社區(qū)型商鋪的營(yíng)銷策略

1、社區(qū)型商鋪的營(yíng)銷策略社區(qū)型商鋪的營(yíng)銷策略在商業(yè)地產(chǎn)中，社區(qū)型商業(yè)其規(guī)模、區(qū)域的劃分相對(duì)有限，但其發(fā)展前景相當(dāng)可觀， 是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向，是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)板塊中及其重要的組成部分，是將居住與商業(yè)融合為一體的新領(lǐng)域和新市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)來臨，其營(yíng)銷策劃戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)也將面臨新的創(chuàng)新和挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策略、方式有很多種，但歸結(jié)到大的面上就是三類:策略一 全部出售很多商業(yè)廣場(chǎng)就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。如北京的建外SOHOl業(yè)街，上海的金橋？羅馬假日等。這種商業(yè)街的店鋪出售后會(huì)帶來 很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，

2、整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目缺乏品位。發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風(fēng)險(xiǎn)，但以后投資者的風(fēng)險(xiǎn)增大了，該商業(yè)的價(jià)值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內(nèi)街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過去了，一條商業(yè)街開門的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關(guān)著門，門上出租告示一張，都等待升值轉(zhuǎn)讓。這種商鋪產(chǎn)權(quán)已全部出售，管理公司很難在經(jīng)營(yíng)權(quán)上加以制約。更有炒鋪人把門一鎖，二三年不來，管理公司拿他沒轍。這樣的“商鋪”很容易變成“傷鋪”。全部出售模式一般只適應(yīng)沿馬路的，或少量社區(qū)內(nèi)街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內(nèi)街式大型社區(qū)商鋪不宜推廣，如確需出售，應(yīng)事先在合同條款中對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，規(guī)模、期限加以制約，只有

3、如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完整性。策略二 全部出租這是一種現(xiàn)在比較推崇的營(yíng)銷方案，這樣發(fā)展商可保證商業(yè)模式的統(tǒng)一性，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，在經(jīng)營(yíng)過程中不斷調(diào)整完善，達(dá)到發(fā)展商、商家、消費(fèi)者三者三贏。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場(chǎng)，三年經(jīng)營(yíng)下來，業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到“一茶一坐”吃飯隨到隨吃，現(xiàn)在必需排隊(duì)十分鐘。還有新天地，剛開始時(shí)每年租金164萬元，現(xiàn)在是每年租金 600萬元。其商業(yè)模式已成為上海的一個(gè)亮點(diǎn)、大都市標(biāo)志性的旅游景點(diǎn)。這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業(yè)模式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要發(fā)展商有較強(qiáng)的資金

4、實(shí)力，有良好的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍，如襄陽路小商品貿(mào)易市場(chǎng)管理隊(duì)伍，工商管理、稅務(wù)、警所到現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)合辦公，組成了一支有效的管理隊(duì)伍。全部出租的缺點(diǎn)是發(fā)展商資金一時(shí)難以回收，但以后的增值前景非?？捎^?！梆B(yǎng)鋪”是商業(yè)地產(chǎn)增值的必然途徑，一萬平方米左右的商業(yè)廣場(chǎng)，“養(yǎng)鋪”時(shí)間一般為二到三年。對(duì)企業(yè)來說，每年保證有正常的現(xiàn)金流，二三年后經(jīng)營(yíng)上比較成熟的商業(yè)，就有較穩(wěn)定的回報(bào)和超值的價(jià)格。策略三 部分出售、部分出租或者出售包租這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個(gè)二分法的問題。當(dāng)發(fā)展商為保證企業(yè)有適當(dāng)資金流，同時(shí)又不愿降低商業(yè)廣場(chǎng)的品質(zhì)，可將部分商鋪出售套現(xiàn)，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性，

5、這樣商業(yè)廣場(chǎng)在運(yùn)作策略操作上可進(jìn)可退，企業(yè)有較大的靈活性。企業(yè)在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應(yīng)保留時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目作仔細(xì)分析，一般操作法; 發(fā)展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來，或?qū)⒋笊虉?chǎng)保留下來，將小商鋪出售。因?yàn)榇笊虉?chǎng)出售不易，特別是在商場(chǎng)還沒起色時(shí)就更難了，大商場(chǎng)定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。在出售商鋪時(shí)，發(fā)展商就要選擇好商家，應(yīng)先咨詢好對(duì)方經(jīng)營(yíng)何種業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)，然后對(duì)該商家進(jìn)行評(píng)定，決定是否賣給他。如果覺得該商家經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與我的小區(qū)相符，在簽約時(shí)就要將經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、裝修標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確認(rèn)，寫進(jìn)合同作為制約的條件。出售包租方案; 本方案現(xiàn)在應(yīng)用很

6、多，主要是針對(duì)投資客、“炒鋪”人。最簡(jiǎn)單操作是將三權(quán)分立; 有所有權(quán)沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)，有經(jīng)營(yíng)權(quán)沒有所有權(quán)，有管理權(quán)沒有所有權(quán)。發(fā)展商將投資者購(gòu)買的商鋪全部簽約包租下來，包租時(shí)間一般 2 5 年，時(shí)間太短，投資人有風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)間太長(zhǎng)，發(fā)展商有風(fēng)險(xiǎn)。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，年終統(tǒng)一給投資者一個(gè)固定回報(bào)，回報(bào)率將根據(jù)不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時(shí)也參考銀行利率，現(xiàn)在低的回報(bào)率是5% 6%，高的回報(bào)率是10% 12%。過高的回報(bào)率也是一種風(fēng)險(xiǎn)。還有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)留成與投資者分成方案，包括發(fā)展商提供物業(yè)，經(jīng)營(yíng)者出資經(jīng)營(yíng)，雙方根據(jù)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分成獲得收益。發(fā)展商選擇策略二時(shí)，一定要選擇一支有豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)

7、的隊(duì)伍，最好是既要國(guó)外管理商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，又有深厚本土文化，熟悉當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)的企業(yè)，有經(jīng)驗(yàn)的隊(duì)伍完全可以把商業(yè)廣場(chǎng)培育成超值利潤(rùn)的品牌。如大連萬達(dá)所投資的全國(guó)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)，都采用部分出售策略，而且做成全國(guó)品牌規(guī)模效應(yīng)。住宅戶型設(shè)計(jì)交流副標(biāo)題：作者：未知文章來源：本站轉(zhuǎn)載點(diǎn)擊數(shù)：232 更新時(shí)間：2005-12-28住宅戶型設(shè)計(jì)交流報(bào)告前言隨著生活水平的提高, 人們對(duì)居住環(huán)境越來越重視和關(guān)注，其中包括戶型設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)包括很多因素，同時(shí)，從篇幅和實(shí)際出發(fā)，本報(bào)告只對(duì)住宅戶型設(shè)計(jì)做個(gè)淺顯分析。前言第一部分：住宅戶型設(shè)計(jì)一般注意的幾個(gè)問題1、戶型需求2、戶型適用3、平面形式4、內(nèi)部間隔5、戶型大小和構(gòu)成6

8、、功能分區(qū)7、戶型布局附：案例分析第二部分：把握新概念住宅戶型設(shè)計(jì)的基本要點(diǎn)1 、高科技和環(huán)保時(shí)尚住宅的新亮點(diǎn)2 、國(guó)家相關(guān)政策和法規(guī)3、氣候4、地形地貌5 、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生活科技的發(fā)展6 、政府相關(guān)職能部門對(duì)開發(fā)商的要求7 、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)8 、家庭行為模式9 、生活習(xí)慣、風(fēng)俗、社會(huì)以及文化背景10 、生理、心理的需求第三部分：住宅戶型設(shè)計(jì)的新走勢(shì)11 、戶型面積趨向使用化12 、功能配置更趨完善13 、功能分區(qū)更為明顯4、戶型設(shè)計(jì)更為貼近人性14 、設(shè)計(jì)觀念變革15 、從人口構(gòu)成確定居住空間第一部分：住宅戶型設(shè)計(jì)一般注意的幾個(gè)問題1、戶型需求戶型需求是運(yùn)動(dòng)的，它隨著市場(chǎng)的變化而變化。其中包括：。目前的戶型需求多樣化，市場(chǎng)上并無絕對(duì)的主尊戶型。O戶型的需求隨時(shí)間、區(qū)域而變化。O戶型需求的多樣化源自市場(chǎng)消費(fèi)層次的多樣化：比如作為移民城市的深圳，人口來 自全國(guó)各地，多種地域文化形成撞擊，不同地域、不同文化層次的消費(fèi)構(gòu)成了不同的需求層次，消費(fèi)心理難以一一把握，銷售難度往往集中于如何將不同需求導(dǎo)向某個(gè)需求目標(biāo)。 而在黃石，購(gòu)房群體只要是在本城區(qū)，文化層次較集中，消費(fèi)習(xí)慣易于把握。購(gòu)買群年輕化，購(gòu)房者年齡大都在2545歲之間，年輕化使需求呈現(xiàn)復(fù)雜的個(gè)性化。潛在的夠房者絕大部分為“非常人口有限的收入