買賣合同調(diào)查報告

1、買賣合同調(diào)查報告買賣合同是指出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買 受 人支付價款的合同。買賣合同的當事人是出賣人和買受 人。轉(zhuǎn) 移買賣標的物的一方為出賣人，也就是賣方；受領(lǐng)買 賣標的物 的并支付價款的一方是買受人，也就是買方。由于 買賣合同是 生產(chǎn)經(jīng)營管理及日常生活中最常見也最容易產(chǎn) 生糾紛的合同， 故筆者對買賣合同的常見糾紛及應對措施進 行了如下調(diào)查。一、買賣合同無法律效力由于買賣合同的實質(zhì)是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，故這個問題是處 理 和解決買賣合同糾紛的首要問題。以房屋買賣合同為例， 由于 受法律、市場、經(jīng)濟及買賣雙方等諸多因素的影響，不 少機關(guān)、 團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位擅自購買城市私有房 屋，

2、也有部 分城市居民擅自購買農(nóng)村私有房屋。該兩類房屋 買賣合同違背 了主體限制的規(guī)定，自簽訂之日起即無法律效 力。（一）城 市私有房屋管理條例規(guī)定：機關(guān)、團體、部 隊、企業(yè)、事業(yè) 單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如 因特殊需要必須購 買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。此條規(guī)定 明確了機關(guān)、團體、 部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房 屋尚需一定的程序。 （二）私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面 , 其中農(nóng)村私有房屋的 買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門 批準和辦理任何手續(xù)， 但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定 的，例如： 1985 年國務院關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊員的宅基地等，社員只有使用權(quán)讓，也不準在承

3、包地、自留地上村鎮(zhèn)建房用地管理條例中規(guī) 使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬急通知中規(guī)定：分配給社, 即不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn) 建房。 1982 年國務院發(fā)布的 定：用于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地 變更登記手續(xù)，更換證書。土地管理法中也規(guī)定：依法 改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必 需辦理土地權(quán)屬變更登記 手續(xù)、更換證書。由此可見，機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)、事業(yè)單位購買城 市 私有房屋，或者城市居民購買農(nóng)村私有房屋時，在簽訂房 屋買 賣合同時，必須以履行必要的審批、變更手續(xù)為前提， 避免買 賣糾紛的發(fā)生。二、買受方無理由拖欠貨款這種糾紛是日常最常見的買賣合同糾紛形式，主要是買 受 方接受貨物或者設(shè)備后流動資金緊張，加

4、之經(jīng)營管理不 善，很 容易產(chǎn)生這種欠款糾紛。作為賣方，應采取以下措施 有效保護 自己的合法權(quán)益。（一）簽訂專業(yè)的書面買賣合同。企業(yè)在日常買賣中， 最好是避免口頭合同，否則產(chǎn)生這種無故拖欠貨款的糾紛后 很 難保護自己的合法權(quán)益。一份條款完備的專業(yè)的書面買賣合同，會讓惡意違約者大幅減少，他們在違約前通常也要考 慮違約成 本，故書面合同中明確的違約責任條款不可缺少。 但目前很多 企業(yè)的供貨合同還沿用很多年前的格式合同版 本，如違約責任條款中寫得很含糊：“一方違約，應按照國 家的法律法規(guī)向另 外一方承擔違約責任?！逼鋵嵾@句話等于 沒寫，因為目前除了 適用定金罰則及消費者權(quán)益保護法中關(guān)于欺詐條款“退一賠

5、一”夕卜，只有最高人民法院關(guān)于 逾期付款違約金應當按照 何種標準計算問題的批復中規(guī) 定：“對于合同當事人沒有約 定逾期付款違約金標準的，人民法院可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸 款利息的標準計算逾期付款違約金。 很顯然，在沒有約定 違約金的情況下，違約責任是相當小的。 往往很多企業(yè)都愿 意以承擔這種懲罰性微不足道的違約責任來 換取自身的資 金周轉(zhuǎn)，尤其是大宗的貨物買賣比較常見。違約 責任的約定 應該遵循當事人的意思表示，只要不是明顯約定過 高或過低 因違約所造成的守約方的損失，根據(jù)合同法第一 百一十 四條的相關(guān)規(guī)定，仲裁機構(gòu)或人民法院一般不會減少或 增加 違約金的數(shù)額。同時，出售方

6、還可以在買賣合同中約定： 買 受方未支付全部價款的，標的物的所有權(quán)歸出售方所有。這 樣，在買受方無力支付余下的貨款時，出售方仍然享有標的物的所有權(quán)，同時要求買受方承擔相應的違約責任。（二）保留好相關(guān)的供貨證據(jù)。供貨證據(jù)是買賣合同的最有效附件，如果出售方要通過法律途徑來解決問題，則必須保留好送貨單、買受方的簽收單等相關(guān)重要的原始證據(jù)。否則一旦進行訴訟時，若沒有這些證據(jù)而買受方又不承認已經(jīng)收到貨物就很麻煩。對于企業(yè)的發(fā)票，一般在買受方未付款之前不 要開具給買受方，因為發(fā)票在沒有特別的約定情況 下，一般都 視為付款憑證。（三）在買受方拒付貨款后應立即采取補救措施。無論 是對于惡意違約還是其它原因致使

7、買受方延遲貨款，都應該 積 極和買受方進行有效的溝通，確定買受方的付款時間表，同時以簽訂買賣合同補充條款的形式要求買受方提供相應 的擔保， 這樣在買受方無力支付貨款后還可以追究擔保人的 擔保責任。三、質(zhì)量不合格引起的合同糾紛因產(chǎn)品質(zhì)量不合格引起的糾紛是目前買賣合同產(chǎn)生糾 紛最 多的因素之一。通常買賣雙方在簽訂買賣合同時沒有明 確產(chǎn)品 質(zhì)量要求，那么作為買受方在沒有合同約定情況下就 應該依據(jù) 相關(guān)法律，對產(chǎn)品質(zhì)量進行全面驗收。同時，出售 方應根據(jù)相 關(guān)法律對產(chǎn)品質(zhì)量承擔保證責任。 1 、合同法 第六十二條 規(guī)定 “當事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定

8、：質(zhì)量 要求不明確的， 按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標 準、行業(yè)標準的， 按照通常標準或者符合合同目的的特定標 準履行。 ”2、產(chǎn)品 質(zhì)量法第十三條規(guī)定 “ 可能危及人 體健康和人身、財產(chǎn)安全 的工業(yè)產(chǎn)品，必須符合保障人體健 康和人身、財產(chǎn)安全的國家 標準、行業(yè)標準；未制定國家標 準、行業(yè)標準的，必須符合保 障人體健康和人身、財產(chǎn)安全 的要求。禁止生產(chǎn)、銷售不符合 保障人體健康和人身、財產(chǎn) 安全的標準和要求的工業(yè)產(chǎn)品。具體管理辦法由國務院規(guī)定。如買受方在遇到購買的產(chǎn)品不合格時，首先要有證據(jù)保全意識。下列證據(jù)材料在產(chǎn)品質(zhì)量引起的買賣合同糾紛訴訟案件中是不可缺少的：1、買賣合同及相關(guān)的票據(jù)

9、（送貨單、發(fā)票等）。保留這些證據(jù)可以確定承擔責任的相對方，通過產(chǎn)品的送貨單據(jù)及發(fā)票可以證明產(chǎn)品的型號及付款情況。2、產(chǎn)品原物、遺留物或照片。這些證據(jù)可以幫助買受 方進行有效的鑒定及分析。3、產(chǎn)品制造者、銷售者的證明（產(chǎn)品的票據(jù)、信用卡、 保修證）。這些證據(jù)可以確定產(chǎn)品的保質(zhì)期。4、有關(guān)部門質(zhì)量鑒定證明。這些資料可以作為證明產(chǎn)品不合格的強有力證據(jù)。5、產(chǎn)品不合格產(chǎn)生的經(jīng)濟損失證明；這些資料可以幫助買受方要求出售方承擔合理的賠償責任。需要提醒買受方的是，有些產(chǎn)品沒有保質(zhì)期，根據(jù)合同法第157條、158條的相關(guān)規(guī)定，如果買賣合同沒有約 定 檢驗日期，應當及時檢驗，否則在合理的期限內(nèi)沒有通知出售方即視

10、為產(chǎn)品質(zhì)量合格；或者合同約定了檢驗期，但是由于買受方怠于檢驗，在檢驗期滿后即視為產(chǎn)品質(zhì)量合格。其次，對于產(chǎn)品質(zhì)量不合格應該及時通知出售方，可以要質(zhì)量求出售方進行更換、修理，還可以要求出售方承擔因產(chǎn)品不合格的違約責任。若不能通過協(xié)商解決可以向仲裁機構(gòu)申請仲裁或依法向人民法院提起訴訟。特別需要提醒注意避免的是：如果買受方自認為產(chǎn)品質(zhì) 量 不合格，既不去進行鑒定，也不書面通知出售方，而是以拒絕支付產(chǎn)品或設(shè)備的余款作為對抗，那么往往在錯過了產(chǎn) 品的保 質(zhì)期或檢驗期后不但要全額支付貨款，還要承擔逾期付款的違約責任。四、因無法正常交貨產(chǎn)生的糾紛出售方在收取一定的貨款后因眾多原因可能會導致企 業(yè)不 能正常生產(chǎn)，無法按期如數(shù)交貨。作為買受方應依據(jù)買賣合同的約定保護自己的合法權(quán)益，同時要尋找新的貨源，避免損失的擴大。合同法第一百一十九條規(guī)定：“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因