南京江寧項目管理知識分析報告

1、目目 錄錄環(huán)境篇環(huán)境篇.2一.區(qū)域環(huán)境.21.區(qū)域位置.22.區(qū)域交通.33.區(qū)域?qū)傩?34.區(qū)域規(guī)劃.4二.區(qū)域經(jīng)濟.51、經(jīng)濟概況.52、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu).5市場篇市場篇.6一.分區(qū)市場研究.6概述.61、岔路口鎮(zhèn).72、江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū).103、東山鎮(zhèn)商圈.154、科學(xué)園區(qū).21二.競爭市場分析.26產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇.28一、項目分析.281、地塊分析.282、周邊環(huán)境.293、交通條件.294、市政配套.30二、市場競爭分析.301、絕對優(yōu)勢.302、絕對劣勢.313、市場契機.314、競爭威脅.31三、項目調(diào)研匯總及初步結(jié)論.32環(huán)境篇環(huán)境篇環(huán)境篇一.區(qū)域環(huán)境1.1.1.區(qū)域位置區(qū)域位置區(qū)域位

2、置江寧區(qū)位于南京市東南方向，北接南京市雨花臺區(qū)，南面臨近溧水區(qū)，東面靠近句榮市，西倚南京市浦口區(qū)。目前江寧區(qū)已被南京市列為開發(fā)特區(qū)，其區(qū)域范圍西起長江沿線，北至繞城公路（與南京市雨花臺區(qū)鄰近） ，南至丹陽、橫溪、銅山一線；西到湯山、土橋、上鋒一線（與句榮市相接） 。2.2.2.區(qū)域交通區(qū)域交通區(qū)域交通江寧城區(qū)，距離南京市區(qū)內(nèi)大約在 20 余公里，該城區(qū)位于南京南部，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，境內(nèi)有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、104 國道等高等級公路，滬寧、寧蕪鐵路穿境而過，南京祿口國際機場座落境內(nèi)，距長江最大的內(nèi)河港新生圩港僅 17 公里。目前在江寧城區(qū)的東側(cè)近天印大道附近已有一個大型公交轉(zhuǎn)換站點

3、，加上 05 年南京市政府將在原有的公交線路基礎(chǔ)上再增開 9 條公交線路（從南京市區(qū)至江寧區(qū)）3.3.3.區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩蚤_放型經(jīng)濟發(fā)展迅速。截止到 2004 年底,江寧區(qū)累計批準(zhǔn)三資企業(yè) 1936 家，合同外資 57.2 億美元，實際利用外 37.2億美元，世界前 500 強企業(yè)有 21 家落戶江寧。江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 2004 年實現(xiàn)技工貿(mào)總收入 567.2 億元，財政收入55.5 億元。工業(yè)競爭力顯著增強。工業(yè)增加值占 GDP 的 60%左右。2004年底全區(qū)擁有工業(yè)企業(yè) 3500 多家，其中年銷售額億元以上企業(yè) 62 家，初步形成了電子信息、汽車制造、電力設(shè)備。高教科研等產(chǎn)來集

4、群，引進了愛立信、西門子、摩托羅拉、統(tǒng)寶光電、華寶通訊等企業(yè)，引進了福特汽車、菲亞特汽車制造項目，發(fā)展壯大了南瑞繼保電氣、國電南自等企業(yè)和產(chǎn)業(yè)基地，新落戶了南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程兵學(xué)院等高校。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟全面發(fā)展。通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成了優(yōu)質(zhì)米、奶牛養(yǎng)殖、花卉苗木、西甜瓜等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，培育了光明乳業(yè)等 24 家龍頭企業(yè)。 “三資”開發(fā)農(nóng)業(yè)成果豐碩，4.4.4.區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃按照新的城市發(fā)展規(guī)劃，江寧區(qū)中心城鎮(zhèn)東山鎮(zhèn)將按照北擴城區(qū)，西南建江寧開發(fā)園區(qū)，東南設(shè)科技園區(qū)等的格局進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。根據(jù)南京市政府以及江寧新區(qū)政府批準(zhǔn)的規(guī)劃，江寧區(qū)東山鎮(zhèn)（本案所處地理位置）將以南京市經(jīng)濟特區(qū)

5、中心城鎮(zhèn)定位為依托，將沿上元大街-金箔路一線為軸線景觀大道在新城區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化商業(yè)中心，同時對舊城區(qū)的各大專業(yè)商業(yè)及大型賣場等中心加以完善，從而形成南京市郊區(qū)成規(guī)模的大型公共活動中心。其東山鎮(zhèn)區(qū)域面積將從原來的 111 平方公里多擴大到超過120 平方公里，目前江寧區(qū)人口數(shù)為 76 萬，長遠規(guī)劃人口達 90 萬100 萬。二.區(qū)域經(jīng)濟1 1 1、經(jīng)濟概況、經(jīng)濟概況、經(jīng)濟概況2004 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 213.3 億元，增長 26.7% ；其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 18.98 億元，增長 3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 127.69億元，增長 27.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 66.63 億元，增長 24.1%

6、。社會消費品零售總額 32.6 億元，增長 22.6%。全社會固定資產(chǎn)投資 156.89 億元，增長 56.5%。財政收入 52.6 億元，增長50.2%。2 2 2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2003 年1479009982005372002004 年1898001276900666300產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成比例（%）2003 年江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布比例 2004 年江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布比例從上述這 2 個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例來看，近 2 年來江寧區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布比例較為接近，由此也可以看出就近幾年內(nèi)江寧區(qū)對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展還是持平穩(wěn)發(fā)展的開發(fā)理念。8.80%5

7、9.30%31.90%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)8.859.331.9第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)市場篇市場篇市場篇一.分區(qū)市場研究概述概述概述以江寧板塊著稱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，一批高品質(zhì)、高檔次、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的高尚社區(qū)加快了南京主城人口向南部的轉(zhuǎn)移. 江寧目前已經(jīng)有同曦鳴城、中國女人街、義烏小商江寧目前已經(jīng)有同曦鳴城、中國女人街、義烏小商品城等六個大型商業(yè)項目，全部商業(yè)面積早已超過了品城等六個大型商業(yè)項目，全部商業(yè)面積早已超過了 100100 萬萬平方米。已初步形成了大商業(yè)、大流通，大市場的格局。平方米。已初步形成了大商業(yè)、大流通，大市場的格局。其主要商業(yè)集中在岔路口鎮(zhèn)、江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、

8、東山鎮(zhèn)商圈及科學(xué)園區(qū);這些區(qū)域的經(jīng)營形式和人流狀況由于地理位置的不同而反映出不同的市場，因此這里我們主要分以下四個區(qū)域進行討論。岔路口鎮(zhèn)江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東山鎮(zhèn)商圈科學(xué)園區(qū)1 1 1、岔路口鎮(zhèn)岔路口鎮(zhèn)岔路口鎮(zhèn)區(qū)域概況岔路口鎮(zhèn)板塊有最大的優(yōu)勢是它距離南京市中心比較近，其主干道雙龍路直通市區(qū)，交通較為便利，同時又臨近江寧區(qū)最繁華的東山鎮(zhèn),它的地理位置得天獨厚,一些社區(qū)在配套、入住率方面正在逐漸成熟。該區(qū)域板塊商業(yè)依托大賣場,如麥德龍,歐倍德,蘇果超市等來聚集人氣,布局比較分散，總的來說北部商業(yè)較為密集,因為這一區(qū)域新建樓盤比較集中,帶來了大量客源.東南區(qū)域的商業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心,所以商業(yè)氛圍比較

9、成熟, 目前該區(qū)域在推的大型商業(yè)項目有武夷商城。商業(yè)分布該區(qū)域北部商業(yè)較為密集,主要以城北路為界向南北端延伸，因為這一區(qū)域新建樓盤比較集中,帶來了大量客源.東南區(qū)域的商業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心,所以商業(yè)氛圍比較成熟。商業(yè)形態(tài)該區(qū)域商業(yè)以沿街鋪面為主，多為生活配套型的店鋪（百貨、服裝、專業(yè)店等）,大賣場也占了一定比例。區(qū)域行情目前該區(qū)域在推的大型商業(yè)項目為武夷商城，其在推住宅樓的商業(yè)裙房目前定價為 8500 元/平方米。行情列表：案名地址開發(fā)商規(guī)模體量（M2）租賃價格（元/M2天）均價（元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍租售率經(jīng)營業(yè)態(tài)物業(yè)屬性武夷商城寧溧路與宏運大道交匯處南京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公

10、司4 萬只售不租8500 (暫定)190-250（12F）小開間寧溧路與宏運大道交匯處未開盤限制餐飲綜合在售項目情況:A、武夷商城項目地址：寧溧路與宏運大道交匯處開 發(fā) 商：南京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：110 畝商業(yè)總建：4 萬平方米分割面積: 190-250 平方米（12F）物業(yè)類型：小高層住宅、多層住宅和商業(yè)商業(yè)類型：大型商場及中小型商鋪銷售均價：暫定 8500 元/平方米（12F）銷售進度：未開盤,目前在預(yù)定中項目概況：武夷商城地處江寧區(qū)岔路口板塊的核心位置：寧溧路與城北路黃金交叉口。占地面積 110 畝，建筑總面積約 19 萬平方米，其中商業(yè)面積 4 萬平方米。武夷商城設(shè)有大型

11、商場和中、小型店鋪，并配有地下停車場。武夷商城計劃共分 A、B、C 三個組團開發(fā)，目前在推的住宅樓商業(yè)裙房在預(yù)定中，根據(jù)市調(diào)了解到該項目目前的銷售工作進展順利，預(yù)定情況良好。后期的大型商業(yè) SHOPPING 中心的推案時間尚未確定。2 2 2、江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域概況區(qū)域概況區(qū)域概況江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)距市中心僅 7 公里，水路有四季通航的秦淮河，直通黃金水道長江，陸路運輸縱橫交錯，開發(fā)區(qū)有寧溧公路、機場高速公路、將軍路和寧丹公路四條通往市中心的快速通道；規(guī)劃中的南京地鐵一號線南延直達開發(fā)區(qū)，并設(shè)有 4 個站點?？者\更為發(fā)達，華東地區(qū)較大的客貨兩用國際機場南

12、京祿口機場就在開發(fā)區(qū)南側(cè) 2.5 公里處。江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū),在 2004 年有大量新盤上市,圍繞百里湖形成江寧的一大房產(chǎn)板塊,在住宅樓盤快速發(fā)展的同時,其商業(yè)配套也緊隨市場發(fā)展,目前其在推的大型商業(yè)項目有: 同曦鳴城,待推項目有:鳳凰港。商業(yè)分布該區(qū)域商業(yè)項目以百家湖為中心向向周邊輻,目前主要集中在勝太路中新路及周邊支路上。 商業(yè)形態(tài)該區(qū)域百貨類商業(yè)，特別是同曦鳴城大型商場對該區(qū)域商業(yè)起到了輻射作用，其它專賣類商業(yè)和新建住宅樓的沿街商業(yè)裙房也占了很大比重。區(qū)域行情目前該區(qū)域同曦鳴城在售商業(yè)裙房價格為 7800 元/平方米，其百貨商場的歷史售價為 12000 元/平方米左右（加權(quán)平均所得） 。

13、行情列表:案名地址開發(fā)商規(guī)模體量（M2）租賃價格（元/M2天）均價（元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍租售率 經(jīng)營業(yè)態(tài)物業(yè)屬性同曦鳴城江寧開發(fā)區(qū)勝太東路8 號南京同曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司215萬只售不租7800（裙房 1+2F）1F：190002F：130003F：9800 4F：7000地下 1F：7400(假日百貨 )90(1+2F)小開間東勝太路中新路交匯處假日百貨售罄,現(xiàn)在售的商業(yè)裙房 30%限制餐飲綜合鳳凰港江寧開發(fā)區(qū)寧溧路鳳凰臺邊百家湖畔南京東方實華置業(yè)有限公司12 萬未定未定未定未定百家湖周邊未開盤未定綜合在售及待推項目情況:A.鳳凰港項目地址：江寧開發(fā)區(qū)寧溧路鳳凰臺邊百家湖畔

14、開 發(fā) 商：南京東方實華置業(yè)有限公司商業(yè)總建：12 萬平方米物業(yè)類型：別墅、公寓、商業(yè)商業(yè)類型：大型商場項目概況：南京東方實華置業(yè)有限公司開發(fā)的鳳凰港位于江寧開發(fā)區(qū)百家湖畔，是屬于商住綜合項目，半年前就開始推廣，招募共同開發(fā)的企業(yè)，一直到前段時間才剛剛開始施工。鳳凰港項目集住宅、商場、休閑功能于一體。住宅部分包括別墅和公寓。價格暫未確定。該項目的融資過程比較長，反映出開發(fā)商對江寧大大型商業(yè)項目信心不足。鳳凰港地處百家湖畔地理位置優(yōu)越，但是支撐這樣一個大型的商業(yè)項目，除了絕好的地理位置還需要足夠的人流量以及較強的購買力，這樣的條件目前該區(qū)域還有待市場考量。B.同曦鳴城項目地址：江寧開發(fā)區(qū)勝太東路

15、 8 號開 發(fā) 商：南京同曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)總建：21.5 萬平方米分割面積: 90 平方米（裙房 1+2F）銷售均價:7800 元/平方米（裙房 1+2F）1F：1.9 萬元/平米2F：1.3 萬元/平米3F：9800 元/平米4F：7000 元/平米 地下 1F：7400 元/平米(假日百貨)物業(yè)類型：小高層住宅和商業(yè)項目分析：同曦鳴城是一個商業(yè)住宅為一體的綜合項目，包括同曦假日百貨、同曦大都會購物中心、同曦藝術(shù)家園、勝太華府，以及同曦大廈、同曦商務(wù)樓，總建筑面積大約在 800000 平方米,其中商業(yè)面積為 21.5 萬平方米。兩個主要商業(yè)部分是同曦商業(yè)步行街與同曦假日百貨。在整體的

16、空間形態(tài)上分為東區(qū)的商業(yè)步行街，農(nóng)貿(mào)市場和西區(qū)的同曦假日百貨。同曦假日百貨很早就開始發(fā)售，目前已經(jīng)銷售完畢進入實際的整體營業(yè)階段，其中部分為開發(fā)商自營的專業(yè)店，該步行街開間 4.5 米，進深 20 米，層高 4.5 米左右。其余商業(yè)為綜合性商場。農(nóng)貿(mào)市場堅持一貫的風(fēng)格經(jīng)營小商品和農(nóng)副產(chǎn)品方便附近居民的日常生活，經(jīng)營狀態(tài)尚可；商業(yè)步行街的主要業(yè)種餐飲面臨極大的困境。尤其是服裝、藝術(shù)品在后續(xù)大型商場開業(yè)后，經(jīng)營狀況受到很大的影響。目前該項目有部分住宅和商業(yè)外裙房同期銷售，商業(yè)裙房均價為 7800 元/平米（1+2F） ，市調(diào)了解到其商業(yè)裙房銷售情況并不理想。該項目的市場定位略高于實際的市場現(xiàn)狀。經(jīng)

17、營狀況應(yīng)該說該區(qū)域憑借良好的交通出行條件加上較為成熟的配套設(shè)施和大型項目的輻射作用,帶來了較大的人流以及車流量， ，但是由于缺少足略高夠的購買力，使得該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營并沒有呈現(xiàn)出繁榮的景象。同曦鳴城雖然號稱江寧新街口，但是從該項目的經(jīng)營狀況不理想，可以看出該項目的市場定位略高于實際的市場現(xiàn)狀。3 3 3、東山鎮(zhèn)商圈東山鎮(zhèn)商圈東山鎮(zhèn)商圈東山鎮(zhèn)區(qū)域概況東山鎮(zhèn)地處南京市中心南部 8 公里處，是江寧區(qū)區(qū)委、區(qū)政府所在地，是南京新城區(qū)的重要組成部分。行政區(qū)域面積為 111平方公里，境內(nèi)高等級公路縱橫交錯，交通極為便捷。從鎮(zhèn)境內(nèi)通過的環(huán)城公路 ，與滬寧高速公路連接，距上海僅 280 公里；經(jīng)高速公路去祿口

18、國際機場，驅(qū)車十幾分鐘即可到達；104 國道從鎮(zhèn)境內(nèi)穿過，通達全國各地；秦淮河直通長江，到達南京港只有 20 多公里水路。商業(yè)分布作為江寧區(qū)最大的鎮(zhèn),東山鎮(zhèn)的商業(yè)配套也最為成熟,目前在推和即將要推的項目也是比較多.主要商業(yè)集中在大街東路和大街西路以南.商業(yè)形態(tài)該地區(qū)商業(yè)形態(tài)比較多，既有東山鎮(zhèn)步行商業(yè)街的布局，也有大型專營型的女人街,還有綜合型的溫州商業(yè)街等,形成以服飾類經(jīng)營為主的區(qū)域市場。區(qū)域行情目前商業(yè)主要集中在主要商業(yè)集中在大街東路和大街西路以南.參考金寶市場目前價格是 1.7-2.0 元/ 平方米/天。東山鎮(zhèn)商業(yè)步行街租賃價格 2-2.5 元/平方米/天。行情列表案名地址開發(fā)商規(guī)模體量（

19、萬 M2）租賃價格（元/M2月）均價（元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍租售率經(jīng)營業(yè)態(tài)物業(yè)屬性中國女人街南京市江寧區(qū)金箔路468 號南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.6 45-70D.E.F 區(qū):7800A.B 區(qū):8500C 區(qū):105001270(可自由分割)小開間東山鎮(zhèn)中心70無限制綜合溫州商業(yè)街金箔路229 號江蘇甌江投資有限公司10.0只售不租1F:120002F:79003F 已經(jīng)整體出售72-1200小開間東山鎮(zhèn)中心50不限綜合金寶市場金箔路199 號江寧城投發(fā)展公司總體量為8.0 其中分為小商品市場和家電裝飾市場35-65（小商品市場）50-100（家電、裝飾市場）目前只租不售

20、根據(jù)租價可推出的均價為 81005-30（小商品市場）15-320（家電、裝飾市場）小開間東山鎮(zhèn)中心100小商品、家電、裝飾裝潢專業(yè)市場竹山一條街竹山路近金箔路口江寧城投發(fā)展公司總體量為5.555-125目前只租不售根據(jù)租價可推出的均價為 1100030-1200小開間竹山路90電子、家電、餐飲等沿街商鋪在售項目情況:A、溫州商業(yè)街.(二期.日光廣場)項目地址：金箔路 229 號開 發(fā) 商：江蘇甌江投資有限公司 占地:152 畝商業(yè)總建：10 萬平方米 (日光廣場:33000 平方米)分割面積: 72-1200 平方米 (可自由分割)物業(yè)類型：商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公,酒店公寓商業(yè)類型：中小型商鋪

21、為主,大賣場,酒店,辦公及住宅占一定比例銷售均價： 1F:12000 元/平方米；2F:6500 元/ 平方米；3F:4500 元/平方米銷售進度：2004 年 11 月發(fā)售項目概況：總長 1000 多米、寬 31 米、占地 152 畝的南京溫州商業(yè)街位于南京江寧區(qū)金箔路，是國內(nèi)同類商業(yè)規(guī)模最大的“街”形單體建筑，集商業(yè)、辦公、居住、休閑、觀光為一體的大型綜合商業(yè)街區(qū)；預(yù)計 2005 年底建成， 建成后的南京溫州商業(yè)街是全封閉的透明商業(yè)建筑，分 A、B、C、D、E、F 等十一大功能區(qū)。有極具人性化的多功能商城；同步于亞洲和歐洲時尚潮流的室內(nèi)步行街.該項目由于臨近金寶市場,很大部分客源被分流了,

22、項目所在東新路人車交雜,而且還有陳舊住宅區(qū),項目周邊商業(yè)氛圍和金寶市場形成鮮明對比.目前該項目銷售情況并不理想。據(jù)銷售人員介紹:“日光廣場”3 樓被溫州商人整體購買，市調(diào)了解到其他樓層銷售阻力較大。B、中國女人街項目地址：南京市江寧區(qū)金箔路 468 號開 發(fā) 商： 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)總建：8.6 萬平方米分割面積:12-70 平方米物業(yè)類型：純商業(yè)商業(yè)類型：以女性產(chǎn)品為主銷售均價： D.E.F 區(qū):7800 元/平方米；A.B 區(qū): 9300 元/平方米；C 區(qū):10500 元/平方米項目概況：該項目位于江寧金泊路,占地 60 畝,總長 800 米,寬 80 米,總建筑面積 860

23、00 平方米,中國女人街是全封閉的商業(yè)建筑,分A、B、C、D、E、F 六大功能區(qū)。距祿口國際航空港 10 分鐘車程，寧滬高速公路 5 分鐘車程，新生圩集裝箱碼頭 30 分鐘車程。該項目去年銷售時曾定有回租協(xié)議,承諾 10 年,8%的回報率,這項銷售策略已經(jīng)停止,開發(fā)商正在修改方案中.由于該項目項目經(jīng)營的品質(zhì)出現(xiàn)問題,各個區(qū)分開銷售 ,沒有統(tǒng)一的招商,出現(xiàn)小業(yè)主轉(zhuǎn)租商鋪,經(jīng)營產(chǎn)品的類別也已經(jīng)不限于”女人街”這一商業(yè)街的主題.經(jīng)營狀況總的來看，市場環(huán)境在當(dāng)?shù)厮惚容^滿意的，該區(qū)域商業(yè)市場表現(xiàn)為綜合性的商業(yè)中心，商業(yè)形態(tài)較豐富，含概層次較廣，其繁華的商業(yè)氛圍使得該區(qū)域成為了江寧區(qū)人氣最旺的集購物、娛樂

24、、餐飲于一體的商業(yè)中心。不過目前該區(qū)域商業(yè)項目,如金寶市場,雖然無論規(guī)劃或是經(jīng)營管理完全不在一個檔次,但是金寶市場發(fā)展的較為繁榮能夠吸引眾多客源(包括市區(qū)的客源)前來購物.目前已無空置商鋪,從側(cè)面反映區(qū)域市場還是以低端產(chǎn)品為主.從表中可以看出，目前東山鎮(zhèn)在售大型項目銷售價格 7800-12000 元/ 平方米處于江寧區(qū)高端市場價位,一方面反映了開發(fā)商較為樂觀的市場預(yù)期,同時也是對東山鎮(zhèn)目前商業(yè)發(fā)展繁榮的肯定,另一方面,對市場前景的樂觀,勢必造成定價過高,透支產(chǎn)品的升值空間,這就會增加這些項目的去化難度.這也是目前溫州商業(yè)街和女人街招商進程不理想的重要原因.4 4 4、科學(xué)園區(qū)科學(xué)園區(qū)科學(xué)園區(qū)區(qū)

25、域概況科學(xué)園板塊在幾大板塊中發(fā)展并不算好，該板塊最大的優(yōu)勢在于靠近大學(xué)城，地鐵南延線終點站就在該板塊，該板塊中的浙江商品城由于引進了著名的義烏小商品城的管理模式，銷售非常的好，在業(yè)內(nèi)一直被看好。竹山路電子一條街的整體規(guī)劃，也成為一個典范。同時萊茵東君的財富廣場的啟動，使得該區(qū)域成為商業(yè)地產(chǎn)的焦點該區(qū)域未來商業(yè)規(guī)劃主要以娛樂休閑、餐飲、購物中心、大賣場為主等.以期在江寧形成東南片區(qū)的商業(yè)中心. 作為江寧腹地最大的區(qū)域，又有大學(xué)城的優(yōu)勢條件，該區(qū)域成為后期商業(yè)地產(chǎn)可塑性最強的區(qū)域，如果開發(fā)節(jié)奏與產(chǎn)品質(zhì)量能夠把握好，科學(xué)園板塊必將成為江寧商業(yè)的新興力量.商業(yè)分布該區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點主要分布于竹山路周邊住

26、宅區(qū)，該區(qū)域商業(yè)氛圍已較為成熟.而天元路兩側(cè)由于很多社區(qū)還未成型,因此商業(yè)發(fā)展成熟還有待時日。區(qū)域行情該區(qū)域有少量空置商業(yè)網(wǎng)點，現(xiàn)有商鋪價格竹山路周邊達到了2-2.5 元/平方米/天。與東山鎮(zhèn)商業(yè)步行街租賃價格相當(dāng).目前在推大型商業(yè)項目有: 南京.義烏小商品城、萊茵東郡財富新天地區(qū)域行情列表區(qū)域行情列表:案名地址開發(fā)商規(guī)模體量（M2）租賃價格（元/M2天）均價（元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍租售率經(jīng)營業(yè)態(tài)物業(yè)屬性南京.義烏小商品城江寧科學(xué)園天元路南京浙商投資有限公司12 萬只售不租1F:81502F:65003F:450030-120小開間科學(xué)園周邊30限制餐飲綜合財富廣場江寧天元東路

27、 228號南京萊茵達置業(yè)有限公司4.5 萬只售不租750090-1200(1+2F)小開間科學(xué)園周邊40無限制綜合在售項目情況在售項目情況:A南京.義烏小商品城項目地址：江寧科學(xué)園天元路開 發(fā) 商：南京浙商投資有限公司 占地面積：220 畝總 建 面：12 萬平方米商鋪數(shù)量：3160 個分割面積: 30-120 平方米物業(yè)類型：商業(yè)、小高層住宅、商務(wù)辦公、酒店公寓商業(yè)類型：中小型商鋪批發(fā)產(chǎn)品為主,大賣場,酒店,辦公及住宅占一定比例銷售價格： 1F:8150 元/平方米2F:6500 元/平方米3F:4500 元/平方米3 年固定回報,每年 8%的回報率項目概況：該項目坐落于江寧區(qū)科學(xué)園天元路以

28、南、城東路以西、科苑路以北、興苑路以東，毗臨大學(xué)城。該項目是一個集文化、購物、休閑、娛樂餐飲、商住等于一體的大型浙江商品集散地，輻射南京周邊城市的商業(yè)交易平臺。而義烏小商品市場可以說是浙江商業(yè)成功的典范，現(xiàn)在已成為國際性小商品集散中心。以后小商品城的管理將由義烏的團隊來進行，里面的很多經(jīng)營業(yè)主也是從義烏過來的，有很多義烏的行業(yè)協(xié)會，如服飾協(xié)會、鐘表協(xié)會等加盟。商品城主要分兩塊：一塊是為周邊的居民和大學(xué)生服務(wù)的，以商品超市、特色餐飲為主，依托周邊的居民區(qū)和大學(xué)城；另一方面是小商品城，以專業(yè)批發(fā)為主。南京國際小商品城浙江商品城，小商品大流通大批發(fā)的品牌市場定位，在融合了浙江小商品模式的同時也和江蘇

29、尤其是南京周邊的經(jīng)濟緊密地結(jié)合起來。建成后的商品城是一個集文化、購物、休閑、娛樂餐飲、商住等于一體的大型浙江商品集散地，經(jīng)營的方式和規(guī)模在江寧比較鮮見，小商品市場經(jīng)營會有一個長足的發(fā)展空間。B萊茵東郡 財富新天地項目地址：江寧天元東路 228開 發(fā) 商：南京萊茵達置業(yè)有限公司 總 建 面： 4.5 萬分割面積: 90-1200 平方米(1+2F)銷售均價:7500 元/平方米(1+2F)物業(yè)類型：商業(yè)為主,小高層住宅,別墅和商務(wù)辦公,酒店等商業(yè)類型：包括中小型商鋪,大賣場,酒店,辦公及住宅的綜合項目項目概況： 財富廣場位于南京江寧科學(xué)園內(nèi)，總建筑面積 15.8 萬平方米，由萊茵小鎮(zhèn)、HOLID

30、AY INN 假日酒店、SOHO 創(chuàng)業(yè)園、商貿(mào)廣場等各種新商業(yè)業(yè)態(tài)的多個項目組合而成,與方山旅游度假區(qū)相毗鄰，目前該項目周邊有在建的萊茵東郡及市政天元城等住宅區(qū)及江寧大學(xué)城和大型園區(qū)，輻射范圍廣, 周邊交通有時雨線、南金線、規(guī)劃的地鐵一號線,該項目主干道天元東路人流車流較少,成熟的社區(qū)氛圍尚未形成,是困擾該案商業(yè)項目銷售的主要因素。 經(jīng)營狀況該區(qū)域商業(yè)市場定價不高，其中浙江義烏小商品城的一樓價格也僅為 8150 元/ 平方米，一方面是區(qū)域位置離東山鎮(zhèn)較遠，人氣不足，另一方面也是批發(fā)市場定位原因，與其他大型商業(yè)項目有產(chǎn)品定位上的差異。低價位是促使該項目目前的銷售售情況良好的重要因素。二.競爭市場

31、分析江寧大型商業(yè)行情總表：（本次調(diào)研江寧大型商業(yè)項目共計 9 個,分四大商業(yè)板塊.）東山鎮(zhèn) 科學(xué)園 岔路口鎮(zhèn) 經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由行情總表可知:案名地址開發(fā)商規(guī)模體量（M2）租賃價格（元/M2天）均價（元/M2）面積（M2）開間形式幅射范圍租售率 經(jīng)營業(yè)態(tài)物業(yè)屬性沁園春城（本案）萬安路近104 國道/2.55未定未定未定小開間東山鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未開盤 未定綜合武夷商城寧溧路與宏運大道交匯處南京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4 萬只售不租8500 (暫定)190-250小開間寧溧路與宏運大道交匯處未開盤限制餐飲綜合財富新天地江寧天元東路 228號南京萊茵達置業(yè)有限公司4.5 萬只售不租750090-1200(

32、1+2F)小開間科學(xué)園周邊40無限制綜合南京.義烏小商品城江寧科學(xué)園天元路南京浙商投資有限公司12 萬只售不租1F:8150,2F:6500,3F:450030-120小開間科學(xué)園周邊30限制餐飲綜合鳳凰港江寧開發(fā)區(qū)寧溧路鳳凰臺邊百家湖畔南京東方實華置業(yè)有限公司12 萬未定未定未定未定百家湖周邊未開盤 未定綜合同曦鳴城江寧開發(fā)區(qū)勝太東路 8 號南京同曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21.5 萬只售不租7800（裙房1+2F）1F：1.9 萬2F：1.3 萬3F：9800 4F：7000地下1F：7400(假日百貨 )90(1+2F)小開間東勝太路中新路交匯處假日百貨售罄,現(xiàn)在售的商業(yè)裙房30%限制餐飲綜合

33、金寶市場金箔路199 號江寧城投發(fā)展公司總體量為 8.0其中分為小商品市場和家電裝飾市場35-65（小商品市場）50-100（家電、裝飾市場）目前只租不售根據(jù)租價可推出的均價為81005-30（小商品市場）15-320（家電、裝飾市場）小開間東山鎮(zhèn)中心100小商品、家電、裝飾裝潢專業(yè)市場竹山一條街竹山路近金箔路口江寧城投發(fā)展公司總體量為 5.555-125目前只租不售根據(jù)租價可推出的均價為1100030-1200小開間、大開間東山鎮(zhèn)中心90電子、家電餐飲等沿街商業(yè)中國女人街南京市江寧區(qū)金箔路 468 號南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.6 萬45-70D.E.F 區(qū):7800A.B 區(qū):9300C

34、 區(qū):1050012-70(可自由分割)小開間東山鎮(zhèn)中心70無限制綜合溫州商業(yè)街金箔路229 號江蘇甌江投資有限公司10 萬只售不租1F:120002F:79003F 已經(jīng)整體出售72-1200小開間東山鎮(zhèn)中心50不限綜合目前經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的同曦鳴城售價為江寧區(qū)最貴,其假日百貨商場一樓售價達到 1.9 萬元/平方米,雖然已經(jīng)銷售完畢,但是目前經(jīng)營狀況并不理想;其次是東山鎮(zhèn)的中國女人街和溫州商業(yè)街,售價 7800-12000 元/平方米,目前銷售情況不理想,東山鎮(zhèn)也正是本案所在區(qū)域,這兩個項目可作為重點競爭個案來參考; 岔路口鎮(zhèn)的武夷商城目前尚未開盤,情況需要后期追蹤;科學(xué)園板塊的南京.義烏小商

35、品城是江寧區(qū)在售項目的亮點,該案的項目操作,值得本案借鑒.產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇一、項目分析1 1 1、地塊分析、地塊分析、地塊分析該地塊位于南京市江寧區(qū)東山鎮(zhèn)東側(cè)，104 國道以南，天印路以東；項目基地面積為 118995 平方米，總建筑面積為 144653.5平方米（其中辦公樓面積為 32834 平方米，商鋪面積為 25452平方米，住宅面積為 84017.5 平方米，住宅中分為小高層、多層、疊加別墅） ；目前地塊現(xiàn)場中擬建商鋪和辦公樓項目用地為原先江寧東山鎮(zhèn)萬安建材市場，目前尚未拆遷；擬建小高層、多層住宅用地為一大型池塘，目前未進行填埋；擬建疊加別墅用地目前為一大型工廠，未進行拆遷。2 2

36、2、周邊環(huán)境、周邊環(huán)境、周邊環(huán)境本案擬建本案擬建商業(yè)位置商業(yè)位置本案擬建多層、本案擬建多層、小高層位置小高層位置本案擬建疊本案擬建疊加別墅位置加別墅位置同夏路同夏路金箔路金箔路104 國國 道道汽車站汽車站天天印印路路繞繞城城2線線河道河道該項目所處位置為東山鎮(zhèn)的東側(cè)，為該地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的集合點；目前仍舊為當(dāng)?shù)鼐用竦霓r(nóng)用耕地以及部分私人小型生產(chǎn)廠家，臨近本項目的東側(cè)有一天然河道，但因缺乏相應(yīng)的整治，環(huán)境較為污濁。3 3 3、交通條件、交通條件、交通條件本項目地塊的西側(cè)目前已興建并交付使用一個大型公交線路轉(zhuǎn)換站點，該站點所擁有的公交線路可直達南京市區(qū)以及江寧所屬轄區(qū)內(nèi)各個鎮(zhèn)區(qū)乃至于南京周邊的幾

37、個像鄰近的城市，加上本項目地塊南側(cè)即為 104 國道，加上目前即將興建的從南京市區(qū)通到江寧區(qū)東山鎮(zhèn)科技園區(qū)的軌道交通和即將開通從南京市區(qū)直達江寧東山鎮(zhèn)區(qū)的 9 條公交線路，都將為本項目創(chuàng)造良好的出行條件。4 4 4、市政配套、市政配套、市政配套本區(qū)域?qū)俳瓕巺^(qū)東山鎮(zhèn)城鄉(xiāng)結(jié)合部位置，附近配套設(shè)施不多，基本集中在東山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心周邊。項目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受區(qū)域本身的定位所影響，因此這也是本項目今后市場推廣的首要問題。二、市場競爭分析1 1 1、絕對優(yōu)勢、絕對優(yōu)勢、絕對優(yōu)勢A、本項目處于江寧新興開發(fā)區(qū)域內(nèi)，屬于人口倒入?yún)^(qū)域，隨著居住氛圍的逐漸加強，未來的商業(yè)市場有一定的發(fā)展空間，且目前項目臨近

38、的東山鎮(zhèn)商圈已初顯規(guī)模態(tài)勢。B、交通便利本地塊附近已建立并交付使用的新型客運站，數(shù)十多條交通公交線路可以讓您方便到達江寧區(qū)東山鎮(zhèn)中心區(qū)以及南京市區(qū)乃至于周邊數(shù)個臨近城市。目前還不斷的增加新的線路。并且地鐵線路即將延伸至本項目南側(cè)的科技園區(qū)內(nèi)。相信有了便捷的交通條件，必將帶來巨大的人流及車流量，而較旺的人氣恰是本項目的首要條件。C、配套設(shè)施的完善按整個東山鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃圖來看，本地塊周邊將建成一個集成熟商業(yè)、金融區(qū)、文化娛樂區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、公園、綠化地帶為一體的成熟商業(yè)區(qū)。2 2 2、絕對劣勢、絕對劣勢、絕對劣勢A、在短期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)環(huán)境還無法徹底改善。B、離現(xiàn)有的商業(yè)區(qū)域有一定距離，商業(yè)氛圍較差，短期內(nèi)聚集人氣難度較高。C、東山鎮(zhèn)地區(qū)居民的消費習(xí)性尚未根本改變。由于消費習(xí)慣的影響，相當(dāng)一部分人仍適應(yīng)于生活區(qū)內(nèi)小店鋪消費，而對于經(jīng)過一定的路途去大賣場購物以及大型商業(yè)賣場的“大而全” 、 “一站式購物”的購物3 3 3、市場契機、市場契機、市場契機A、整體市場趨好，經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長。B、東山鎮(zhèn)地區(qū)大型商業(yè)賣場的經(jīng)營理念尚處于起步階段，發(fā)展前景看好。C、市場現(xiàn)有大型商業(yè)賣場的經(jīng)營還處于初期，生產(chǎn)經(jīng)營能力較差。D、目前市場尚未有知名大品牌的進入，市場凝聚效應(yīng)不明顯.4 4 4、競爭威脅、競爭威脅