某高端寫字樓項目項目概念設計任務書

1、設計任務書第一部分 項目概況第二部分 設計條件第三部分 概念設計要求第四部分 方案設計要求第一部分 項目概況項目概況項目（以下簡稱“本項目”）位于武漢市王家墩CBD全生活城內(nèi)，青年路和范湖路交叉口處。本項目距武漢市政府約5.7公里，距江漢區(qū)政府約1.5公里，地塊周邊緊鄰地鐵二號線范湖站，交通十分方便。王家墩中央商務區(qū)規(guī)劃結構包括商務核心區(qū)、全生活城服務區(qū)、綜合商業(yè)區(qū)及生活居住區(qū)四大功能區(qū)，規(guī)劃建筑面積約1400萬平方米。本項目用地面積20000平米，總建筑面積約150000平米;業(yè)態(tài)組成為：辦公、商業(yè)建設單位：（以下簡稱“甲方”）；用地性質(zhì)為：項目區(qū)位圖第二部分 設計條件2.1 設計依據(jù)(包含

2、不僅限于)國家通用設計規(guī)范、標準：辦公建筑設計規(guī)范（JGJ67-2006）民用建筑設計通則（GB50352-2005）高層民用建筑設計防火規(guī)范（GB50045-95）（2005年版）建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2006）（2006年版）商店建筑設計規(guī)范（JGJ48-88）汽車庫建筑設計規(guī)范（JGJ100-98）汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范（GB50067-97）地下工程防水設計規(guī)范（GB50067-97）城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范（JGJ50-2001）人民防空地下室設計規(guī)范（GB50038-2005）人民防空工程設計防火規(guī)范（GB50098-2009）建筑工程設計文件編制深度

3、（2008年版）屋面工程技術規(guī)范（GB50345-2004）智能建筑設計標準（GB/T 50314-2006）自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范（GB50084-2001）(2005年版)武漢市地方性設計規(guī)定：武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術規(guī)定(2003)武漢市城市綠化條例(2002)市人民政府關于印發(fā)武漢市建設工程項目配套綠化用地面積審核辦法的通知（武政200535號）湖北省人民防空工程管理規(guī)定（湖北省人民政府令第358號）甲方提供的設計基礎資料：用地紅線圖、地形圖，設計任務書、地塊照片等2.2 設計周期 投標方應在招標文件發(fā)放后第30天向招標人提交概念設計成果并進行匯報。中標單位在獲得招標方認可后45天

4、內(nèi)完成方案設計，之后60天內(nèi)完成建筑專業(yè)初步設計，并達到本任務書所要求的設計深度。2.3 規(guī)劃設計條件項目數(shù)量用地面積20000用地性質(zhì)容積率 4.2建筑密度 40%綠化率30%規(guī)劃控制高度100m機動車位要求辦公、商業(yè)均按：1車位/100平米建筑面積 建筑退線：青 年 路：建筑后退道路紅線25米； 范 湖 路：建筑后退道路中心線22.5米； 用地紅線：建筑后退用地紅線22.5米； 具體建筑退線情況咨詢首地集團設計管理部。2.4 市場定位要求1、寫字樓定位：品質(zhì)和配套領先的5A甲級寫字樓；2、商業(yè)定位：特色配套性零售商業(yè)的定位，在充分考慮區(qū)域差異化、服務寫字樓的原則上，做到商業(yè)面積最大化和價值

5、最大化，確保項目利潤最大化；3、城市航站樓定位：城市航空核心業(yè)務與航空主題商業(yè)相結合的航空服務窗口，并充分考慮與綜合體的功能互動，同時考慮與城市交通的融入和對接：a、核心功能（約300-500）初步建議包括票務、值機、行李托運、航顯和休息區(qū)。b、衍生功能（約500-700）初步建議包括空鐵聯(lián)運、便利店及特產(chǎn)專賣、快遞、銀行、租車、報刊、旅游、酒店預訂等。4、形象定位：本項目臨武漢城市景觀大道青年路，形象定位為高端，設計應充分考慮項目形象需要，通過外立面處理及建筑形態(tài)處理，提升項目形象；2.5 設計要求1、規(guī)劃設計要求1.1、總體布局（1）、辦公塔樓底層設計為商業(yè)裙房；（2）、基地機動車出入口：

6、在青年路（與北側地塊接駁處）和范湖路一側開設機動車出入口；（3）、規(guī)劃布局時應充分考慮與相鄰地塊項目的關系（如道路系統(tǒng)等）；（4）、規(guī)劃布局時，應仔細研究本項目天際線，保證天際線的合理性；1.2、交通組織（1）、合理安排園區(qū)內(nèi)人流、車流動線，避免辦公區(qū)動線與商業(yè)動線互相干擾；（2）、合理安排辦公及商業(yè)的后勤（職工、貨物及垃圾等）流線，使后勤流線與正常的人流、車流動線互不干擾；后勤出入口應設在隱蔽處，盡量避免正對城市道路；（3）、合理安排地下停車場出入口及地面停車的位置；（4）、園區(qū)消防車道、消防通道及消防登高面、消防登高場地的設計應符合相關消防設計規(guī)范的要求；（5）、合理安排航站樓機場大巴的停

7、放場地及車行流線；1.3、合理處理主體建筑與附屬設施（如調(diào)壓箱等）之間的關系；2、建筑設計要求2.1、辦公樓部分（1）、辦公樓標準層面積：18002000平米；（2）、辦公樓標準層層高為4.2米，底部層高與商業(yè)裙房統(tǒng)一設計；（3）、辦公樓平面形式宜采用矩形，避免采用異形平面（如三角形），以提高平面利用率；（4）、辦公樓的辦公空間設計為開放型辦公空間；（5）、辦公樓標準層每層設置男、女公共衛(wèi)生間，并各設置1個無障礙廁位；（6）、辦公樓宜每層設置吸煙室、茶水間、清潔間及垃圾處理間。（7）、辦公樓電梯：按每4500平米配備1部客梯；（8）、辦公樓機動車位按1車位/100平米建筑面積配備；（9）、辦公

8、樓柱網(wǎng)尺寸選擇應充分考慮與底層商業(yè)裙房及地下車庫協(xié)調(diào)設計；2.2、商業(yè)部分建議（1）、沿青年路一側辦公樓底層裙房按商業(yè)設計，進深為2430米，層數(shù)為3層：1、2層為15002000平米大鋪，業(yè)態(tài)按銀行、金融、高端餐飲等考慮；裙房設置獨立觀光梯；（2）、其余部分商業(yè)設計為一拖二產(chǎn)品，進深1216米，單鋪建筑面積為200260平米；（3）、商業(yè)層高：首層為5.1米，二層為4.5米，三層為4.2米；（4）、裙房商業(yè)屋頂設計時按屋頂花園考慮；（5）、商業(yè)設計時預留餐飲條件；（6）、精心處理商業(yè)入口，充分考慮店招的位置；（7）、商業(yè)機動車位按1車位/100平米建筑面積配備；2.3、其他設計要 1、結合本

9、項目外立面設計，可在建筑適當位置考慮預留LED廣告屏的位置；2、本項目按照綠色建筑二星級標準進行設計；3、成本控制：辦公樓(地上)建安成本：7500元/平米 配套商業(yè)(地上)建安成本：4000元/平米地下室建安成本：3500元/平米第三部分 概念設計要求3.1、 設計成果3.1.1、概念方案設計本冊（投標方提供紙質(zhì)A3幅面概念方案設計本冊6套），本冊內(nèi)容應包含（不僅限于）下列內(nèi)容：1、設計說明設計說明的內(nèi)容包括（不僅限于）：（1）、項目概況（2）、主要技術經(jīng)濟指標，包括用地面積、總建筑面積、地上總建筑面積、辦公建筑面積、商業(yè)建筑面積（含航站業(yè)務）、地下總建筑面積、地下車庫建筑面積、人防建筑面積

10、、設備機房建筑面積、機動車位數(shù)、地上車位數(shù)、地下車位數(shù)、容積率、建筑占地面積、建筑密度及綠化率等；（3）、設計依據(jù)；（4）、規(guī)劃設計（總體布局）說明；（5）、道路交通系統(tǒng)及停車體系設計說明；（6）、建筑單體設計說明（建筑、幕墻、泛光照明、結構、水、電、空調(diào)等各相關專業(yè)）；（7）、景觀及綠化系統(tǒng)設計說明；（8）、建筑節(jié)能設計說明。2、總平面圖：標明場地的區(qū)域位置；用地和建筑物各角點的坐標或定位尺 寸；道路、停車場、廣場、綠地及建筑物的布置，并表示出主要建筑物與各類控制線(用地紅線、道路紅線、建筑控制線等)、相鄰建筑物之間的距離及建筑物總尺寸，基地出入口與城市道路交叉口之間的距離；擬建主要建筑物的

11、名稱、出入口位置、層數(shù)、建筑高度、設計標高，以及地形復雜時主要道路、廣場的控制標高；指北針或風玫瑰圖、比例等。3、設計分析圖，包括以下內(nèi)容（不僅限于）：（1）、區(qū)位分析圖：標明本項目的位置以及和周圍環(huán)境的關系；（2）、基地現(xiàn)狀分析圖：分析現(xiàn)狀建筑、景觀、道路等；（3）、功能分析圖：標明各種業(yè)態(tài)的位置；（4）、交通分析圖：標明人行與車行流線，明確人車關系；標明各出入口的位置；標明道路與外部市政道路系統(tǒng)的關系等；（5）、景觀分析圖：表達景觀設計概念，綠化、廣場之間的關系；標明主、次景觀節(jié)點及景觀軸；分析地塊內(nèi)、外有價值的景觀資源；（6）、消防分析圖：表達地塊周邊城市道路系統(tǒng)、消防車道位置及消防登高

12、場地等；（7）、日照分析圖：標明日照分析輸入條件及分析結果說明等；4、效果圖，包括（不僅限于）： （1）、總體鳥瞰圖；（2）、日景透視圖（至少2個主要透視角度）；（3）、夜景效果圖（至少2個主要透視角度）；5、建筑單體設計圖，包括：（1）、各單體建筑平面圖、立面圖、剖面圖；（2）、地下室平面布置圖；（3）、建筑外立面細部設計圖：標明建筑外立面材料的材質(zhì)和顏色，配以圖片說明；、方案設計本冊電子版文件（光盤2張）：電子文件內(nèi)容應與方案設計本冊內(nèi)容一致，設計圖紙（全套建筑設計圖紙）為dwg格式（AUTOCAD2007版）并且可編輯，效果圖、分析圖等為JPEG格式，設計說明等文字描述部分為word20

13、03版。、工程投資估算書：6份。、展板：AO幅面展板不少于5張。、項目整體建筑模型一套（比例為1:300）。3.2、設計方案匯報稿匯報稿為PPT格式，并應包含以上主要內(nèi)容。第四部分 方案（含建筑專業(yè)初步設計）設計要求4.1 基本原則本階段設計任務主要是為了把設計方在概念設計階段的成果繼續(xù)深化，使最終設計成果能夠體現(xiàn)招標方對項目的設計要求及設計意圖，并可以作為后續(xù)設計的指導文件，設計方應對項目最終的整體效果負責。4.2 工作內(nèi)容1、在符合國家相關法律法規(guī)的前提下完成方案（含建筑專業(yè)初步設計）設計工作，并提交符合招標方要求的設計文件；2、 配合招標方完成方案報批報建工作，設計方需按當?shù)卣嚓P主管

14、部門對“工程報建要求”提供齊全相關圖紙種類及數(shù)量；3、配合初步設計及施工圖設計工作，方案完成后與施工圖設計單位進行技術交底，并對后續(xù)的初步設計和施工圖設計提供必要的技術指導；4、配合其它專業(yè)（景觀、精裝修、幕墻及泛光設計等）的設計工作，從方案設計角度為招標方委托的其它專業(yè)設計單位提供必要的技術指導；5、負責審核施工圖階段對方案設計效果有影響的相關技術圖紙、文件，確保項目最終的設計效果；4.3 設計深度1. 設計深度執(zhí)行建筑工程設計文件編制深度規(guī)定（2008年版）中規(guī)定的方案設計及建筑專業(yè)初步設計深度要求；2. 方案設計深度應能滿足指導初步設計和施工圖設計的要求；3. 方案設計深度應達到當?shù)卣?/p>

15、相關主管部門對工程報批、報建的要求；4.4、 設計成果4.4.1、設計本冊（投標方提供紙質(zhì)A3幅面方案設計本冊8套），本冊內(nèi)容應包含（不僅限于）下列內(nèi)容：1、設計說明設計說明的內(nèi)容包括（不僅限于）：（1）、項目概況；（2）、主要技術經(jīng)濟指標，包括用地面積、總建筑面積、地上建筑面積、辦公建筑面積、商業(yè)建筑面積、地下建筑面積、地下車庫建筑面積、人防建筑面積、設備機房建筑面積、機動車位數(shù)、地上車位數(shù)、地下車位數(shù)、容積率、建筑占地面積、建筑密度及綠化率等；（3）、設計依據(jù)；（4）、規(guī)劃設計（總體布局）說明；（5）、道路交通系統(tǒng)及停車體系設計說明；（6）、建筑單體設計說明（建筑、幕墻、泛光照明、結構、水

16、、電、空調(diào)等各相關專業(yè)）；（7）、景觀及綠化系統(tǒng)設計說明；（8）、建筑節(jié)能設計說明。2、總平面圖：標明場地的區(qū)域位置；用地和建筑物各角點的坐標或定位尺寸；道路、停車場、廣場、綠地及建筑物的布置，并表示出主要建筑物與各類控制線(用地紅線、道路紅線、建筑控制線等)、相鄰建筑物之間的距離及建筑物總尺寸，基地出入口與城市道路交叉口之間的距離；擬建主要建筑物的名稱、出入口位置、層數(shù)、建筑高度、設計標高，以及地形復雜時主要道路、廣場的控制標高；指北針或風玫瑰圖、比例等。3、設計分析圖，包括以下內(nèi)容（不僅限于）：（1）、區(qū)位分析圖：標明本項目的位置以及和周圍環(huán)境的關系；（2）、基地現(xiàn)狀分析圖：分析現(xiàn)狀建筑、

17、景觀、道路等；（3）、功能分析圖：標明各種業(yè)態(tài)的位置；（4）、交通分析圖：標明人行與車行流線，明確人車關系；標明各出入口的位置；標明道路與外部市政道路系統(tǒng)的關系等；（5）、景觀分析圖：表達景觀設計概念，綠化、廣場之間的關系；標明 主、次景觀節(jié)點及景觀軸；分析地塊內(nèi)、外有價值的景觀資源；（6）、消防分析圖：表達地塊周邊城市道路系統(tǒng)、消防車道位置及消防登高場地等；（7）、日照分析圖：標明日照分析輸入條件及分析結果說明等；4、效果圖，包括（不僅限于）： （1）、總體鳥瞰圖；（2）、日景透視圖（至少2個主要透視角度）；（3）、夜景效果圖（至少2個主要透視角度）；（4）、項目整體sketchup模型（精細版）：標明建筑細部設計（如線腳等）；5、建筑單體設計圖，包括：（1）、各單體建筑平面圖、立面圖、剖