房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收政策講義

1、第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)管理體系一、房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)1、項(xiàng)目審批計(jì)劃性2、經(jīng)營(yíng)方式多樣性3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品固定性4、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)5、資金運(yùn)作密集性三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及外部監(jiān)督管理體系1立項(xiàng)發(fā)改委2選址規(guī)劃局3拿地國(guó)土局4規(guī)劃：建設(shè)用地規(guī)劃，建設(shè)工程規(guī)劃規(guī)劃局5設(shè)計(jì)：建筑工程設(shè)計(jì)，建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位6申請(qǐng)施工許可建設(shè)局7招投標(biāo)建設(shè)局招投標(biāo)辦8開(kāi)工進(jìn)場(chǎng)施工，建設(shè)局9預(yù)售許可房管局10竣工驗(yàn)收各部門11初始產(chǎn)權(quán)登記房管局12正式銷售許可房管局13產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移房管局14清盤15物業(yè)管理四、房地產(chǎn)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)1機(jī)構(gòu)設(shè)置2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件外商準(zhǔn)入機(jī)制五、土地基本制度與政策1社會(huì)主義公有制：

2、土地管理法規(guī)定中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制。2全民所有制與集體所有制 全民所有制：用地單位、個(gè)人只有使用權(quán)，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)； 勞動(dòng)群眾集體所有制：具體采取的是農(nóng)民集體所有制（集體土地）。3國(guó)有土地的范圍4土地取得方式：國(guó)有土地使用權(quán)劃撥招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定相關(guān)術(shù)語(yǔ)：生地（無(wú)任何動(dòng)工）毛地：未完成三通、五通 通水、通電、通路和平整道路熟地：完成三通、五通 容積率：總建設(shè)面積/土地面積建筑密度：一層面積/土地面積第二部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算一、會(huì)計(jì)核算概述（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分類 1土地開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2房屋開(kāi)發(fā)

3、成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4代建工程開(kāi)發(fā)成本指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)表開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：（1）土地使用權(quán)出讓金 （2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維

4、修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。 （2）“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)

5、產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。 建筑安裝工程費(fèi)指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。分為以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。公共配套設(shè)施費(fèi)指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。如鍋爐房、水塔、公共廁所

6、、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)入該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)期間的利息費(fèi)用從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬

7、于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中； 期間費(fèi)用銷售費(fèi)用房產(chǎn)銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)推銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)以及其他管理費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)

8、用直接在稅前扣除。（二）計(jì)稅成本核算步驟： 1對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 2對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。 3對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)

9、際銷售時(shí)再予扣除。 4對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。 5對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 （三）共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本的分配方法 1占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。 2建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分

10、配。 3直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 4預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。5特定成本的分配方法 （1）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 （2）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。 （3）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。 （4）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。 （四）計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則 1可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成

11、本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 2分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 3功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。 4定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 5成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 6權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或

12、多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。問(wèn)題討論：1會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本區(qū)別？2高危行業(yè)企業(yè)提取的安全生產(chǎn)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 二、土地開(kāi)發(fā)成本核算（一）賬戶設(shè)置現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度中設(shè)置的“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開(kāi)發(fā)支出并不完全對(duì)口，原則上僅限于企業(yè)開(kāi)發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本，在“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。如果企業(yè)開(kāi)發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，其費(fèi)用可先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)

13、發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。（二）土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定 為了既有利于土地開(kāi)發(fā)支出的歸集，又有利于土地開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對(duì)需要單獨(dú)核算土地開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可按下列原則確定土地開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象： 1對(duì)開(kāi)發(fā)面積不大、開(kāi)發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象； 2對(duì)開(kāi)發(fā)面積較大、開(kāi)發(fā)工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開(kāi)發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （三）土地開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置 企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土

14、地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。（四）土地開(kāi)發(fā)成本的核算 例：如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)土地開(kāi)發(fā)支出： 301 351商品性土地自用土地 支付征地拆遷費(fèi) 78 000元 72 000元 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 20 000元 18 000元 應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款 25 000元 18 000元 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 10 000元 合計(jì) 133 000元 108 000元 為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，在開(kāi)發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收后，應(yīng)將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地”賬戶的借方。為本

15、企業(yè)房屋開(kāi)發(fā)用的土地，應(yīng)于開(kāi)發(fā)完成把土地投入使用時(shí)，將土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本的土地開(kāi)發(fā)支出，可采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。問(wèn)題討論：?jiǎn)栴}1：土地閑置費(fèi)的處理問(wèn)題2：有關(guān)拆遷補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)問(wèn)題例：2008年，A公司由于本市政府整體搬遷計(jì)劃，由市內(nèi)遷至城郊，當(dāng)年取得搬遷補(bǔ)償款3 000萬(wàn)元。拆遷的固定資產(chǎn)原值為600萬(wàn)元，已提折舊550萬(wàn)元，取得折價(jià)收入10萬(wàn)元，拆遷的土地使用權(quán)賬面余值360萬(wàn)元。2008年10月，A公司重置土地支出1 200萬(wàn)元。2009年，A公司異地重建。2009年6月，新建廠房完工并交付使用，建造費(fèi)用1 000萬(wàn)元，并于6月重

16、置機(jī)器設(shè)備200萬(wàn)元，2009年末搬遷改造項(xiàng)目完畢。假設(shè)A公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，土地按50年攤銷，廠房按20年計(jì)提折舊，機(jī)器設(shè)備按10年計(jì)提折舊，不考慮殘值。（五）拿地階段各稅處理1契稅 （1）直接取得國(guó)有土地使用權(quán)成為納稅義務(wù)人 （2）征稅范圍 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）第二條規(guī)定可知，國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、和交換均屬于轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的范疇。 （3）計(jì)稅依據(jù) 土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計(jì)稅依據(jù)是成交價(jià)格，即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。2耕地占用稅 （1）納稅義務(wù)人 占

17、用耕地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，成為耕地占用稅納稅人。（2）征稅范圍 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例第二條規(guī)定，耕地主要指種植農(nóng)作物的土地。 （3）計(jì)稅依據(jù) 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例第四條規(guī)定，耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)。 （4）納稅義務(wù)時(shí)間 經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。 3印花稅 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅 開(kāi)發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免印花稅 4城鎮(zhèn)土地稅 （1）納稅義務(wù)人 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)

18、使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人。（2）征稅范圍 房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。 （3）計(jì)稅依據(jù) 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 （4）納稅義務(wù)時(shí)間 （5）開(kāi)發(fā)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房可減免 5城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)問(wèn)題三、建筑工程費(fèi)用核算1建筑安裝工程核算程序2賬務(wù)處理例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2007年5月開(kāi)發(fā)建設(shè)電梯公寓一批，經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)，甲施工企業(yè)中標(biāo)承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價(jià)以5000萬(wàn)元包干（設(shè)計(jì)變更另行辦理結(jié)算），簽訂建設(shè)工程施工合同后，向施工單位預(yù)付一定的工程款、備料款。

19、每月根據(jù)實(shí)際完成的形象進(jìn)度的80再扣除部分預(yù)付款、甲供材料價(jià)款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預(yù)留5的質(zhì)量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，支付工程款時(shí)應(yīng)代扣施工單位營(yíng)業(yè)稅金（附加稅費(fèi)略去不計(jì)）。四、配套設(shè)施的核算第十七條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外

20、其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。第十八條 企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。（一）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般說(shuō)來(lái)，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。對(duì)不能

21、有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 X X”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開(kāi)

22、發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： 某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開(kāi)發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的大配套設(shè)施。例：某開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開(kāi)發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出

23、租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開(kāi)發(fā)成本。假定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房 1 000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開(kāi)發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開(kāi)發(fā)，幼托與商品房等不同步開(kāi)發(fā)

24、，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201 251 252 商店水塔幼托 （元）（元）（元） 支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 合計(jì) 460 000 300 000 320 000已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收

25、的配套設(shè)施，應(yīng)按其各自情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本：對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本自“開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”賬戶的借方按規(guī)定應(yīng)將其開(kāi)發(fā)成本分配計(jì)入商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 五、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不

26、能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。1開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配 每月終了，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)自行確定。不論土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即： 某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)月份內(nèi)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)

27、品實(shí)際發(fā)生的直接成本本月實(shí)際發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本總額 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在5月份共發(fā)生了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用41 600元，應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周轉(zhuǎn)房 70 000 201大配套設(shè)施商店 80 000 301商品性土地 125 000 合計(jì) 520 000 根據(jù)上列公式，即可為各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)： 房屋開(kāi)發(fā)成本核算舉例 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開(kāi)

28、發(fā)支出（單位：元）： 101102 152 182 商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房 支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期工程費(fèi) 30 000 30 000 30 000 30 000 應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 90 000 75 000 70 000 70 000 應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款600 000 480 000450 000450 000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔） 80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托） 80 000 72 000 64 000 64 000 分配開(kāi)發(fā)間

29、接費(fèi)用 82 000 66 000 62 000 62 000 合 計(jì) 1 062 000 868 000 811 000 811 000案例討論：土地出讓金返還問(wèn)題六、設(shè)計(jì)施工階段稅收（一）印花稅 甲供材料應(yīng)按購(gòu)銷合同稅目，按按購(gòu)銷金額，萬(wàn)分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬(wàn)分之三稅率貼花； 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同，按按收取的費(fèi)用金額，萬(wàn)分之五的稅率貼花； 借款合同，按借款金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五貼花； 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同，按收取的保險(xiǎn)費(fèi)收入金額的千分之一稅率貼花。 （二）代扣代繳涉稅事項(xiàng) 1接受境外建筑設(shè)計(jì)勞務(wù)屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅范圍 2代扣代繳義務(wù)的判

30、斷 3代扣代繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間 4代扣代繳營(yíng)業(yè)稅稅款的計(jì)算 5甲供材料的營(yíng)業(yè)稅事項(xiàng) 6企業(yè)所得稅 （三）房產(chǎn)稅 凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。七、成本核算中存在的常見(jiàn)涉稅問(wèn)題（一）成本項(xiàng)目混亂（二）簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用 （三）虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本（四）將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額第三部分 房地產(chǎn)企業(yè)收入相關(guān)問(wèn)題一、商品房銷售相關(guān)政策(一)商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售(二)自行銷售與委托銷售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

31、企業(yè)的商品房銷售可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房。采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，主要有以下方式：(1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的；(2)采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的；(3)采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的；(4)采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的。(三)一次性付款、分期付款、按揭付款 (四)商品房銷售流程1前期策劃及營(yíng)銷2取得預(yù)售許可證后開(kāi)盤預(yù)售3簽訂銷售合同及收款4商品房交付5辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證二、房地產(chǎn)銷售的會(huì)計(jì)處理1預(yù)售房款核算2按揭保證金的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向貸款銀行交納的按揭保證金，有的由貸款行在放貸時(shí)從貸款

32、額中直接扣收，有的是在銀行發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭保證金專戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金的，借記“銀行存款”、“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶，貸記“預(yù)收賬款”賬戶；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從一般結(jié)算戶轉(zhuǎn)入按揭貸款保證金時(shí)，借記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶。承購(gòu)人違約，未及時(shí)還款時(shí)，貸款行從按揭保證金專戶中扣收承購(gòu)人還貸本息時(shí)，借記“其他應(yīng)收款X”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶；承購(gòu)人補(bǔ)繳還款額時(shí)，做相反會(huì)計(jì)分錄。按揭保證金解凍時(shí)，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金按揭保證金戶”賬戶。例：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷售商品房一套，房

33、屋價(jià)款180萬(wàn)元，承購(gòu)人繳納首付款70萬(wàn)元，按揭貸款110萬(wàn)元。20X8年5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款額中直接收取10的按揭保證金。放款次月起，承購(gòu)人開(kāi)始還貸款。20X8年12月5日還款日，承購(gòu)人未及時(shí)還款，貸款銀行從公司按揭保證金戶扣款6 500元；12月底，承購(gòu)人補(bǔ)繳了還款額。20X9年5月該套商品房房產(chǎn)證書(shū)辦理完畢，按揭貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)的一般結(jié)算賬戶。3代收費(fèi)用核算例：東方房地產(chǎn)公司209年6月銷售給承購(gòu)人甲商品房一套，該套商品房?jī)r(jià)款500 000元。城建稅稅率為7，教育費(fèi)附加征收率為3，土地增值稅預(yù)征率為3，企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利率為15。三、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)相關(guān)稅收

34、政策（一）營(yíng)業(yè)稅1、房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人 2、計(jì)稅依據(jù) 營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)即納稅人的營(yíng)業(yè)額，包括納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 3、視同銷售 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人； （2）單位或者個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 4、納稅義務(wù)時(shí)間 實(shí)施細(xì)則第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他

35、單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 （二）企業(yè)所得稅1銷售未完工產(chǎn)品（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定： （一）開(kāi)

36、發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%. （二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。 （三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。 （四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。 例：東方房地產(chǎn)公司于20X8年8月開(kāi)工開(kāi)發(fā)東方城項(xiàng)目，20X9年5月符合預(yù)售條件開(kāi)始預(yù)售，20X9年第二季度取得預(yù)售收入2 000萬(wàn)元，第三季度取得預(yù)售收入5 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)20X9年12月底完工。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率15，土地增值稅預(yù)征率3，20X9年年初未分利潤(rùn)為500萬(wàn)元，截至第二季度末，累計(jì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為負(fù)40

37、0萬(wàn)元，截至第三季度末累計(jì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為負(fù)300萬(wàn)元。公司采用據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅。2銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件的判斷 國(guó)稅發(fā)200931號(hào)規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個(gè)條件：（一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 3銷售收入確認(rèn)第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作

38、為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)

39、現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方

40、分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定

41、，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。四、銷售業(yè)務(wù)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題 1預(yù)售收入涉稅問(wèn)題2銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入 問(wèn)題討論：1售后回租收入的確認(rèn)商鋪：2房地產(chǎn)企業(yè)將房屋對(duì)外出租，租金收入如何處理。五、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配

42、給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。第三十七條企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)

43、發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。例：鴻宇置業(yè)公司受資金影響，無(wú)力自主開(kāi)發(fā)鴻宇商務(wù)大廈項(xiàng)目，遂于2009年1月與天峰房地產(chǎn)公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定由鴻宇公司提供土地使用權(quán)，天峰公司提供開(kāi)發(fā)資金，雙方不主張另成立合營(yíng)項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由鴻宇公司與天峰公司共同立項(xiàng)報(bào)建，項(xiàng)目建成后雙方五五分成。土地使用權(quán)已經(jīng)辦理變更登記。2011年2月，鴻宇商務(wù)大廈竣工驗(yàn)收，鴻宇公司分得的房產(chǎn)用于自營(yíng)出租，天峰公司分得的房產(chǎn)用于對(duì)外出售。 鴻宇公司該項(xiàng)目土地受讓成本為30 000萬(wàn)元，2009年1月公允

44、價(jià)值為50 000萬(wàn)元，2011年2月賬面價(jià)值為28 400萬(wàn)元。天峰公司投入資金40 000萬(wàn)元，其中建房支出31 000萬(wàn)元。2011年2月，鴻宇商務(wù)大廈不含土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值為68 000萬(wàn)元，天峰公司分得房產(chǎn)的出售收入為70 000萬(wàn)元。第四部分 土地增值稅一、征稅范圍1土地增值稅暫行條例第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。 2幾種特殊情況的界定：（1）關(guān)于房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}（2）關(guān)于房地產(chǎn)交換問(wèn)題（3）關(guān)于房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)問(wèn)題 （4）關(guān)于合作建房問(wèn)題（5）關(guān)于代建房地產(chǎn)問(wèn)題3視同銷售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利

45、、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ，征收土地增值稅。二、計(jì)稅依據(jù)1土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除項(xiàng)目金額 增值率=增值額扣除項(xiàng)目金額 應(yīng)納稅款=增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 2收入解析 (1)關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題(2)代收費(fèi)用(3)視同銷售的收入(4)自用或出租的收入(5)成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由 (6)外幣折算3扣除項(xiàng)目解析 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本，新建房及

46、配套設(shè)施的成本，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（三）開(kāi)發(fā)土地的成本，新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）。 例：東方房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一棟，取得銷售收入1 850萬(wàn)元，其中包括代收的市政設(shè)施費(fèi)共計(jì)50萬(wàn)元。公司為建造此樓支付土地出讓金300萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)12萬(wàn)元；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出40萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝算y行貸款證明)，包括超過(guò)貸款期限的利息4萬(wàn)元；公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5。營(yíng)業(yè)稅稅率為5，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7，教育費(fèi)附

47、加征收率為3。4轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的確定例1：某公司2006年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1 500萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓的重置成本價(jià)為3 000萬(wàn)元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為1 200萬(wàn)元（可提供支付憑證），另支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用3萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入6 800萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。例2：某食品廠2002年1月購(gòu)買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購(gòu)買金額為260萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)已按稅法規(guī)定繳納契稅13萬(wàn)元（能提供契

48、稅完稅憑證）。2006年8月，該食品廠因搬遷將購(gòu)買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場(chǎng)，取得轉(zhuǎn)讓收入800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)已按稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及印花稅（能提供已納稅費(fèi)完稅憑證）。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評(píng)估價(jià)格。三、清算條件 1自行清算 國(guó)稅發(fā)200991號(hào)第九條，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2要求清算 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的

49、比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 四、清算單位 細(xì)則第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。 細(xì)則第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?五、 減免稅規(guī)定1納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20

50、%的(含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅（包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分） 2因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3因城市實(shí)施市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。 4對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。 5在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。6對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。六、房企土地增值稅清算問(wèn)題簡(jiǎn)述及涉稅解析1非直接銷售未作視同銷售確認(rèn)收入 2以明顯偏低價(jià)格銷售少計(jì)收入

51、3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售確認(rèn)收入 4借款利息全部列入開(kāi)發(fā)成本利息支出 5印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除 6預(yù)提土地增值稅稅前扣除 7代收費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除 8支付地價(jià)費(fèi)用無(wú)合法憑證 9項(xiàng)目工程建安成本高于合同標(biāo)的金額 10開(kāi)發(fā)費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)成本（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)） 11公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目 七、解讀國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)：預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅可以退稅 國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)：自2010年1月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按規(guī)定計(jì)算出

52、其在注銷前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。 案例 A房地產(chǎn)公司唯一的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2010年結(jié)算計(jì)稅成本，實(shí)際毛利額4300萬(wàn)元，2011年6月土地增值稅清算，清算應(yīng)納稅款1520萬(wàn)元，2011年10月A公司申請(qǐng)注銷。已知其各年經(jīng)營(yíng)情況如下表（單位：萬(wàn)元）。 經(jīng)營(yíng)指標(biāo) 2008年 2009年 2010年 合計(jì) 預(yù)收收入4,500.006,000.0010,500.0021,000.00 營(yíng)業(yè)收入- 21,000.0021,000.00 營(yíng)業(yè)稅金及附加252.00336.00588.00 1,176.00 土地增值稅預(yù)征率1%2%3% 預(yù)繳土地增值稅45.00120.00 315.00480.00 預(yù)計(jì)毛利額 675.00 900.00 1,575.00 3,150.00 期間費(fèi)用 120.00 230.00340.00 690.00 附一 企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類)納稅人識(shí)別號(hào) ： 納稅人名稱: 金額單位: 人民幣元(列至角分)行次項(xiàng) 目本期金額累計(jì)金額1一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳2營(yíng)業(yè)收入3營(yíng)業(yè)成本4利潤(rùn)總額5加：特定