月份長(zhǎng)沙房地產(chǎn)十大板塊形勢(shì)分析5P

1、2007年1月份長(zhǎng)沙房地產(chǎn)十大板塊形勢(shì)分析一、在售市場(chǎng)建筑面積以市府麓谷為首；容積率以中心為首、麓南最低，兩極分化趨勢(shì)明顯。（備注：上圖占地、建筑面積為在售項(xiàng)目的總體面積，而非目前各項(xiàng)目推出量。）從在售市場(chǎng)建筑面積來(lái)看，市府麓谷板塊仍遙遙領(lǐng)先，供應(yīng)總量高達(dá)348.66萬(wàn)平米，占全市總量的18.62%，東城、新南城尾隨其后。從容積率指標(biāo)對(duì)比來(lái)看，目前仍以中心板塊為首，綜合容積率高達(dá)4.71，而最低仍為麓南板塊，僅為0.81，呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)。二、本月在售市場(chǎng)項(xiàng)目數(shù)量以市府麓谷及星沙板塊為首。從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，本月以市府麓谷與星沙板塊居榜首，合計(jì)占到全市的32.67，但其容積率分別為1.71和1.6

2、0，在全市各板塊對(duì)比中為第七位和第八位。這說(shuō)明兩板塊競(jìng)爭(zhēng)都較為激烈，更多以低密度競(jìng)爭(zhēng)為主。三、長(zhǎng)沙樓市潛量新南城高居榜首，相對(duì)在售市場(chǎng)而言，多數(shù)板塊綜合容積率略有降低，未來(lái)長(zhǎng)沙低密度物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。從建筑面積來(lái)看，新南城和麓南板塊合計(jì)占到全市比例的近四成。而從其容積率來(lái)看，新南城為0.98，麓南為1.32，對(duì)比在售市場(chǎng)情況，新南城將呈現(xiàn)低密度競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變的態(tài)勢(shì)，而麓南板塊綜合容積率則有所上升，意味著未來(lái)2-3年麓南板塊多出現(xiàn)小高層等物業(yè)。從容積率來(lái)看，中心板塊仍居首位，但多數(shù)板塊綜合容積率相對(duì)在售市場(chǎng)而言，略有降低。四、河西成為長(zhǎng)沙樓市別墅類(lèi)產(chǎn)品重要的供應(yīng)基地。從獨(dú)立別墅看，仍主要集中在新南城、星沙

3、、北城及市府麓谷四大板塊，其中以星沙為首，新南城其次；從聯(lián)排別墅來(lái)看，市府麓谷板塊仍獨(dú)占鰲頭，占到總量的四成以上?？傮w來(lái)看，河西兩大板塊（市府麓谷、麓南）別墅類(lèi)產(chǎn)品合計(jì)達(dá)到1963套，占到全市的34.69%，可見(jiàn)長(zhǎng)沙高端物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)于岳麓山景觀資源的利用已達(dá)到了高峰階段。五、戶(hù)型配比分析（1）一房、二房產(chǎn)品區(qū)域性特征明顯。從一房、二房來(lái)看，一房產(chǎn)品仍以中心、濱江板塊為首，合計(jì)占到全市的五成以上，二房產(chǎn)品同樣以中心板塊為首，占到全市總量近二成。這說(shuō)明長(zhǎng)沙一房、二房供應(yīng)呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域特征。此外，置業(yè)者群體的投資意識(shí)、過(guò)渡居住意識(shí)已經(jīng)清晰形成。（2）新南城、北城及市府麓谷板塊呈現(xiàn)出明顯的自住型居家物

4、業(yè)特征。從三房、四房來(lái)看，其總量占到全市的六成以上，這說(shuō)明長(zhǎng)沙目前仍呈現(xiàn)出明顯的自住型置業(yè)特征；新南城、北城、市府麓谷板塊三、四房比重較大，這三個(gè)板塊表現(xiàn)出明顯的居家特征。（3）五房、復(fù)式等輔助型產(chǎn)品所占份額相當(dāng)有限。從五房及復(fù)式產(chǎn)品看，由于總價(jià)過(guò)高，客戶(hù)層面過(guò)于狹窄，各板塊推出量相對(duì)較少，所占市場(chǎng)供應(yīng)份額相當(dāng)有限。根據(jù)同致行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)別板塊如星沙、北城板塊五房產(chǎn)品較少，這與區(qū)域內(nèi)客戶(hù)價(jià)格承受能力有關(guān)。六、3500元/仍是長(zhǎng)沙樓市價(jià)格“分水嶺”，銷(xiāo)售情況暫以北城為好。（數(shù)據(jù)說(shuō)明：本部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中已剔除銷(xiāo)售率90的在售項(xiàng)目，此次均價(jià)統(tǒng)計(jì)僅為商品住宅均價(jià)，不含經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、定向開(kāi)發(fā)

5、等）從消化量與銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，3000元/以下消化量占到全市消化量的四成以上，30003500元/占48.45%，而3500元/以上占10.68%。這說(shuō)明以?xún)r(jià)格為導(dǎo)向的置業(yè)傾向明顯，3500元/仍是長(zhǎng)沙樓市價(jià)格“分水嶺”。從銷(xiāo)售率來(lái)看，各板塊整體消化情況良好，仍主要集中在70%到80%之間。這說(shuō)明長(zhǎng)沙目前尚未出現(xiàn)明顯低谷的片區(qū)，消費(fèi)需求量仍較大。其中仍以北城板塊為最高，達(dá)85.73%，意味著北城板塊項(xiàng)目多處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段。而新南城板塊暫時(shí)最低，僅為58.36%，這與消費(fèi)者對(duì)“長(zhǎng)株潭一體化”發(fā)展速度及概念的接受度尚弱不無(wú)關(guān)系存在一定關(guān)系。七、以?xún)r(jià)格為導(dǎo)向的置業(yè)傾向明顯。從以上兩表來(lái)看，東城、新南城板塊綜合指標(biāo)較高，受政府向東、向南擴(kuò)容影響，是目前客戶(hù)置重點(diǎn)方向之一，相比之下，向西、向北置業(yè)走勢(shì)仍不甚突出。中心、濱江板塊銷(xiāo)售均價(jià)位居前列，受其影響，大量置業(yè)客戶(hù)向周邊板塊轉(zhuǎn)移，但結(jié)合銷(xiāo)售周期及月均銷(xiāo)售量看，目前這兩大板塊仍是客戶(hù)最受