(quán)法第十五條的有關(guān)規(guī)定來主張該項(xiàng)權(quán)利。物權(quán)法第十五條規(guī)定"當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力"。因此,

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