不動產(chǎn)登記的絕對效力能否對抗他人

1、不動產(chǎn)登記的絕對效力能否對抗他人方沈龍案情甲誤將自己的一處房產(chǎn)登記為其友乙所有，至出賣其房產(chǎn)于丙時方才發(fā)現(xiàn)。因房產(chǎn)證上的所有人為乙，房管部門不準(zhǔn)予過戶登記給丙。為順利過戶登記，甲、乙、丙三方協(xié)商，由丙分別與甲、乙簽訂兩份同樣內(nèi)容的房屋買賣合同，同時乙承諾放棄對丙的價款請求權(quán)。后因乙經(jīng)商不善，乙的債權(quán)人丁通過訴訟取得執(zhí)行依據(jù)后，請求法院強(qiáng)制執(zhí)行乙的財(cái)產(chǎn)未能清償，遂以乙放棄對丙的到期債權(quán)為由向法院提起撤銷權(quán)訴訟，要求法院撤銷乙放棄對丙債權(quán)的行為。分歧就本案如何處理有兩種意見：第一種意見認(rèn)為，房屋為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的登記具有絕對效力。因而，無須審查房屋的實(shí)際權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)直接按照房產(chǎn)證上所記載的，認(rèn)定登記

2、名義人為權(quán)利人，進(jìn)而認(rèn)定乙放棄自己債權(quán)承諾行為有害于其債權(quán)人丁的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，故法院應(yīng)當(dāng)支持丁行使撤銷權(quán)的請求。第二種意見認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的絕對效力是針對善意第三人而言的，而債權(quán)人丁不屬于善意第三人。在不涉及善意第三人的實(shí)際權(quán)利人與表征權(quán)利人之間，登記的效力是可以經(jīng)實(shí)際權(quán)利人的舉證予以否認(rèn)的。因此，本案中不動產(chǎn)登記的效力不具有絕對性。應(yīng)該從事實(shí)出發(fā)，通過甲的舉證證實(shí)其才是房屋真正的所有權(quán)人，乙對房屋不享有任何權(quán)利，則乙放棄所謂的債權(quán)就不應(yīng)為其真正享有的債權(quán)，也就談不上是否對債權(quán)人丁造成損害的問題，進(jìn)而丁的撤銷權(quán)行使之訴應(yīng)予以駁回。筆者贊同第二種意見。評析本案表面上為撤銷權(quán)糾紛，實(shí)際上主要爭議集中于

3、不動產(chǎn)登記的效力問題。也就是說，不動產(chǎn)登記簿是否具有絕對的證據(jù)效力或者說丁的利益是否受到公信原則保護(hù)的問題。應(yīng)該說，公信制度僅僅適用于權(quán)利人和圍繞該不動產(chǎn)與之發(fā)生交易的當(dāng)事人之間的關(guān)系，這種關(guān)系可以稱之為外部關(guān)系。而在登記記載的權(quán)利人與對該權(quán)利提出異議的當(dāng)事人之間產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)爭執(zhí)時，雙方是就實(shí)質(zhì)的法律關(guān)系的存在及其內(nèi)容發(fā)生了爭議，所以雙方的關(guān)系可以看成是內(nèi)部關(guān)系。對于這種內(nèi)部關(guān)系可以適用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的規(guī)則，但不能適用公信原則。對于本案，丁、乙之間的爭議不是對涉案房屋進(jìn)行交易的雙方當(dāng)事人之間發(fā)生的，是在丁和乙之間完成其他交易后，因乙沒有能力償付貨款，丁為討債而在房屋登記是否發(fā)生錯誤、乙是否為房屋真正權(quán)利人等問題上發(fā)生的爭議。對于這種爭議，不能適用不動產(chǎn)登記善意第三人保護(hù)規(guī)則。因此本案中，法院應(yīng)審查房屋的實(shí)際權(quán)利權(quán)屬，如果當(dāng)事人能通過舉證證明甲為房屋的實(shí)際權(quán)利人，則不存在所謂乙放棄其到期債權(quán)的情況，法院應(yīng)駁回丁的訴訟請求。其實(shí)，根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，在甲的房屋錯誤登記到乙的名下后，雙