鎮(zhèn)江-玖瓏城商業(yè)定位規(guī)劃及發(fā)展建議0820終審稿98p

1、玖瓏城商業(yè)綜合體一期商業(yè)定位規(guī)劃及發(fā)展建議項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議目錄項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目商業(yè)氛圍營(yíng)造建議 項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理01區(qū)位條件認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理新新 區(qū)區(qū) 門門 戶戶商商 業(yè)業(yè) 洼洼 地地人人 居居 新新 城城 位處鎮(zhèn)江新區(qū)南大門區(qū)位門戶展示效應(yīng) 冠絕全城 生活配套型商業(yè)的引爆點(diǎn)周邊5萬人口新城為依托的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目 城南經(jīng)濟(jì)崛起傳統(tǒng)商業(yè)成熟區(qū)集中在大港北部,現(xiàn)在商業(yè)中心開始向南擴(kuò)散與延伸圌山路鎮(zhèn)澄路興港西路港南路金港大道青龍山路通港路港中路觀塘路衡山路五峰山路本項(xiàng)目東方技工學(xué)校R=9km北山路姚橋路地塊價(jià)值認(rèn)知平昌新城項(xiàng)目地

2、塊平昌新城原有居住區(qū)住宅用地規(guī)模較大，具備整合優(yōu)勢(shì)地塊具有良好的商業(yè)展示面優(yōu)勢(shì)和可視性綜合物業(yè)，便于各業(yè)態(tài)功能互補(bǔ)地塊周邊商業(yè)氛圍不濃 臨近居住新區(qū)，人口基數(shù) 較少 離區(qū)中心商圈相對(duì)較遠(yuǎn),，交通不便捷優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理交通條件認(rèn)知項(xiàng)目地一期智仁建材城站K003姚橋路口K211平昌新茂苑K001、K005城市主干道城市次干道支馬路公交站五峰山路姚橋路大港城區(qū)姚橋鎮(zhèn)朱石義村儒里村大潤(rùn)發(fā)市中心K001K003K211K003K211K005從新區(qū)建設(shè)力度看，本案所在位置目前離公交主循環(huán)線路距離較遠(yuǎn)，站點(diǎn)線路偏少且乘客數(shù)量不多，由經(jīng)驗(yàn)可知，從目前新區(qū)主導(dǎo)建設(shè)的方向看，本案位置偏離中心城區(qū)，且缺

3、乏有效的交通支持，缺乏成為熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Αｍ?xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理大港商業(yè)市場(chǎng)認(rèn)知生活配套為主生活配套為主低端商業(yè)為主低端商業(yè)為主潛力釋放在即潛力釋放在即大港生活新城正在興起，生活資源充沛，生活型商業(yè)成為新城商圈主導(dǎo)。大港現(xiàn)有商業(yè)布局分散，業(yè)態(tài)形式單一低端，商圈復(fù)合度低，為商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)提供了發(fā)展空間。商圈內(nèi)消費(fèi)水平、消費(fèi)客群的比例結(jié)構(gòu)與現(xiàn)階段商業(yè)供應(yīng)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)等局限形成明顯落差，商業(yè)需求得不到有效滿足，商業(yè)外流嚴(yán)重。未來，時(shí)尚型，環(huán)境舒適，藝術(shù)感強(qiáng)，講求服務(wù)品質(zhì)的商業(yè)形態(tài)會(huì)越來越多。項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理消費(fèi)特征認(rèn)知消費(fèi)可選空間較狹窄，消費(fèi)場(chǎng)所較為固定消費(fèi)以滿足日常生活需求為主，本地高端消

4、費(fèi)外流現(xiàn)象明顯服飾類消費(fèi)在購(gòu)物消費(fèi)中占據(jù)比例不大餐飲類消費(fèi)需求旺盛，消費(fèi)力巨大休閑娛樂類消費(fèi)形式單一，品味不高項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理大港消費(fèi)缺失度分析項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)合環(huán)境分析項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)有商業(yè)格局 現(xiàn)有商業(yè)特征 住宅銷售良好隨著新區(qū)戰(zhàn)略地位提升，經(jīng)濟(jì)骨架擴(kuò)張，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改善，居民收入提升，社會(huì)消費(fèi)增加，整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性發(fā)展軌道。商業(yè)多集中在大港鎮(zhèn)中北部，逐漸南移發(fā)展，整體商業(yè)開始由單核向多核商圈轉(zhuǎn)變中高檔業(yè)態(tài)剛剛起步，尚需要一定培育時(shí)期，市場(chǎng)需要突破傳統(tǒng)的商業(yè)形式居住類物業(yè)升級(jí)加速人口結(jié)構(gòu)的升級(jí)可以預(yù)見未來人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化商務(wù)市場(chǎng)消費(fèi)高檔商務(wù)酒店和服務(wù)環(huán)境均好的經(jīng)濟(jì)

5、型酒店受到消費(fèi)者追捧，商務(wù)活動(dòng)增多，商務(wù)氛圍趨勢(shì)逐漸明顯項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境綜述項(xiàng)目認(rèn)知及價(jià)值梳理 項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考02項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考揚(yáng)子江路/銀山路板塊主要項(xiàng)目：l 大潤(rùn)發(fā)l 蝴蝶廣場(chǎng)l 益華廣場(chǎng)本項(xiàng)目3.5km在建項(xiàng)目建成項(xiàng)目6km趙聲路板塊主要項(xiàng)目：l 幸福廣場(chǎng)l 港成新都會(huì)l 大統(tǒng)華商業(yè)格局多核形式初現(xiàn)，怎樣使本案脫穎于其他項(xiàng)目之上？在充分了解到項(xiàng)目所面臨的客觀商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)之上，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)現(xiàn)狀，觀念及未來商業(yè)走勢(shì)研究尤為重要本項(xiàng)目相對(duì)其主要商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具有自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。n 項(xiàng)目自身?xiàng)l件：非本土建筑設(shè)計(jì)+多元街區(qū)布局+國(guó)際新興商業(yè)模式（綜合體開發(fā)模式）+公園化環(huán)境；n 對(duì)片區(qū)內(nèi)

6、其他商業(yè)項(xiàng)目而言為綜合體開發(fā)，體量規(guī)模相對(duì)較大，未來配合二期產(chǎn)品形態(tài)上提升相對(duì)較易。n 由于項(xiàng)目周邊人群基數(shù)少，多以產(chǎn)業(yè)園區(qū)及安置戶為主，建議本項(xiàng)目從業(yè)態(tài)定位上稍高一點(diǎn)；將商務(wù)與生活 結(jié)合滿足不同人群的需要，擴(kuò)大項(xiàng)目商業(yè)輻射范圍和消費(fèi)層面，形成層次互補(bǔ)。商業(yè)定位為以中端為主，少 量商務(wù)高端配套。商業(yè)定位考慮及項(xiàng)目發(fā)展預(yù)判項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考 定位中檔到中高檔 項(xiàng)目形象提升項(xiàng)目自身?xiàng)l件優(yōu)勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判：區(qū)域成熟需要市場(chǎng)培育期，本案客群也會(huì)隨著項(xiàng)目綜合體一期二期開發(fā)的不斷成熟而改變，開業(yè)的前5年以周邊3-5Km居民為主，5年后片區(qū)商務(wù)及中產(chǎn)客群為主力客群。項(xiàng)目綜合體發(fā)展初期項(xiàng)目綜合體成熟期3-5年

7、中高端（適度偏中，逐漸增高）周邊3-5Km范圍居住客群為主，區(qū)域商務(wù)人士并重片區(qū)中產(chǎn)階級(jí)、生活型、商務(wù)服務(wù)型并重以區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士主導(dǎo)、周邊居民家庭型客群并重項(xiàng)目綜合體發(fā)展中期5年后2014年底入市期2018年增長(zhǎng)期2020年后成熟期商業(yè)定位考慮及項(xiàng)目發(fā)展預(yù)判項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考我們將項(xiàng)目具有一定消費(fèi)潛力的客源終端按照消費(fèi)性質(zhì)、特征的差異劃分為三類，評(píng)價(jià)其與本項(xiàng)目特性的吻合度，從而驗(yàn)證目標(biāo)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確性。 潛在可捕捉服務(wù)對(duì)象主要分為A. 區(qū)域?qū)俚匦韵M(fèi)群體：包括區(qū)域白領(lǐng)、商務(wù)政務(wù)人士、中產(chǎn)階層，未來周邊漸漸成熟的高消費(fèi)居民。B. 外圍分流導(dǎo)入性消費(fèi)群體：包括大港片區(qū)乃至丹陽的埤城、后巷、新橋范圍

8、中產(chǎn)階級(jí)、私營(yíng)業(yè)主及其他消費(fèi)群?？腿侯悇e來源滿足度到達(dá)性消費(fèi)訴求消費(fèi)特征擬合度評(píng)價(jià)周邊住宅居民l區(qū)域板塊樓盤低步行10分鐘l日常生活消費(fèi)l中低餐飲消費(fèi)l生活基礎(chǔ)消費(fèi)l耐用品消費(fèi)l以就近消費(fèi)為主l步行、自行車出行為主l要求一定商業(yè)品質(zhì)l同時(shí)注重性價(jià)比區(qū)域商務(wù)人士l鎮(zhèn)江新區(qū)（現(xiàn)有、未來）高車程15分鐘內(nèi)l商務(wù)接待l時(shí)尚用品消費(fèi)l中高端餐飲娛樂l品質(zhì)生活消費(fèi)l自駕車l高度注重商業(yè)品質(zhì)l注重消費(fèi)環(huán)境全大港片區(qū)范圍人群l商圈外溢消費(fèi)群l區(qū)域 隨機(jī)型客源中公共交通10分鐘車程5分鐘l社會(huì)交際l中高檔休閑消費(fèi)l餐飲娛樂消費(fèi)l自駕車公交兼有l(wèi)注重消費(fèi)環(huán)境項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群體預(yù)判消費(fèi)功能訴求功能

9、板塊餐飲購(gòu)物娛樂教育家居服務(wù)于周邊3-5KM商務(wù)人員、周邊收入較高居民隨板塊區(qū)域的發(fā)展，吸引外區(qū)域商務(wù)客、中產(chǎn)階級(jí)隨著影響力擴(kuò)大，吸引區(qū)域以外消費(fèi)者休閑商務(wù)娛樂體驗(yàn)消費(fèi)者輻射圈層生活服務(wù)型商業(yè)l 作為區(qū)域型商業(yè)中心，以多元化消費(fèi)群為目標(biāo)定位，以周邊逐步增加的商務(wù)人士和各類居民為目標(biāo)群。l 由于板塊所屬區(qū)域特殊性，商業(yè)屬性最終將還是傾向于以本區(qū)域內(nèi)家庭型消費(fèi)為主的消費(fèi)群體。商務(wù)服務(wù)型商業(yè)消費(fèi)者構(gòu)成區(qū)域辦公商務(wù)客地區(qū)級(jí)隨機(jī)型消費(fèi)群周邊3-5km內(nèi)居民u初期（入市3年內(nèi)）目標(biāo)客群：周邊3-5km范圍的居民家庭成員為主導(dǎo)，區(qū)域商務(wù)人士并重u中期（入市后3-5年）目標(biāo)客群：以區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士主導(dǎo)、周邊居民

10、家庭型客群并重項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群體預(yù)判l(wèi)未來周邊客群構(gòu)成片區(qū)板塊已經(jīng)形成了區(qū)域副商業(yè)中心雛形，未來產(chǎn)業(yè)人群居住人群導(dǎo)入將越來密集，但目前受新城建設(shè)度和其他產(chǎn)業(yè)人口分批入駐的影響，前期3-5年消費(fèi)客群流量十分有限。l檔次格局由于本項(xiàng)目位于大港商業(yè)副中心的發(fā)展軸線，在檔次定位上需要考慮未來發(fā)展的需要。主力消費(fèi)群構(gòu)成逐步變化，應(yīng)漸進(jìn)式實(shí)現(xiàn)中高檔的定位目標(biāo)。定位依據(jù)項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次定位預(yù)判 客群功能業(yè)態(tài)體量形象 區(qū)域商業(yè)副中心、提供更多元的，更現(xiàn)代的商業(yè)氛圍. 容納多元化的業(yè)態(tài)，塑造情景式的消費(fèi)體驗(yàn) 主題化、新穎化、體驗(yàn)性、各功能板塊次主力店互動(dòng)性強(qiáng)，亮點(diǎn)集聚 社交生活

11、平臺(tái)，商務(wù)休閑平臺(tái)，吃喝玩樂型新“聚點(diǎn)” 悠閑、時(shí)尚、社交、家庭整體定位方向展示新商業(yè)魅力 滿足多樣化需求 構(gòu)建現(xiàn)代商業(yè)體驗(yàn)項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考項(xiàng)目未來商業(yè)地位商業(yè)地位及所扮演的角色項(xiàng)目總體發(fā)展方向功能組合假設(shè) 1零售主題商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.本項(xiàng)目垂直交通不利于形成商業(yè)內(nèi)循環(huán)效應(yīng)；2.目前零售招商存在較大風(fēng)險(xiǎn)，離傳統(tǒng)購(gòu)物商業(yè)圈較遠(yuǎn)，重新打造難度較大；3.區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍及消費(fèi)人流不適合零售業(yè)態(tài)發(fā)展；4.零售型商業(yè)培育期較長(zhǎng)。租金比較1.以零售業(yè)為主的商業(yè)對(duì)建筑形式要求較高，需要圍合式并且能夠產(chǎn)生內(nèi)循環(huán)效應(yīng)，對(duì)內(nèi)部垂直交通要求嚴(yán)格；2.零售對(duì)公共交通有較大依賴；3.零售的發(fā)展依賴成

12、熟的商業(yè)氛圍和較多的消費(fèi)人流。1.零售類商戶租金承受能力相對(duì)較高；2.未來租金是否有上浮空間須看實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況。成立條件可行性分析1.須眾多品牌旗艦店支撐；2.周邊須有酒店、辦公樓及流動(dòng)性高消費(fèi)客群支撐。假設(shè)理由1.零售是商業(yè)的主體，業(yè)態(tài)品牌多，易于招商。項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考項(xiàng)目總體發(fā)展方向功能組合假設(shè)2餐飲主題商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.區(qū)域內(nèi)人群存在旺盛餐飲消費(fèi)的需求；2.要充分認(rèn)識(shí)到在商業(yè)運(yùn)營(yíng)首三年，餐飲行業(yè)租金收入不會(huì)太高；3.餐飲市場(chǎng)處于蓬勃發(fā)展勢(shì)頭，整體情況良好。租金比較1.純餐飲主題比較單一，需要營(yíng)造出特色氛圍才能更好地吸引消費(fèi)者；2.純餐飲租金收益較低；3.餐飲商戶對(duì)建筑產(chǎn)品的硬件要求苛刻，

13、本項(xiàng)目在建筑規(guī)劃中應(yīng)該預(yù)留了餐飲條件（煙道、隔油池，化糞池等）。1.餐飲類商戶租金承受能力相對(duì)零售較低；2.一旦形成氛圍，租金將有一定的提升空間。成立條件可行性分析1.須有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；2.對(duì)商業(yè)建筑硬件要求較高（層高，消防，風(fēng)火水電）。假設(shè)理由1.區(qū)域缺少成規(guī)模有品質(zhì)的餐飲業(yè)態(tài)。2. 借勢(shì)，做高品質(zhì)休閑餐飲集聚場(chǎng)所，家庭的第二會(huì)客廳。項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考項(xiàng)目總體發(fā)展方向功能組合假設(shè)3休閑主題商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.招商存在較大風(fēng)險(xiǎn)；2.發(fā)展商付出的招商推廣代價(jià)較大；3.未來租金上浮空間不大，收益有限。租金比較1. 區(qū)域市場(chǎng)休閑業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r一般，適合大眾休閑的商業(yè)產(chǎn)品較少；2.單一的休閑產(chǎn)品可能會(huì)對(duì)本項(xiàng)目

14、產(chǎn)生不利影響。1.此類商戶租金承受能力一般；2.未來提升空間有限。成立條件可行性分析1.要求作出一定規(guī)?；蚺c其他業(yè)態(tài)互補(bǔ)；2.須品牌旗艦店支撐。假設(shè)理由1.消費(fèi)者對(duì)文化休閑，生活休閑等其他休閑方式的認(rèn)同和消費(fèi)欲望整體增強(qiáng)。項(xiàng)目總體發(fā)展方向思考 項(xiàng)目商業(yè)定位03定位假設(shè)之租金比較：租金是商業(yè)中最復(fù)雜的元素之一，影響租金的因素眾多。對(duì)于本案的幾種定位假設(shè)情況而言，要在眾多條件都不確定的情況下對(duì)其租金做合理的比較，需借助租金指數(shù)進(jìn)行說明。假設(shè)租金指數(shù)為1-5級(jí)，1級(jí)代表最低租金，5級(jí)代表最高租金，則上述定位假設(shè)之租金比較為：假設(shè)定位方向業(yè)態(tài)描述租金指數(shù)比較短期長(zhǎng)期假設(shè)1以零售為主的商業(yè)以中高端服飾品

15、牌零售為主，對(duì)周邊商務(wù)政務(wù)等商業(yè)環(huán)境及展示性要求高。租金承受能力高。53假設(shè)2以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)以餐飲及休閑娛樂為主，輔以相關(guān)零售商業(yè)，短期內(nèi)租金承受力有限，但能迅速提升商業(yè)氛圍、帶動(dòng)消費(fèi)人流，從而持續(xù)提升商業(yè)價(jià)值。35項(xiàng)目商業(yè)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位假設(shè)零售、餐飲、休閑娛樂是現(xiàn)代商業(yè)的主要構(gòu)成業(yè)態(tài)，其中，以零售為主的商業(yè)形態(tài)，如百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等，零售比例可達(dá)50-75%左右，其建筑形態(tài)通常是單層面積較大的方盒形物業(yè)。而以餐飲和休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)往往是街區(qū)型物業(yè)。通過之前三種定位假設(shè)的探討，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為：商業(yè)定位方向必備條件租金比較可行性風(fēng)險(xiǎn)休閑主題商業(yè)規(guī)模；建筑物業(yè)為

16、街區(qū)形態(tài)短期內(nèi)較高，租金指數(shù)3-5，長(zhǎng)期看升值空間有限較低較大以零售為主的商業(yè)須與傳統(tǒng)商圈及周邊高端零售差別定位較低適中以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)須有規(guī)模優(yōu)勢(shì)；需具備相應(yīng)的硬件設(shè)施短期內(nèi)較低，租金指數(shù)2-3，但后期升值潛力巨大較高較小通過以上比較可以看出：以餐飲休閑娛樂為主的商業(yè)形態(tài)操作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低且可行性較高；在具體操作過程中，關(guān)鍵在于如何把控各業(yè)態(tài)間的比例，在豐富商業(yè)結(jié)構(gòu)的同時(shí)構(gòu)建商戶間的有效互動(dòng)，規(guī)避任何單一業(yè)態(tài)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位假設(shè)項(xiàng)目商業(yè)定位p 需求決定供給、供給引導(dǎo)需求。未來本案商業(yè)功能應(yīng)以滿足目標(biāo)客戶需求為基礎(chǔ)，以引領(lǐng)消費(fèi)風(fēng)尚、創(chuàng)造細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)。功能業(yè)態(tài)業(yè)種基礎(chǔ)功能飲食、

17、聚會(huì)、商務(wù)洽談、溝通、放松身心功能餐飲、休閑中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、精品影院，KTV/風(fēng)格酒吧、甜品/鮮果屋、養(yǎng)生休閑浴館等時(shí)尚生活配套功能零售、服務(wù)生活便利超市、面包房、個(gè)人護(hù)理用品超市、理容中心、美體SPA、口腔齒科私人診所等引流功能特色商業(yè)引流功能餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)主題餐廳、藝術(shù)品廊、個(gè)性攝影、休閑書吧、特色酒吧、男士健康養(yǎng)生館等市場(chǎng)細(xì)分專業(yè)功能親子游樂，教育培訓(xùn)兒童教育培訓(xùn)，才藝培訓(xùn)，兒童游樂，動(dòng)漫城p 從動(dòng)態(tài)、變化的角度來衡量項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展，在充分利用現(xiàn)有資源優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，形成自身商業(yè)特點(diǎn)。p 以休閑生活方式為出發(fā)點(diǎn)，徹底顛覆大港傳統(tǒng)商業(yè)，全新塑造新時(shí)代的新消費(fèi)方式！業(yè)態(tài)功能定

18、位項(xiàng)目商業(yè)定位按照項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展空間與基礎(chǔ)意愿進(jìn)行甄選零售類餐飲類休閑娛樂及教育培訓(xùn)類功能業(yè)態(tài)業(yè)種中式快餐宴慶酒樓酒 吧私家廚房美發(fā)店咖啡廳百貨店專賣店酒吧商務(wù)會(huì)所健身中心工廠直銷店超市便利店精品超市美食廣場(chǎng)私立教育婚慶/攝影診 所洗衣店家政店運(yùn)動(dòng)會(huì)所美食街/坊時(shí)尚餐廳景觀酒樓快時(shí)尚服裝服務(wù)公寓快捷酒店星級(jí)賓館商務(wù)正餐特色餐飲美食小吃西式快餐日韓料理海鮮酒樓專業(yè)店特許店診療中心美容美體洗浴/按摩現(xiàn)代齒科兒童樂園房產(chǎn)中介旅行社大排檔風(fēng)味餐館網(wǎng) 吧K T V夜總會(huì)游樂場(chǎng)活動(dòng)中心文化中心培訓(xùn)中心休閑會(huì)所影 院養(yǎng)生館精品街雜貨店休閑茶室鞋帽類玩具類食品類音像類首飾類服裝類五金類家居類保健類化妝品文具類煙

19、酒類器材類工藝類圖書類醫(yī)藥類奢侈品可 選不可選包袋類本項(xiàng)目主要可選定位類別集中在零售、餐飲、休閑娛樂定位模型親子中心項(xiàng)目商業(yè)定位比較內(nèi)容業(yè)種入駐可能市場(chǎng)空間租金系數(shù)其他考慮因素?cái)M合度個(gè)人休閑與購(gòu)物時(shí)尚服飾競(jìng)爭(zhēng)激烈 3市場(chǎng)流行熱點(diǎn)品牌專賣店存在細(xì)分空間3.5租金產(chǎn)出高珠寶鐘表競(jìng)爭(zhēng)激烈 4.5租金產(chǎn)出高休閑/特色餐飲品牌度低2.5家庭團(tuán)體消費(fèi)精品家居競(jìng)爭(zhēng)激烈 2.8兒童主題店區(qū)域空白1.6市場(chǎng)有缺口兒童游樂存在空間3起帶動(dòng)作用精品家電賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈1.6基礎(chǔ)生活消費(fèi)綜合超市競(jìng)爭(zhēng)激烈1起帶動(dòng)作用生活配套競(jìng)爭(zhēng)激烈 1.8休閑餐飲存在細(xì)分空間3起帶動(dòng)作用健身存在空間1.3可占用高樓層社會(huì)交流類影院存在空間

20、1市場(chǎng)熱點(diǎn)酒吧存在空間1.8KTV/洗浴存在空間1.3可占用高樓層正餐存在空間1.5可占用高樓層教育文化書店存在空間1.3可占用高樓層教育培訓(xùn)存在空間2.2可占用高樓層租金系數(shù)以大賣場(chǎng)為基數(shù)=1根據(jù)消費(fèi)需求界定各種消費(fèi)品類與本項(xiàng)目的選擇依據(jù)：商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種擬合項(xiàng)目商業(yè)定位主要業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)定位食食飲飲項(xiàng)目商業(yè)定位集生活購(gòu)物、休閑娛樂、特色餐飲、社交聚會(huì)、文化教育及社區(qū)綜合配套于一體的大港玖瓏城 都市時(shí)尚生活中心（City Lifestyle Center）精品超市 影院 量販KTV 美容健身 兒童樂園 中西餐飲 時(shí)尚購(gòu)物 教育培訓(xùn) 生活配套 多功能復(fù)合的休閑生活商業(yè)中心 LIFESTYLE CEN

21、TERp 依托自身良好的區(qū)域行政資源、產(chǎn)業(yè)資源，教育資源以及居住社區(qū)資源；p 契合消費(fèi)者心態(tài)，為吸引喜歡品質(zhì)生活的區(qū)域商務(wù)及中高端家庭打造p 賦予項(xiàng)目最獨(dú)特的主題設(shè)置和最新穎的業(yè)態(tài)組合商業(yè)整體定位n獨(dú)特的建筑形態(tài)，優(yōu)雅的消費(fèi)環(huán)境，特色的品牌，成為片區(qū)家庭群體、科技群體、學(xué)生群體休閑首選去處；n打造豐富的消費(fèi)空間，充滿引導(dǎo)和體驗(yàn)式生活方式傳播，成為周邊居民滿足生活消費(fèi)需求，提升生活品質(zhì)的最愛空間；n一站式靈活性的消費(fèi)空間，豐富的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)服務(wù)，充分打造大港片區(qū)最具動(dòng)感的生活消費(fèi)中心。項(xiàng)目商業(yè)定位；VISIONMISSIONp 倡導(dǎo)的是一種“時(shí)尚休閑的都市生活”和悠閑隨意的消費(fèi)方式，力求

22、打破現(xiàn)有的生活模式，滿足并延展其休閑消費(fèi)需求；p 未來消費(fèi)特點(diǎn)已由第一階段的”滿足基本需求”，第二階段的”追求服務(wù)品質(zhì)”，發(fā)展到第三階段”追求一種生活體驗(yàn)”，本項(xiàng)目著力打造引導(dǎo)未來趨勢(shì)的體驗(yàn)式商業(yè)環(huán)境和服務(wù)，是未來時(shí)尚生活的樣板。p項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是環(huán)境、服務(wù)、體驗(yàn)、氣氛；p項(xiàng)目宣揚(yáng)的是消費(fèi)理念的改變，追求一種生活品質(zhì)的提升，并結(jié)合時(shí)尚的消費(fèi)觀念打造 新區(qū)新時(shí)代新消費(fèi)；p項(xiàng)目提供一站式的休閑生活體驗(yàn)，全天候滿足品質(zhì)生活的需求。商業(yè)定位詮釋項(xiàng)目商業(yè)定位集時(shí)尚化美食、商務(wù)休閑娛樂及品質(zhì)生活配套于一體的一站式休閑生活商業(yè)中心主題化主題化休閑化休閑化品質(zhì)化品質(zhì)化市場(chǎng)定位 立體布局，相互融合，強(qiáng)調(diào)休閑空間、品

23、質(zhì)生活的概念。商業(yè)視覺吸引力佳，業(yè)態(tài)豐富、景觀綠化好、功能綜合性強(qiáng)、開放性生活空間、引導(dǎo)時(shí)尚生活方式、購(gòu)物環(huán)境舒適，提倡體驗(yàn)式情景化消費(fèi)。項(xiàng)目商業(yè)定位主題定位項(xiàng)目商業(yè)定位n 生活、休閑、商務(wù)、社交消費(fèi)目的地n 最時(shí)尚的休閑主題商業(yè)和最新穎的業(yè)態(tài)組合都市生活體驗(yàn)中心都市時(shí)尚消費(fèi)場(chǎng)所 時(shí)尚悠樂新天地都市生活 時(shí)尚悠樂 尋找生活的“悠” 閑 享受時(shí)尚商業(yè)的樂趣 體驗(yàn)一站式美食休閑娛樂低收入群體一般 收入群體高收入者以私營(yíng)業(yè)主為主的中高收入階層滿足區(qū)域一般收入群體 生活消費(fèi)需求，以及沖動(dòng)型品質(zhì)生活消費(fèi)，偶爾追求享受與平日截然不同的生活品質(zhì)通過目的性業(yè)態(tài)引進(jìn)，營(yíng)造美食，休閑娛樂，購(gòu)物一站式綜合性消費(fèi)空間

24、，以獨(dú)特的主題化情景體驗(yàn)式商業(yè) 和品質(zhì)生活方式的傳播，形成該階層最喜愛的消費(fèi)場(chǎng)所和生活空間目標(biāo)主力消費(fèi)群體客群定位目標(biāo)主力消費(fèi)群體一般消費(fèi)群體項(xiàng)目商業(yè)定位根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及區(qū)域?qū)傩?，?xiàng)目定位，參考人們?nèi)粘５南M(fèi)習(xí)慣，城市道路及交通條件的影響，綜合判斷本項(xiàng)目的核心客群來源于項(xiàng)目5公里范圍，覆蓋鎮(zhèn)江新區(qū)整個(gè)中部及南部，與現(xiàn)在北部傳統(tǒng)老商業(yè)圈成犄角之勢(shì)，錯(cuò)位差異化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，從而影響到整個(gè)大港片區(qū)消費(fèi)，并可輻射到包括周邊埤城在內(nèi)的10公里范圍人群。5公里10公里客戶群來源項(xiàng)目商業(yè)定位功能定位項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)邊緣板塊，引進(jìn)餐飲休閑娛樂目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)，增加目的性消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)人流，提升項(xiàng)目知名度和整體人

25、氣，同時(shí)，輔以引進(jìn)與項(xiàng)目客群匹配的中高端購(gòu)物零售（占比不大），提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。聚集人氣模塊復(fù)合精致搭配以同一生活方式為結(jié)合點(diǎn)，講多功能與業(yè)態(tài)聚合項(xiàng)目商業(yè)定位形象定位復(fù)合的、特色的、時(shí)尚的、開放的、多元的情景商業(yè)鎮(zhèn)江新區(qū)大崗一站式品質(zhì)生活時(shí)尚休閑社交中心引領(lǐng)大崗片區(qū)最新的消費(fèi)潮流，構(gòu)建現(xiàn)代、時(shí)尚、情景化、體驗(yàn)式全天候消費(fèi)空間，帶領(lǐng)進(jìn)入鎮(zhèn)江新區(qū)餐飲休閑3.0時(shí)代。新生活、新商業(yè)、新消費(fèi)體驗(yàn)項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃04本項(xiàng)目定位及規(guī)劃上在業(yè)態(tài)類型、業(yè)態(tài)組合及消費(fèi)者溝通三方面實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃l業(yè)態(tài)類型差異化： 以生活購(gòu)物、美食餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，增強(qiáng)業(yè)態(tài)的豐富性和品質(zhì)型，

26、最大程度滿足消費(fèi)者對(duì)于公共及私人社交活動(dòng)空間要求。l業(yè)態(tài)組合差異化： 項(xiàng)目將規(guī)劃大量餐飲、娛樂功能，大約與購(gòu)物類占比為36:33:31，實(shí)現(xiàn)對(duì)于消費(fèi)者從功能到情感的多位消費(fèi)需求，在統(tǒng)一的消費(fèi)空間實(shí)現(xiàn)同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)，真正營(yíng)造體驗(yàn)式消費(fèi)。l消費(fèi)者溝通差異化： 通過開放式情景街區(qū)的多業(yè)態(tài)共生狀態(tài)，在布局上各功能板塊間、樓層間業(yè)態(tài)適當(dāng)動(dòng)態(tài)功能穿插，互為消費(fèi)誘因，增加消費(fèi)促進(jìn)和支持，達(dá)到人群的充分融合。商業(yè)規(guī)劃原則多彩生活休閑娛樂繽紛美食商業(yè)功能板塊規(guī)劃多彩生活區(qū)業(yè)態(tài)組合以綜合大超市，影院，電玩，兒童樂園，早教，教育培訓(xùn)，健身中心，生活配套類業(yè)態(tài)為主，并增添部分輕便餐飲如休閑餐飲，中西快餐等繽紛美食

27、區(qū)業(yè)態(tài)組合主要為宴會(huì)餐飲，主題餐飲，時(shí)尚餐廳，藝術(shù)餐廳，音樂餐廳，東南亞料理，主題火鍋，私房菜，自助餐廳，咖啡廳，中西簡(jiǎn)餐，茶餐廳，風(fēng)味小吃，甜品等休閑娛樂區(qū)業(yè)態(tài)組合主要為水療會(huì)所，美容spa，KTV，酒吧，足療道館等項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃零售及生活服務(wù)餐飲休閑娛樂及教育培訓(xùn)女裝男裝家居/軟裝主題餐飲特色創(chuàng)意菜影院兒童游樂場(chǎng)運(yùn)動(dòng)服飾/內(nèi)衣/數(shù)碼產(chǎn)品大型中餐風(fēng)味小吃燒烤海鮮量販KTV兒童樂園童裝及玩具家電品牌館美食廣場(chǎng)藝術(shù)餐廳酒吧早教中心化妝品/香水銀行金融中西快餐港式茶餐廳桌球鋼琴舞蹈書法藝術(shù)培訓(xùn)鞋類皮具箱包通信郵局地方菜系中型餐館自助餐廳動(dòng)漫電玩體育會(huì)所體育戶外用品大型超市日韓料理休閑火鍋迪廳舞廳

28、養(yǎng)生水療會(huì)所休閑食品鹵味店水果超市西式簡(jiǎn)餐牛排匹薩特色餐館私房菜網(wǎng)吧足療道館面包房煙酒茶專賣標(biāo)準(zhǔn)西餐概念廚房劇場(chǎng)夜總會(huì)花店/藥店/洗衣店精品超市東南亞餐廳南北火鍋溜冰場(chǎng)棋牌茶社眼鏡店/飾品店母嬰店咖啡廳甜品站果吧美容spa跆拳道婚紗兒童攝影口腔齒科中醫(yī)理療茶藝館時(shí)尚餐廳美發(fā)美甲健身中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃店鋪類型商家類型商家數(shù)量單位面積（）總面積（）主力店大型綜合超市 16000-120008000次主力店銀行/金融2600-12001200通訊/郵局3300-5001000數(shù)碼/家居/家電7200-4001200一般店鋪水果超市煙酒茶專賣3100-200400男裝/女裝運(yùn)動(dòng)服飾/

29、內(nèi)衣850-2001200鞋類皮具箱包眼鏡飾品650-200800花店/藥店洗衣店/面包房650-150600母嬰店/化妝品香水店4100-300800童裝童玩550-150500婚紗/兒童攝影4200-5001200口腔齒科中醫(yī)理療2100-200300合計(jì)4817200商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比u 零售及生活服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃店鋪類型商家類型商家數(shù)量單位面積（）總面積（）主力店大型宴會(huì)中餐12000-50003000次主力店地方菜系中型餐館6500-12003600自助餐1500-2000600南北火鍋2300-6001000時(shí)尚餐廳特色菜/私房菜8300-10003000一般店鋪西式簡(jiǎn)餐牛排匹薩

30、2300-600700中西快餐3300-6001050港式茶餐廳1200-500300東南亞料理日韓料理3200-1200800咖啡廳簡(jiǎn)餐2300-500600休閑小火鍋風(fēng)味小吃/燒烤海鮮1050-200700甜品站水果吧320-10090合計(jì)4915440商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比u 餐飲項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃店鋪類型商家類型商家數(shù)量單位面積（）總面積（）主力店養(yǎng)生洗浴休閑會(huì)所或快捷酒店12000-50003000影院13000-50003000次主力店量販KTV1800-30002000動(dòng)漫電玩1500-2000600健身中心1800-2000800兒童樂園1300-600300一般店鋪茶社棋牌2300-

31、8001000酒吧2300-600700足療道館2300-10001000美容spa2300-600600美發(fā)沙龍2200-500700跆拳道武術(shù)會(huì)館1300-600300早教/藝術(shù)培訓(xùn)4300-6001200合計(jì)2114550商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種配比u 休閑育樂項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種占比業(yè)態(tài)建筑面積比例零售及生活服務(wù)1720036%餐飲1544033%休閑育樂1455031%合計(jì)47190100%p 一期總建筑面積57697.10，去掉地下面積7505，由于影院占據(jù)兩個(gè)樓層，單層面積3000 ，實(shí)際占用建筑面積為6000 ，故實(shí)際商業(yè)規(guī)劃總面積為5769757697-7505-3000=471

32、92約計(jì)47190。p 各業(yè)態(tài)占比p 各商鋪類型占比業(yè)態(tài)建筑面積比例主力店1700035%次主力店1530034%一般店鋪1489031%合計(jì)47190100%p 三大業(yè)態(tài)以餐飲休閑育樂吸引人氣，以零售生活服務(wù)業(yè)態(tài)形成常態(tài)穩(wěn)定消費(fèi)，其中主力店、次主力店和一般店鋪占比均衡，以此平衡租金收入、整體招商及經(jīng)營(yíng)難度三方面關(guān)系。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不

33、代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃p上述業(yè)態(tài)規(guī)劃僅供示意，p不代表今后業(yè)態(tài)規(guī)劃的確切商鋪面積之分割動(dòng)線調(diào)整，簡(jiǎn)化內(nèi)部動(dòng)線，有效帶動(dòng)人流注：p 原方案由多條環(huán)形動(dòng)線組成，動(dòng)線較復(fù)雜，并形成多通道，復(fù)雜且易形成商業(yè)死角p 1#/2#/3#樓尤其是一層，不宜內(nèi)部再切分

34、商鋪通道,形成商業(yè)小動(dòng)線，建議雙向開門切分商鋪，內(nèi)外街都臨街形成大動(dòng)線。p 簡(jiǎn)化后的大環(huán)狀動(dòng)線，均衡內(nèi)外街區(qū)商鋪人流，可以有效帶動(dòng)人流。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃建議項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃樓號(hào)樓層店鋪類型商家類型店鋪數(shù)量總租賃面積（）租金單價(jià)（元/月）年租金年租金占比1#1F餐飲大型中餐、風(fēng)味小吃、地方菜館、休閑餐飲7 2,787 60 2,006,620 8%休閑娛樂水療會(huì)所1 1,281 50 768,886 3%零售及生活服務(wù)美發(fā)沙龍1 241 50 144,774

35、 1%2F餐飲特色菜館、中餐、時(shí)尚餐廳5 3,101 45 1,674,328 6%休閑娛樂水療會(huì)所1 1,154 30 415,506 2%3F休閑娛樂水療會(huì)所1 1,165 20 279,706 1%餐飲日韓、東南亞料理、中餐3 1,767 35 741,988 3%小計(jì) 11,497 44 6,031,808 23%2#1F休閑娛樂酒吧2 748 50 448,800 2%零售及生活服務(wù)婚紗攝影、家居家紡、移動(dòng)通信、品牌電器專賣11 2,171 80 2,083,768 8%餐飲西式簡(jiǎn)餐牛排披薩1 640 60 460,453 2%2F 零售及生活服務(wù)箱包皮具數(shù)碼店鞋店3 569 50

36、341,684 1%餐飲自助餐廳南北火鍋3 2,722 45 1,469,679 6%3F休閑娛樂KTV足療道館美容SPA3 3,514 30 1,264,900 5%小計(jì) 10,363 49 6,069,283 23%3#1F零售及生活服務(wù)超市、銀行2 4,915 36 2,123,101 8%餐飲中餐、西餐2 1,271 50 762,375 3%2F零售及生活服務(wù)超市、男女裝、休閑服飾孕嬰生活館、化妝香水店11 6,902 80 6,625,891 25%3F零售及生活服務(wù)顯現(xiàn)育樂兒童攝影、健身中心、早教、藝術(shù)培訓(xùn)童裝童玩15 4,646 30 1,672,703 6%餐飲休閑育樂港式茶

37、餐廳、美容SPA、咖啡簡(jiǎn)餐4 1,423 30 512,400 2%4F休閑娛樂電影院、電玩城 4,333 30 1,559,981 6%5F休閑娛樂電影院、棋牌 4,841 20 1,161,720 4%小計(jì) 28,331 42 14,418,171 54%總計(jì)總計(jì) 47,190 47 26,519,262 100%u 租金收益單位為元/月/平方米，均基于包含公攤在內(nèi)的可租賃建筑面積（主力店和部分次主力店區(qū)域除外）；u 不考慮租金增長(zhǎng)率與鋪位空置率的因素，按現(xiàn)實(shí)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)平均租金水準(zhǔn)，及各商家可承受租金水準(zhǔn)設(shè)置租金標(biāo)準(zhǔn)；u 本商業(yè)的年靜態(tài)租金在 2652萬元，租金的單價(jià)為 47 元/月/平方

38、米。租金收益估算-靜態(tài)租金收益項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃整體商業(yè)20142015201620172018201920202021202220232024開街試營(yíng)業(yè)第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年主力店770317397208492084920849208492084920849208492084920849出租率37%83%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增長(zhǎng)率0%0%0%0%0%3%0%0%0%0%10%單位月租金292929292929.9 29.9 29.9 29.9 29.9 32.9 次主力店7049 9063 10070

39、1007010070100701007010070100701007010070出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增長(zhǎng)率0%0%0%5%0%0%8%0%0%0%10%單位月租金45454547.3 47.3 47.3 51.0 51.0 51.0 51.0 56.1 一般店鋪11390 14644 162711627116271162711627116271162711627116271出租率70%90%100%100%100%100%100%100%100%100%100%租金增長(zhǎng)率0%3%3%3%3%3%3%3%3%3%3%單位月

40、租金70.0 70.0 72.1 74.3 76.5 78.8 81.1 83.6 86.1 88.7 91.3 總租賃面積26142 41104 471904719047190471904719047190471904719047190整體出租率70%88%100%100%100%100%100%100%100%100%100%月總租金收入13378771937446 2230910 2288762 2325012 2380488 2457010 2496621 2537421 2579445 2736392 平均單位租金4747.1 47.3 48.5 49.3 50.4 52.1 52.

41、9 53.8 54.7 58.0 年總租金收入16,054,522 23,249,355 26,770,921 27,465,141 27,900,141 28,565,855 29,484,121 29,959,458 30,449,054 30,953,338 32,836,709 租金收益估算-靜態(tài)租金收益 考慮到項(xiàng)目前3年內(nèi)需要市場(chǎng)培養(yǎng)，租戶調(diào)整、陸續(xù)進(jìn)駐運(yùn)營(yíng)等不確定因素，預(yù)測(cè)前3年的租金收益在1600萬-2670萬元，平均約2000萬元/年左右； 主力店超市和影院考慮在第一年可能在餐飲街入駐后到2015年正式入駐，第三年即2016年，項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期。 2014年為開業(yè)首年，由于存

42、在免租期裝修期，以及部分店鋪未完成招商空置率等因素，租金收益衰減度將達(dá)到第5年租金收益的56 %，即 1600萬元/ 年； 根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，假設(shè)開業(yè)后一般店鋪增幅為每年3%，次主力店的租金增幅為3年10%，主力店的租金為5年10%； 假設(shè)開業(yè)首年2014年底，考慮到租金增長(zhǎng)率和商鋪空置率，以上為開業(yè)后10年期租金收益估算。假設(shè)前提：項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃05項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略建議l 核心策略一 本項(xiàng)目須通過目的性業(yè)態(tài)組合和主力店共同帶動(dòng)人氣，才能快速渡過商業(yè)培育期p 以武漢銷品茂為例，同時(shí)擁有沃爾瑪，金逸影城，中商百貨三大主力店，其零售比例超過70%，但餐飲，休閑娛

43、樂等目的性業(yè)態(tài)占比較低。p 銷品茂僅僅依靠主力店，不足以帶動(dòng)整體人氣，導(dǎo)致除影院外的其他商家經(jīng)營(yíng)困難。p 銷品茂近年來不斷調(diào)整，逐步在各層增加餐飲娛樂業(yè)態(tài)比例，這些目的性業(yè)態(tài)組合配合主力店聚集人氣，經(jīng)營(yíng)狀況逐漸好轉(zhuǎn)。招商策略建議l 核心策略二 招商服務(wù)于定位，招商過程中維持各業(yè)態(tài)比例，以實(shí)現(xiàn)商業(yè)定位為招商目的嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)態(tài)比例，保證餐飲休閑育樂多元化、齊全性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略建議l 核心策略二（案例） 不要為了租金收益破壞的業(yè)態(tài)比例而達(dá)不到定位要求p 位于武漢王家灣商圈的摩爾城，招商初期不考慮項(xiàng)目整體定位，填場(chǎng)式招商，盲目增加零售面積，招商招來的廣百百貨與自營(yíng)的零售

44、百貨類店鋪互相搶奪商戶，同時(shí)開業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡。p現(xiàn)在摩爾城調(diào)整，關(guān)閉百貨，加大餐飲休閑娛樂比例，經(jīng)過重新定位，重新招商，經(jīng)營(yíng)情況明顯好轉(zhuǎn)。項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略建議l 核心策略三 項(xiàng)目體量較大，合理把控招商節(jié)奏能完成招商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化大中型餐廳，KTV，水療會(huì)所時(shí)尚餐廳，特色菜館，美容美發(fā)，教育培訓(xùn)零售生活服務(wù)類如銀行，通信，家居家紡，潮流服飾p 本項(xiàng)目除主力店綜合超市和電影院外，應(yīng)采取先上后下，先大后小，先餐飲，休閑育樂，后零售及生活服務(wù)的招商順序，把控招商節(jié)奏。p 從目前商家對(duì)接狀況看，主力店及部分次主力店持觀望態(tài)度多，為解決招商死結(jié)，尋找新的招商突破點(diǎn)，建議率先啟動(dòng)餐飲

45、風(fēng)情美食街招商，以聚少成多的餐飲磁極效應(yīng)形成商業(yè)街區(qū)旺盛人流，再與主力店相輔相成互為呼應(yīng)式招商，打開招商艱難局面。項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略建議l 核心策略三（案例） 集中的餐飲娛樂所帶來的人氣堪比主力店，大大提高零售及生活服務(wù)業(yè)態(tài)的租金水平p 武漢福星惠譽(yù)國(guó)際城-格蘭大道商業(yè)面積2萬方，其中規(guī)劃一條1萬方的餐飲街。p 項(xiàng)目招商初期，由于餐飲街尚未形成，其零售及生活服務(wù)業(yè)態(tài)的租金，1-2F均價(jià)約為70元/ /月；餐飲街開街半年后，周邊零售及生活服務(wù)業(yè)態(tài)的租金漲至，1-2F均價(jià)約為140元/ /月，其漲幅高達(dá)100%。項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略建議l 核心策略四 不以租金高作為招商的唯一

46、目標(biāo)，商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，商業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值項(xiàng)目口碑逐步實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值商家穩(wěn)定帶來項(xiàng)目穩(wěn)定以合理的商務(wù)條件確保商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)p 租金不是衡量項(xiàng)目成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)，只有項(xiàng)目穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，空置率低，租金不斷提升，才能保證該項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略建議l 核心策略四（案例） 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，最后仍有開發(fā)商買單p 湖北宜昌江步行街，一期商業(yè)體量約為5萬方，于2008年年底開業(yè)，項(xiàng)目返租三年，租金價(jià)格是按過高的銷售價(jià)格反推的，租金過高商家無法穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，到2011年交還業(yè)主時(shí)大量空置，業(yè)主拒絕收鋪。p 開發(fā)商無奈拿出1.6億元重新返租5年，以維護(hù)自身品牌形象。項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃

47、招商策略-優(yōu)惠策略l 扶持性免租 為盡快形成商業(yè)氛圍，有商戶達(dá)成意向并促成簽約，前期應(yīng)給商家適當(dāng)?shù)拿庾馄谂嘤袌?chǎng)，建議設(shè)置與簽約面積和品牌檔次捆綁的優(yōu)惠政策免租參考免租月數(shù)扶持性免租租賃面積5051-200201-500501-100010002個(gè)月3個(gè)月4個(gè)月5個(gè)月6個(gè)月品牌級(jí)數(shù)無品牌一般品牌知名品牌無1-2個(gè)月2-6個(gè)月根據(jù)商戶租賃面積和品牌層級(jí)所制定的扶持性免租政策，可以想家，但建議不要一次性釋放所有免租期，可以通過2-3年后培育期逐步釋放。u 從本項(xiàng)目開業(yè)之日起計(jì)算免租期，試營(yíng)業(yè)未整體開街不計(jì)算l 調(diào)節(jié)杠桿：租金、宣傳推廣費(fèi)，物業(yè)費(fèi)的比例；u 從商家按照租金和物業(yè)費(fèi)總額估算租金成本；u

48、 提高租金會(huì)讓租金稅增高，可用宣傳推廣費(fèi)和物業(yè)費(fèi)按比例收取，平衡租金收益項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略-其他策略l 人氣品牌優(yōu)先原則 人氣品牌優(yōu)先原則，部分優(yōu)質(zhì)品牌還可以采取保底+扣點(diǎn)的租金形式吸引商家項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商策略-租期策略p 租賃期限 大型品牌商戶，除主力店和部分次主力店外，租賃期限不超過10年； 主力連鎖品牌店，租賃期不超過8年； 零售及生活服務(wù)業(yè)態(tài)，租賃期限3-5年（銀行除外） 一般店鋪業(yè)態(tài)，租賃期限統(tǒng)一為2年p 租金遞增率 兩年期一般店鋪按上述租價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不另行考慮遞增率，三年期以上店鋪，從第三年起租金每年在上一年的基礎(chǔ)上遞增3%-5%；p 交鋪標(biāo)準(zhǔn) 公共部分按鎮(zhèn)江

49、目前底商及商業(yè)街中高檔的標(biāo)準(zhǔn)裝修，商鋪內(nèi)部按毛坯標(biāo)準(zhǔn)交付p 裝修期 普通小開間（單店面積50以下）商鋪30天，大開間商鋪（單店面積50-200）45天，大型商鋪（單店面積200以上）60天，裝修期間免租金及管理費(fèi)。l招商合同要點(diǎn)項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃p 建議物業(yè)管理費(fèi)10元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金可含物業(yè)管理費(fèi)，以實(shí)際洽談為主物業(yè)管理費(fèi)宣傳推廣費(fèi)p 建議宣傳推廣費(fèi)5元/平方米/月，部分重要商家，主力商家租金和物業(yè)管理費(fèi)含宣傳推廣費(fèi)，以開業(yè)為實(shí)收期。租金、押金、物業(yè)管理費(fèi)等支付方式p 押金為三個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金，租金與物業(yè)管理費(fèi)需提前支付三個(gè)月的費(fèi)用裝修期建議備注： 1. 裝修期不計(jì)入

50、免租期據(jù)商家面積大小，裝修圖紙難易程度等制定免租期； 2. 裝修期以開發(fā)商通知的進(jìn)場(chǎng)日期為準(zhǔn)，不以商戶實(shí)際進(jìn)場(chǎng)日期計(jì)算面積大小5050-150150-300300-800800裝修期15天30天45天60天90天招商策略-其他策略項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃開業(yè)招商分期節(jié)點(diǎn)倒排建議開街試營(yíng)業(yè)2013.82013.9商業(yè)規(guī)劃方案溝通及確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局商業(yè)模型及租金體系主力次主力商家訪談?wù)猩滩呗约皩?shí)施突破策略商業(yè)氛圍營(yíng)造方案招商準(zhǔn)備階段招商手冊(cè)再設(shè)計(jì)，印刷招商手冊(cè)再設(shè)計(jì)，印刷招商工作物料準(zhǔn)備招商工作物料準(zhǔn)備招商租金等方針設(shè)定招商租金等方針設(shè)定招商營(yíng)銷推廣計(jì)劃招商營(yíng)銷推廣計(jì)劃招商人員統(tǒng)一說辭培訓(xùn)招商

51、人員統(tǒng)一說辭培訓(xùn)篩選商戶對(duì)象，重點(diǎn)商篩選商戶對(duì)象，重點(diǎn)商戶接觸邀談戶接觸邀談重要商戶招商招商營(yíng)銷推廣實(shí)施招商營(yíng)銷推廣實(shí)施招商重要商戶洽談?wù)猩讨匾虘羟⒄務(wù)猩糖劳卣拐猩糖劳卣拐猩倘蝿?wù)分解招商任務(wù)分解商源收集及整理商源收集及整理招商方案調(diào)整及實(shí)施招商方案調(diào)整及實(shí)施完成本土餐飲招商摸底完成本土餐飲招商摸底2013.10l主體施工完工及商業(yè)街氛圍營(yíng)造進(jìn)度初步亮相期約為2014年1月底；l招商從準(zhǔn)備階段到招商營(yíng)銷推廣導(dǎo)入，到合同洽談，完成招商目標(biāo)70%-80%，到商家進(jìn)場(chǎng)裝修具備開街條件的日期約為2014年9月底左右；l2014年10月至2015年2月中旬的春節(jié)前夕期間，居民的消費(fèi)力和購(gòu)買能力相對(duì)較

52、強(qiáng)，也是傳統(tǒng)商業(yè)的銷售旺季，商家趕在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前開業(yè)，可以快速傳播并制造熱點(diǎn)，吸引人氣及實(shí)現(xiàn)良好銷售業(yè)績(jī)。開業(yè)時(shí)間預(yù)期招商目標(biāo)完成30%階段商業(yè)氛圍營(yíng)造大體完成商業(yè)氛圍營(yíng)造大體完成“品牌群英會(huì)品牌群英會(huì)”招商活動(dòng)實(shí)施招商活動(dòng)實(shí)施目標(biāo)重點(diǎn)客戶意向及部分簽約目標(biāo)重點(diǎn)客戶意向及部分簽約目標(biāo)知名商戶意向及部分簽約目標(biāo)知名商戶意向及部分簽約達(dá)成招商完成率達(dá)成招商完成率30%2014.12014.6招商一般商鋪及其他商招商一般商鋪及其他商戶陸續(xù)簽約戶陸續(xù)簽約部分商戶已經(jīng)開始裝修部分商戶已經(jīng)開始裝修達(dá)成招商完成率達(dá)成招商完成率70%催促大部分商戶盡快裝催促大部分商戶盡快裝修開業(yè)修開業(yè)招商目標(biāo)完成70%階段

53、2014.9.28招商開始實(shí)施階段5個(gè)月全面招商8個(gè)月項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃各階段招商目標(biāo)啟動(dòng)招商全面招商商戶進(jìn)場(chǎng)裝修2013年9月-10月2013年10月-2014年6月2014年6月-2014年9月底I.根據(jù)目標(biāo)主力租戶業(yè)態(tài)及品牌，一對(duì)一逐一聯(lián)絡(luò)及洽談，篩選，度身定制其需要的項(xiàng)目資料，市場(chǎng)資料，了解入駐條件，裝修工程等要求；在此階段務(wù)必確認(rèn)所有主力店租戶之意向；II.調(diào)整單個(gè)主力店引入的思路，與餐飲休閑業(yè)態(tài)龍頭商戶接觸，確定多次主力商戶集聚的餐飲休閑為招商首期主打方向的可行性。I.通過招商推廣，營(yíng)銷造勢(shì)，繼續(xù)篩選主力商戶II.繼續(xù)向餐飲休閑次主力商戶推廣，確定其入駐樓層及位置，以配合業(yè)態(tài)定

54、位規(guī)劃設(shè)定，特別挖掘新品牌商戶和鼓勵(lì)本地投資加盟經(jīng)營(yíng)新品牌，為項(xiàng)目爭(zhēng)取亮點(diǎn)和新鮮點(diǎn)。對(duì)其他一般商戶進(jìn)行評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)其經(jīng)營(yíng)前景，作為選擇商戶的指導(dǎo)，利用招商策略，將余下商鋪?zhàn)獬霭才乓汛_定入駐商戶的裝修及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間u在招商前期做好商業(yè)定位，規(guī)劃和布局，以便為重要商戶提供商業(yè)未來發(fā)展面貌；u及時(shí)與主力商家和知名商戶溝通，避免在項(xiàng)目施工全部完成后不能夠達(dá)到入駐要求；u認(rèn)清主力店綜合型大超市在項(xiàng)目的突出作用，但不是決定性作用；u項(xiàng)目能帶來人氣和帶動(dòng)其他商鋪進(jìn)駐的必定是餐飲休閑業(yè)態(tài)；u確定進(jìn)駐商家品牌層級(jí)，業(yè)態(tài)業(yè)種類型的比例分配；u對(duì)目標(biāo)商戶需要進(jìn)行多方面評(píng)估，確認(rèn)其將來帶來的收益以及風(fēng)險(xiǎn)，避免填場(chǎng)式招商。項(xiàng)

55、目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議時(shí)間時(shí)間2013年年2014年年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月推廣招商手冊(cè)調(diào)整，招商推廣方案確定所有戶外商鋪銷售廣告更換為招商廣告電臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)、通信，媒體立體宣傳，DM等全面覆蓋項(xiàng)目輻射區(qū)域增加報(bào)廣，媒體新聞報(bào)道，更換戶外各接觸點(diǎn)廣告位開業(yè)廣告活動(dòng)品牌群英加盟大會(huì)簽約大會(huì)已入駐商家主題活動(dòng)預(yù)期目標(biāo)完成項(xiàng)目總推廣策略方案及執(zhí)行細(xì)案戶外接觸點(diǎn)廣告確定項(xiàng)目新形象全面進(jìn)入市場(chǎng)，初步建立商業(yè)影響力，一定市場(chǎng)關(guān)注度項(xiàng)目形象逐步清晰，并在市場(chǎng)有一定商業(yè)知名度差異化特點(diǎn)受到關(guān)注進(jìn)一步提高市場(chǎng)期待點(diǎn)，為開業(yè)造勢(shì)項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃招商執(zhí)行項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃 招商發(fā)布會(huì)或品牌加盟會(huì)是招商過程中的重要環(huán)節(jié)與知名品牌簽約或加盟，舉行活動(dòng)大會(huì)能吸引商家，樹立信心招商執(zhí)行項(xiàng)目招商策略及實(shí)施計(jì)劃可采取加盟餐飲、休閑育樂優(yōu)質(zhì)品牌方