寫字樓運營管理（課堂PPT）

1、1寫字樓運營管理寫字樓運營管理2資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理目標目標資產(chǎn)資產(chǎn)保值保值& &增值增值寫字樓運營管理寫字樓運營管理3提高租金收入提高租金收入服務品質(zhì)不斷提升服務品質(zhì)不斷提升優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)施提升改造設(shè)備設(shè)施提升改造樹立品牌形象樹立品牌形象保值增值保值增值寫字樓運營管理寫字樓運營管理4寫字樓運營管理寫字樓運營管理集團戰(zhàn)略項目定位開業(yè)前的籌備年度商業(yè)計劃客戶客戶維護維護租賃管理租賃管理固定資產(chǎn)投資管理工程管理物業(yè)服務管理安全&消防管理權(quán)限管理財務管理檔案管理行政管理5租租 賃賃 管管 理理16租賃管理租賃管理7全面了解市場動態(tài)、競品分析、基礎(chǔ)數(shù)全面了解市場動態(tài)

2、、競品分析、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、建立數(shù)據(jù)庫據(jù)收集、建立數(shù)據(jù)庫123準確的市場信息將幫助我們確定項目的準確的市場信息將幫助我們確定項目的租金定位租金定位實時掌握市場動態(tài)及趨勢，以便及時調(diào)整實時掌握市場動態(tài)及趨勢，以便及時調(diào)整項目的營銷策略項目的營銷策略租賃管理租賃管理市場調(diào)研市場調(diào)研8租賃管理租賃管理市場調(diào)研市場調(diào)研市場調(diào)研表日期：2014-11編號編號區(qū)域區(qū)域項目項目可租面積可租面積/ /最新成交最新成交入住率入住率租金租金（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）成交價成交價（不含）（不含）（元（元/ /月月/M2/M2）物業(yè)管理費物業(yè)管理費（元（元/ /月月/M2/M2）交房標準交房標準停

3、車位數(shù)停車位數(shù)量量（個）（個）停車費停車費（元（元/ /月月/ /個）個）1CBD及周邊 金地中心A座 可出租面積/近期成交32白墻、吊頂、網(wǎng)絡地板742AB座總計固定1500流動12002CBD及周邊 金地中心B座 可出租面積/近期成交32白墻、吊頂、網(wǎng)絡地板742AB座總計固定1500流動12003CBD及周邊 華貿(mào)中心可出租面積/近期成交32吊頂 白墻 網(wǎng)絡地板1400地下固定1250流動10004CBD及周邊 世茂大廈可出租面積/近期成交28提供吊頂材料地上400地下109固定1500非固定8元/小時5CBD及周邊 中海廣場可出租面積/近期成交29白墻、吊頂、網(wǎng)絡地板共計744固定15

4、00非固定 5元/小時6CBD及周邊 遠洋光華國際 可出租面積/近期成交27白墻、網(wǎng)絡地板975固定15007CBD及周邊 漢威大廈可出租面積/近期成交29遺留裝修500地上700 固定1200 非固定6元/小時9租賃管理租賃管理市場調(diào)研市場調(diào)研成交時間區(qū)域簽約項目公司名稱面積（m2）樓層合同 租金（元/月/m2)租期（月）裝修期/免租期（月）原辦公地點代理公司簽約類型(租/售)行業(yè)備注2014Q4M11CBD招商局大廈泰禾集團3000-29024-新租投資-2014Q4M11CBD華貿(mào)中心大唐凱勝文化傳媒650-410-新租傳媒-2014Q4M11四惠惠通時代廣場金山軟件30000-DTZ新

5、租軟件-2014Q4M11三元橋太陽宮大廈北京綠凱投資公司650-257-新租投資-2014Q4M11金融街太平洋保險大廈貴陽銀行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利國際廣場現(xiàn)代汽車金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦項友利銀行4000-24536-天元港-新租金融-市場成交信息市場成交信息10租賃管理租賃管理市場調(diào)研市場調(diào)研11年份年份 2014 F2015 F2016 F2017 F2018 F2019 F2020 F可租賃新增供給可租賃新增供給 (平方米平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272

6、,000凈吸納量凈吸納量 (平方米平方米) 90,00017,00016,00074,000102,000240,000246,000空置率空置率 6%5%7%14%15%20%19%全市租金全市租金(人民幣人民幣/平方米平方米/月月) 350370350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增長率租金增長率 0%-2%0%-4%0%-4%-3%-1%-5%-35%-3%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-4%-2%-3%-1%-3%-1%租賃管理租賃管理市場調(diào)研市場調(diào)研12租賃管理租賃管理市場推廣市場推廣131銷售展廳銷售展廳l 樣板間l

7、 位置l 布局2銷售工具銷售工具l 內(nèi)部l 外部3市場活動市場活動l 面向客戶l 面向代理租賃管理租賃管理市場推廣市場推廣14租賃管理租賃管理租賃策略租賃策略租賃租賃策略策略控制銷售節(jié)奏控制銷售節(jié)奏價格體系制定價格體系制定新租新租/ /續(xù)租策略續(xù)租策略租區(qū)分配租區(qū)分配客戶定位客戶定位代理公司的管理代理公司的管理15租賃策略租賃策略新租新租16租賃策略租賃策略新租新租進度數(shù)量數(shù)量面積面積租金租金成交談判跟進來訪制表日期：客戶進度月報表客戶進度月報表17租賃策略租賃策略續(xù)租續(xù)租續(xù)租續(xù)租不續(xù)租不續(xù)租18 如何識別如何識別 “主力主力”客戶，主力租戶能更好的為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定收益。客戶，主力租戶能更好

8、的為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定收益。租賃策略租賃策略續(xù)租策略續(xù)租策略450450450450-1200-12001500150015001500租戶數(shù)量（個）171361租賃面積（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）50045046040019租賃策略租賃策略續(xù)租策略續(xù)租策略20 正確認識代理公司（客戶資源、專業(yè)服務、市調(diào)分析等）1 選擇正確的代理公司（口碑、品質(zhì)）2 公平對待，明確傭金支付規(guī)則3 銷控管理4 不同級層的溝通和聯(lián)系5租賃策略租賃策略代理公司的管理代理公司的管理21單一租戶承租面積單一租戶承租面積傭金比例傭金比例2000以下（Gr

9、oss)金融類公司/知名跨國公司1.7個月其他公司1.5個月2000-整層金融類公司/知名跨國公司1.8個月其他公司1.6個月1層-2層（不含1層）金融類公司/知名跨國公司1.9個月其他公司1.7個月2層以上金融類公司/知名跨國公司2個月其他公司1.8個月有效期自*年*月*日- *年*月*日租賃策略租賃策略代理公司的傭金政策代理公司的傭金政策22Q：上述傭金政策反應的信息？A:Q：在制定傭金方案時，業(yè)主應考慮哪些要素？A:租賃策略租賃策略代理公司的傭金政策代理公司的傭金政策23 租約到期狀態(tài)租約到期狀態(tài)FL# 高區(qū)高區(qū) 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35

10、sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sqM 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 數(shù)據(jù)總出租面積 34561.32空置面積 155.43已出租面積 34405.89空置面積百分比 0.04%已出租面積百分比 99.96%FL# 低區(qū)低區(qū) 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27s

11、qM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 247.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 B1 1919sqM 圖例 租戶數(shù)量 面積（）

12、到期百分比 空置面積* 1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%2017年 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%租賃管理租賃管理租約管理租約管理24FL# FL# 低區(qū)低區(qū) 1515839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 12121530.35sqM 11111018.65sqM 356.27sqM 155.43sqM 10101530.35sqM 9 91198.67sqM 331.68sqM 8 8436.

13、43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7 7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 4A 1530.35sqM 4 43 3416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM 2 2393.97sqM 232sqM 萬通國際 1 1267.65sqM B1 B1 919sqM FL# FL# 高區(qū)高區(qū) 28281530.35sqM 27271530.35sqM 26

14、2625251530.35sqM 23231530.35sqM 2222722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 21211530.35sqM 20201530.35sqM 19191530.35sqM 18181530.35sqM 1717839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 1616648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六個月以上到期客戶三個月內(nèi)到期客戶六個月內(nèi)到期客戶空置 六個月內(nèi)到期客戶狀態(tài)六個月內(nèi)到期客戶狀態(tài)租賃管理租賃管理租約管理租約管理25租賃管理租賃管理租約管理租約管理26行業(yè)類別行業(yè)類別 租戶數(shù)量租戶數(shù)量（個）（個）租

15、賃面積租賃面積（）（）占比占比（% %）平均有效租金平均有效租金（元（元/ /月月/ /）金融類1510380.832%500IT類45007.6619%400高端服務類84003.212%480貿(mào)易類52979.959%500能源類22481.388%400建筑類31851.116%450傳媒類31406.744%400其他2751.972%400租賃管理租賃管理租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化271 關(guān)注市場動態(tài)及經(jīng)濟因素、政府部門的各種政策（如營業(yè)關(guān)注市場動態(tài)及經(jīng)濟因素、政府部門的各種政策（如營業(yè)稅改增值稅）稅改增值稅）2 租戶資質(zhì)的審核租戶資質(zhì)的審核3 高押金高押金4 嚴格把控合同拆分嚴格把控

16、合同拆分& &名稱變更，降低違約風險名稱變更，降低違約風險5 重點關(guān)注租金支付異常的租戶重點關(guān)注租金支付異常的租戶租賃管理租賃管理風險防范風險防范28客客 戶戶 維維 護護229客戶維護客戶維護滿意度滿意度目的目的忠誠度忠誠度各職能部門全程全方位服務30客戶維護客戶維護31客戶維護客戶維護客戶拜訪客戶拜訪客戶拜訪客戶拜訪對象對象目的目的跟進跟進時間時間/ /頻次頻次32客戶維護客戶維護滿意度調(diào)查滿意度調(diào)查33客戶維護客戶維護滿意度調(diào)查滿意度調(diào)查市場阻力系數(shù)6% x 1061% x 30.33忠誠度TRI*M 市場阻力指數(shù)高低代表的意義口碑好1被動的忠誠3%叛離6%唯利是圖30%

17、滿意度滿意但不忠誠經(jīng)常關(guān)注市場上有沒有其它的替代產(chǎn)品, 價格敏感度高高度滿意而且忠誠市場運作的目標不滿意也不忠誠，可能會傳播不良的口碑被動的忠誠不滿意, 但基于被動的原因沒有轉(zhuǎn)換到其它的品牌忠實追隨61%2012: 60%2012: 31%2012: 8%2012: 1%2012: 0.5亞洲區(qū)標準：42%基數(shù) 90亞洲區(qū)標準：20%亞洲區(qū)標準：22%亞洲區(qū)標準：16%34大堂及電梯廳等公共區(qū)域大堂及電梯廳等公共區(qū)域空調(diào)空調(diào)電梯電梯保潔保潔安保安保工程部提供的服務工程部提供的服務樓宇外部環(huán)境樓宇外部環(huán)境停車場停車場公關(guān)工作公關(guān)工作客戶服務客戶服務客戶維護客戶維護滿意度調(diào)查滿意度調(diào)查35 依據(jù)調(diào)查結(jié)果，盡最大可能去完成。若所做的工作超出了客戶的預依據(jù)調(diào)查結(jié)果，盡最大可能去完成。若所做的工作超出了客戶的預 期，則忠誠度將大幅提升。期，則忠誠度將大幅提升?？蛻艟S護客戶維護滿意度調(diào)查滿意度調(diào)查36客戶維護客戶維護投訴處理投訴處理專業(yè)的、反應迅速的團隊時效性37舉辦活動的舉辦活動的原則原則及及要點要點明確目的明確目的面對群體面對群體年度預算年度預算123客戶維護客戶維護客戶活動客戶活動38經(jīng)營的最佳實踐經(jīng)營的最佳實踐339經(jīng)營的最佳實